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46家新三板物业上市公司经营状况分析报告

发表于 2017-7-7 00:54:28 | 显示全部楼层
  导读:截至2017年4月28日,共计51家物业公司上市,其中香港联交所上市公司5家,新三板上市公司46家。笔者统计了46家新三板挂牌公司的2016年报数据,以期对挂牌物业公司的经营情况作整体了解。

  根据全国中小企业股份转让系统(新三板)发布的公告,截 至 2017 年 4 月 28 日, 共 计10554 家挂牌公司完成了 2016年年报披露工作,其中,包括 46家挂牌的物业管理公司。2016年 11 月,广州的祈福生活服务公司在香港上市,至此在香港联交所上市的内地物企已有 5 家。2017 年 前 4 个 月, 共 有 10 家物企在新三板挂牌。物企竞相逐鹿资本市场的热情依然高涨,随着越来越多的物企日益公众公司化,人们对物业管理行业的认识也会更加深入。笔者统计了 46家新三板挂牌物企的 2016 年报数据,以期对挂牌物企的经营情况作整体了解。

  首先,从公司的实际控制人情况来看,在 46 家挂牌物企中,有37家的实际控制人为自然人,占 80.43%。从挂牌时间来看,在 46 家挂牌物企中,2015 年挂牌的物企有 13 家,占 28.26%;2016 年挂牌的物企有 23 家,占50%;2017 年 1 ~ 4 月挂牌的物企有 10 家,占 21.74%。

  其次,从挂牌物企的经营业绩情况来看,46 家物企的营业总收入为 107.37 亿元,均值为 2.33亿元 / 家,最大值 11.79 亿元,最小值为 0.13 亿元,中位值为1.66亿元。分布情况如图1所示。

  
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  在 46 家挂牌物企中,2016年亏损(净利润为负值)的有3家。43 家盈利的物企的净利润均值为0.24 亿元 / 家,最大值 1.43 亿元,最小值为 44.47 万元,中位值为0.12 亿元。

  
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  从其他主要的财务指标来看,2016 年 43 家盈利挂牌物企的平均毛利率为 23.61%,整体上比 2015 年下降约 1 个百分点;其中,有 31 家物企(约占 72%)的 2016 年毛利率同比下降,降幅最小的是 0.08 个百分点,降幅最大的是11.74 个百分点,降幅超过 5 个百分点的物企有 11 家。

  46 家挂牌物企的平均资产负债率为 49.71%,最大值为 82.46%,超过 70%的有 7 家;最小值为 2.56%,低于 40%的有 14 家。

  46 家挂牌物企的平均应收账款周转率约为 13.4次 / 年,最大值为 61.87次 / 年,最小值为 2.94 次 / 年。

  
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  从人均产出情况来看,46 家挂牌物企的人均产出(平均每位员工创造的收入)均值为 11904.59 元 / 月·人,最大值为 36574.19 元 / 月·人,最小值为 2763.99 元 / 月·人,具体分布如图 4 所示。

  
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  通过梳理以上财务、经营业绩等数据,可以归纳如下信息:

  46家物企八成是民企

  46 家挂牌物企中有八成是民企,整体来看,民营物企更倾向于进入资本市场,在市场竞争中更具有创新、求变的热情。预计 2017 年实现在新三板挂牌的物企将保持 2016 年的体量,这有利于推进物业管理行业运营管理的规范化、市场化。

  营业总收入最多的是最少的 86 倍

  挂牌物企的创收和盈利能力参差不齐,从 2016 年 46 家挂牌物企的数据来看,营业总收入最多的物企所实现的收入,是最少的物企所实现收入的 86 倍。其中,2016 年总营收超过 5亿元的占 15.21%,低于 0.5 亿元的占19.57%,1 亿 ~ 5 亿 元 的 占 45.65%。值得关注的是,2016 年 46 家挂牌物企中有 3 家亏损。2016 年净利润最多的物企所实现的净利润,是最少物企所实现净利润的 12 倍。2016 年净利润低于 2000 万元的挂牌物企,占总数的62.79%。

  毛利率整体微降

  挂牌物企的毛利率水平整体上呈现微降趋势。从统计数据来看,46家挂牌物企 2016 年的平均毛利率水平同比下降虽然仅有 1 个百分点,但从趋势上来看,物企的盈利能力受到人工成本持续上涨、管理费刚性特征等因素的较大不利影响。故此,物企的利润增长主要依赖于管理规模的扩大、在管理效率提升基础上的成本缩减、创新多种经营等。因此,如若物企的市场拓展能力不高、管理效率低下、在管项目开展多种经营的潜力有限,物企的盈利能力是难以实现提升的。

  资产负债率最大值为最小值的 32 倍

  部分挂牌物企的资产负债率高企,其偿债能力需受到关注。从统计数据来看,2016 年挂牌物企中,资产负债率的最大值为最小值的 32 倍。在超过挂牌物企资产负债率均值(50%)的 22 家物企中,有两家物企的流动比率小于 1。

  现金收入流与成本支出流的时间严重错配

  管理费应收账款的回款能力,对物企能否实现稳健、有序运营具有较大影响。从统计数据来看,46 家物企 2016 年的应收账款周转率均值约为13.4次/年,有11家物企低于5次/年。在不同地区、不同业态类型的物业管理运营实践中,业主及物业使用人支付管理费的周期各有差异。诸如,有些地区住宅项目的业主或每个季度或每半年度支付一次管理费,有些管理政府机关项目的物企每年度收取一次管理费,但是,这些物企维持正常运营管理需每月支付相应的人工、物料等成本,这就使物企的现金收入流与成本支出流的时间出现严重错配,是不利于物企的稳健运营的。

  物企生产效率最大值为最小值的13倍

  挂牌物企的生产效率相差较大。从 2016 年的统计数据来看,如果简单的以平均每位员工创造的收入来衡量物企的生产效率,其最大值为最小值的 13 倍,52% 的物企人均产出超过10000 元 / 月,有 7 家挂牌物企的人均产出低于 5000 元 / 月。

  资本市场大浪淘沙,更多的是关注公司的成长性。挂牌物企欲在资本市场中崭露头角,需聚焦于“稳健增长”。基于物业管理行业自身的特征,物企的成长性可以分为内源性成长与外源性成长。内源性成长主要是在保证服务质量、运营效率基础上的开源节流,外源性成长主要是扩大管理规模。物企需结合自身财务、业务、人员等实际情况,寻求可持续的成长策略和路径,实现稳健增长。(来源:住宅与房地产)

共 12 个关于46家新三板物业上市公司经营状况分析报告的回复 最后回复于2017-07-09 18:10:45

发表于 2017-7-7 06:32:57 | 显示全部楼层
签到,是一种习惯!
hhxxttxs好好学习天天向上
发表于 2017-7-7 07:17:00 | 显示全部楼层
物业问题,有问必答!

好好学习天天向上
发表于 2017-7-7 07:42:03 | 显示全部楼层
蜂币不够怎么办?
太给力了
发表于 2017-7-7 08:59:15 | 显示全部楼层
说了一堆数字,统统没有结论~~~~~~~~~非财务专业人员,谁看得懂?
发表于 2017-7-7 09:49:55 | 显示全部楼层

好好学习,天天向上!
发表于 2017-7-7 17:09:04 | 显示全部楼层
不希望这种和稀泥的数据,能分公司业态体量进行对比吗?
发表于 2017-7-7 18:56:06 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
发表于 2017-7-7 21:37:29 | 显示全部楼层
好好学习,天天向上
发表于 2017-7-8 21:35:22 | 显示全部楼层

说了一堆数字,统统没有结论
发表于 2017-7-9 18:10:45 | 显示全部楼层
好好学习,天天向上,群主给力!
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