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宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法全文

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发表于 2016-4-20 00:00:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
  宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法解读

  随着城市住宅小区的与日俱增,物业管理收费也成为广大市民密切关注的话题。为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,宜春市物价局、市房地产管理局在广泛征求意见的基础上,制定了《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》(下简称《办法》)。《办法》适用于本市行政区域范围内的住宅小区物业服务收费及其监督管理,将于2016年5月1日起实施。

  何谓“物业服务收费”

  《办法》所称物业服务收费,是指具有物业服务企业资质的物业服务企业,接受开发建设单位、业主大会的委托,按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  《办法》指出,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  实行差别化收费管理

  《办法》明确,物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  其中,保障性住房和普通住宅前期物业管理公共性服务收费实行政府指导价;非住宅和别墅(含独栋、双拼、联排、叠拼)物业服务收费、经业委会聘请的物业服务企业管理的小区物业服务收费、小区停车服务费以及物业服务企业接受业主委托开展的特约服务收费实行市场调节价。

  物业公共性服务费按服务等级,实行差别化收费管理。宜春市价格主管部门会同市房地产主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准价,定期向社会公布,并对其监督管理。

  物业服务包括哪些内容

  《办法》明确,物业服务的内容包括:物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;公共绿地、景观和花草树木的养护管理;做好安全防范和秩序维护工作;物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理;业主委托的其他公共性服务内容。

  物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

  收费实行明码标价制度

  物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置,按照价格主管部门明码标价规定,公布物业服务等级标准、服务项目、收费标准、价格举报电话等,接受业主的监督和价格主管部门及房管部门的监管,不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示标明的费用。

  物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目、服务工作开展和物业服务费用收支情况,听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地街道办事处的意见并接受监督。

  物业服务收费须报批

  《办法》指出,物业服务收费实行确认制度。

  物业服务企业在与业主签订前期物业服务合同前,应当向物业所在地房管部门和价格主管部门报送宜春市物业管理服务收费申报表等相关材料,对物业服务等级和物业收费标准予以确认。

  物业服务企业应按房管部门确认的服务等级和物价部门确认的收费标准,在前期物业服务合同中载明物业公共性服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。获得“示范小区”的物业公共性服务收费标准可按照规定的幅度实行上浮。

  业主委员会成立后,物业公共性服务费具体收费标准,由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价,在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费标准,由物业买受人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务费按月缴纳

  《办法》明确,物业公共性服务费,以房屋所有权证登记的建筑面积计算。未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

  未计入产权面积的附属房屋,层高低于2.2米的不得收取物业公共性服务费,层高高于2.2米的,业主委托物业管理企业实施物业管理的,按实际面积收取物业公共性服务费。

  已交付业主的物业,物业服务费自交付之日次月起由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担。新建住宅小区配套建设及设施设备,未经验收合格交付使用的,一律不得收取物业综合服务费。其建设期间发生的物业服务费用由开发建设单位承担。

  物业服务费应按月足额缴纳,业主与物业服务企业约定预收的,预收期限原则上不得超过3个月,业主自愿交纳、另有合同约定的除外。

  车辆停放收费业主共有

  《办法》规定,住宅小区内符合规划配置要求的车库、车位、地面停车场和经业主大会同意, 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,物业服务企业提供管理服务的,可以收取停放服务费。收费标准应与当地同档次同品质停车场所收费水平相适应,不得利用优势地位,强制服务、强制收费。具体收费标准由服务企业与业主或与业主委员会合同约定。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通。收取的车辆停放费用,其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有。

  实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监视(或巡视)和日常维护等服务工作。

  预收装修垃圾清运费有标准

  《办法》明确,住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业公共性服务费,不得另行分摊收取。

  二次供水设施运行费用不纳入物业服务费,物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式,向相关业主公平、合理分摊,并定期公布。分摊计算公式为:用户实用量×(单价+总损耗费÷全部用户实用量)。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益扣除物业服务成本后,属于业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾。应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按余土清运部门实际发生额收取,预收的按建筑面积每平方米不高于3元收取。

  物业服务收费实行分级管理

  《办法》要求,物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。政府房地产主管部门会同价格主管部门定期开展物业服务等级的动态考评,对服务质量不到位的物业企业,降低服务等级标准和物业服务收费标准。

  物业服务收费实行分级管理,市和县市区政府价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。

  未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本《办法》自行协商,并在物业所在地街道办事处(乡、镇)的指导下具体实施。

  此外,本《办法》实施前已签订物业服务合同且明确服务期限尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定,合同到期后按本办法规定执行。

  宜春中心城区(袁州区、宜春经济技术开发区、宜阳新区、明月山温泉风景名胜区)执行本《办法》中的指导价格标准。

  宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法全文

  关于印发《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》的通知

  各县(市、区)物价局、房地产管理局:

  根据《江西省物业管理条例》和国家、省物业收费管理有关规定,结合我市实际,在广泛征求意见的基础上,制定《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。

  宜春市物价局

  宜春市房地产管理局

  2016年3月31日

  宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法

  第一章  总则

  第一条  为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、《江西省物业管理条例》等有关规定,制定本办法。

  第二条  本办法适用于本市行政区域范围内的住宅小区物业服务收费及其监督管理。

  第三条 本办法所称物业服务收费,是指具有物业服务企业资质的物业服务企业,接受开发建设单位、业主大会的委托,按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第四条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第二章  收费范围

  第五条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  保障性住房和普通住宅前期物业管理公共性服务收费实行政府指导价。

  非住宅和别墅(含独栋、双拼、联排、叠拼)物业服务收费、经业委会聘请的物业服务企业管理的小区物业服务收费、小区停车服务费、以及物业服务企业接受业主委托开展的特约服务收费实行市场调节价。

  第六条  住宅小区物业公共性服务费按服务等级,实行差别化收费管理。

  市房地产主管部门会同市价格主管部门制定物业服务等级标准,加强对物业服务企业的监督管理,定期对其资质条件和服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

  市价格主管部门会同市房地产主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准价,定期向社会公布,并对其监督管理。

  第七条  物业服务包括以下内容:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

  (二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

  (三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

  (四)做好安全防范和秩序维护工作;

  (五)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

  (六)业主委托的其他公共性服务内容。

  第八条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  物业服务成本构成一般包括以下部分:

  (一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

  (四)物业服务企业办公费用;

  (五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (七)经业主或业主委员会同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

  第三章  收费管理

  第九条  物业服务收费实行确认制度。物业服务企业在与业主签订前期物业服务合同前,应当向物业所在地房管部门和价格主管部门报送宜春市物业管理服务收费申报表(见附件三)等相关材料,对物业服务等级和物业收费标准予以确认。

  第十条  建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,前期物业服务合同作为物业买卖合同附件,经物业买受人签字确认。

  物业服务企业应当按照房管部门确认的服务等级和物价部门确认的收费标准,在前期物业服务合同中载明物业公共性服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。获得“示范小区”的物业公共性服务收费标准可按照规定的幅度实行上浮。(物业公共性服务费指导价标准及物业服务等级指导标准详见附件一、二)

  第十一条 业主委员会成立后,物业公共性服务费具体收费标准,由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价,在物业服务合同中约定。

  第十二条  实行市场调节价的物业服务收费标准,由物业买受人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第十三条  物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置,按照价格主管部门明码标价规定,公布物业服务等级标准、服务项目、收费标准、价格举报电话等,接受业主的监督和价格主管部门及房管部门的监管,不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示标明的费用。

  第十四条  物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目、服务工作开展和物业服务费用收支情况,听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地街道办事处的意见并接受监督。

  第十五条 物业公共性服务费,以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

  未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

  未计入产权面积的附属房屋,层高低于2.2米的不得收取物业公共性服务费,层高高于2.2米的,业主委托物业管理企业实施物业管理的,按实际面积收取物业公共性服务费。

  第十六条 已交付业主的物业,物业服务费自交付之日次月起由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担。新建住宅小区配套建设及设施设备,未经验收合格交付使用的,一律不得收取物业综合服务费。其建设期间发生的物业服务费用由开发建设单位承担。

  第十七条  物业服务费应按月足额缴纳,业主与物业服务企业约定预收的,预收期限原则上不得超过3个月,业主自愿交纳、另有合同约定的除外。

  第四章  停车收费

  第十八条 住宅小区内符合规划配置要求的车库、车位、地面停车场和经业主大会同意, 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,物业服务企业提供管理服务的,可以收取停放服务费。收费标准应与当地同档次同品质停车场所收费水平相适应,不得利用优势地位,强制服务、强制收费。具体收费标准由服务企业与业主或与业主委员会合同约定。

  占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通。收取的车辆停放费用,其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有,其使用按照本办法第二十三条规定执行。

  业主对车辆有特殊保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

  第十九条  住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足本小区业主、物业使用人停车需要。

  第二十条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监视(或巡视)和日常维护等服务工作。

  第五章  其它收费

  第二十一条  住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业公共性服务费,不得另行分摊收取。

  二次供水设施运行费用不纳入物业服务费,物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式,向相关业主公平、合理分摊,并定期公布。分摊计算公式为:用户实用量×(单价+总损耗费÷全部用户实用量)。

  第二十二条  物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定。

  物业服务企业不得向进驻小区进行公用配套设施建设、维护、施工的单位收取进场费、补偿费、手续费等费用。

  第二十三条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益扣除物业服务成本后,属于业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十四条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的,应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按余土清运部门实际发生额收取,预收的按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。

  因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按实际发生额,由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担,造成严重后果并触犯相关法律法规的,由当事人承担相关法律责任。

  第六章  监督管理

  第二十五条  物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。

  第二十六条  政府房地产主管部门会同价格主管部门定期开展物业服务等级的动态考评,对服务质量不到位的物业企业,降低服务等级标准和物业服务收费标准。

  第二十七条 物业服务收费实行分级管理,市和县市区政府价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。

  物业服务企业构成价格违规、违法的,由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

  第二十八条  未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本办法自行协商,并在物业所在地街道办事处(乡、镇)的指导下具体实施。

  第二十九条  本办法实施前已签订物业服务合同且明确服务期限尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定,合同到期后按本办法规定执行。

  第三十条  各县市区价格主管部门和房地产主管部门按属地管理原则,可结合本地物业类型、服务内容、服务等级、环境设施和服务成本等,参照本办法具体测算制定公布相应的物业收费基准价格。

  市中心城区(袁州区、宜春经济技术开发区、宜阳新区、明月山温泉风景名胜区)执行本办法中的指导价格标准。

  第三十一条  本办法自2016年5月1日起试行。
 楼主| 发表于 2016-4-20 00:00:09 | 显示全部楼层
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  1、宜春市住宅小区物业服务指导标准
   宜春市住宅小区物业服务指导标准.doc (226 KB, 下载次数: 2)
发表于 2016-4-20 05:51:21 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢楼主的用心,找地方法规的这下有地儿了。赞
发表于 2018-1-12 15:28:13 | 显示全部楼层

谢谢楼主的用心,
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发表于 2018-1-12 21:16:34 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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