蜂巢物业网微信公众号

蜂巢物业论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

查看: 869|回复: 5

物业服务企业创新多种经营的措施及注意事项

[复制链接]
发表于 2014-12-1 00:00:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
  物业管理行业以较低的行业风险和准入条件吸引了大量资金和人才的进入,在加深了物业管理企业之间竞争的同时,也推动着物业管理的市场化进程。在宏观经济增速趋缓和消费市场成熟度不一等多种因素影响下,物业服务企业赢利能力普遍低下;企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模,持续稳定发展的瓶颈,并反过来影响服务质量,影响到投资者和高水平人才的介入,从而限制整个行业的发展。物业管理企业需要结合自身特点和优势,创新多种经营模式,通过“以业养业,自我发展”,使物业管理企业具有更强的造血功能,既减少了政府和各主管部门的压力和负担,又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新等的资金有了来源,还能使得业主得到全方位、多层次、多项目的服务。

  物业服务管理行业是典型的劳动密集型行业,其经营特征是:从业人员密集,服务对象广,内容多、技术含量相对较低而收费额度低,属于微利型行业。由于该行业服务收费定价机制目前尚未真正实现市场化,物业服务收费难以及时做到“水涨船高”;同时随着近年来,全国范围内的企业经营刚性成本(人工费用、保险、能耗)不断上涨,导致越来越多的物业服务企业经营日趋困难。如果持续缺乏足够的利润资金注入,物业服务企业将陷入经营困难,服务品质下滑,业主满意度降低的恶性循环,势必造成社会不良影响,增加政府管理压力和成本。因此,积极探索新的服务盈利模式,转被动管理为主动经营,增加经营利润,成为物业服务企业实现企业、业主、政府等多方共赢局面的必经之路。

  广安市物业服务行业经营现状

  我市现共有63家物业服务企业,均为中小型企业。其中绝大部分是居住型物业。从经营效益上看,处于少数的非居住型物业,如商场、医院等商业物业和工业物业都有着比较可观的效益;而占绝大多数的居住型物业,由于涉及面广,产权多元化、业主消费观念成熟度不一、相关的法律法规不健全等因素影响,成为“问题多,投诉多,矛盾大”的一类热点关注对象。相应的,其经营效益较差,处于微利甚至是负债经营,据不完全统计,目前市物业服务企业的平均利润率降到5%以下,已逐渐影响到其生存和良性发展。造成其经营不善的原因虽多种多样,但究其根源,笔者认为不难归结为如下原因:

  1、政府在制订价格政策、措施时与物业管理基本情况和服务水平相适应度不够,往往偏重于考虑民众的支付承受能力、社会稳定和其他平衡因素较多;社会舆论也倾向着重关注物业服务质量好坏、投诉意见处置情况等问题。政策制定者和舆论导向恰恰较少地从服务价值和收费额度是否相符合的角度去研究和关注物业服务管理问题。这导致的结果:一是住宅物业的收费标准偏低。市内住宅物业收费标准最高仅为1.2元/㎡·月,约为重庆、成都同类型标准的30%左右;而且相当部分住宅物业仍在执行2000年前后的收费标准(0.3—0.5元/㎡·月)。当处于市场经营模式的物业服务企业本来应该按照“水涨船高”的市场规律调整物业服务收费标准的时候,不仅需要获得政府的批准,更要在申报批准前获得全体业主的同意,使得随行就市的价格调整在实际操作中,物业服务企业很难单凭自己的力量去完成。极大地挫伤物业服务企业提高服务品质、拓展服务种类的积极性和主动性。二是收费率低。据不完全统计,市内住宅物业的收费率一般在70%左右,低的甚至不足50%。物业服务企业在遭遇“收费难”的尴尬困境面前,极易陷入恶性循环,走入经营死胡同。

  2、物业企业承担了过多的责任和风险,造成其经营成本不必要的增加。“过多的责任和风险”一是体现在来自于业主和开发商在房屋建筑质量、建设规划等方面的矛盾和问题很轻易地转嫁到物业服务企业上。在实际中操作,由于前期物业管理的缺失,当面临各种历史遗留矛盾和问题时,物业服务企业难以找到维权的法律证据和依据,往往不得不承受一些额外的成本支出。二是体现在政府、主管部门在开展某些社会活动、履行某些职责时,会向物业服务企业提出过高的要求、摊派过多的任务。诚然,承担相应的公益服务和社会责任是企业义不容辞的责任和应尽的义务。但是,一些本该职能部门履行的职责和任务转移到物业服务企业身上时,企业也不得不承受一些不堪之重。

  3、人力资源匮乏。目前,市工业园区、城市建设项目发展速度日新月异,随着城镇化进程的不断推进,大量住宅开发项目如雨后春笋般的涌现,物业服务人员需求量增大,近来“保安荒”、“保洁工荒”、“维修工荒”等现象的出现,直接导致企业的人力招聘、培训等诸多成本的增加。同时,由于起步较晚,本市从事物业服务工作的专业人才少,绝大部分从业人员文化程度相对较低,经营和管理企业能力较弱,也是导致企业人力资源成本相对较高的重要原因。

  上述原因导致市内多家物业管理企业经营举步维艰,那么打破僵局,走出困境的通途究竟在哪里呢?笔者认为,随着物业管理市场化进程的加快,企业竞争日益激化,在新的房地产变化形势下,物业服务企业要得以快速发展,创新多种经营将是一条必由之路。

  物业服务企业创新多种经营的探索

  所谓“多种经营”是指由物业管理公司提供的在其正常服务范围以外的各种附加服务。常规的如各类中介服务、商务服务、家政服务、室内维修服务等。从经营原理的角度看,经营的目的是盈利,盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要创新多种经营方式,还是必须自身现有的资源着手。

  (一)整合自身技术、技能资源,通过产业链化发展获取利润。

  根据目前宏观经济形势,物业服务企业规模化发展步履略显蹒跚,因此,无论房地产企业内生型物业服务企业还是市场型物业服务企业,发现物业服务的深层次价值,构建一种与自身发展战略相匹配的商业盈利模式,是创新多种经营的最佳捷径。目前,知识附加值可以说是物业服务企业新利润来源之一,也是物业服务企业从劳动密集型向知识密集型转变的重要途径之一。因此,物业服务企业可以深化前期顾问、开放式合作、积极拓展多种经营形式,横向和纵向延伸产业链条,服务对象将由传统单一的“业主”转变为面向“建筑全过程”,实施“建筑全过程服务”,从而将产业价值发挥最大化。

  1、深化全程物业顾问,向前延伸产业价值

  物业服务企业在整个房地产产业链条中的价值定位决定了其在客户信息反馈上的优势。对反馈信息集成化、专业化的研究成果是只是附加值的主要体现之一。物业服务行业过去对“前期”的认知较为狭义。对建筑规划、设计、产品定位、需求分析涉足很少;房屋硬件产品功能完善、质量控制信息未实现有效贯通,参与开发建设的价值体现不明显。目前,物业服务企业可以将建筑的“诞生”过程等信息进行系统化整理、分析,再以提供咨询服务的形式向开发商、准业主等社会群体输出。这就可以对物业服务的价值链进行了延伸,增加了重要的盈利环节,比如在地产策划代理、物业租赁销售,甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节,物业服务企业都大有可为。成都某物业企业在实践中将客户反馈信息知识化,形成了“三书”顾问模式,包括房屋规划建议书、施工建设建议书和物业服务建议书,不但赢得上游房地产开发商的好评,而且自身因此收入丰厚。

  2、深度行业整合,横向延伸产业价值。

  受目前经济形势的影响,上游开发商供应量总体趋缓,物业服务市场供应量新增减少,再加上区域内部分物业服务企业规模不足,单位成本偏高,盈利水平偏低,这就给企业重组、项目转让和项目股份制合作带来了机遇。在市场供求增量放缓的情况下通过横向合作扩大规模,提高市场占有率,迅速提升企业盈利水平,打造集团化企业,形成企业航母是横向延伸产业价值的重要道路。我市大多数房地产内生型物业服务企业规模小,专业化程度低,经营效益差,提供的服务种类和质量标准根本不能满足市场和客户对其要求。这种物业行业发展过程中的过渡型产物,必将被不断发展和完善的市场所淘汰。因此,主动积极地寻求技术、管理合作,引入强援,是这一类型物业服务企业生存发展的最佳选择。

  3、资源统筹整合,向后延伸产业价值

  如果说开展针对房屋硬件产品及与之相关的咨询市物业服务的价值链向前延伸的话,那么对业主消费需求和供应商资源的整合,实现客户资源价值最大化,在资源的统筹整合中获取利润,则是对物业服务产业价值链条向后拓展。例如:通过时下新兴的网络社交平台、微信工具等衍生电子媒介开展业主生活类、商务类、房产经济类增值业务,在商业项目、商家产品信息等和住宅业务客户需求信息之间搭起了互通的桥梁,并协助完成交易,从中获取了新增利润。

  (二)利用所服务的社区及业主资源,获取附加利润

  物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以充分利用这些资源,开展多种社区经营活动,为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构、社区诊所、超市、文化娱乐、健身机构等社会服务机构,以物业管理处为中心,在这个社区平台上,从这些服务机构的整合和经营中获取利润。又如:为避免物业服务企业利润的外溢和流失,物业服务企业可以成立专业电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面可以承包自己公司的服务外包业务,另一方面,又可以合法参与专业市场竞争,外拓专业服务市场,为企业获取利润,稳定队伍,培养人员,蜂巢物业网首发。

  物业服务企业创新多种经营过程中需要注意的问题

  (一)防止“饥不择食”,盲目扩张。在增加新的经营项目或者承接新的物业管理项目之前,应该进行充分的可行性分析和研究,对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的方案。这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的,这方面近几年在行业内有很多生动的教训,提醒各物业管理企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒。

  (二)避免所谓“多元化”的影响,坚持“靠山吃山”的原则,以物业经营为基础。物业管理企业的经营如果脱离和优势不再成立。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争,物业管理企业在资金、技术和经验上都处于劣势,经营风险大为增加。同时,这种经营不仅不能对物业管理有所帮助,反而由于资源和精力的大量占用,势必对物业管理产生不利的影响。这样会使物业管理公司丧失基础,实是不可取的。

  (三)经营中坚持以内涵为立足之本,强化内部建设。只重视对外拓展,忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时,调整管理机制和管理方法,培养人才,总结经验。特别是对某些经营项目(如房产中介代理),管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的,需要进行大的调整,甚至是需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时,加强内部建设,才能使企业的多种经营得到稳定发展。

  (四)注意经营和收益的合法性,不侵害业主权益。依靠物业本身才能进行的经营行为,要按照国家和地方法规的要求进行,其中哪些经营权和收益属于业主(收入用于补贴管理费),哪些属于发展商或者物业管理公司,以及收益的分配等问题,都应引起物业管理公司的注意。一般拥有产权的单位,个人或者组织才拥有经营权和收益权(如地下停车场、户外广告及公共场地等),所以物业管理公司利用自己不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营,应获得产权人的同意,并就经营内容、方式及收益分配等方面与产权人达成协议的情况下方可进行。
发表于 2015-5-22 18:43:50 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习学习。
发表于 2015-10-28 09:49:48 | 显示全部楼层

经过留名,以示支持
发表于 2016-5-8 16:38:51 | 显示全部楼层
学习了,感谢啊
发表于 2017-12-21 10:23:33 | 显示全部楼层
感谢楼主分享
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-21 18:46:48 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|联系方式|Archiver|手机版|小黑屋|蜂巢物业论坛 ( 冀ICP备18013713 )

GMT+8, 2018-9-22 17:30 , Processed in 0.218754 second(s), 34 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表