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广东物业用房最新法律法规全文,物业用房标准,公共服务用房,住宅社区用房

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发表于 2015-8-24 00:00:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
  广东出台物业用房及社区用房新标准

  近日,有媒体报道称,广东省住建厅、民政厅联合发出了《关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》,明确要求开发商需根据新建住宅物业的规模来配建社区公共服务用房。目前,中山大部分楼盘并没有规划好公共服务用房,甚至由于开发商出售办公物业而出现了物管、业委会无房可用的尴尬境地。该条例有望改变中山市目前社区公共服务用房缺失的情况。

  通知 新小区需配建,旧小区或由政府购买

  最近,有媒体报道称,广东省住建厅、民政厅近日联合发出了《关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》(以下简称《通知》)。该则《通知》中表示,社区公共服务用房是社区内开展公共服务、志愿互助服务和群众性活动的场所,主要包括社区党组织和社区居委会的工作用房、居民公益性服务活动用房。而纳入规划中的社区公共服务用房不得列入住宅物业的可售建筑面积或每套住宅的建设分摊面积。

  《通知》还指出,社区公共服务用房根据新建住宅物业规模予以配建,在建、已建成的住宅物业需配建社区公共服务用房的,由所在地政府通过购买或租赁等方式解决。

  现状 大部分小区没有公共服务用房

  目前,中山市内大部分小区并没有真正配建有社区公共服务用房。记者走访多个小区发现,目前大部分楼盘并没有针对公共服务进行相关物业的配建,甚至为了节省成本开支,临时把售楼部或商铺改成物管或对外服务的办公点,在临近售罄时,就把这些物业一次性销售,而物管和业委会等为业主服务的机构则没有办公地点,还有可能面临纠纷的情况。

  例如,90年代初建起的花园新邨、富荣花园等小区,就没有这样的公共服务用房。有业内人士表示,这类小区由于楼龄较久,前期规划并不科学规范,仅考虑到最基本的居住条件,因此公共服务住房尚没有预留规划实属正常,而社区或物管办公时会则其余就近位置进行。

  但在商品房快速发展的时期,由于此前没有明文规定开发商在配建楼盘时需要强制执行配建公共服务住房的规定,因此有业内人士指出,开发商为节省成本会选择“视而不见”。

  “不仅仅是公共服务住房,开发商可以省的就会省略,若是配有会所的楼盘或许会将部分会所位置划给物管、业委会等机构使用,但没有会所的或许直接将商铺或住宅单位划拨使用,而缺失责任心的则卖完房后直接甩手,让物管和业主进行协商再划出合适的位置来办公。”有不愿意透露姓名的物管人员透露,仅仅是由于这样没有前瞻性的做法埋下了小区业主与物管关系破裂的“炸弹”,例如西区楼盘碧翠华庭就由于开发商没有留下公共服务用房,导致物业公司和业委会缺少办公场所,曾经一度欲选址某楼栋的架空层作为办公场所,但却遭住户反对,被迫租用民宅办公。

  市民 拍手称好,希望能让业委会进驻

  有市民对此表示欢迎,并表达了让业委会能够拥有办公地点的愿望。“目前我所在的小区一共有4个组团,但就只有一个组团有办公地点,而且办公地点紧挨着商铺,更像是商铺改造而来,地方也不大,组建业委会的业主也担心没有位置可以办公。”东区某小区的居民表示,希望政府不仅仅关注新建的小区公共服务住房问题,也应该考虑强制已出售的楼盘划出足够的地方让业委会等机构可以有办公的地方。

  采写:南都记者 萧倩苑

  ●社区公共服务用房配建标准

  新建住宅物业规模 公共服务用房建筑面积

  1000户(套)以下  600平方米

  1000-2000户(套) 600-800平方米

  2000-3000户(套) 800-1000平方米

  3000户(套)以上  1000-1300平方米

  广东出台物业社区用房新规 物业用房不得列入或分摊面积

  记者本周获悉,省住建厅、民政厅近日联合发出《关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》,明确要求新建住宅物业需根据规模配建社区公共服务用房。同时,物业用房不得列入可售建筑面积或分摊面积。

  本次通知指出,社区公共服务用房是社区内开展公共服务、志愿互助服务和群众性活动的场所,主要包括社区党组织和社区居委会的工作用房、居民公益性服务活动用房。新建住宅物业社区公共服务用房作为公共配套设施,由开发建设单位予以配建,并在土地出让合同中予以约定。社区公共服务用房不得列入住宅物业的可售建筑面积或每套住宅的建设分摊面积。

  通知指出,社区公共服务用房根据新建住宅物业规模予以配建。各地城乡规划主管部门应根据《城市社区服务站建设标准》,制定当地新建住宅物业社区公共服务用房配建标准,并根据社区实际情况统筹规划。原则上1000户(套)以下的社区按600平方米 (建筑面积,下同)、1000至2000户 (套)的社区按600至800平方米、2000至3000户(套)的社区按800至1000平方米、3000户(套)以上的社区按1000至1300平方米的配建标准执行。

  通知要求,社区公共服务用房应为独立成套的单体空间,设置在方便居民出入的楼层和方位,拥有独立使用通道,满足社区居委会“一站式”服务和居民集体活动需要,符合国家有关建筑工程质量要求,配备独立水、电、通信等基本设施。社区公共服务用房应与所在住宅物业项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用。分期开发的住宅物业建设项目,城乡规划主管部门应对其社区公共服务用房建设标准、建设期限作出明确规定。社区公共服务用房应按照社区居民实际需求科学合理使用,尽可能一室多用,最大限度发挥其服务居民的综合效益。在建、已建成的住宅物业需配建社区公共服务用房的,由所在地政府通过购买或租赁等方式解决。

  记者在早前的采访中了解到,其实早在2013年底,中山就已经出台了《中山市物业管理实施细则 (草案)》。根据《草案》,建设单位未按规定提供物业服务用房的将予以重罚,逾期不提供物业服务用房的建设单位,需向业主大会交纳相应价款用于解决物业服务用房,并处10万元以上50万元以下的罚款。从过去两年新建楼盘的情况来看,我市绝大多数楼盘都基本按要求预留了物业用房。目前出现相关纠纷的主要是一些前期落成的商住小区。

  根据《草案》,建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不得少于50平方米,最高不超过300平方米;其中,业主委员会办公用房最低不得少于10平方米,最高不超过60平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。另外,物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、架空层、夹层和人防工程等,以及室内层高不足2.20米的房屋不得作为物业服务用房。建设单位应将物业服务用房的面积、位置在规划设计方案中载明。

  截至2014年底,中山共有本地及外来物业企业超过430家,管理1千多个物业项目,物业类型包括有住宅小区、商业中心、工业园区、学校医院等,管理面积超过1.1亿平方米。其中,物业企业资质、业主对物管服务质量投诉、维修基金缴存与使用、物业收费等均是备受市民关注的问题。

  广东新建住宅物业规模须配建社区公共服务用房

  省住建厅、民政厅近日联合发出关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知,明确根据新建住宅物业规模配建社区公共服务用房。

  通知指出,社区公共服务用房是社区内开展公共服务、志愿互助服务和群众性活动的场所,主要包括社区党组织和社区居委会的工作用房、居民公益性服务活动用房。新建住宅物业社区公共服务用房作为公共配套设施,由开发建设单位予以配建,并在土地出让合同中予以约定。社区公共服务用房不得列入住宅物业的可售建筑面积或每套住宅的建设分摊面积。

  通知指出,社区公共服务用房根据新建住宅物业规模予以配建。各地城乡规划主管部门应根据《城市社区服务站建设标准》(建标167—2014),制定当地新建住宅物业社区公共服务用房配建标准,并根据社区实际情况统筹规划。原则上1000户(套)以下的社区按600平方米(建筑面积,下同)、1000—2000户(套)的社区按600—800平方米、2000—3000户(套)的社区按800—1000平方米、3000户(套)以上的社区按1000—1300平方米的配建标准执行。

  通知要求,社区公共服务用房应为独立成套的单体空间,设置在方便居民出入的楼层和方位,拥有独立使用通道,满足社区居委会“一站式”服务和居民集体活动需要,符合国家有关建筑工程质量要求,配备独立水、电、通信等基本设施。社区公共服务用房应与所在住宅物业项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用。分期开发的住宅物业建设项目,城乡规划主管部门应对其社区公共服务用房建设标准、建设期限作出明确规定。社区公共服务用房应按照社区居民实际需求科学合理使用,尽可能一室多用,最大限度发挥其服务居民的综合效益。在建、已建成的住宅物业需配建社区公共服务用房的,由所在地政府通过购买或租赁等方式解决。

  广东千户以下社区配套600平方米用房

  新成立的社区,常被诟病基础设施配套建设不足。今后,没场地、没空间的尴尬有望解决。20日,记者从广东省民政厅获悉,经省人民政府同意,省住房城乡建设厅、省民政厅近日联合印发了《关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》(粤建房〔2015〕122号),规定了社区公共服务用房的内涵、新建社区配建社区公共服务用房标准、建设要求等;并明确社区公共服务用房与所在住宅物业项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用。

  据介绍,社区公共服务用房是社区内开展公共服务、志愿互助服务和群众性活动的场所,主要包括社区党组织和社区居委会的工作用房、居民公益性服务活动用房。通知明确,新建住宅物业社区公共服务用房作为公共配套设施,由开发建设单位予以配建,并在土地出让合同中予以约定。社区公共服务用房不得列入住宅物业的可售建筑面积或每套住宅的建设分摊面积。

  社区公共服务用房的面积标准是怎么样的呢?通知明确,社区公共服务用房配建面积标准,由各地城乡规划主管部门制定和统筹规划,原则上1000户(套)以下的社区按600平方米(建筑面积,下同)、1000-2000户(套)的社区按600-800平方米、2000-3000户(套)的社区按800-1000平方米、3000户(套)以上的社区按1000-1300平方米的配建标准执行。同时为了避免个别开发商将楼梯间、高层、偏僻角落等充作社区公共服务用房的现象,通知还规定,社区公共服务用房应为独立成套的单体空间,设置在方便居民出入的楼层和方位,拥有独立使用通道,满足社区居委会“一站式”服务和居民集体活动需要。

  延伸阅读

  广东省住房和城乡建设厅、广东省民政厅关于规范住宅物业配建社区公共服务用房的意见(征求意见稿)


  近年来,随着我省社区建设工作不断深入,住宅物业社区公共服务用房配套不足问题日益凸显,影响了公共服务在基层的落实和社区居民自治的开展。为解决这一问题,促进我省社会建设工作,根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规和省委、省政府《关于加强社会建设的决定》等政策文件,现对我省范围内住宅物业配建社区公共服务用房工作提出如下意见:

  一、社区公共服务用房的内涵和建设要求

  (一)社区公共服务用房是指为社区开展公共服务、志愿互助服务和群众性活动的场所,主要包括社区“两委”(指居民委员会和党支部委员会)办公、公共服务站、文体活动中心、健康计生服务中心、家庭服务中心、综治维稳工作站等用房。

  (二)已批、在建、建成的住宅物业,但尚未配建社区公共服务用房的,由当地政府通过购买、租赁等方式解决;新建住宅物业社区公共服务用房通过开发建设单位配建方式解决,并在土地出让合同中予以约定,产权属于当地区(县、市)政府民政部门所有。

  (三)新建住宅物业应按照规划要求配建社区公共服务用房。各地城乡规划主管部门应依据国家有关标准和当地实际情况,制定当地新建住宅物业社区公共服务用房配建标准,并结合社区实际情况统筹规划。

  (四)社区公共服务用房应为独立成套的单体空间,拥有独立使用通道,满足社区居委会“一站式”服务和居民集体活动需求,符合国家有关建筑工程质量要求,配备独立水、电、通讯等基本条件。原则上社区公共服务用房应设置在住宅小区临街一层方便居民出入的方位,不得设在三层以上(含三层)、地下室、架空层、夹层、走廊、出口偏僻方位。

  二、做好社区公共服务用房规划、建设、移交工作

  (一)社区公共服务用房应当与住宅物业项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用。住宅物业建设项目分期开发的,城乡规划主管部门应当根据项目建设进度,明确其公共服务用房的建设标准、建设期限等内容。社区公共用房作为住宅物业的公共配套设施,不列入住宅物业的可售建筑面积,不得列入每套住宅的建筑分摊面积。

  (二)城乡规划主管部门应当在组织编制控制性详细规划时,结合用地周边公共配套服务设施的具体设置情况、使用需求,合理确定社区公共服务用房的建筑面积、坐落位置等。在住宅物业土地使用权出让前,应当依据控制性详细规划,将配建社区公共用房作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

  (三)开发建设单位在报批规划设计方案时,应当在设计图中注明公共服务用房的名称、建筑面积、坐落位置等具体内容。城乡规划主管部门应当依法严格审核住宅物业公共服务用房建设标准、规模等内容;在核发建设工程规划许可证后,应当将有关社区公共服务用房的内容告知当地政府民政部门;对未达到配建要求的规划设计方案,不予审批,并不得核发建设工程规划许可证。

  (四)施工图审查机构应当按照批准的规划设计方案对项目施工图设计文件进行审查,对未按批准的规划设计方案要求配建公共服务用房的,不予审查通过。施工图设计文件审查不通过的,住房城乡建设主管部门不予核发建筑工程施工许可证。

  (五)开发建设单位配建完成公共服务用房后,应当按相关规定进行规划条件核实和竣工验收。规划条件核实和竣工验收通过后,开发建设单位应将社区公共用房移交给当地区(县、市)政府民政部门;民政部门在社区居委会新设立或调整后,及时移交社区居委会。

  (六)房地产行政主管部门依据相关资料,为社区公共服务用房办理产权登记手续。

  三、加强社区公共服务用房使用和管理

  (一)各地政府要将社区公共服务用房装修、日常管理维修等经费纳入当地政府财政预算。社区公共服务用房使用应符合社区居民实际需求,科学合理布置,尽可能一室多用,最大限度发挥其服务居民的综合效益。

  (二)社区公共用房必须严格按照规划批准用途使用,任何单位和个人不得以任何名义侵占社区公共服务用房,不得闲置和擅自改变其使用性质,不得用于经营、出租、转让、抵押或挪作他用。区(市、县)民政主管部门负责监督社区公共服务用房使用情况,接受居民群众监督举报。

  四、本意见自发文之日起实行,各地应参照本意见制订相关细则,做好住宅物业社区公共服务用房规划、建设、管理工作。

  武汉市新建住宅区 配套建设社区工作服务用房实施办法

  各区房管局,民政局,国土规划分局,建设局,监察局:

  为认真贯彻落实《市委、市政府关于进一步加强城乡社区建设的意见》(武发〔2012〕6号),进一步加强我市新建住宅区社区工作服务用房规划设计、建设审批、工程验收、用房交接和日常使用的管理工作,提升社区管理和服务功能,改善社区工作条件,市房管局、市民政局、市国土规划局、市城建委、市监察局共同制定了《新建住宅区配套建设社区工作服务用房实施办法》,现印发给你们,请贯彻执行。

  第一条  为进一步加强社区服务体系建设,规范新建住宅区社区工作服务用房用地、规划、建设、交付和使用管理工作,根据《市人民政府关于落实新建住宅区社区居民委员会用房的通知》(武政规〔2010〕5号)和《市委、市政府关于进一步加强城乡社区建设的意见》(武发〔2012〕6号),制定本实施办法。

  第二条  社区工作服务用房是指社区居委会组织社区居民依法开展民主自治和服务管理的工作服务用房,是社区党组织、社区居委会开展工作和居民开展活动的有效平台和载体。新建住宅区社区工作服务用房由开发建设单位负责建设,无偿提供给社区居委会使用。

  第三条  建立由市房管、民政、国土规划、建设等行政主管部门参加的市新建住宅区社区工作服务用房工作联席会议制度,各有关部门要按照职责分工,加强协调配合,共同做好新建住宅区社区居委会用房的用地、规划、建设、交接和使用管理工作。

  房屋行政主管部门为落实新建住宅区配套建设社区工作服务用房工作的牵头责任单位,负责将新建住宅区社区工作服务用房纳入商品房预售许可和竣工交付使用备案管理。

  国土规划行政主管部门负责对新建住宅区配建社区工作服务用房的用地规模、建设规模、规划设计、规划验收进行监督管理。

  建设行政主管部门负责对新建住宅区配建社区工作服务用房的建设质量加强监管。

  民政行政主管部门负责对新建住宅区配建社区工作服务用房的交接和使用进行监督、检查和管理,指导、督促街道办事处(乡、镇人民政府)与开发建设单位签订社区工作服务用房移交协议。

  第四条  各区人民政府负责落实新建住宅区社区工作服务用房的组织实施工作,各相关街道办事处(乡、镇人民政府)具体负责落实新建住宅区社区工作服务用房的接收和使用管理工作。

  第五条  民政行政主管部门应当会同国土规划行政主管部门及各区人民政府,根据城市建设、发展和管理需要,科学合理设置社区,组织编制全市中心城区社区布点规划,作为全市社区工作服务用房配建的基础依据。

  第六条  新建住宅区社区工作服务用房配建应根据全市社区布点规划,按照《武汉市居住区公共服务设施配套标准》的规定,总户数小于500户的新建住宅区不强制性规定配套标准,大于500户且少于1500户的其配建标准应不少于300平方米,大于1500户且少于5000户的应按每100户不低于建筑面积20平方米的标准进行配建,大于5000户的原则上按不低于1000平方米的标准配建。

  社区工作服务用房应当集中在一个位置(地块),设置在便于居民到达、便于开展服务的地点,原则上独立于住宅楼。位于住宅楼内的,必须设置在首层,有独立出入口。

  第七条  出让或划拨新建住宅区项目用地时,国土规划行政主管部门应依据市人民政府批准的全市中心城区社区布点规划,将新建住宅区配套建设社区工作服务用房的建设规模、建设标准作为土地使用及规划设计条件提出,并在建筑规划方案审批中明确位置、面积等相关指标。

  第八条  开发建设单位应在项目规划设计方案中明确社区工作服务用房的具体位置、平面布置及建筑面积,国土规划行政主管部门负责对开发建设单位报送的建设工程规划设计方案进行严格审查,社区工作服务用房规划设计符合规定标准和要求的,国土规划行政主管部门才能予以核发《建设工程规划许可证》。

  第九条  建设行政主管部门应加强对建筑施工图纸审查机构的监督管理。建筑施工图纸审查机构必须按照相关技术标准和国家、省、市的有关规定对新建住宅区社区工作服务用房进行严格审查,审查合格的,出具审查合格意见书。对取得审查合格意见书的新建住宅区项目,建设行政主管部门才能予以核发《施工许可证》。

  在项目建设过程中,建设行政主管部门应当严格按照工程建设规范,加强对新建住宅区社区工作服务用房建设质量的监督管理。

  第十条  开发建设单位应当按照批准的住宅区规划设计方案将社区工作服务用房纳入住宅区建设项目计划,并与住宅建设项目同步施工、同步交付使用。若住宅区项目进行分期建设,开发建设单位必须按标准和要求配建社区工作服务用房,并在规划方案总平面图及单体图中予以标识,原则上应放在第一期建设。

  第十一条  新建住宅区开发建设单位在申请商品房预售许可前,应当与项目所在地街道办事处(乡、镇人民政府)签订社区工作服务用房移交协议,移交协议作为申请商品房预售许可的提交资料。房屋行政主管部门应当依据国土规划部门核发的《建设工程规划许可证》和规划设计方案,在核发《商品房预售许可证》时明确社区工作服务用房面积不属于商品房预售范围,不得对外进行销售。

  第十二条  新建住宅区项目竣工后,国土规划行政主管部门、建设行政主管部门应当对社区工作服务用房配套建设情况进行严格审核,对未按建设工程规划许可要求和建筑工程验收标准建设社区工作服务用房的,不予办理规划验收合格手续和工程竣工验收备案,必须要求开发建设单位在补足标准或调整用房后再行验收。

  第十三条  房屋行政主管部门在受理开发建设单位新建住宅区竣工交付使用备案时,应及时告知民政行政主管部门项目交付时间、规模等情况,民政行政主管部门应当会同区政府督促开发建设单位与街道办事处(乡、镇人民政府)办理社区工作服务用房移交手续。对拒不移交社区工作服务用房的开发建设单位,由街道办事处(乡、镇人民政府)依据移交协议追究开发建设单位的违约责任,民政行政主管部门及时通报房管、城乡建设、国土规划等部门按各自部门职责依法配合追究开发建设单位的违约责任。

  第十四条  社区工作服务用房所有权人为所在地街道办事处(乡、镇人民政府)。街道办事处(乡、镇人民政府)接收社区工作服务用房后,应当及时办理房屋所有权、土地使用权登记手续。

  第十五条  民政行政主管部门和各区人民政府应当督促街道办事处(乡、镇人民政府)及时将社区工作服务用房交付所在社区居委会使用。各区人民政府、街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会不得擅自改变新建住宅区配建社区工作服务用房的使用性质,不得将其挪作它用。民政行政主管部门应制定社区工作服务用房使用管理制度,加强监督检查并督促落实到位。

  第十六条  国土规划行政主管部门将已完成规划审批的项目和已办理规划验收手续的项目、建设行政主管部门将已完成报建和施工许可的项目定期通报给房屋行政主管部门,房屋行政主管部门会同民政行政主管部门对新建住宅区配建社区工作服务用房情况进行跟踪和协调。

  第十七条  监察部门对房管、国土规划、城乡建设、民政部门及其工作人员未履行职责或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据有关规定追究相关责任单位及其工作人员的责任。

  第十八条  本办法自颁布之日起施行。
 楼主| 发表于 2015-8-24 00:00:08 | 显示全部楼层
广东物业用房最新法律法规全文
发表于 2018-1-5 09:27:40 | 显示全部楼层
物业用房标准
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发表于 2018-1-5 21:27:45 | 显示全部楼层
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