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前期物业服务协议如何约定“仲裁条款”

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发表于 2017-1-12 00:00:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
  前期物业服务协议如何约定“仲裁条款”

  文/李东华

  《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》均约定采用“仲裁”方式解决争议,但遇到争议后,物业公司却缘何无法启动“仲裁”程序?

  案例:物业公司救济无门

  建设单位A开发R楼盘后,依法与物业公司B签订《苏州市前期物业管理委托合同》,并约定“提交苏州仲裁委员会仲裁”解决争议;在将R楼盘某房屋出售给业主L时,依法与该业主签订《苏州市前期物业管理服务协议》,并约定“提交苏州仲裁委员会仲裁”解决争议。当物业公司B申请仲裁追讨业主L欠交的物业费时,却被苏州仲裁委员会拒绝立案,理由是:物业公司B与业主L之间无仲裁协议。物业公司B转而向法院提起诉讼,却被该法院以“已约定仲裁”为由拒绝受理。

  无奈,物业公司B依法向中级人民法院申请确认仲裁条款效力,最后却以主体不适格为由,裁定驳回了物业公司B的申请[1]。

  问题:仲裁条款能否自动适用于物业公司与业主之间

  前期物业服务合同内容能否自动适用于业主L?

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“物业司法解释”)第一条就明确:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

  该条款未明确前期物业服务合同哪些内容对业主具有约束力。但从该司法实践看,前期物业服务合同中关于选择物业服务企业、物业服务内容、物业服务价款、物业企业和业主权利义务的内容应当包含其中。其中是否也包含仲裁条款?

  仲裁协议能否自动适用于业主L或物业公司B?

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》(以下简称“仲裁司法解释”)第八条、第九条涉及到仲裁条款对第三人的效力问题。此两处的第三人分别是“当事人合并、分立后”的继受人、“债权债务全部或部分转让”的“受让人”。

  由此可见,仲裁条款在一定条件下可以适用于协议以外的第三人。但案件中的情形与上述解释又有不同,《苏州市前期物业管理委托合同》的当事人是建设单位A与物业公司B,《苏州市前期物业管理服务协议》的当事人是建设单位A与业主L,《苏州市前期物业管理服务协议》非明示债权债务转让或承继问题,而是表明物业公司B负责对业主L购置小区的物业管理,建设单位A和物业公司B连带承担相应权利义务。基于“仲裁条款”的意思自治原则,尚不能依据仲裁司法解释直接适用。

  仲裁协议应否直接适用于“物业公司B与业主L”之间[2]?

  (1)涉他合同目的需要直接适用

  前期物业管理委托合同与前期物业管理服务协议是典型的涉他合同,合同内容中均明确含有第三方即业主或前期物业服务企业的权利义务内容。在前期物业管理阶段,业主委员会尚未建立,从法理上只能由建设单位预先选聘物业服务企业,后面的前期物业管理服务协议在某种程度上讲,非协议,而仅为告知书。因为,业主在该前期物业管理服务协议无谈判协商权利,亦无不签署的权利,该前期物业管理服务协议实践中是商品房买卖合同中的附件之一,业主只要购买商品房,他就只能接受该前期物业管理服务协议。

  该涉他合同目的在于两合同之间的无缝对接,其中的仲裁协议自应属其对接内容。否则,涉他合同的目的就无法实现了。

  (2)仲裁的价值取向需要直接适用

  仲裁的价值取向是“效益和公正”,当事人选择仲裁是为了实现该价值取向。但本案的当事人物业公司B却未能实现之。

  从表面看,物业公司B与业主L之间无仲裁协议,但建设单位A与物业公司B有仲裁协议,建设单位A与业主L之间也有仲裁协议,而且仲裁的解决事项几乎完全一致的。因此,不论从意思自治角度,还是从价值取向角度,本案中“仲裁协议”都应当直接适用于物业公司B与业主L之间。否则,建设单位A、物业公司B、业主L的意思自治价值、仲裁价值都将被落空了。

  (3)仲裁司法解释意见稿中曾有直接适用规定

  2004年初,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第一稿中第1条第3款规定:第三人行使订立仲裁协议的一方在仲裁事项中的权利的,仲裁协议对第三人有效。2004年12月的修改稿中第1条第3款改为:仲裁协议当事人之外的第三人行使订立仲裁协议的一方在仲裁事项中的权利或者承担仲裁事项中的义务的,仲裁协议对第三人有效。但遗憾的是,2005年3月司法解释草案中则删去了仲裁第三人的一般性条款,仅保留了仲裁司法解释第八条、第九条。

  本案中物业公司B行使了实质上的物业管理服务义务,《苏州市前期物业管理服务协议》中的仲裁协议应适用于物业公司B与业主L之间。

  因此,不论从法理,还是从司法实践看,仲裁协议直接适用于“物业公司B与业主L”之间都更具有合理性。

  建议:明确仲裁协议适用于三方主体之间的物业服务纠纷

  尽管从法理上分析得出直接适用的结论,但物业服务企业仍应采取措施避免救济无门情况的发生。司法实践中,法官与仲裁员具有天然的保守性,均严格依照法律法规和司法解释进行裁判,这就要求物业服务企业必须适应它。因此建议:

  在《前期物业管理服务协议》的仲裁条款中明确:“本合同在履行中如发生争议,各方应协商解决,协商不成时,甲方(建设单位)、甲方选聘的物业服务企业(物业公司)、乙方(业主)同意提交某仲裁委员会仲裁解决”。并在合同底部设置甲方选聘的物业服务企业的签署栏,由物业公司加盖公章。

  注释:

  [1]江苏省苏州市中级人民法院(2013)苏中民仲审字第0100号民事裁定书。

  [2]萧凯、罗骁,《仲裁第三人的法理基础与规则制定》,载《法学评论》2006年05期。
 楼主| 发表于 2017-1-12 00:00:08 | 显示全部楼层
  原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期
发表于 2017-1-12 09:16:08 | 显示全部楼层
谢谢分享。值得学习。
发表于 2017-1-12 11:27:32 | 显示全部楼层
楼主你好!以我的经验,在业主大会成立之前,虽然前期物业服务委托合同的签订双方是开发商与物业公司,但其服务与被服务的主体仍然是物业与业主,相关条款对业主也同样具有约束力。而且在前期,开发商无需再次与业主签订物业服务协议,应当按照物业管理条例制定临时管理规约,并按照您所说的方式注明仲裁约定,后续如果出现业主违约,物业公司仍然可以按照与开发商签订的前期物业服务委托合同进行起诉。

个人见解,不知是否正确,请多指正!
发表于 2017-1-12 11:42:13 | 显示全部楼层
谢谢分享。值得学习。
发表于 2017-1-12 11:45:44 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
发表于 2017-1-12 12:48:07 | 显示全部楼层
好材料,谢谢分享!
发表于 2017-1-12 13:50:26 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习了。
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