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瑞景文华小区物业服务合同(业委会版)

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发表于 2016-10-28 00:00:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
瑞景文华小区物业服务合同(业委会版)

甲方:南京瑞景文华小区业主管理委员会
住所地:
邮  编:
联系电话:

乙方(物业公司):  南京唐辉物业管理服务有限公司   
法定代表人:庄德福         
住所地:        
邮  编:                     
联系电话:

根据 《合同法》、《物权法》及国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》和相关法律、法规、规定,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对瑞景文华 提供物业管理服务事宜,订立本合同。

第一章  物业基本情况
第一条  物业基本情况:
1、物业名称:    瑞景文华           ;
物业类型:   别墅、商业 、会所         ;
座落位置:   江宁    区/县   将军大道       50   号 ;
建筑面积:   145681.98平方米                     。
2、乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务,本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本协议,承担相应的责任。

第二章  服务内容与管理方案
第二条  在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:
1、物业共用部位的维修养护和管理;
2、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理,但根据法律规定由专业单位维修、养护的电梯等特种设备的专业维修除外。
3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
4、公共绿化的养护管理;
5、车辆停放管理服务;
6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8物业档案资料管理;
9、法律法规规定的其他内容。

第三条  在物业管理区域内,乙方接受业主委托的其他特约性服务有:
1、乙方提供的有偿特约维修服务项目;
2、与业主签订的其它有偿特约服务协议。
3、上述有偿特约维修服务内容和费用等相关事项由业主和乙方另行协商。

第四条  乙方提供的物业管理服务质量并按照新的管理方案实施。(详见附件一)




第三章物业服务费及其他费用
的收费标准、费用交纳及公共收益管理


第一条物业服务费的标准
1、本物业管理区域物业服务收费实行包干制,乙方按本合同约定的管理服务事项及标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。
包干制服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用,上述费用应通过公共收益或专项维修资金予以列支,专项维修资金使用根据国家相关文件规定执行。
2、物业服务费一般由下列因素构成:
(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;
(三)清洁卫生费用;
(四)绿化养护费用;
(五)秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业的固定资产折旧;
(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)管理费分摊;
(十)经业主大会同意的其它费用;
(十一)法定税费以及合理利润。
3、本物业住宅的物业服务费由业主按其拥有房屋建筑面积向乙方支付,物业服务费不包括小区设备设施运行所需要的公共能耗费,收费标准如下:
(1)联排1.6元/月•平方米;
(2)叠加1.6元/月•平方米;
(3)双拼1.8元/月•平方米;
(4)独联、独栋别墅2.8元/月•平方米;
(5)商业3.5元/月•平方米;
(6)公寓2.0元/月•平方米。

第二条物业服务费的交纳
1、本合同生效后,自乙方进驻物业并提供相应服务起,所发生的物业服务费由业主承担。
2、物业服务费每半年预收一次,若业主自愿缴纳,乙方可预收当年全年物业服务费,预收物业服务费最长不得超过一年。
3、业主办理入住手续后连续性六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向乙方书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置期间物业服务费。
4、物业管理区域内,对于业主出租住房违反宁政发【2014】78号文件关于群租房相关规定的,乙方应按照相应收费标准的六倍收取其物业服务费。

第三条公共水电费分摊及交纳
1、物业管理区域内的电梯、水泵等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费,由乙方代收代缴纳,乙方单独列帐,按实际支出费用和分摊方法向全体业主分摊公共水电费。
2、经甲乙双方协商,本小区公共水电费按以下方式分摊:
(1)二次加压供水水泵电费,单独挂表计量,由使用者按户分摊;
(2)绿化用水、景观用水、保洁用水、门卫用水、湖区业主活动室用水及其他公共用水,单独挂表计量,由小区全体业主按户分摊。
(3)公共照明、景观水泵、安防设施设备、监控室、门卫、赛纳湖换水用电等公共用电,单独挂表计量,由小区全体业主按户分摊。
空置房按规定交纳70%的当期分摊费用。对于业主出租住房违反宁政发【2014】78号文件关于群租房相关规定的,乙方应按当期分摊费用的六倍向业主收取。
3、为方便交纳,乙方可以按照上年实际发生的公共水电费测算户均分摊数,在交纳物业服务费时预收,年底清算公示后,多退(或抵充物业服务费)少补。
4、乙方办公场所的水电费用不得向业主分摊,由乙方单独挂表计量,自行承担费用并公示缴费情况。
5、地下车库水电费用及设备设施能耗,由乙方作为停车服务成本列支,不计入分摊费用;多种经营产生的水电费不计入分摊费用(但必须由经营户承担)。
6、乙方应按期对各表计量读数进行抄录,按分摊方法进行分摊计算,每半年向全体业主公示向水电部门缴费收据及分摊方法、数据、金额,接受甲方及业主的查询、监督。

第四条  停车服务收费
1、   外来车辆停车收费标准
0.5小时—1小时《5元/次》;1小时—2小时《10元/次》;2小时以上《20元/次》备注:小区公共车位收费需待业委会商定后确定收费标准。
2、其他停车服务
(1)小区内的摩托车、电动车及其它非机动车辆定点停放管理。
(2)如车位使用人对车辆有保管要求的,应当另行与乙方车辆保管合同,费用双方协商确定。

第五条  装修管理费及装修垃圾清运费
业主(物业使用人)在住宅装饰装修工程开工前,应要求办理登记手续,签订《住宅装饰装修服务协议》,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费等事项进行约定,事先告知装饰装修过程中的禁止行为和注意事项。在装饰装修期间,定期对施工现场进行巡查,对影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止或向有关职能部门报告。

第六条公共收益管理
1、属于小区公共收益的管理活动,除露天停车费、临时停车费委托乙方收取外以及甲方与乙方另有约定外,应由甲方直接签订合同或协议、直接取得收入,再按甲乙双方约定分成。
2、小区公共收益包括:(1)露天停车费、临时停车费;(2)合理利用属于小区全体业主的公共资源为业主提供便利服务取得的经营性收入,包括广告费、进场费、场地租赁费等;(3)公共设施设备更新改造的折旧变价收入;(4)其他属于全体业主的合法收入。
   3、经营收入相应成本以及按规定缴纳的税费后,70%的部分归小区全体业主共有由甲方管理并按规定使用,30%的部分归乙方所有以贴补物业服务费(零星维修经费),以上小区公共收益甲乙双方每半年核对结算一次,一个月内汇入双方各自指定的银行账户,年终汇算。

第四章双方的权利与义务

第一条甲方的权利义务
1、维护业主(物业使用人)的合法权益,监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。
2、制定并组织业主大会通过《业主规约》、《业主议事规则》,监督执行。
3、监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维护养护计划的实施及各项制度的执行。
4、每年1~2次抽查物业管理制度的落实情况,有权聘请中介机构审计乙方直接收取的公共收益相关账目。
5、接受业主大会委托管理小区公共收益的归集和使用,做到账目清楚,使用合规,公开透明。
6、按国家相关法律法规的规定,依据国家相关规定,合理确定小区共用部门共用设施设备专项维修资金的使用,加强过程管理。
7、支持和配合乙方向业主(物业使用人)收取物业管理服务费及其它合理合法收费,对不按时和不按规定标准交费的业主(物业使用人),甲方应协助乙方做好催缴工作,以确保物业服务工作正常开展。
8、支持和配合乙方开展小区文体娱乐活动。
9、法律法规、政策规定由甲方履行的其他权利和承担的其他义务。

第二条乙方的权利义务
1、根据有关法律法规及本合同约定的物业服务事项及标准,向业主(物业使用人)提供物业服务。
2、乙方有权聘请专业公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得降低物业服务标准、不得提高收费标准;不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人。
3、对于业主欠缴物业服务费的,可以采取在物业管理区域公布欠费业主名单等合法手段催收、催缴,也可以通过法律途径解决。
4、严格按照双方约定的公共水电费分摊方法执行,报甲方备案后方可分摊收取,因工作失误给业主带来经济损失或生活影响的,由乙方承担责任。
5、根据有关法律法规及本合同的约定,制定物业管理制度和小区公共管理及安全管理制度。凡变更、修改各项管理制度的,乙方须向甲方报告并征得甲方同意后方可实施,且原则上必须符合《管理规约》相关规定。
6、编制物业管理方案、年度管理计划、年度维护养护计划,报甲方备案。每半年一次向全体业主公布公共水电费收支情况。每年公布一次物业服务费收支情况。
7、配合甲方依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
8、因维修或公共利益需要,乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得甲方同意,施工过程中尽可能减少对业主的影响,并在合理期限内恢复原状。
9、对本物业的共用设施不得擅自占用或改变其使用功能,如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目,须与甲方协商,经甲方同意并报有关部门批准、重大改造项目需经业主大会同意方可实施。
10、应与装饰装修房屋的业主(物业使用人)签订《装饰装修管理服务协议》,就允许施工的时间、建筑物等废弃物的摆放及清运、装饰装修管理费用等事项进行约定,并告知施工中的禁止行为和注意事项。在施工过程中,应定期对施工现场进行巡查,对于影响房屋整体外观、危及房屋结构安全,及拆改共用管线等违反国家房屋安全管理及装饰装修管理相关规定的行为,进行劝阻、制止,并及时向有关行政管理部门报告。
11、应接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督指导,及时向全体业主通报物业管理的重大事项,及时妥善处理业主(物业使用人)的诉求,接受业主(物业使用人)的监督,支持并配合甲方的正常监督、指导及维权活动。
12、物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,乙方应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。
13、本合同终止时,如不再续约,乙方按规定撤离小区,并向甲方移交全部物业管理用房及物业管理的全部档案资料。
14、法律法规、政策规定由乙方履行的其他权利和承担的其他义务。

第五章  专项约定事项

第一条小修界定标准:应急抢修及日常维保维修中使用的单件价值低于800元的部件材料即属于小修范畴,由乙方负担(如属于公共部位设施设备,符合申领公共维修资金条件,乙方不予承担);单件价值超过800元的部件材料的维修项目由乙方报维修计划,由甲方组织的项目审核组进行审核,审核通过,根据规定安排小区公共收益或者维修资金解决。

第二条乙方应委托有维护资质的专业公司对消防、电梯、水泵,监控系统等进行养护和维修,维保单位应附有备用件及常用配件价格一览表,并于每季度第一个月将上一季度的维保记录复制一份交甲方备案。消防、电梯、水泵,监控系统等日常的清洁保养和使用管理由乙方负责,并对专业公司的维护情况进行协调、监督。更换电梯维保单位由甲乙双方共同考察确定,甲方或业主多次反映电梯维保问题要求更换养护单位的,并经乙方核实情况属实后,乙方必须及时更换(但必须把当期合同执行完毕),拒不进行更换的视为严重违约。

第三条甲乙双方每年共同开展1—2次业主满意度调查,对物业服务质量采取电话或上门等方式征求业主意见。业主满意度调查采取随机抽样的方式进行,对入住业主随机抽取不少于300户进行满意度调查,若业主满意度达不到70%的,甲方将以重大事件提交业主大会讨论,经双过半以上业主投票同意,则甲方有权解除本合同。

第四条质量保证金、履约保证金
1、乙方在签订合同之日起10日内,向甲方缴纳履约保证金壹万元整;乙方在签订合同之日起10日内,向甲方缴纳质量保证金贰万元整。
第五条甲方廉洁条款:甲方全体成员不得以任何形式免交、少交物业服务费,或以任何方式谋取不当利益,若有违反的自行承担相应责任。

第六条乙方廉洁条款:不得以公开或非公开方式给予小区特定业主(含业主的关联方、股东、实际控制人、高级管理人、亲朋好友等)任何形式免交、少交物业服务费和停车费,如有违反,少交的物业服务费、停车费全部由乙方支付给甲方作为小区公共收益。乙方不得聘请本小区业主或者其亲属从事乙方重要管理岗位工作,重要管理岗位人员应报甲方备案且认可。



第六章合同的解除、终止及违约责任

第一条本合同期满前,经业主大会投票表决不再续聘乙方的,甲方应提前三个月书面通知乙方;乙方决定不再接受委托的,亦应提前三个月书面通知甲方。本合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定的,乙方应按照原合同约定继续提供服务,原合同对甲乙双方具有约束力。在原合同延续期间,甲乙任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方,并在小区显著位置公告。

第二条乙方违反本合同的相关约定,甲方要求乙方限期整改(一般不超过30日),逾期未整改或整改后仍不符合要求的,甲方依法经业主大会投票表决通过后,甲方有权解除合同,造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。

第三条乙方违反协议,擅自提高收费标准或乱收费的,甲方有权要求乙方清退所收费用,退还利息;拒不退费的视为严重违约。

第四条业主违反协议,不按照约定缴纳物业服务费和停车费的,乙方可以依据本合同约定向业主收取按每逾期一日加收应缴额的万分之五(单利)滞纳金,并由业主承担乙方实现债权的费用,包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。   

第五条  物业使用人违反本合同约定内容,业主承担连带责任。            

第六条以下情况乙方不承担责任:
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;
2、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要,且事先已公告业主、物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行故障或造成损失的;
5、在本物业内发生治安或刑事案件,包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害,但因乙方未履行职责或过失不在此限;
6、因业主或第三者之故意或过失所致,或业主、使用人违反本合同、《业主规约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害;
7、除上述各款外,其它不可归责于乙方之事由者。

第七条为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,业主应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。乙方因采取紧急措施造成业主财产损失的,双方按有关法律规定处理。
                                 
第八条本合同执行过程中与国家政策法规发生冲突时,以国家法律法规为准。

第九条甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的,应平等协商解决。协商不成的,也可以向江宁区法院提起诉讼,结果对各方均有约束力。

第十条本合同所有附件均为本合同的组成部分,包括但不限于为本合同不可分割的组成部分,本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有合同同等的法律效力。
第十一条本合同中有关词语的含义是:
1、业主,是指房屋的所有权人,即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。
2、物业使用人,是指房屋的实际使用人或承租人。
3、物业,是指房屋及其附属设施设备和相关场地。
4、共用部位,是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
5、共用设施设备,是指物业区域内,保障房屋正常使用的,由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
6、公共区域,是指一幢房屋内部,由整幢房屋的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外、物业管理区域内,由全体业主、物业使用人共同使用的区域。
7、专有部分,是指在构造及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。

第十二条本合同正本四份,甲乙双方各执二份,四份合同具由同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效,对甲乙双方及小区全体业主具有约束力。

第十三条本合同在履行中如发生争议,甲、乙双方可以协商解决或向区级物业行政主管部门申请调解;协商或调解不成的,可向该物业项目所在地人民法院提起诉讼。
(以下无正文)



甲方(盖章):                      乙方(盖章):

主要负责人:                         法定代表或委托代理人:                           

签署日期:                           签署日期:                       
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发表于 2017-9-9 15:44:50 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-6 14:59:08 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-6 23:24:19 | 显示全部楼层
正好需要,感谢LZ分享
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发表于 2017-12-22 22:48:46 | 显示全部楼层
不错,有的地方还是需要根据自身管理的小区进行修改。感谢分享
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发表于 2017-12-30 11:27:12 | 显示全部楼层
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