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物业装修管理流程关键点管控与物业装修管理案例

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发表于 2017-1-12 00:00:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
  一、  装修工作简述

  1.关于家庭装修工作的调查报告

  (1)业主对装修工作的认识  据对北京、天津、南京、青岛等9城市家庭装修者的调查显示,平均只有12%的人认为装修质量很好,71%的人认为质量一般,11%的人表示质量较差,更有近6%的人认为存在严重问题。消费者事后反映工程质量较差的尤以街头民工和中介介绍的装修队为最多,而通过广告、亲朋介绍、装饰城等渠道找来的装修队伍,其施工质量相对较有保障。

  (2)装修的质量问题

  1)质量问题显露的时间分布。调查发现,家庭装修出现质量问题的,早在装修工作结束仅两、三个月的时间内就能显露出来,这种情况占到19%左右;也有的质量问题在施工结束后的两、三年内发生,这种情况占到17.5%;但大部分(60%以上)的装修质量问题是出现在工程结束后的半年至1年期间。因此,在与装修者签订合同时,合理的保修期限十分重要。

  2)质量问题显露的工程分布。墙面质量问题最多,达45.4%;其他依次为地面(20.9%)、门窗(16.1%)、线路(7.1%)。

  3)出现质量问题的原因。施工技术是被普遍加以指责的一个方面,认为这是造成日后质量问题的主要原因;持这种意见的家庭用户占到了44%。另外,由所用材料不符合要求而导致的质量不合格也占相当比重,达29.4%。特别值得一提的是,在一些城市,消费者认为因装修季节选择不慎而引发装修质量不佳的比重较大,如青岛、上海分别高达54%和37%。因此,家庭装修时,除慎重选择装修队伍以外,合理选择装修季节同样是家庭消费者应该认真考虑的一个重要方面。

  2.入住装修须知

  业主在收楼后,对居室进行装饰装修在所难免。由于新建楼盘基本上都是小区化管理,维护小区的环境和秩序也就成为每一位业主义不容辞的职责。因此,业主对房子进行装修,应该在与小区管理规则相协调的原则下进行。既可以预防装修期间的治安隐患,也能够防止建筑物的整体结构遭受破坏,最终达到维护全体业主利益的目的。

  (1)装修申请  业主在进行装修施工之前,应向小区物业服务中心提出装修申请,同时将相关材料一并报请服务中心审核,经同意后,再办理其他有关手续。与装修申请一并递交的材料包括:装修图纸、装修内容、装修时间、施工人员名单和身份证号码等。

  (2)装修手续的办理  物业服务中心接到业主的装修申请并同意装修内容后,与装修公司签订《装修工程责任书》。业主则携带所雇请装修工人的免冠相片、身份证(外来人员还应带派出所签发的暂住证)复印件各一份,在服务中心办理装修工人出入小区(或大厦)的通行证件。

  业主和装修公司均应按要求交纳装修保证金。在施工中要严格按照申请书上的装修项目、内容和服务中心的意见来实施,如有违反,将视情节大小从装修保证金中予以扣罚。

  装修过程中,需要增加或更改项目的,按上述程序另行申请。

  (3)装修的基本要求

  1)业主装修施工必须向物业服务中心提出申请,不申报者作违章处理,服务中心将对施工队采取停工措施,待补办报批手续后再行施工。

  2)家庭装修必须保证房屋原有主体结构的整体性、抗震性、安全性;严禁擅自拆改和破坏建筑物的墙体、梁、板、柱等受力结构,严禁打断结构中的钢筋;严禁在承重墙、抗震墙上破墙开洞;不得因装饰装修影响毗邻房屋的使用安全。

  3)应符合和满足城市规划、公安消防、市容环卫、供电供水供气等规定和要求;不得随意改动或拆建室内结构及煤气管道等附属设施。

  4)不得将首层防盗门钥匙交给施工人员携带和出入使用;装修工人不准夜间留宿现场。

  5)装修现场配备必要的消防器材;不准在现场隔夜放置易燃易爆物品或溶液;不得在现场开火做饭。

  6)安装空调机时,必须严格按照已设有的空调机位置安放,或按物业服务中心指定的位置统一架设。

  7)移动原有门窗位置时,不得任意扩大窗洞面积而打掉窗下墙或窗间墙;开设门、窗洞前须在洞口上加设过梁。

  8)阳台安装防盗网和铝合金窗必须办理审批手续,严格按照政府最新的有关规定执行;装饰挑阳台时,严禁改变挑梁的受力性质,不得任意增加阳台楼地面的填充材料和铺贴大理石、花岗岩板等厚重的面料;未经验算不应在阳台栏杆上增设砌体。

  9)不准擅自搭外伸晒衣架及雨篷,不准在公共通道加装防盗闸及堆放杂物。

  10)抽油烟机的排烟管必须接入厨房已设有的烟囱内,不得直接向户外伸管排烟。

  11)敷设电管时不宜在墙上剔深槽,槽深不能超过墙体厚度的1 / 5,穿墙洞必须下钢套管。

  12)装修的砖、沙、石等材料必须用袋包装,其运送高层楼宇时要使用货梯,而多层楼宇则一律走消防楼梯上下。

  13)因装修产生的余泥垃圾,装修前应先与服务中心协商好余泥垃圾的清运方式:一是按服务中心指定的位置自行组织清运,并做到日产日清;二是由服务中心统一清运,则将垃圾堆放在指定位置并按实际发生费用向服务中心交纳清运费。

  14)凡因装修后出现渗漏水及下水道堵塞等现象,由该户主负责修复。在装修过程中损坏公共设施、设备的,其修复费用在装修保证金中按实扣除;超过装修保证金的费用,由装修的业主补偿。

  15)为保证业主的正常生活和休息,住宅楼宇的装修施工时间应当严格遵守服务中心对装修时间的限定。

  3.装修巡查

  在业主入住后开始装修施工以前,物业管理公司应当切实履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知,并要求业主办理相关手续。

  物业管理公司要根据小区的实际情况,配备足够的装修监管人员,做到每天巡视装修现场,指导监督装修活动;加大对违规装修的劝阻和制止力度,发现违法违规的装修行为,应当以“物业管理服务合同”、“业主临时公约”或“业主公约”及有关装修管理文件中的约定为依据,及时采取有效措施进行劝阻,尽最大可能将违法建筑、损坏房屋承重结构等行为处理在萌芽状态。

  4.装修保证金的清退

  业主在完成房屋的装修工程以后,应请物业服务中心的相关人员进行检查验收,根据验收情况办理装修保证金的清退手续。

  5.业主如何验收装修工程

  装修施工完成以后,业主要对工程状况进行查验,对不合格处要及时督促施工单位采取补救措施。但是,一般业主对工程施工业务并不熟悉,如何才能有效地检验房屋的装修质量呢?以下简单介绍查验的技巧和内容,供业主和物业管理相关人员参考。这些查验技巧和内容在业主入住时的验房中也可适当应用。

  (1)六必看

  1)看门。看看锁舌与锁鼻是否对位,钥匙转动是否方便。门与门框的间隙要适中,小了太紧,大了漏风。还要留意门与地之间,要预留出地面装饰的缝隙,否则,门在水泥地面时开关自如,铺了砖或地毯后,可就费劲了。

  2)看窗。窗最怕渗水,一下雨,雨水顺着窗缝流得四处都是。如果发展商同意你在外墙以水管喷射10min或更长时间来检验一下当然好了;看的时候,一定要细看窗的工艺,缝堵得严不严,条压得平不平等。

  3)看座厕。若水箱渗水,则容易出现锈迹。水箱应是节能型的,因马桶冲洗最为费水。

  4)看地漏。不妨在卫生间放点水观察一下地漏是否畅通。

  5)看橱柜。开关橱柜柜门,看看是否方便;还要看看开门后,行人通道是否畅顺;橱柜高度是否便于取存物品。

  6)看不锈钢洗手盆。有些楼房使用的是不锈钢洗手盆,这种盆的下水管如漏水,肉眼不易看到,可以用手顺着管子摸一下,如干爽就可以了;还可用手轻摸水喉表面有否渗水。

  (2)八看八不看

  1)不看白天看晚上,不看晴天看雨天。因为夜晚看房,就可以了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等情况。房屋漏雨可是件伤脑筋的事,但再好的伪装也敌不过几天下雨,此时是否漏水、渗水都将一览无遗。

  2)不看建材看格局,不看装潢看做工。不要被漂亮的建材所迷惑,要仔细观察每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。

  3)不看墙面看墙角,不看地上看天上。这主要是说应看墙角平整与否、有无龟裂、有无渗水,还要注意看天花板和角落有无漏水、裂缝。另外,还要特别看厨、厕,因为厨、厕是家中容易漏水、出问题的地方。

  4)不看窗内看窗外,不看电器看插座。如果是精装修的房子,一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等。还要留意电器的插座,这是日后能否充分享受家电的便利性的必要条件。

  (3)检查电系列内容  电的施工从表面看似乎事情不多,但许多潜在的问题却为今后的生活留下许多隐患。常见的问题主要有:配电线路的断路短路、电视信号微弱、电话接收干扰等;除此之外,常见问题还有以下方面:

  1)线路接头过多及接头处理不当。有些线路过长,电工操作时会产生一些接头,如对接头的打线、绝缘及防潮处理不好,就会发生断路、短路等现象。

  2)为降低成本而偷工减料,做隐蔽处理的线路没有套管。

  3)做好的线路受到后续施工的破坏,如墙壁线路被电锤打断、铺装地板时气钉枪打穿了PVC线管或护套线等。

  4)配电线路不考虑不同规格的电线有不同的额定电流,“小马拉大车”造成线路长期超负荷工作。

  5)各种不同的线路走同一线管,如把电视天线、电话线和配电线穿入同一套管,使电视、电话的接收受到干扰。

  (4)检查水暖系列内容  业主入住新居前就可能发现与水有关的质量问题,如水管漏水、洗面盆和洗菜池返异味、浴缸水流小、卫生洁具使用不便等。这些问题同样也会在装修工程结束后存在,因此,在查验装修工程时,要重点关注以下水暖方面的问题:

  1)水管漏水。假设水管及管体本身没有质量问题,那么冷水管和热水管都有可能漏水。冷水管漏水一般是水管和管件连接时密封没有做好;热水管漏水除密封没有做好外,还可能是密封材料选用不当。

  2)水流小。施工时,为了把整个线路连接起来,要在锯好的水管上套螺纹,如果螺纹过长,在连接时水管旋入管件(如弯头)过深,就会造成水流截面变小,水流也就小了。

  3)软管爆裂。连接主管到洁具的管路大多使用蛇形软管。如果软管质量低劣或水暖工安装时把软管拧得紧,使用不长时间就会使软管爆裂。

  4)马桶冲水时溢水。安装马桶时底座凹槽部位没有用油腻子密封,冲水时就会从底座与地面之间的缝隙溢出污水。

  5)洗面盆下水返异味。装修完工的卫生间,面盆位置经常会移到与下水入口相错的地方,买面盆时配带的下水管往往难以直接使用。安装工人为图省事,一般又不做S弯,造成洗面盆与下水管道的直通,异味就会从下水道返上来。

  二、  装修工作案例与评析

  【案例1】业主自述:“我被骗了!”

  一般来说,办理装修手续并不复杂,可是发生在我身上的事却不是一句话两句话就能够说得清楚的。

  不知道其他小区的物业管理怎么样,反正我这个小区的物业管理不太好,尤其是办理装修手续的部门,给我的感觉好像他是主人我是客。比如装修押金吧,一开口就让我交5 000元,我就和人家套近乎希望能少收些,管装修的那个人说:“这个嘛是可以商量的,就看你的态度了。”没办法,谁叫我现在在人家手上呢?

  紧接着就是交拆暖气费,200元 / 组!这哪还有天理啊!我要换8个暖气,光交给物业管理公司的拆暖气费就有1 600元!这可不行,我就给对方说:“要不咱们再商量商量?”结果说来说去,他让我私下给他1 000元。我心想:真是抢劫啊!可表面上也不好说什么,最后给了他800元。他一边拿钱一边说:其实这钱也不是我要,暖气里都蓄着水呢,我得叫工人去办,这些都是给工人的辛苦费。听完他的话我就比较怀疑,因为在办公室里还有另外一个他的同事,那同事还不断地附和着他的话;我当时就怀疑钱是不是被他俩给平分了。没办法,谁叫我掉到黑窝里了,想一想刚开始他们要的是1 600元,现在这800元够便宜得了,也就算了吧。

  交完钱,我一分钟都没耽误,带着暖气工人就上楼拆暖气去了。不拆则已,一拆我心里那个窝火啊,就三个字:上当了!暖气里一滴水都找不到,早知道我还不如自己直接拆暖气呢!

  这种物业管理公司还能用么?希望小区快快成立业主委员会把他们换掉!

  【评析】这位业主叙述的事情,但愿在现实生活中是极少数。俗话说:“千里之堤,毁于蚁穴”,一件小事处理不当,让一位业主有了怨气,就有可能引发连锁反应,最后酿成物业管理公司被业主撵走的悲剧。一些名牌物业管理企业,也要防止金玉其外败絮其中,如果容忍一些“败类”藏身其中,最终有可能毁了这个企业的牌子。所以说,一个好的物业管理队伍要从选人开始,并要建立严格的管理制度,以此杜绝案例中的事情在现实生活中重演。

  【案例2】楼上下雨

  某小区704室业主装修时,擅自将卧室的暖气改造后铺设了地板。到了冬季供暖的第一天,恰巧他家中没有留人,结果暖气漏水,水渗进地板内后又继续下渗;楼下604室开始漏水,尤其是卧室顶上楼板渗水越来越厉害。604室业主并排放置了四五个浴盆、面盆接水。

  物业服务中心经理和维修工人接到投诉后及时赶到现场,并立即联系704业主马上回来处置。物业管理、楼上704业主和楼下604业主3方共同分析引发漏水的原因,商量相应的处理办法及赔偿事宜。经过协商,704业主同意赔偿楼下业主5 000元。

  【评析】本案例中,704业主违反了装修管理规定,造成楼下业主受损;虽然物业管理公司出面协调,使问题最终得到了解决,但教训应该吸取。物业管理公司应对装修户严格管理,以防止类似的事情再次发生。

  实际生活中,业主违规装修房子的现象比较普遍,例如,许多人随意改造水暖设施,一旦发生漏水事故,维修起来很不方便,既给自己造成了不必要的损失,也很容易引起邻里纠纷。要避免业主违规装修,物业管理公司就应在业主入住时,加大装修知识的宣传力度,并将装修的注意事项广而告之。对业主来说,应该知晓装修知识,不能随心所欲地进行装修,以免影响居住质量。

  【案例3】发一张名片给四邻

  方先生因故没能在集中入住期进入新居,而是比其他业主晚入住了一个月。在办理装修手续时,物业服务中心的人员向方先生提醒说:小区业主已住进了很多,请在装修时多关照左邻右舍。

  方先生的邻居早已入住多时,家中既有老人也有孩子,看着生活其乐融融的邻居,方先生一下子犯了难:无论白天晚上,邻居家中全有人,怎样才能在装修时不扰邻?怎样才能最大限度地减少邻居的怨气呢?张先生不想在自己尚未入住就给邻居埋下不快的种子,影响到邻里关系。

  思来想去,张先生制作了一张名片发给了四邻,让邻居们监督施工队伍有没有按规矩办事。名片上写道:“我家装修影响了您的生活,在此表示歉意。如果装修中出现了以下问题,请您与我联系,我将督促施工人员改正。”后附上违章装修的内容:18时至次日8时以及节假日装修开工;从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工;垃圾没有袋装,散落的垃圾没有及时清理等。张先生在名片上写明了手机、办公座机号码等联系方式。

  【评析】物业管理应大力提倡这种良好行为,它所营造的是一个理想、美好又和谐的邻里关系;有了这种好的基础,小区未来的管理效果可以期待。在案例中,张先生之所以能制作一张特殊的名片发给四邻,与物业管理人员温馨的提示也是分不开的;人的内心都有善良的因子存在,有时候可能暂时隐藏了起来,它需要感情的话语去点燃。

  【案例4】大明星输了官司

  喜剧明星××因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。法院做出判决,驳回××要求邻居返还收取的不合理款项,并赔偿装修质量差所造成损失的请求。

  ××、王先生与其他4户业主分别出资购买连排别墅各一套。因并排居住且关系良好,当6住户决定对住宅进行装修和庭院改造时,××因工作较忙而将自己房屋的装修事宜全权委托给王先生。为了使工作顺利进行,在××不在场以及款项不到账的情况下,王先生找来的装修公司做了部分财务管理和后勤保障工作。

  自1997年8月装修施工开始,至1998年6月结束,王先生与装修公司共收取牛某以还款方式交来的装修款共计46万余元。但××在对装修工程检验以后,认为质量十分低劣,存在严重问题,因此,向法院提出诉讼,要求邻居王先生返还装修款并赔偿因装修质量差而给自己造成的损失。

  法院在审理过程中,请建设工程质量监督站进行了质量检测;检测结果为部分装修质量不合格。法院认为,因××与王先生没有书面代理协议,作为一般无偿代理,只需履行一般注意义务即可,因此,王先生对××房屋的装修质量并不负主要责任;且房屋装修质量只存在部分问题,并不影响基本功能的使用。法院判决:驳回××的诉讼请求。

  ××不服,向市中级法院提起上诉。中级法院撤消原法院判决发回重审。

  【评析】虽然事情看似可笑,但大明星确实输在一纸契约上。感情不应代替理智,理性会催生法律意识。商品社会人与人之间的经济往来有所增多,用协议或者契约的形式把这种关系表现出来是一个社会和公民素养的体现。

  业主和物业管理从业人员要以此为戒。为避免类似事情的发生,既要注意用协议、合同的方式来约束彼此间的经济或其他行为,同时要仔细检查协议、合同的内容,如有疑惑要及时征求律师的意见,以避免因条款的含糊或遗漏而给签约人带来损失。

  【案例5】物业管理公司能推荐装修公司吗?

  入住装修时,业主李先生选择了物业管理公司推荐的装修公司,据说这个装修公司还是“双甲”公司。但后来发生的事情让李先生后悔不已。

  李先生家的装修工程进行到一半时,装修公司因为在小区里承接的客户太多以至于忙不过来,就随便雇了个小装修队来给李先生家继续装修。但不知为什么,装修完工后,装修公司一直没有给装修队结账。装修队找不到装修公司的人,小区物业管理公司又声称这事不归他们管;于是,装修队将完工后的李先生家的装修全部毁掉。

  辛辛苦苦近2个月,眼看装修从无到有又从有再到无,本来定好的乔适新居的日子变得遥遥无期。面对一片狼藉的新家,李先生不知如何是好。

  【评析】对于工作紧张的上班族以及对装修行业不甚了解的普通购房者来讲,小区内有个装修公司会省去不少的麻烦。由于一些装修公司是通过物业管理企业进驻小区的,它们对物业管理有承诺;物业管理公司对所推荐的装修公司也比较了解,同时,物业管理公司也要考虑自己的信誉,因此,这样的装修公司一般来说是比较令人放心的。

  一些装修公司长期驻守小区,对于业主解决售后服务问题提供了方便。装修往往会留有一些小小的遗憾,如果在居住过程中发现有些细节需要改动,或是一些工程质量问题,可以随时找装修公司在小区的业务部门进行解决;如果业主寻找其他的装修公司,就不会这么方便。

  选择进入小区的装修公司时,物业管理公司要认真考察,进行一定范围内的调研,而不能完全听信装修公司的一面之词。此外,还要对所用的装修公司进行不定时的实地考察,看看装修手续、条件等是否全部合格。一般操作规范的家庭装修公司都会有设计部、工程部、质检部、售后服务部等几个分工明确的部门;有比较专业的设计师进行设计,工程部也有严格的管理和监督,质检部进行工程质量把关,售后服务部每2个月进行1次回访;是不是具备这些严格规范的操作,应该成为物业管理企业选择推荐装修公司的理由。
 楼主| 发表于 2017-1-12 00:00:08 | 显示全部楼层
  来源:蓝钻社区  作者:张志国 郑实
发表于 2017-1-12 09:15:46 | 显示全部楼层
谢谢分享。值得学习。
发表于 2017-1-12 11:49:15 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
发表于 2017-1-12 12:28:24 | 显示全部楼层
谢谢分享。值得学习。
发表于 2017-1-12 12:49:04 | 显示全部楼层
好材料,谢谢分享!
发表于 2017-1-12 16:23:53 | 显示全部楼层

好材料,谢谢分享!
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