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关于业主委员会的几点思考——结合最高司法解释浅谈业主委员会

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发表于 2015-11-9 11:14:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于业主委员会的几点思考——结合最高院司法解释浅谈业主委员会
发布时间:2014-12-23  浏览次数:56  来源:  字体大小:【大 中 小】
    近几年,从物业服务企业频频退出物业项目、从业主委员会维权的种种结果、从知名业主委员会主任北野的辞职等众多案例,我们不难看出:业主委员会(以下简称业委会)在物业管理活动中发挥着越来越重要的作用。依法规范业委会的成立、充分引导并有效监督业委会履行职责,同时依法维护业主委员会的合法权益,对营造和谐稳定的物业管理环境有着重要意义。
  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称区分所有权解释)、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称物业服务解释)也将业主委员会摆到了重要位置,在《物权法》的基础上进一步明确了业委会的作用,并对业委会的违规决定细化了救济措施。笔者结合最高院的两部司法解释,就业委会的选举、业委会的运作、业委会的权利义务、业委会与物业服务企业之间的关系等4个方面浅谈几点想法。

业主委员会选举要依法计算投票权

  业委会成立难的情况普遍存在。《物权法》、“区分所有权解释”从法律的角度解决了成立业委会最为根本也最易引发矛盾的问题,即物业管理区域总投票权及业主的投票权如何确定的问题,因为投票权的确定与业委会的成立有着最直接的关系。
  以往各地计算投票权的方式均有差异。笔者所在的城市自2003年便开始采用建筑面积计算投票权。但在几年的操作实践中,遭遇很多矛盾。主要由于部分建设单位拥有的专有部分建筑面积比较大,在投票选举业委会成员时,往往能“一票否决”。因此,在业委会未选举前,业主、建设单位、物业服务企业等主体之间便会为投票权如何确认而产生众多矛盾纠纷,其中不乏投诉和上访的案例。《物权法》和“区分所有权解释”在最大程度上缓和了上述矛盾,明确投票权必须由专有部分建筑面积和业主人数共同计算,并明确了具体的计算方法。不仅有效兼顾了各种类型物业业主的合法权益,同时也对他们的权利进行了等同的限制。
  业主、业主大会筹备组在筹备成立业委会时,要最广泛地团结各种物业类型的业主,严格依法计算投票权,从根本上规范业委会的产生,减少因成立业委会而引发的各项矛盾纠纷,从而顺利地完成业委会的选举。

业主委员会要依法运作,切实维护业主的合法权益

  业委会成立后,其运作是否规范、是否依法保障业主的知情权、是否切实保障业主的合法权益,这关乎业委会能否长期得到业主的支持,也关乎业委会的自我保护。
  (一)保障业主知情权。业委会成立后,要将业主大会、业委会的决定、会议记录等资料存档,并向业主公开相关物业管理情况,业主也可随时查询应当公开的情况和资料。“区分所有权解释”对应当公开的资料和情况作了罗列。该规定有利于业主及时监督业委会的工作,也能使业主更好地理解和支持业委会的工作。
  (二)依约监督物业服务企业做好服务。业委会要依法依约监督物业服务企业做好管理服务工作,并定期收集业主的意见和建议,发现问题,及时向物业服务企业反馈,通过沟通、协商解决存在的误解或者矛盾纠纷。
  (三)依法决定,切实维护业主的合法权益。“区分所有权解释”在《物权法》的基础上,进一步明确了对业委会作出的违反法律法规,侵害业主的合法权益的决定的救济措施。

业主委员会的权利与义务

  《物权法》与《物业管理条例》均对业委会享有的权利和履行的义务作了明确,有效地规范了业委会的运作。在此基础上,两部司法解释进一步明确了业委会的诉讼主体资格,在赋予业委会更多权利的同时,也对业委会所要承担的义务作了进一步的明确。
  业委会应当充分行使其权利。比如行使与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同权;对物业服务企业管理服务的监督权;要求物业服务企业整改权;依法召开业主大会选聘、解聘物业服务企业权等等。
  业委会同时也必须履行相应的义务,诸如:根据业主大会的决定来履行职责;配合并监督维修基金的收缴和使用;协助处理物业管理区域内的违规行为等等。切实履行义务有利于避免业委会不作为或者滥用职权。

业主委员会如何正确处理与物业服务企业之间的关系

  2003年至2007年间,笔者所在的城市,由于业委会与物业服务企业关系恶化,而导致物业服务企业退出物业项目的数量每年都在攀升。原物业服务企业退出后,业委会便通过“新聘”物业服务企业或者自行管理的方式来弥补管理“真空”。由于项目物业管理资料和设施设备交接不完善、新的管理单位需要一定的时间熟悉物业项目或者原物业服务企业拒不推出项目等情况,往往导致物业项目的管理服务环境在相当一段时期内不稳定,进而影响了业主的生活。业委会如何正确处理与物业服务企业的关系,是一门重要课题。
  依法选聘物业服务企业
  “物业服务解释”规定,业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依法选聘物业服务企业,即业委会须通过组织召开业主大会,根据业主大会的决定来选聘物业服务企业。一般说来有两种情况:一种情况是物业项目暂时未实施物业管理,如果大部分业主要求实施物业管理,业委会应组织召开业主大会选聘物业服务企业。
  第二种情况是物业项目有物业服务企业在管,但服务期限未满或者已满,业主大会要求选聘新的物业服务企业的,业委会应当妥善处理好与原物业服务企业的关系,并对拟选聘的新的物业服务企业全面考察,多方比较。
  无论哪种情况,业委会均不能擅自选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。擅自选聘物业服务企业,不但得不到法律的保障,还须承担对原、新物业服务企业的违约责任,更重要的是,业委会将失去“民心”。
  做好业主与物业服务企业之间的“桥梁”
  业委会应在业主与物业服务企业之间起到传递信息,沟通协调的作用。当业主认为物业服务企业的服务工作有不符合合同约定的行为时,业委会应从全体业主的利益出发,进行查证,如情况属实,则要求物业服务企业限期改正;当业主对物业服务企业的服务工作有质疑和不解时,业委会应出面向业主进行解释和宣传;当发现业主有违规行为时,业委会要深入了解业主的实际情况,分析违规现象的原因及结果,有针对性地做好协调处理工作。同时,业委会也应协助物业服务企业催交物业服务费等欠费,并监督和协助物业服务企业做好管理服务工作。
  当然,物业服务企业也应与业委会保持良好的关系,要积极努力地支持业委会依法开展的工作。出现矛盾和误解时,也要及时沟通处理。
  谨慎使用“解聘”权
  对于那些管理服务不善,未能切实履行物业服务合同的约定,且拒不改进的物业服务企业,笔者是赞成业委会依法使用“解聘”权的。但如果“解聘”措施不得当,将给业主的日常生活、物业项目的环境和秩序等方面带来一系列的影响,因此,笔者建议业委会谨慎使用“解聘”权。
  当原物业服务合同期限未满,业委会擅自使用“解聘”权,物业项目可能出现无人管理的“真空”,或者出现新、旧两家物业服务企业共同管理服务的混乱局面,致使物业项目的物业管理环境遭到破坏,业主生活受到极大影响。笔者建议业委会不要轻易使用“解聘”权。
  当原物业服务合同期限已满,根据“物业服务解释”规定,业委会有权利单方行使“解聘”权。但在“解聘”前,建议业委会依法先选聘新的物业服务企业,并与原物业服务企业协商处理好交接事宜,确保业主生活不受影响。
    相信通过法律规范、部门支持、行业引导、业委会与物业服务企业等各方物业管理主体的共同努力,和谐物业管理将向实践迈出一大步!
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