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南京市住宅区物业服务标准

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发表于 2017-6-20 08:00:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
  南京市住宅区物业服务标准(征求意见稿)
  二O一七年六月
  目??次
  前言
  范围【标准的必备要素】
  总则【非必备,属可选要素】
  综合服务质量分级指标
  综合服务A级
  综合服务B级
  综合服务C级
  综合服务D级
  综合服务E级
  共用区域秩序维护服务质量分级指标
  共用区域秩序维护A级服务
  共用区域秩序维护B级服务
  共用区域秩序维护C级服务
  共用区域秩序维护D级服务
  共用区域秩序维护E级服务
  共用区域清洁卫生服务质量分级指标
  共用区域清洁卫生A级服务
  共用区域清洁卫生B级服务
  共用区域清洁卫生C级服务
  共用区域清洁卫生D级服务
  共用区域清洁卫生E级服务
  共用区域绿化日常养护服务质量分级指标
  共用区域绿化日常养护A级服务
  共用区域绿化日常养护B级服务
  共用区域绿化日常养护C级服务
  共用区域绿化日常养护D级服务
  共用区域绿化日常养护E级服务
  共用部位及共用设施设备运行维修养护服务质量分级指标
  共用部位及共用设施设备运行维修养护A级服务
  共用部位及共用设施设备运行维修养护B级服务
  共用部位及共用设施设备运行维修养护C级服务
  电梯、弱电安防、避雷维修养护
  物业服务质量达标检测方法
  物业服务质量达标检测的数据及资料
  检测值与指标值的比对程序
  未达标的几种情况
  前言
  本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
  本标准起草单位:南京理工大学、南京市住房保障和房产局。
  本标准参与起草单位:
  本标准主要起草人:
  本标准审查人:
  南京市住宅区物业服务标准
  范围
  本标准给出了住宅区物业服务的总则、各分项服务质量指标设置及达标检测方法。
  本标准适用于南京市行政区域内的住宅区物业服务交易合同签约各方,选择约定物业服务的质量指标值和达标检测方法;适用于前期物业管理的物业服务等级划分。
  注:住宅区一词引自《南京市住宅物业管理条例》第二条第2款。其性质为该“物业管理区域”以居住使用功能为主。
  总则
  本标准通过对住宅区物业服务的各分项进行服务质量指标设置和达标检测方法的设置,为物业服务交易的双方当事人明确界定物业服务合同义务、降低履约争议,提供可选择的量化依据。
  住宅区物业服务质量按指标设置,宜分为五个等级,A级为最高等级,E级为最低等级,高一等级要求包含相应低一等级的要求。
  住宅区物业服务包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、共用区域秩序维护服务、共用区域清洁卫生服务、共用区域绿化日常养护服务,共五个分项内容。其中,共用部位及共用设施设备运行和维修养护,宜分为A、B、C三个等级。
  业主大会作为物业服务购买方与物业服务提供方商洽签订物业服务合同采用的服务质量标准,可按本标准各分项物业服务内容设置的指标,约定指标值、约定达标检测方法。但涉及强制性规范标准的,应执行强制性规定。
  其他物业服务购买方与物业服务提供方商洽签订物业服务合同采用的服务质量指标及达标检测方法,可依据法规、地方规章等规定选用本标准。
  物业管理主管部门(机构)可根据本标准对物业服务活动进行评估;价格主管部门可依据本标准在法律法规规定的定价权限和范围内,对物业服务测算相关定价;行业协会、业主组织、物业服务企业、第三方专业机构可依据本标准对物业服务质量进行比对测定。
  物业服务质量标准按“结果达标指标”或(和)“过程履职指标”两类指标设置。在物业服务合同中的服务质量约定选用指标值时,宜设置相应的达标检测方法及工具;能够采用“结果达标指标”的,宜尽量采用“结果达标指标”。
  综合服务质量分级指标
  综合服务分项的质量指标值,可基于表1的设置调整确定。其中自A级至E级的五级指标值分别列为3.1至3.5条。
  表1 综合服务内容分级指标
  服务项目范围编号事项内容结果达标指标过程履职指标指标值达标检测方法备注
  机构设置101办公设备配置电话复印电脑打印机网络等≧项65432“测”
  岗位人员配置≥_人43211“调”≤10万
  人/ <__百户34568>10万
  项目经理行业从业≥_年532--“调”累计
  项目经理项目经理≥_年321--“调”曾任职
  服务时间管理处值班提供服务≥_小时/天121086-“综”
  日常管理与服务106工作计划向委托方报告≥__次/年421--“调”
  服务规范行业示范项目评分细则的要求符符符参参“综”符合/参照
  管理制度明确的值班和交接班制度与工作记录符符符符-“测”
  程序完整且公示及接收反馈方式通畅II=“服务期内室外长期公示”+“工作联系手机号”+“电子邮箱和邮寄联系”;I=资料随时扫二维码或由网址链接等上网下载+II服务标准,收费标准依据,急修内容,投诉渠道IIIIIII“综”
  受理小修、投诉电话或网络受理时间≥__小时24161284“综”
  受理报修、投诉接急修到场时间≤__小时0.50.50.52-“综”小时
  受理报修、投诉接一般报修到场时间≤__小时0.54848-“综”小时
  受理报修、投诉小修__天内完成,且有回访记录123715“综”
  受理报修、投诉接投诉答复时间不超过__天123510“综”
  向责任方追责修复;或自己修复分责任处理:人为损坏;外包合同;相邻妨害;正常使用自然磨损是否承诺若未能向他方有效追责,自己修复符符---“综”
  便民服务无偿便民服务项目≥__种432---“调”
  小区业主活动组织小区业主活动≥__次/年21---“调”
  档案管理竣工验收档案完整符符符--“调”
  档案管理设备管理档案完整符符符--“调”
  档案管理业主或使用人装修档案完整符符符--“调”
  财务管理在属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户之前,设立的业主共有资金专用账户应符合“3.1.5.1”所列的①至⑤符符符--“综”
  财务管理代管业主共有资金专用账户、代收代付等各项费用核算做账并公示数据更新年频次126421“综”
  财务管理各类代收代缴计量分摊结算22211“调”年频次
  财务管理业委会设基本户后代管结清≤57101515工作日
  装修事项送达装修须知;门岗控制;巡岗巡查装修施工现场过程监督视装修进度每2天不少于1次符符符--“综”
  接管项目承担查验及完善共用部位设施设备清单符符符--“调”
  注1:急修指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修,如自来水设施跑水、下水管道堵塞漫溢、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等;
  注2:小修指能及时修复的小损小坏,以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作;
  注3:所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修;
  注4:频次按时间平均,间隔不超时;
  注5:简记为“调”、“测”或“综”的达标检测方法见本标准第八章“物业服务质量达标检测方法”。调取服务过程记录(纸质或图像及数据文件),简记为“调”;现场测试采集数据资料,简记为“测”; 调取服务过程记录与现场测试采集数据资料相结合,简记为“综”。
  综合服务A级
  机构设置
  办公设施设备配置,在电话、传真、电脑、打印机、复印机、联系邮箱、网络报修投诉中至少选择配置不少于6项。
  岗位人员配置,建筑面积≤10万m2的不少于4人;建筑面积>10万m2的,200户~300户业主配置一人。
  项目经理累计的行业从业经历不少于5年,项目经理任职经历不少于3年。
  物业服务管理处每天值班提供服务不少于12小时。
  日常管理与服务
  物业企业向委托方报告计划实施情况的频次符合每年度不少于4次。
  物业服务人员的行为规范,达到物业管理行业示范项目评分细则中“规定分值”的要求。
  建立明确的值班和交接班制度,并做好工作记录。
  物业服务的服务标准、收费标准依据、急修内容、投诉渠道、岗位职责、操作流程和法规规定的相关信息,在服务场所明示。可追溯证据的并行公示方式和接收反馈渠道为:①服务期内室外长期公示;②工作联系手机号;③物业服务方约定的电子邮箱和邮寄联系方式;④开放浏览的网络公示平台(浏览网址或二维码等链接方式在室外显著位置长期公示)。
  每天24小时接收受理日常报修、投诉;急修报修或一般报修到场时间不超过0.5小时;维修完成有回访记录,接投诉答复时间间隔不超过1天。完成小修间隔不超过1天。
  接报修后的修复-追责处理方式:属于人为损坏共有部分的,负责向责任方追责,若不能向人为损害责任方有效追责则自行承担修复责任;属于相邻妨害的,负责依管理规约协调处理;属于建设单位保修期或业主共同委托专项单独维保外包的,负责协助业主方依购房合同或外包合同报修及协助追责;属于超出日常维修范围自然磨损的,及时告知并协助业主方依规定启动使用维修资金或共有收益程序。
  便民服务及业主活动
  提供不少于4种无偿便民服务。
  每年组织不少于2次的小区业主活动。
  档案管理
  服务期间接收竣工验收档案保管完整。
  服务期间接收设备管理档案保管完整。
  服务期间接收业主或使用人房屋装修档案保管完整。
  财务管理
  在属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户之前,设立的业主共有资金专用账户符合:①属于业主共有共用机动车停车位的构成清单列明所有露天、人防等停车位位置和数量;②属于可用于获得业主共有收益的场地建筑设施构成清单列明位置和面积;③明确露天车位和地下车位分别的保洁、秩序维护和维修等停车物业服务费(每车位收入中露天、地下分别应支付给物业服务方的金额。如果对停车场采用保洁、秩序维护和维修运行分项包干方式,则列明总费用金额);④明确业主共有收入扣除停车物业服务费和税金后支付给物业服务方的比例或总费用金额;⑤明确利用业主共用停车位以外的其他共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;
  代管业主共有资金专用账户的应收、实收、停车物业服务费等扣除的核算按月做账,每月数据更新、公示上网供业主查询及下载;每个月安排一个双休日接待业主核查、复制记账凭证和原始凭证。公示的数据包括但不限于:全部业主缴费台账;依约定代付各分项开支明细;共用水电能耗等分摊费用、分摊算法;其他各项实际代收、代付账目金额。
  各类代收代缴计量分摊结算每年2次。
  业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后五个工作日内,将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户,撤销业主共有资金专用账户。
  装修事项
  送达装修须知,门岗巡岗控制过程监督,视装修进度每2天不少于1次巡查装修施工现场。
  接管项目
  承担查验及完善共用部位设施设备清单责任。
  综合服务B级
  机构设置
  办公设施设备配置,在电话、传真、电脑、打印机、复印机、联系邮箱、网络报修投诉中至少选择配置不少于5项。
  岗位人员配置,建筑面积≤10万m2的不少于3人;建筑面积>10万m2的,每300户~400户配置一人。
  项目经理累计的行业从业经历不少于3年,项目经理任职经历不少于2年。
  物业服务管理处每天值班提供服务不少于10小时。
  日常管理与服务
  物业企业向委托方报告计划实施情况的频次符合每年度不少于2次。
  物业服务人员的行为规范,达到物业管理行业示范项目评分细则中“规定分值”的要求。
  建立明确的值班和交接班制度,并做好工作记录。
  物业服务的服务标准、收费标准依据、急修内容、投诉渠道、岗位职责、操作流程和法规规定的相关信息,在服务场所明示。可追溯证据的并行公示方式和接收反馈渠道为:①室外公示栏张贴;②工作联系手机号;③物业服务方约定的电子邮箱和邮寄联系方式;④开放浏览的网络公示平台(浏览网址或二维码等链接方式在室外显著位置长期公示)。
  每天16小时电话或网络接收受理日常报修、投诉;急修报修到场时间不超过0.5小时、接一般报修到场时间不超过4小时;维修完成有回访记录,接投诉答复时间间隔不超过2天。完成小修间隔不超过2天。
  接报修后的修复-追责处理方式:属于人为损坏共有部分的,负责向责任方追责,若不能向人为损害责任方有效追责则自行承担修复责任;属于相邻妨害的,负责依管理规约协调处理;属于建设单位保修期或业主共同委托专项单独维保外包的,负责协助业主方依购房合同或外包合同报修及协助追责;属于超出日常维修范围自然磨损的,及时告知并协助业主方依规定启动使用维修资金或共有收益程序。
  便民服务及业主活动
  提供不少于3种无偿便民服务。
  每年组织不少于1次的小区业主活动。
  档案管理
  服务期间接收竣工验收档案保管完整。
  服务期间接收设备管理档案保管完整。
  服务期间接收业主或使用人房屋装修档案保管完整。
  财务管理
  在属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户之前,设立的业主共有资金专用账户符合:①属于业主共有共用机动车停车位的构成清单列明所有露天、人防等停车位位置和数量;②属于可用于获得业主共有收益的场地建筑设施构成清单列明位置和面积;③明确露天车位和地下车位分别的保洁、秩序维护和维修等停车物业服务费(每车位收入中露天、地下分别应支付给物业服务方的金额。如果对停车场采用保洁、秩序维护和维修运行分项包干方式,则列明总费用金额);④明确业主共有收入扣除停车物业服务费和税金后支付给物业服务方的比例或总费用金额;⑤明确利用业主共用停车位以外的其他共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;
  代管业主共有资金专用账户的应收、实收、停车物业服务费等扣除的核算按月做账,每月数据更新、公示上网供业主查询及下载;每两个月安排一个双休日接待业主核查、复制记账凭证和原始凭证。公示的数据包括但不限于:全部业主缴费台账;依约定代付各分项开支明细;共用水电能耗等分摊费用、分摊算法;其他各项实际代收、代付账目金额。
  各类代收代缴计量分摊结算每年2次。
  业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后7个工作日内,将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户,撤销业主共有资金专用账户。
  装修事项
  送达装修须知,门岗巡岗控制过程监督,视装修进度每2天不少于1次巡查装修施工现场。
  接管项目
  承担查验及完善共用部位设施设备清单责任。
  综合服务C级
  机构设置
  办公设施设备配置,在电话、传真、电脑、打印机、复印机、联系邮箱、网络报修投诉中至少选择配置不少于4项。
  岗位人员配置,建筑面积≤10万m2的不少于2人;建筑面积>10万m2的,每400户~500户配置一人。
  项目经理累计的行业从业经历不少于2年,项目经理任职经历不少于1年。
  物业服务管理处每天值班提供服务应不少于8小时。
  日常管理与服务
  物业企业向委托方报告计划实施情况的频次应符合每年度不少于1次。
  物业服务人员的行为规范,达到物业管理行业示范项目评分细则中“规定分值”的要求。
  建立明确的值班和交接班制度,并做好工作记录。
  物业服务的服务标准、收费标准依据、急修内容、投诉渠道、岗位职责、操作流程和法规规定的相关信息,在服务场所明示。可追溯证据的并行公示方式和接收反馈渠道为:①室外公示栏张贴;②工作联系手机号;③物业服务方约定的电子邮箱和邮寄联系方式;④开放浏览的网络公示平台(浏览网址或二维码等链接方式在室外显著位置长期公示)。
  接受日常报修、投诉受理的时间不少于12小时,急修报修到场时间不超过0.5小时、一般报修到场时间不超过8小时;维修完成有回访记录,接投诉答复时间间隔不超过3天。完成小修间隔不超过3天。
  便民服务及业主活动
  提供不少于2种无偿便民服务。
  档案管理
  服务期间接收竣工验收档案保管完整。
  服务期间接收设备管理档案保管完整。
  服务期间接收业主或使用人房屋装修档案保管完整。
  财务管理
  在属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户之前,设立的业主共有资金专用账户符合:①属于业主共有共用机动车停车位的构成清单应列明所有露天、人防等停车位位置和数量;②属于可用于获得业主共有收益的场地建筑设施构成清单列明位置和面积;③明确露天车位和地下车位分别的保洁、秩序维护和维修等停车物业服务费(每车位收入中露天、地下分别应支付给物业服务方的金额。如果对停车场采用保洁、秩序维护和维修运行分项包干方式,则列明总费用金额);④明确业主共有收入扣除停车物业服务费和税金后支付给物业服务方的比例或总费用金额;⑤明确利用业主共用停车位以外的其他共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;
  代管业主共有资金专用账户的应收、实收、停车物业服务费等扣除的核算每季度明细账目数据更新一次、公示上网供业主查询及下载;每季度安排一个双休日接待业主核查、复制记账凭证和原始凭证。公示的数据包括但不限于:全部业主缴费台账;依约定代付各分项开支明细;共用水电能耗等分摊费用、分摊算法;其他各项实际代收、代付账目金额。
  各类代收代缴计量分摊结算每年2次。
  业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十个工作日内,将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户,撤销业主共有资金专用账户。
  装修事项
  送达装修须知,门岗巡岗控制过程监督,视装修进度每2天不少于1次巡查装修施工现场。
  接管项目
  承担查验及完善共用部位设施设备清单责任。
  综合服务D级
  机构设置
  办公设施设备配置,在电话、传真、电脑、打印机、复印机、联系邮箱、网络报修投诉中至少选择配置不少于3项。
  岗位人员配置,建筑面积≤10万m2的不少于1人;建筑面积>10万m2的,每500户~600户配置一人。
  物业管理处每天提供服务应不少于6小时。
  日常管理与服务
  物业服务人员的行为规范,参照物业管理行业示范项目评分细则中“规定分值”的要求。
  建立明确的值班和交接班制度,并做好工作记录。
  物业服务的服务标准、收费标准依据、急修内容、投诉渠道、岗位职责、操作流程和法规规定的相关信息,在服务场所明示。可追溯证据的并行公示方式和接收反馈渠道为:①室外公示栏张贴;②工作联系手机号;③物业服务方约定的电子邮箱和邮寄联系方式。
  接受日常报修、投诉受理的时间不少于8小时/天,急修报修到场时间不超过2小时、一般报修到场时间不超过48小时;维修完成应有回访记录,接投诉答复时间间隔不超过5天。完成小修间隔不超过7天。
  财务管理
  在属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户之前,设立的业主共有资金专用账户符合:①属于业主共有共用机动车停车位的构成清单应列明所有露天、人防等停车位位置和数量;②属于可用于获得业主共有收益的场地建筑设施构成清单列明位置和面积;③明确露天车位和地下车位分别的保洁、秩序维护和维修等停车物业服务费(每车位收入中露天、地下分别应支付给物业服务方的金额。如果对停车场采用保洁、秩序维护和维修运行分项包干方式,则列明总费用金额);④明确业主共有收入扣除停车物业服务费和税金后支付给物业服务方的比例或总费用金额;⑤应明确利用业主共用停车位以外的其他共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;
  代管业主共有资金专用账户的应收、实收、停车物业服务费等扣除的核算每半年明细账目数据更新一次、公示上网供业主查询及下载;每半年度安排一个双休日接待业主核查、复制记账凭证和原始凭证。公示的数据包括但不限于:全部业主缴费台账;依约定代付各分项开支明细;共用水电能耗等分摊费用、分摊算法;其他各项实际代收、代付账目金额。
  各类代收代缴计量分摊结算每年1次。
  业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五个工作日内,将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户,撤销业主共有资金专用账户。
  综合服务E级
  机构设置
  办公设施设备配置,在电话、传真、电脑、打印机、复印机、联系邮箱、网络报修投诉中至少选择配置不少于2项。
  岗位人员配置,建筑面积≤10万m2的不少于1人;建筑面积>10万m2的,每700户~800户配置一人。
  日常管理与服务
  物业服务人员的行为规范,参照物业管理行业示范项目评分细则中“规定分值”的要求。
  物业服务的服务标准、收费标准依据、急修内容、投诉渠道、岗位职责、操作流程和法规规定的相关信息,在服务场所明示。可追溯证据的并行公示方式和接收反馈渠道为:①室外公示栏张贴;②工作联系手机号;③物业服务方约定的电子邮箱和邮寄联系方式。
  接受日常报修、投诉受理的时间不少于4小时/天,维修完成应有回访记录,接投诉答复时间间隔不超过10天。完成小修间隔不超过15天。
  财务管理
  在属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户之前,设立的业主共有资金专用账户符合:①属于业主共有共用机动车停车位的构成清单列明所有露天、人防等停车位位置和数量;②属于可用于获得业主共有收益的场地建筑设施构成清单列明位置和面积;③明确露天车位和地下车位分别的保洁、秩序维护和维修等停车物业服务费(每车位收入中露天、地下分别应支付给物业服务方的金额。如果对停车场采用保洁、秩序维护和维修运行分项包干方式,则列明总费用金额);④明确业主共有收入扣除停车物业服务费和税金后支付给物业服务方的比例或总费用金额;⑤明确利用业主共用停车位以外的其他共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;
  代管业主共有资金专用账户的应收、实收、停车物业服务费等扣除的核算每年明细账目数据更新一次、公示上网供业主查询及下载;每年度安排一个双休日接待业主核查、复制记账凭证和原始凭证。公示的数据包括但不限于:全部业主缴费台账;依约定代付各分项开支明细;共用水电能耗等分摊费用、分摊算法;其他各项实际代收、代付账目金额。
  各类代收代缴计量分摊结算每年1次。
  业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五个工作日内,将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户,撤销业主共有资金专用账户。
  共用区域秩序维护服务质量分级指标
  共用区域秩序维护服务分项的质量指标值,可基于表2的设置调整确定。其中自A级至E级的五级指标值分别列为4.1至4.5条。
  表2 共用区域秩序维护服务质量分级指标
  项目范围编号事项内容结果达标指标过程履职指标指标值达标检测方法备注
  配备要求201年龄比例45岁以下比例≥__%60504000“调”
  技能训练接受培训比例≥__%906050300“调”
  门岗、监控配置:≥__人/单岗44332“综”
  巡岗等按建筑面积配置配置:1人/ <___万m20.811.21.52“综”≤10万
  配置:1人/ <__万m211.21.523“综”>10万
  技能水平正确使用各类消防技防器械和设备符符符符符“测”
  行为举止坐立不倚不靠,举止端正;当班不饮酒符符符符符“综”
  器械配备对讲、电筒等充分符符符符符“综”
  门岗207主出入口双岗小时数≥__小时交接班和外来车等值岗记录完整,2424168-“综”
  立岗立岗小时数≥__小时148---“综”
  访客服务IV=摄像清晰记录;III=登记放行+IV;II=对讲联系放行+IV;I=对讲联系后引导+IVIIIIIIIV-“测”
  车辆疏导V=通畅;IV=整洁有序+V;III=登记记录完整+IV;I=II=摄像记录完整清晰、设备完好+IVIIIIIIIVV“测”
  巡岗211配巡更采集器巡更记录完整配配管-----“调”----纸签
  间隔频率夜巡间隔≤__小时22.5348“调”
  准时到巡更点误差≤__分钟51030--“综”
  楼道夜巡频次每周频次≥__次7421-“调”
  及时赶到;报警并协助保护现场高层到现场≤__分钟51015--“综”
  多层到现场≤__分钟3510--“综”
  消防巡查并配齐器材与通道,每季度≥  次3111/21/4“调”
  监控岗218技防设施:配置;使用;状态责任所有摄像监控点位显示及存储记录自缺失时起,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过__小时1261224“综”
  楼宇对讲,周界报警,住户报警,门禁卡诸项自发现故障,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过__天1123-“综”
  综合220应急水、火、警情等应急预案上墙有有有--“测”
  应急预案演习每年≥  次11---“调”
  停车222巡视引导服务巡视和引导停车有序,人员服务时间2424---“综”
  地库符合照明通风及消防等安全规范且指示牌地标清晰符符符符-“测”
  道闸和录像监视:配置并管理/管符符管管-“测”
  注1:频次按时间平均,间隔不超时;注2:简记为“调”、“测”或“综”的达标检测方法见本标准第八章“物业服务质量达标检测方法”。调取服务过程记录(纸质或图像及数据文件),简记为“调”;现场测试采集数据资料,简记为“测”;调取服务过程记录与现场测试采集数据资料相结合,简记为“综”。
  共用区域秩序维护A级服务
  人员及器械配备
  岗位人数:配置每个双岗门岗不少于8人、单岗门岗及监控每岗不少于4人;巡逻、应急等岗位按服务的建筑面积配置,建筑面积≤10万m2的,每0.8万m2配置1人;建筑面积>10万m2的,每1.0万m2配置1人。
  人员构成、技能及培训:
  )人员中45岁(含)以下的比例不少于60%;
  )人员中接受培训的比例不少于90%;
  )普通人员会正确使用灭火器,消防控制岗人员会正确使用消防设备;
  )工作状态坐立不倚不靠、姿势端正,当班不饮酒。
  手电、对讲等器械配备充分。
  门岗值岗
  主出入口实行双岗,值岗时间为24小时,且有完整的值岗和交接班记录。
  立岗时间不少于14小时。
  人员出入的摄像记录清晰完整;对访客提供对讲联系确认后的引导服务。
  有序疏导进出车辆且摄像记录清晰完整;道闸等设备完好;装修工程材料工具进入有手续。
  巡岗
  道路、单元门、地库、楼内通道等配置巡更器采集器,有完整的巡更记录。
  夜间室外巡更间隔不大于2小时;楼道夜间巡查每天不少于1次。
  准时到达巡更点,到巡更点时间误差不大于5分钟。
  巡岗应急处理火警或其他异常和业主紧急求助及时到现场,报警并协助保护现场,多层到现场不超过3分钟,高层到现场不超过5分钟。
  每月巡岗检查消防器材和通道不少于1次,并处理使之符合消防规范。
  监控岗
  所有摄像监控点位显示及存储记录自缺失时起,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过1小时。
  楼宇对讲,周界报警,住户报警,门禁卡逐项自发现故障,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过1天。
  水、火、警情等应急预案上墙;应急预案每年演习不少于1次。
  停车
  提供巡视引导服务,巡视引导有序停车,人员服务时间为每天24小时。
  地库符合照明通风及消防等安全规范,且指示牌地标清晰,配置并管理道闸和录像监控。
  共用区域秩序维护B级服务
  人员及器械配备
  岗位人数:配置每个双岗门岗不少于8人、单岗门岗及监控每岗不少于4人;巡逻、应急等岗位按服务的建筑面积配置,建筑面积≤10万m2的,每1.0万m2配置1人;建筑面积>10万m2的,每1.2万m2配置1人。
  人员构成、技能及培训:
  )人员中45岁(含)以下的比例不少于50%;
  )人员中接受培训的比例不少于60%;
  )普通人员会正确使用灭火器,消防控制岗人员会正确使用消防设备;
  )工作状态坐立不倚不靠、姿势端正,当班不饮酒。
  手电、对讲等器械配备充分。
  门岗值岗
  主出入口实行双岗,值岗时间为24小时,且有完整的值岗和交接班记录。
  立岗时间不少于8小时。
  人员出入的摄像记录清晰完整;接待访客经对讲联系确认后放行。
  有序疏导进出车辆且摄像记录清晰完整;道闸等设备完好;装修工程材料工具进入有手续。
  巡岗
  道路、单元门、地库、楼内通道等配置巡更器采集器,有完整的巡更记录。
  夜间巡更间隔不大于2.5小时;楼道夜间巡查至少隔日1次,且每周不少于4次。
  准时到达巡更点,到巡更点时间误差不大于10分钟。
  巡岗应急处理火警或其他异常和业主紧急求助应及时到现场,报警并协助保护现场,多层到现场不超过5分钟,高层到现场不超过10分钟。
  每季度巡岗检查消防器材和通道不少于1次,并处理使之符合消防规范。
  监控岗
  所有摄像监控点位显示及存储记录自缺失时起,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过2小时。
  楼宇对讲,周界报警,住户报警,门禁卡逐项自发现故障,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过1天。
  水、火、警情等应急预案上墙;应急预案每年演习不少于1次。
  停车
  提供巡视引导服务,巡视引导有序停车,人员服务时间为每天24小时。
  地库符合照明通风及消防等安全规范,且指示牌地标清晰,配置并管理道闸和录像监控。
  共用区域秩序维护C级服务
  人员及器械配备
  岗位人数:配置每个双岗门岗6人、单岗门岗及监控每岗3人;巡逻、应急等岗位按服务的建筑面积配置,建筑面积≤10万m2的,每1.2万m2配置1人;建筑面积>10万m2的,每1.5万m2配置1人。
  人员构成、技能及培训:
  )人员中45岁(含)以下的比例不少于40%;
  )人员中接受培训的比例不少于50%;
  )普通人员会正确使用灭火器,消防控制岗人员会正确使用消防设备;
  )工作状态坐立不倚不靠、姿势端正,当班不饮酒。
  手电、对讲等器械配备充分。
  门岗值岗
  主出入口实行双岗,值双岗时间为16小时,且有完整的值岗和交接班记录。
  人员出入的摄像记录清晰完整;接待访客经登记确认后放行。
  车辆进出通畅、登记记录清晰完整;门岗设备整洁完好;装修工程材料工具进入有手续。
  巡岗
  有完整的巡更记录。
  夜间巡更间隔不大于3小时;楼道夜间巡查每3天不少于1次。
  准时到达巡更点,到巡更点时间误差不大于30分钟。
  巡岗应急处理火警或其他异常和业主紧急求助应及时到现场,报警并协助保护现场,多层到现场不超过10分钟,高层到现场不超过15分钟。
  每季度巡岗检查消防器材和通道不少于1次,并处理使之符合消防规范。
  监控岗
  所有摄像监控点位显示及存储记录自缺失时起,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过6小时。
  楼宇对讲,周界报警,住户报警,门禁卡逐项自发现故障,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过2天。
  水、火、警情等应急预案上墙。
  停车
  巡视引导有序停车。
  地库符合照明通风及消防等安全规范,且指示牌地标清晰,配置并管理道闸和录像监控。
  共用区域秩序维护D级服务
  人员及器械配备
  岗位人数:配置每个双岗门岗6人、单岗门岗及监控每岗3人;巡逻、应急等岗位按服务的建筑面积配置,建筑面积≤10万m2的,每1.5万m2配置1人;建筑面积>10万m2的,每2万m2配置1人。
  人员构成、技能及培训:
  )人员中接受培训的比例不少于30%;
  )普通人员会正确使用灭火器,消防控制岗人员会正确使用消防设备;
  )工作状态坐立不倚不靠、姿势端正,当班不饮酒。
  手电、对讲等器械配备充分。
  门岗值岗
  主出入口实行双岗,值双岗时间为8小时,且应有完整的值岗和交接班记录。
  人员出入的摄像记录清晰完整。
  车辆进出通畅;门岗设备整洁完好;装修工程材料工具进入有手续。
  巡岗
  有完整的巡更记录。
  夜间巡更间隔不大于4小时;楼道夜间巡查每周不少于1次。
  巡岗应急处理火警或其他异常和业主紧急求助及时相应,报警并协助保护现场。
  每半年巡岗检查消防器材和通道不少于1次,并处理使之符合消防规范。
  监控岗
  所有摄像监控点位显示及存储记录自缺失时起,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过12小时。
  楼宇对讲,周界报警,住户报警,门禁卡逐项自发现故障,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过3天。
  水、火、警情等应急预案上墙。
  停车
  巡视引导有序停车。
  地库符合照明通风及消防等安全规范,且指示牌地标清晰,配置并管理道闸和录像监控。
  共用区域秩序维护E级服务
  人员及器械配备
  岗位人数:配置每个双岗门岗4人、单岗门岗及监控每岗2人;巡逻、应急等岗位按服务的建筑面积配置,建筑面积≤10万m2的,每2万m2配置1人;建筑面积>10万m2的,每3万m2配置1人。
  人员构成、技能及培训:
  )普通人员会正确使用灭火器,消防控制岗人员会正确使用消防设备;
  )工作状态坐立不倚不靠、姿势端正,当班不饮酒。
  手电、对讲等器械配备充分。
  门岗值岗
  应有完整的值岗和交接班记录。
  车辆进出通畅。
  巡岗
  有完整的巡更记录。
  夜间巡更间隔不大于8小时。
  遇火警或其他异常和业主紧急求助及时相应,报警并协助保护现场。
  巡岗应急处理
  每年巡岗检查消防器材和通道不少于1次,并处理使之符合消防规范。
  监控岗
  所有摄像监控点位显示及存储记录自缺失时起,至向维修责任方报修、监理记录报备,不超过24小时。
  水、火、警情等应急预案上墙。
  共用区域清洁卫生服务质量分级指标
  共用区域清洁卫生服务分项的质量指标值,可基于表3的设置调整确定。其中自A级至E级的五级指标值分别列为5.1至5.5条。
  表3 共用区域清洁卫生服务质量分级指标
  项目范围编号事项内容结果达标指标过程履职指标指标值达标检测方法备注
  人员配置300按建筑面积估算配置:1人/ <___万m20.70.91.11.31.6参考
  楼内共用部分
  门厅通道楼梯间及台阶301单元门厅清拖遗落垃圾污渍等滞留≤_小时2482472“测”白天
  楼道地面清拖遗落垃圾污渍等滞留≤_小时4812487天“测”白天
  墙面除尘清涂贴污迹蜘网灰尘等滞留≤_天123790“综”
  占楼道楼梯间清理及时≤__天1373090“综”
  大理石花岗石地面保养后无污渍间隔频次每季≥_次310.500“综”
  楼梯栏杆窗台开关306擦抹灰尘污渍滞留≤___小时848727天-“综”白天
  门窗等玻璃307擦抹灰尘污渍清理及时≤___天7153090180“综”
  天花板共用灯具308除尘污迹蜘网灰尘滞留≤___天7153090180“综”
  电梯轿箱及电梯厅309四壁、地面清洁灰尘污渍滞留≤__小时36122472“测”
  地毯吸尘清洁后无灰尘污渍间隔频次每周≥_次72100“测”
  轿箱顶部清洁清洁后无灰尘间隔频次每月≥_次4211/20“测”
  门壁打蜡上光保养后无污渍间隔频次每年≥_次126000“测”
  消火栓指示牌信报箱313消防楼道灰尘污渍滞留≤___天2371530“综”
  擦抹灰尘污渍滞留≤___天2371530“综”
  室外共用部分
  室外道路地面315清扫尘灰杂物积水滞留≤___小时1.54122472“综”白天
  绿地、明沟316清理垃圾、杂物滞留≤___小时1.54122472“综”白天
  装修垃圾317定点堆放、清理堆放围挡外滞留≤___天13151530“综”
  生活垃圾箱(桶)、果皮箱318清理无外溢;箱桶内滞留≤_小时412242424“测”白天
  周围地面清理垃圾、污迹滞留≤__小时24122472“测”白天
  箱桶清理抹洗箱桶外侧污迹滞留≤__天1371530“测”
  窨井明沟垃圾箱灭蚊蝇321喷洒药水每年≥__次1212633“调”
  灭鼠322鼠药等每年≥__次7522--“调”
  灯具、宣传栏3232米以下擦抹灰尘滞留≤___天271530--“综”
  米以上擦抹灰尘滞留≤___天7153090--“综”
  设施设备用房325清扫灰尘污迹滞留≤___天12337“综”
  亭廊山石、雕塑等小品326亭廊清扫雕塑擦洗清洁每年≥__次126200“调”
  休闲座椅娱乐健身设施327清扫、擦抹灰尘垃圾杂物污迹滞留≤_天.5171530“调”
  刷洗每年≥__次126421“综”
  共用车库车位地面329清扫积尘污迹油迹锈迹异味滞留≤__天11237“综”
  停车导向标识等设施330擦抹积尘滞留≤___天1237-“综”
  人工湖喷水池等水体331打捞杂物处理杂物滞留≤___天123730“综”
  注1:频次按时间平均,间隔不超时;
  注2:简记为“调”、“测”或“综”的达标检测方法见本标准第八章“物业服务质量达标检测方法”。调取服务过程记录(纸质或图像及数据文件),简记为“调”;现场测试采集数据资料,简记为“测”;调取服务过程记录与现场测试采集数据资料相结合,简记为“综”。
  共用区域清洁卫生A级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每0.7万m2配置不少于1人。
  室内共用部分
  门厅、通道、楼梯间及台阶卫生:
  )单元门厅每天清拖,白天遗落垃圾、污渍等滞留不超过2小时;
  )楼道地面每天清拖,白天遗落垃圾、污渍等滞留不超过4小时;
  )墙面除尘、清除张贴涂抹,污迹蜘网灰尘张贴涂抹等滞留时间不超过1天;
  )废弃杂物占楼道、楼梯间及时清理,不超过1天;
  )大理石花岗石地面清洁保养后无污渍,每季度不少于3次。
  楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每天擦抹,白天灰尘污渍滞留时间不超过8小时。
  门窗等玻璃擦抹清洁,灰尘污渍滞留时间不超过7天。
  天花板、共用灯具除尘清洁,污迹蜘网灰尘滞留时间不超过7天。
  电梯轿厢及电梯厅的清洁,符合:
  )四壁及地面清洁,白天灰尘污渍滞留时间不超过3小时;
  )地毯吸尘清洁后无灰尘污渍,每周不少于7次;
  )轿厢顶部清洁后无灰尘,每月不少于4次;
  )门壁打蜡上光保养后无污渍,每年不少于12次。
  消防楼道、消火栓箱、指示牌、信报箱的清洁,符合:
  )消防楼道清洁,灰尘污渍滞留时间不超过2天;
  )消火栓箱、指示牌、信报箱清洁,灰尘污渍滞留时间不超过2天。
  室外共用部分
  室外道路、地面清扫,尘灰杂物积水滞留不超过1.5小时。
  绿地、明沟清理,垃圾、杂物滞留不超过1.5小时。
  装修垃圾定点堆放,及时清理,堆放围挡外滞留时间不超过1天。
  生活垃圾箱(桶)、果皮箱及周围地面的清理,符合:
  )箱桶内滞留时间白天不超过4小时;
  )清理后无外溢,周围地面垃圾、污渍滞留白天时间不超过2小时;
  )箱桶外侧及时清洗,箱桶污渍滞留时间不超过1天。
  窨井明沟垃圾箱每年喷洒药水灭蚊蝇频次不少于12次。
  每年鼠药灭鼠频次不少于7次。
  灯具、宣传栏清洁,灰尘滞留时间2米以下部位不超过2天、2米以上部位不超过7天。
  设施设备用房(配电房、水泵房等)清扫,灰尘污迹滞留时间不超过1天。
  亭廊山石、雕塑等小品清扫、擦洗保洁,每年不少于12次。
  休闲座椅娱乐健身设施清扫、擦抹,灰尘垃圾杂物污迹滞留不超过半天;每年刷洗不少于12次。
  共用车库、车位地面清扫,积尘污迹油迹锈迹异味滞留不超过1天。
  停车导向标识等设施擦抹清洁,积尘滞留不超过1天。
  人工湖、喷水池等水体及时打捞杂物等处理,杂物滞留不超过1天。
  共用区域清洁卫生B级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每0.9万m2配置不少于1人。
  室内共用部分
  门厅、通道、楼梯间及台阶卫生:
  )单元门厅每天清拖,白天遗落垃圾、污渍等滞留不超过4小时;
  )楼道地面每天清拖,白天遗落垃圾、污渍等滞留不超过8小时;
  )墙面除尘、清除张贴涂抹,污迹蜘网灰尘张贴涂抹等滞留时间不超过2天;
  )废弃杂物占楼道、楼梯间及时清理,不超过3天;
  )大理石花岗石地面清洁保养后无污渍,每季度不少于1次。
  楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每天擦抹,灰尘污渍滞留时间不超过48小时。
  门窗等玻璃擦抹清洁,灰尘污渍滞留时间不超过15天。
  天花板、共用灯具除尘清洁,污迹蜘网灰尘滞留时间不超过15天。
  电梯轿厢及电梯厅的清洁,符合:
  )四壁及地面清洁,白天灰尘污渍滞留时间不超过6小时;
  )地毯吸尘清洁后无灰尘污渍,每周不少于2次;
  )轿厢顶部清洁后无灰尘,每月不少于2次;
  )门壁打蜡上光保养后无污渍,每年不少于6次。
  消防楼道、消火栓箱、指示牌、信报箱的清洁,符合:
  )消防楼道清洁,灰尘污渍滞留时间不超过3天;
  )消火栓箱、指示牌、信报箱清洁,灰尘污渍滞留时间不超过3天。
  室外共用部分
  室外道路、地面清扫,尘灰杂物积水滞留不超过4小时。
  绿地、明沟清理,垃圾、杂物滞留不超过4小时。
  装修垃圾定点堆放,及时清理,堆放围挡外滞留时间不超过3天。
  生活垃圾箱(桶)、果皮箱及周围地面的清理,符合:
  )箱桶内滞留时间不超过12小时;
  )清理后无外溢,周围地面垃圾、污渍滞留白天时间不超过4小时;
  )箱桶外侧及时清洗,箱桶污渍滞留时间不超过3天。
  窨井明沟垃圾箱每年喷洒药水灭蚊蝇频次不少于12次。
  每年鼠药灭鼠不少于5次。
  灯具、宣传栏清洁,灰尘滞留时间2米以下部位不超过7天、2米以上部位不超过15天。
  设施设备用房(配电房、水泵房等)清扫,灰尘污迹滞留时间不超过2天。
  亭廊山石、雕塑等小品清扫、擦洗保洁,每年不少于6次。
  休闲座椅娱乐健身设施清扫、擦抹,灰尘垃圾杂物污迹滞留不超过1天;每年刷洗不少于6次。
  共用车库、车位地面清扫,积尘污迹油迹锈迹异味滞留不超过1天。
  停车导向标识等设施擦抹清洁,积尘滞留不超过2天。
  人工湖、喷水池等水体及时打捞杂物等处理,杂物滞留不超过2天。
  共用区域清洁卫生C级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每1.1万m2配置不少于1人。
  室内共用部分
  门厅、通道、楼梯间及台阶卫生:
  )单元门厅每天清拖,白天遗落垃圾、污渍等滞留不超过8小时;
  )楼道地面每天清拖,遗落垃圾、污渍等滞留不超过12小时;
  )墙面除尘、清除张贴涂抹,污迹蜘网灰尘张贴涂抹等滞留时间不超过3天;
  )废弃杂物占楼道、楼梯间及时清理,不超过7天;
  )大理石花岗石地面清洁保养后无污渍,每半年不少于1次。
  楼梯扶手、栏杆、窗台、开关及时擦抹,灰尘污渍滞留时间不超过72小时。
  门窗等玻璃擦抹清洁,灰尘污渍滞留时间不超过1个月。
  天花板、共用灯具除尘清洁,污迹蜘网灰尘滞留时间不超过1个月。
  电梯轿厢及电梯厅的清洁,符合:
  )四壁及地面清洁,灰尘污渍滞留时间不超过12小时;
  )如有地毯,吸尘清洁后无灰尘污渍,每月不少于1次;
  )轿厢顶部清洁后无灰尘,每周不少于1次。
  消防楼道、消火栓箱、指示牌、信报箱的清洁,符合:
  )消防楼道清洁,灰尘污渍滞留时间不超过7天;
  )消火栓箱、指示牌、信报箱清洁,灰尘污渍滞留时间不超过7天。
  室外共用部分
  室外道路、地面清扫,尘灰杂物积水滞留不超过12小时。
  绿地、明沟清理,垃圾、杂物滞留不超过12小时。
  装修垃圾定点堆放,及时清理,堆放围挡外滞留时间不超过15天。
  生活垃圾箱(桶)、果皮箱及周围地面的清理,符合:
  )箱桶内滞留时间不超过24小时;
  )清理后无外溢,周围地面垃圾、污渍滞留时间不超过12小时;
  )箱桶外侧及时清洗,箱桶污渍滞留时间不超过7天。
  窨井明沟垃圾箱每年喷洒药水灭蚊蝇频次不少于6次。
  每年鼠药灭鼠不少于2次。
  灯具、宣传栏清洁,灰尘滞留时间2米以下部位不超过15天、2米以上部位不超过1个月。
  设施设备用房(配电房、水泵房等)清扫,灰尘污迹滞留时间不超过3天。
  亭廊山石、雕塑等小品清扫、擦洗保洁,每年不少于2次。
  休闲座椅娱乐健身设施清扫、擦抹,灰尘垃圾杂物污迹滞留不超过7天;每年刷洗不少于4次。
  共用车库、车位地面清扫,积尘污迹油迹锈迹异味滞留不超过2天。
  停车导向标识等设施擦抹清洁,积尘滞留不超过3天。
  人工湖、喷水池等水体及时打捞杂物等处理,杂物滞留不超过3天。
  共用区域清洁卫生D级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每1.3万m2配置不少于1人。
  室内共用部分
  门厅、通道、楼梯间及台阶卫生:
  )单元门厅每天清拖,遗落垃圾、污渍等滞留不超过24小时;
  )楼道地面清拖,遗落垃圾、污渍等滞留不超过48小时;
  )墙面除尘、清除张贴涂抹,污迹蜘网灰尘张贴涂抹等滞留时间不超过7天;
  )废弃杂物占楼道、楼梯间及时清理,不超过1个月。
  楼梯扶手、栏杆、窗台、开关及时擦抹,灰尘污渍滞留时间不超过7天。
  门窗等玻璃擦抹清洁,灰尘污渍滞留时间不超过90天。
  天花板、共用灯具除尘清洁,污迹蜘网灰尘滞留时间不超过3个月。
  电梯轿厢及电梯厅的清洁,符合:
  )四壁及地面清洁,灰尘污渍滞留时间不超过24小时;
  )轿厢顶部清洁后无灰尘,每两个月不少于1次。
  消防楼道、消火栓箱、指示牌、信报箱的清洁,符合:
  )消防楼道清洁,灰尘污渍滞留时间不超过15天;
  )消火栓箱、指示牌、信报箱清洁,灰尘污渍滞留时间不超过15天。
  室外共用部分
  室外道路、地面清扫,尘灰杂物积水滞留不超过24小时。
  绿地、明沟清理,垃圾、杂物滞留不超过24小时。
  装修垃圾定点堆放,及时清理,堆放围挡外滞留时间不超过15天。
  生活垃圾箱(桶)、果皮箱及周围地面及时清理,符合:
  )箱桶内滞留时间不超过24小时;
  )清理后无外溢,周围地面垃圾、污渍滞留时间不超过24小时;
  )箱桶外侧及时清洗,箱桶污渍滞留时间不超过15天。
  窨井明沟垃圾箱每年喷洒药水灭蚊蝇频次不少于3次。
  每年鼠药灭鼠不少于2次。
  灯具、宣传栏清洁,灰尘滞留时间2米以下部位不超过1个月、2米以上部位不超过3个月。
  设施设备用房(配电房、水泵房等)清扫,灰尘污迹滞留时间不超过3天。
  休闲座椅娱乐健身设施清扫、擦抹,灰尘垃圾杂物污迹滞留不超过15天;每年刷洗不少于2次。
  共用车库、车位地面清扫,积尘污迹油迹锈迹异味滞留不超过3天。
  停车导向标识等设施擦抹清洁,积尘滞留不超过7天。
  人工湖、喷水池等水体及时打捞杂物等处理,杂物滞留不超过7天。
  共用区域清洁卫生E级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每1.6万m2配置不少于1人。
  室内共用部分
  门厅、通道、楼梯间及台阶卫生:
  )单元门厅每天清拖,遗落垃圾、污渍等滞留不超过72小时;
  )楼道地面清拖,遗落垃圾、污渍等滞留不超过7天;
  )墙面除尘、清除张贴涂抹,污迹蜘网灰尘张贴涂抹等滞留时间不超过3个月;
  )废弃杂物占楼道、楼梯间及时清理,不超过3个月。
  楼梯扶手、栏杆、窗台、开关及时擦抹,灰尘污渍滞留时间不超过7天。
  天花板、共用灯具除尘清洁,污迹蜘网灰尘,每半年至少清理一次。
  电梯轿厢四壁及电梯厅地面清洁,灰尘污渍滞留时间不超过72小时;
  消防楼道、消火栓箱、指示牌、信报箱的清洁,符合:
  )消防楼道清洁,灰尘污渍滞留时间不超过1个月;
  )消火栓箱、指示牌、信报箱清洁,灰尘污渍滞留时间不超过1个月。
  室外共用部分
  室外道路、地面清扫,尘灰杂物积水滞留不超过72小时。
  绿地、明沟清理,垃圾、杂物滞留不超过72小时。
  装修垃圾定点堆放,及时清理,堆放围挡外滞留时间不超过1个月。
  生活垃圾箱(桶)、果皮箱及周围地面及时清理,符合:
  )箱桶内滞留时间不超过24小时;
  )清理后无外溢,周围地面垃圾、污渍滞留时间不超过72小时;
  )箱桶外侧及时清洗,箱桶污渍滞留时间不超过1个月。
  窨井明沟垃圾箱每年喷洒药水灭蚊蝇频次不少于3次。
  设施设备用房(配电房、水泵房等)清扫,灰尘污迹滞留时间不超过7天。
  休闲座椅娱乐健身设施清扫、擦抹,灰尘垃圾杂物污迹滞留不超过1个月;每年刷洗不少于1次。
  共用车库、车位地面清扫,积尘污迹油迹锈迹异味滞留不超过7天。
  人工湖、喷水池等水体及时打捞杂物等处理,杂物滞留不超过1个月。
  共用区域绿化日常养护服务质量分级指标
  共用区域绿化日常养护服务分项的质量指标值,可基于表4的设置调整确定。其中自A级至E级的五级指标值分别列为6.1至6.5条。
  表4 共用区域绿化日常养护服务质量分级指标
  项目范围编号事项内容结果达标指标过程履职指标指标值达标检测方法备注
  人员400按绿化面积配置:1人/ <___万m21.01.52.02.53.0“综”参考
  草坪401保存率生长茂盛,保存率≥ __%9693908580“测”
  修剪修剪高度控制≤__”综”m年修剪≥__次8103次2次1次“综”
  清杂草每年除杂草≥__次107542“调”
  灌、排水保持有效供水,无积水是是是是-“调”
  施肥视草坪种类生长适时年施有机肥遍数321--“调”
  病虫害防治(含树、花)“及”=及时;或年__次数用高效低毒低残留农药针对性处理及及21*“调”*无大面积
  其它发现斑秃及时补植是-是是--“测”
  树木408保存率生长茂盛,保存率≥__%9895959090“测”
  修剪乔木按需要适时修剪是-是是--“测”
  篱、球等按造型要求每年修剪≥___遍84322“调”
  灌木整形修剪每年≥___遍32211“调”
  清杂草清杂草每年频次125311“调”
  施肥每年普施基肥≥__遍111--“调”
  增施复合肥≥_遍211/2--“调”花灌木
  其它乔灌木生长健壮,树冠完整是是是--“测”
  花灌木正常开花结果是是是--“综”
  篱、球、地被无缺枝空档倾覆及时扶正是是是是-“测”
  控制病虫害及时灭治每年喷药≥_ 次是是21*“测”*无大面积
  花坛花境419主入口、景点布置花卉布置形成图案花卉布置,年≥___次421--“综”
  年__季有花43-----“综”
  补种无缺枝、倒伏、枯死及时补种是是---“测”
  规格品种颜色与原来一致及时补种是----“测”
  修剪、施肥清除枯萎花蒂黄叶杂草垃圾年频次2412----“综”
  每年施基肥一次是是---“调”
  每次布置前施复合肥是是---“调”
  注1:保存率=现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率;
  注2:草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪;
  注3:绿地以种植面积计;地库顶上绿地按实际种植面积计;棚架按垂直投影面积计;行道、散植树按树冠垂直投影面积0.2折算;嵌草停车地坪按地坪面积0.1折算;墙面垂直绿化按实际覆盖面积0.1折算;
  注4:绿化日常养护,不包含绿地中多年生草本植物老化的更新;
  注5:绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主,以实地丈量为辅;
  注6:因修剪等产生的废弃物,整理集中堆放,清运及时;树上悬挂物及时清除;发现死树及时清除、适时补种,保持绿地内清洁整齐;
  注7:使用化学药剂的,执行国家现行有关规定,并在喷药前提前两天发安民告示;
  注8:简记为“调”、“测”或“综”的达标检测方法见本标准第八章“物业服务质量达标检测方法”。调取服务过程记录(纸质或图像及数据文件),简记为“调”;现场测试采集数据资料,简记为“测”; 调取服务过程记录与现场测试采集数据资料相结合,简记为“综”。
  共用区域绿化日常养护A级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每1.0万m2配置不少于1人。
  草坪养护服务
  草坪的日常养护应达到生长茂盛,保存率不低于96%。
  草坪修剪高度控制在8厘米以下。
  每年清理杂草次数不低于10次。
  草坪保持有效供水、无积水;视草坪种类、生长情况适时年度施化学肥料或有机肥3次。
  及时对草坪、树、花等绿植,以高效低毒低残留农药针对性处理病虫害防治。
  为保证冬季常绿品质,施行暖季型草坪混播黑麦草。
  发现草坪斑秃及时补植。
  树木养护服务
  树木保持生长茂盛,保存率不低于98%。
  树木的修剪,符合:
  )乔木按需要适时修剪;
  )篱、球等按造型要求每年修剪次数不低于8次;
  )灌木整形修剪次数不低于每年3次。
  每年整体清杂草12次。
  水分需求量大的灌木品种保持有效供水。
  每年普施基肥不少于1遍,花灌木每年增施复合肥2遍。
  保持乔灌木生长健壮、树冠完整,花灌木正常开花结果,篱、球、地被无缺枝空档,倾覆扶正。
  花坛花境养护服务
  小区主入口、景点保持一年4季有花;每年不少于4次花卉布置,形成图案。
  对缺枝、倒伏、枯死花草进行及时补种,补种的规格、品种、颜色与原来保持一致。
  保持有效供水,无积水。
  保持无枯萎花蒂、黄叶、垃圾,每年清理不少于24次;多年生草花每年施基肥1次,每次布置前施复合肥1次。
  共用区域绿化日常养护B级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每1.5万m2配置不少于1人。
  草坪养护服务
  草坪的日常养护达到生长茂盛,保存率不低于93%。
  草坪修剪高度控制在10厘米以下。
  每年清理杂草次数不低于7次。
  草坪保持有效供水、无积水,并视草坪种类、生长情况适时年度施化学肥料或有机肥2次。
  及时对草坪、树、花等绿植,以高效低毒低残留农药针对性处理病虫害防治。
  发现草坪斑秃及时补植。
  树木养护服务
  树木应保持生长茂盛,保存率不低于95%。
  树木的修剪,符合:
  )乔木按需要适时修剪;
  )篱、球等按造型要求每年修剪次数不低于4次;
  )灌木整形修剪次数不低于每年2次。
  每年整体清杂草5次。
  水分需求量大的灌木品种保持有效供水。
  每年普施基肥不少于1遍,花灌木每年增施复合肥1遍。。
  保持乔灌木生长健壮、树冠完整,花灌木正常开花结果,篱、球、地被无缺枝空档,倾覆扶正。
  花坛花境养护服务
  小区主入口景点保持一年至少3季有花;每年不少于2次花卉布置,形成图案。
  对缺枝、倒伏、枯死花草进行及时补种。
  保持有效供水,无积水。
  保持无枯萎花蒂、黄叶、垃圾,每年清理不少于12次;多年生草花每年施基肥1次,每次布置前施复合肥1次。
  共用区域绿化日常养护C级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每2.0万m2配置不少于1人。
  草坪养护服务
  草坪的日常养护达到生长茂盛,保存率不低于90%。
  草坪修剪每年不少于3次。
  每年清理杂草次数不低于5次。
  草坪保持有效供水、无积水,并视草坪种类、生长情况适时年度施化学肥料或有机肥1次。
  对草坪、树、花等绿植,以高效低毒低残留农药针对性处理病虫害防治每年不少于2次。
  发现草坪斑秃及时补植。
  树木养护服务
  树木保持生长茂盛,保存率不低于95%。
  树木的修剪标准,符合:
  )乔木按需要适时修剪;
  )篱、球等按造型要求每年修剪次数不低于3次;
  )灌木整形修剪次数不低于每年2次。
  每年整体清杂草3次。
  水分需求量大的灌木品种保持有效供水。
  每年普施基肥不少于1遍,花灌木每2年增施复合肥1遍。
  保持乔灌木生长健壮、树冠完整;花灌木正常开花结果;篱、球、地被无缺枝空档,倾覆扶正;每年以高效低毒低残留农药针对性处理病虫害防治不少于2次。
  花坛花境养护服务
  小区主入口景点每年不少于1次花卉布置,形成图案。
  保持有效供水,无积水。
  共用区域绿化日常养护D级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每2.5万m2配置不少于1人。
  草坪养护服务
  草坪的日常养护达到生长茂盛,保存率不低于85%。
  草坪修剪每年不少于2次。
  每年清理杂草次数不低于4次。
  草坪保持有效供水、无积水。
  对草坪、树、花等绿植,以高效低毒低残留农药针对性处理病虫害防治每年不少于2次。
  树木养护服务
  树木保持生长茂盛,保存率不低于90%。
  树木的修剪标准,符合:
  )篱、球等按造型要求每年修剪次数不低于2次;
  )灌木整形修剪次数不低于每年1次。
  每年整体清杂草1次。
  篱、球、灌木倾覆扶正。
  篱、球、地被无缺枝空档,倾覆扶正;每年以高效低毒低残留农药针对性处理病虫害防治不少于1次。
  共用区域绿化日常养护E级服务
  人员配置
  未实施分项外包的,按建筑面积估算,每3.0万m2配置不少于1人。
  草坪养护服务
  草坪的日常养护应达到生长茂盛,保存率不低于80%。
  草坪修剪每年不少于一次。
  每年清理杂草次数不低于2次。
  草坪、花等绿植,无大面积病虫害。
  树木养护服务
  树木保持生长茂盛,保存率不低于90%。
  树木的修剪标准,符合:
  )篱、球等按造型要求每年修剪次数不低于2次;
  )灌木整形修剪次数不低于每年1次。
  每年整体清杂草1次。
  乔灌木、篱、球等,均无大面积病虫害。
  共用部位及共用设施设备运行维修养护服务质量分级指标
  共用部位及共用设施设备运行维修养护服务分项的质量指标值,可基于表5的设置调整确定。A级至C级的三级指标值分别列为7.1至7.3条;电梯、避雷和弱电安防系统的运行维修养护服务质量不分等级,列为7.4条。
  表5 共用部位及共用设施设备运行维修养护服务质量分级指标
  项目范围编号事项内容结果达标指标过程履职指标三级指标值达标检测方法备注
  人员500按建筑面积配置:1人/ <___万m2345“综”参考
  共用部位501房屋结构涉及安全部位巡检及时处理*年频次≥__次221“调”*【1】
  门窗玻璃门窗及配件完好开闭正常巡检处理月频次≥__次421“综”
  屋顶无防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎及时处理,巡检及时处理年频次≥__次22-“调”
  道路场地侧石窨井盖无破损,小修*及时处理巡检及时处理,月频次≥__次420.5“综”*【2】
  屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池屋面泄水沟楼外排水管道清扫疏通年频次≥__次1242“调”
  化粪池保证畅通年清理频次≥__次210.5“调”
  明沟内的泥沙等垃圾无淤积堵塞清理月频次≥__次21-“测”
  地面排水沟地面排水沟无淤积泥砂杂物堵塞巡查清理年频次≥__次1262“调”
  围墙围墙围栏及周界安保设施无破损脱落巡检及时处理,月频次≥__次21-“测”
  楼梯间走廊等室内顶墙壁粉层无剥落面地砖平整不起壳无缺损巡检及时处理,月频次≥__次10.5*“综”*无大面积剥落
  凉亭雕塑景观小品保持原貌保证安全使用巡检及时处理,月频次≥__次41-“综”
  休闲健身设施保证安全使用巡检及时处理,月频次≥__次21-“综”
  安全标志设警示,安全疏散标志,事故照明,补缺损巡检月频次≥__次21*“综”*有设置
  给水514总体供水系统运行各参数正常(包括控制系统)巡检及时处理,年频次≥__次1242“测”
  泵、管道除锈、油漆年频次0.50.5-“综”
  泵保养无渗漏积水污渍及磨损,保证润滑巡检及时处理,年频次≥__次421“测”
  饮用水水池(箱)清洗消毒,水质化验水质符国标年频次≥__次211“调”
  水箱蓄水池溢流口装金属防护网, 冬季外露水管包扎防冻水箱盖板或泵房加锁,是是是“测”
  分区,高层减压阀调压测压正常测压记录年频次≥__次421“测”
  排水520污水泵提升泵排出泵电机传动管件等无破损锈蚀正常完好年巡查≥次及时润滑加油,年频次≥__次12126“综”
  污水处理系统全面保养年频次≥__次110.5“综”
  暴气机空气过滤网年清洗频次≥__次221“综”
  共用照明及配电523主干道亮灯率__%10098“测”
  楼道灯其它道路灯完好率__%9585“测”
  景观灯、节日彩灯完好率__%9585“综”
  室内室外电气柜保证安全使用巡查记录月频次42“综”
  消防系统527泵巡查、管网测压压力正常、记录完整每半年频次≥__次211“综”
  消防泵保养状态正常、记录完整年频次≥__次211“综”
  消防栓保养消防栓箱内各配件完好、记录完整每半年频次≥__次210.5“综”
  灭火器检查保证符合使用规范每年检查一次是是是“综”
  消防水带阀杆可启闭,状态正常检查每半年频次≥__次211“综”
  探测器及控制装置探测器及时清、换,报警功能正常检测每年频次111“综”
  制度533所有机房设备房制度醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等值岗管理人员须执证上岗是是“测”
  注1:巡检及时处理指“检查记录完整;小修及时;中大修告知业主并拟出方案启动使用维修资金或业主共有收益程序”;
  注2:小修界定①每处1m2以下墙面砖、涂料小面积修补;②更换公共走道门窗五金件;③疏通落水管污水管等排水排污管道;④更换公共走道门窗玻璃,单块面积小于1m2;⑤道路侧石、路面修补单块长度小于1m或面积小于1 m2。⑥设施、设备标识修补;
  注3:消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准或规范有不一致的,以专业标准或规范为准;
  注4:简记为“调”、“测”或“综”的达标检测方法见本标准第八章“物业服务质量达标检测方法”。调取服务过程记录(纸质或图像及数据文件),简记为“调”;现场测试采集数据资料,简记为“测”; 调取服务过程记录与现场测试采集数据资料相结合,简记为“综”。
  共用部位及共用设施设备运行维修养护A级服务
  人员配置
  按建筑面积估算,每3万m2配置不少于1人。
  共用部位的日常保养、维修服务标准
  涉及房屋结构安全的部位每年不少于2次巡检,发现问题的不迟于3日内给出处理方案。
  保持玻璃门窗及配件完好开闭正常,每月巡检4次,有故障属小修范围的不迟于次日予以完善。
  屋顶年巡检不少于2次并及时处理问题,保持无防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面破损脱落。
  道路场地、侧石、窨井盖每月巡检4次,有故障属小修范围的不迟于次日予以完善。
  屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池维护频次:
  )每年清理屋面泄水沟、楼外排水管道疏通12次;
  )每年清理楼外污水管及化粪池2次,间隔期内畅通;
  )每月清扫明沟内的泥沙等垃圾2次,间隔期内无淤积堵塞。
  每年巡查清理地面排水沟12次,间隔期内无淤积泥砂杂物堵塞。
  每月巡检围墙围栏及周界安保设施2次,发现破损脱落记录完整,按接报修后的修复-追责程序处理(本标准之3.1.2.6)。
  每月巡检楼梯间走廊等室内1次,顶墙壁粉层无剥落面地砖平整不起壳无缺损。
  每月巡检凉亭雕塑景观小品4次,有故障属小修范围的不迟于次日予以完善。
  每月巡检休闲健身设施2次,有故障属小修范围的不迟于次日予以完善。
  每月巡检警示、安全疏散标志、应急照明2次,有故障的2日内完善。
  给水系统的日常运行、保养、维修服务
  总体供水系统(包括控制系统)每年巡检不少于12次,巡检间隔期内运行正常。
  每2年对泵、管道(镀锌管除外)除锈、油漆一次。
  每年对泵巡检4次,以保持无渗漏、积水、污渍,并保证润滑。
  每年清洗、消毒二次供水饮用水水池(箱)2次,进行水质化验2次,水质符合国标。
  水箱蓄水池溢流口装金属防护网, 冬季外露水管包扎防冻,水箱盖板或泵房加锁。
  分区、高层减压阀每年测压4次,水压正常。
  排水系统的日常运行、保养、维修服务
  每年巡查电机传动、管件等12次;每半年润滑加油一次,无破损锈蚀,运行正常。
  每年对污水处理系统进行1次全面保养。
  每年清洗暴气机空气过滤网2次。
  共用照明及配电系统的日常运行、保养、维修服务
  保证主干道亮灯率100%。
  保证楼道灯、其他道路灯的完好率不低于95%。
  保证景观灯、节日彩灯的完好率不低于95%。
  每月巡查室内室外电气柜4次,巡检间隔期内运行正常。
  消防系统
  消防泵巡查、测管网压力及记录,不少于每季度一次;保养及记录,不少于每半年一次;
  消防栓巡查及记录,不少于每季度一次,保证消防栓箱内各配件完好;
  灭火器每年检查一次,保证符合使用规范。
  每季度检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查;
  每年检测1次探测器和全部控制装置,火灾探测器及时清洗或更换,保证报警功能正常。
  相关制度
  所有机房、设备房均在醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等,值岗管理人员持证上岗。
  共用部位及共用设施设备运行维修养护B级服务
  人员配置
  按建筑面积估算,每4万m2配置不少于1人。
  共用部位的日常保养、维修服务
  涉及房屋结构安全的部位每年不少于2次巡检,发现问题的不迟于5日内给出处理方案。
  保持玻璃门窗及配件完好开闭正常,每月巡检2次,有故障属小修范围的3日内予以完善。
  屋顶年巡检不少于2次并及时处理问题,保持无防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面破损脱落。
  道路场地、侧石、窨井盖每月巡检2次,有故障属小修范围的3日内予以完善。
  屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池维护频次:
  )每年清理屋面泄水沟、楼外排水管道疏通4次;
  )每年清理楼外污水管及化粪池1次,间隔期内畅通;
  )每月清扫明沟内的泥沙等垃圾1次,间隔期无淤积堵塞。
  每年巡查清理地面排水沟6次,间隔期内无淤积泥砂杂物堵塞。
  每月巡检围墙围栏及周界安保设施1次,发现破损脱落记录完整,按接报修后的修复-追责程序处理(本标准之3.1.2.6)。
  每2个月巡检楼梯间走廊等室内1次,顶墙壁粉层无剥落面地砖平整不起壳无缺损。
  每月巡检凉亭雕塑景观小品1次,有故障属小修范围的3日内予以完善。
  每月巡检休闲健身设施1次,有故障属小修范围的3日内予以完善。
  每月巡检警示、安全疏散标志、应急照明1次,有故障属小修范围的3日内予以完善。
  给水系统的日常运行、保养、维修服务
  总体供水系统(包括控制系统)每年巡检不少于4次,巡检间隔期内运行正常。
  每2年对泵、管道(镀锌管除外)除锈、油漆一次。
  每年对泵巡检2次,以保持无渗漏、积水、污渍,并保证润滑。
  每年清洗、消毒二次供水饮用水水池(箱)2次,进行水质化验2次,水质符合国标。
  水箱蓄水池溢流口装金属防护网, 冬季外露水管包扎防冻,水箱盖板或泵房加锁。
  分区、高层减压阀每年测压2次,水压正常。
  排水系统的日常运行、保养、维修服务
  每年巡查电机传动、管件等12次;每半年润滑加油一次,无破损锈蚀,运行正常。
  每年对污水处理系统进行1次全面保养。
  每年清洗暴气机空气过滤网2次。
  共用照明及配电系统的日常运行、保养、维修服务
  保证主干道亮灯率98%。
  保证楼道灯、其他道路灯的完好率不低于85%。
  保证景观灯、节日彩灯的完好率不低于85%。
  每月巡查室内室外电气柜2次,巡检间隔期内运行正常。
  消防系统
  消防泵巡查、测管网压力及记录,不少于每半年一次;保养及记录,不少于每年一次;
  消防栓巡查及记录,不少于每半年一次,保证消防栓箱内各配件完好;
  灭火器每年检查一次,保证符合使用规范。
  每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油,并作放水检查;
  每年检测1次探测器和全部控制装置,火灾探测器及时清洗或更换,保证报警功能正常。
  相关制度:
  所有机房、设备房均在醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等,值岗管理人员持证上岗。
  共用部位及共用设施设备运行维修养护C级服务
  人员配置
  按建筑面积估算,每5万m2配置不少于1人。
  共用部位的日常保养、维修服务
  涉及房屋结构安全的部位每年不少于1次巡检,发现问题的不迟于7日内给出处理方案。
  保持玻璃门窗及配件完好开闭正常,每月巡检1次,有故障属小修范围的5日内予以完善。
  道路场地、侧石、窨井盖每2月巡检1次,有故障属小修范围的5日内予以完善。
  屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池维护频次:
  )每年清理屋面泄水沟、楼外排水管道疏通2次;
  )每年清理楼外污水管及化粪池1次,间隔期内畅通;
  每年巡查清理地面排水沟6次,以保证无淤积泥砂杂物堵塞。
  楼梯间走廊等顶墙壁粉层无大面积剥落、面地砖平整无大面积起壳、缺损。
  巡检警示牌、安全疏散标志、应急照明,补缺损。
  给水系统的日常运行、保养、维修服务
  总体供水系统(包括控制系统)每年巡检不少于2次,巡检间隔期内运行正常。
  每年对泵巡检1次,以保持无渗漏、积水、污渍,并保证润滑。
  每年清洗、消毒二次供水饮用水水池(箱)1次,水质化验1次,水质符合国标。
  水箱蓄水池溢流口装金属防护网, 冬季外露水管包扎防冻,水箱盖板或泵房加锁。
  分区、高层减压阀每年测压1次,水压正常。
  排水系统的日常运行、保养、维修服务
  每年巡查电机传动、管件等6次;每半年润滑加油一次,无破损锈蚀,运行正常。
  每2年对污水处理系统进行1次全面保养。
  每年清洗暴气机空气过滤网1次。
  消防系统
  消防泵巡查、测管网压力及记录,不少于每半年一次;保养及记录,不少于每年一次。
  消防栓巡查及记录,不少于每年一次,保证消防栓箱内各配件完好。
  灭火器每年检查一次,保证符合使用规范。
  每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油,并作放水检查。
  每年检测1次探测器和全部控制装置,火灾探测器及时清洗或更换,保证报警功能正常。
  相关制度
  所有机房、设备房均在醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等,值岗管理人员持证上岗。
  电梯、弱电安防、避雷维修养护
  电梯
  电梯维修保养单位的组织及活动应符合的法规、规范、技术标准包括但不限于:
  《特种设备安全监察条例》
  《特种设备质量监督与安全规定》
  《电梯使用管理与维护保养规则》
  《电梯监督检验和定期检验规则》
  《电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范》(GB/T18775-2009)
  《电梯制造与安装安全规范》(GB7588-2003)
  《电梯技术条件》(GB/T10058-2009)
  《电梯试验方法》(GB10059-2009)
  《电梯安装验收规范》(GB10060-93)
  《建筑安装工程安全技术规程》
  《特种设备制造、安装、改造、维修质量保证体系基本要求》
  《液压电梯监督验收规程》
  遇电梯发生一般故障的,专业维修人员2小时内到达现场修理;发生电梯困人或其它重大事件时物业服务人员接到信息后5分钟内到现场应急处理,专业技术人员30分钟内到现场进行救助。
  物业服务方每周覆盖小区内所有电梯检查,检查记录存档。
  能提供24小时运行;轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。
  紧急呼救装置24小时完好,确保三方通话。
  委托专业维修保养单位进行定期保养的专业维保合同,按本标准之“3.1.2.4”进行公示;每年安全检测合格在轿厢内张贴《安全检验合格》标志;物业服务方有专人对电梯保养进行监督,对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
  物业服务方日常作业:
  根据相应区分所有权范围内的业主共同决定通过的方案实施运行管理;
  电梯门出入口和轿厢内有摄像设施的,30日内摄像记录完整;
  有机房电梯的机房降温、通风、防雨设施运行完好;
  采用适当的巡查频次和监控方案,避免各楼层或室外水流进入电梯井;并值班监督防止违章使用电梯行为;记录每日电梯运行情况,建档备案。
  督促专业公司依合同定期巡检机房(或无机房的控制系统)、轿箱顶和底坑,发现问题及时处理,有完整记录。
  电梯维护保养提前一天通知业主或使用人,并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
  建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容。检查内容的要求不低于相关规范。
  弱电安防
  周界防越报警:
  小时设防并正常运行,保证警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出报警信号;
  每月巡检、调试与保养不少于1次;
  发现故障或接报修后小修24小时内完成;须更换材料部件的,采购到货后24小时内完成维修。
  监视系统:
  全部摄像监控点位及各项监控设备24小时正常运行,图像清晰、存储记录完整;
  摄像头、显示器、布线或主机发现故障或接报修后,小修48小时内完成;须更换材料部件的,采购到货48小时内完成维修。
  门禁刷卡、指纹或其它身份识别系统保证启闭正常。业主开通新卡及小修48小时内完成。
  停车管理系统每月进行巡检每季度对主机进行养护。
  电子巡更系统不定期调试与保养,每半年对系统主机进行养护。
  避雷系统
  避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。
  物业服务质量达标检测方法
  物业服务质量达标检测的数据及资料
  满足下列条件的数据等资料可作为达标检测的数据及资料:
  取自表1中“109”编号所列的公示及接收反馈方式的数据及资料,包括:保留在室外公示栏张贴的资料;发给或收到物业服务方工作联系手机的数字文件资料;发给或收到物业服务方电子邮箱及邮寄联系地址的资料;物业服务方确定的网上公示上传的资料。
  住宅区业主或使用人采集的照片、视频,或提交物业服务方的签收资料,能证明照片或视频事项发生的时间、确切位置部位、采集人姓名联系方式,且能确定与之对应的约定服务质量指标。
  服务质量履约核验第三方采集的照片、视频,或提交物业服务方的签收资料,能证明照片或视频事项发生的时间、确切位置部位、采集人姓名联系方式,且能确定与之对应的约定服务质量指标。
  物业服务方负责保管并有义务向业主提供的,距检测采集日一个月之内完整的,摄像监控记录。
  物业服务方负责保管并有义务向业主提供的,物业服务的各项工作记录、台账。
  检测值与指标值的比对程序
  根据达标检测的数据及资料,服务质量履约核验方(下简称核验方)与物业服务方(下简称核验方)比对,可采用下列程序:
  核验方通过表1中“109”编号所列的公示及接收反馈方式,向服务方发送所采集的达标检测数据及资料,且明确对应的服务质量指标;或,要求服务方向核验方提供负责保管并有义务向业主提供的数字文件和纸质文件复制资料。核验方必须同时向服务方提供反馈的电子邮箱等联系方式。
  服务方在物业服务合同约定的投诉受理反馈期内,按核验方提供的反馈联系方式,给出可追溯证据的回复。回复为:
  或已整改;
  或正在整改及预计完成时间;
  或正在制定修复方案及预计完成时间;
  或解释说明不属于服务方责任,同时协助投诉方解决的途径方式;
  或向核验方证明,收到的投诉资料(达标检测数据及资料)不准确不清晰或不完整的证据资料。
  核验方收到反馈后,仍认为该项服务质量未达标的,一周内按上述公示及接收反馈方式联系服务方洽商,逾期不联系的,视为对该服务指标事项同意服务方意见。
  未达标的几种情况
  出现以下几种情况的,属于物业服务质量未达到相应指标:
  服务方不能举证履行表1中“109”编号所列的公示及接收反馈方式的,该项不达标;
  核验方提出的未达标质疑的达标检测数据及资料,在投诉受理反馈期内未及时回复的,该质疑项不达标;
  服务方不能按本标准列出的完整工作记录,向核验方提交资料的,应完整记录而非完整记录的该项服务工作不达标;
  服务方提供的工作记录有伪造、虚构的,该项工作记录对应的指标不达标;
  
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发表于 2017-9-2 19:16:49 | 显示全部楼层
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发表于 2018-2-20 16:21:26 | 显示全部楼层
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发表于 2018-3-19 14:00:27 | 显示全部楼层
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发表于 2018-3-23 10:44:20 | 显示全部楼层
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