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北京仲量联行物业工程部工作手册全套

 
发表于 2014-9-4 00:00:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

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北京仲量联行物业工程部工作手册全套

第一章    仲量联行物业职责、目标

一、工程部组织架构
二、部门及岗位职责
三、工程部岗位任职标准
四、部门目标及实施措施


第二章    仲量联行物业政策与程序

一、顾问服务工作规范
二、在管项目工程管理服务程序
三、工程应急救援管理程序
四、物业服务标准化管理
五、电子文件管理办法
六、文件、记录编码规定
七、北京地区政府强制审证(工程设备)清单








第一章    职责、目标

一 、组织架构图




编 制 说 明: 公司工程部由专职人员、兼职人员组成,可根据工作需要定期调整。

岗 位 设 置:工程总监、给排水工程师、空调工程师、电气工程师、土建工程师。


二、部门及岗位职责

1、 公司工程部职责
        负责顾问项目的工程顾问工作;
        负责新业务拓展中工程预算制定;
        负责为客户及项目提供工程培训及技术支持;
        管理各项目的工程设备设施维修保养计划的制定实施;
        对在管项目工程管理、工程服务进行监督检查;
        收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程;
        检查监督各项目工程技术服务,规范标准化执行情况;
        检查监督公司各项目工程分包商的合同签约和服务质量及服务水准;
        组织工程专业技术服务方面技能培训;
        负责在管项目工程应急救援工作的组织实施;
        定期向行政委员会汇报工作;
        其他与工程技术服务有关的工作;

2、 岗位职责
2.1 工程总监职责
        策划公司工程部的整体工作方针及政策,对本部门的各项工作进行督导和检查;
        履行公司工程部所有责任及义务,制定本部门工作计划,并组织落实完成各项计划;
        协调公司各项目的工程部人员配备,建议各项目工程技术人员的任免事项;
        按法律法规严格管理各项目的工程设备设施维修保养计划的制定实施;
        负责对在管项目工程管理、工程服务进行监督检查,加强法规要求的强制年检工程项目的督导力度,负责公司各在管项目工程设备设施运行事故应急救援工作的组织抢险和实施;
        组织为客户及项目提供工程技术服务方面的技能培训;
        检查监督公司各项目的工程分包商的服务质量和服务水准,审查分包方的工程管理能力,并提出改进意见;
        主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析;
        负责组织收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程;
        负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作;
        以文字形式定期向公司行政委员会汇报工作;

2.2 给排水工程师职责
        参与公司各顾问项目的工程顾问工作,特别是给排水专业的相关工作;
        负责公司新业务拓展中工程预算的制定;
        负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况,提供详细设备设施情况报告;
        负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训;
        收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程;
        检查监督项目工程技术服务标准化执行情况;
        负责在管项目工程应急救援工作的组织实施;
        主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析;
        负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作;
        以文字形式定期向公司工程部汇报工作;

2.3 电气工程师职责
        参与公司各顾问项目的工程顾问工作,特别是强、弱电专业的相关工作;
        负责公司新业务拓展中工程预算的制定;
        负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况,提供详细设备设施情况报告;
        负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训;
        收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程;
        检查监督项目工程技术服务标准化执行情况;
        负责在管项目工程应急救援工作的组织实施;
        主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析;
        负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作;
        以文字形式定期向公司工程部汇报工作;

   2.4 土建工程师岗位职责
        参与公司各顾问项目的工程顾问工作,特别是土建、综合维修专业的相关工作;
        负责公司新业务拓展中工程预算的制定;
        负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况,提供详细设备设施情况报告;
        负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训;
        收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程;
        检查监督项目工程技术服务标准化执行情况;
        负责在管项目工程应急救援工作的组织实施;
        主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析;
        负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作;
        以文字形式定期向公司工程部汇报工作;

2.5 空调工程师岗位职责
        参与公司各顾问项目的工程顾问工作,特别是空调通风专业的相关工作;
        负责公司新业务拓展中工程预算的制定;
        负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况,提供详细设备设施情况报告;
        负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训;
        收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程;
        检查监督项目工程技术服务标准化执行情况;
        负责在管项目工程应急救援工作的组织实施;
        主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析;
        负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作;
        以文字形式定期向公司工程部汇报工作;



三、岗位任职标准

1、 岗位名称:工程总监
1.1 聘任标准:
        学历:大学专科及以上学历,工程类、经济管理学专业、物业工程管理、房地产管理资质。
        工作经验:具有高中级专业技术职称,十年以上物业工程相关工作经验,熟悉国际物业投资及建筑市场趋势,对国际大型项目的建筑设计管理、施工质量,建筑成本开支及时间控制有丰富的工作经验。
        专业知识:有较强的战略规划能力、资源整合能力和团队管理能力;
        业务了解范围:擅长国际大型项目的机电设备管理、建筑设计管理、施工质量,建筑成本开支及时间控制。在专业技术方面,时刻代表公司与各项目客户及顾问的沟通:
        具备物业工程技术、工程管理经验并具备实际操作能力。
        具备能够阅读并解释建筑工程设计图纸和生产设备维护操作手册能力。
        有扎实的工程技术专长且在电气、空调、给排水、土建等工程方面有实际操作经验。
        熟知写子楼、商场、住宅等工程管理系统和设备设施的安装和维护规范,熟悉安全操作规程。
        在楼宇管理和承包商监督方面有丰富的实际操作经验。
        具备良好的客户服务意识和沟通能力。
        能与同事相处融洽,善于团队合作。
        有能力及时、准确、高效地完成所要求的工作。
        熟悉物业公司运作方式,能够熟练操作电脑Office办公软件。
        能够适应弹性工作时间。

2、 岗位名称:公司工程部工程师
2.1 聘任标准:
        学历:大学专科及以上学历,行政管理、工程管理等相关专业。
        工作经验:三年以上相关企业行政、工程管理经验,三年以上相关职位工作经验。
        专业知识:物业管理、企业管理、行政管理、工程管理等相关知识。物业工程前期管理组建、设备运行计划、工程组织架构、及物业工程管理顾问,咨询服务包括设备设施选配、环境改善、增值服务、技术决策及资产优化、物业工程管理标准化、设备维修及保养方案、风险管理、大厦安全管理等各个方面专业知识。熟悉物业工程管理各项政策、法规,了解物业公司运作方式,了解土建、供电、空调、给排水等工程系统运行。
        业务了解范围:掌握物业工程管理、公文写作、文档管理及电脑办公软件操作知识;了解物业及资产管理部的运作模式及工作流程。
        具备物业工程技术3年以上工程管理经验并具备实际操作能力。
        具备能够阅读并解释物业工程设计图纸和生产商的设备维护操作手册能力。
        有扎实的工程技术专长且在电气、空调、给排水、土建等工程方面有实际操作经验。
        熟知写子楼、商场、住宅等工程管理系统和设备设施的建设和维护规范,熟悉安全操作规程。
        在楼宇管理和承包商监督方面有丰富的实际操作经验。
        具备良好的客户服务意识和沟通能力。
        能与同事相处融洽,善于团队合作。
        有能力及时、准确、高效地完成所要求的工作。
        熟悉物业公司运作方式,能够熟练操作电脑Office办公软件。
        能够适应弹性工作时间。

3、 岗位名称:工程顾问
3.1聘任标准:
        学历:大学专科以上学历,工学、经济管理学专业、物业项目经理资质。
        工作经验:物业硬件设备的运行管理、工程人员管理、物业的基础设施管理工作,进行楼宇设备的检查测试、保养维护,新技术和设备选用。具体包括:操作规程的制定,年度维保计划、月度实施方案的制定,工作计划的审定、监督执行,工程部技工和设备的调配等;参加项目的评审、报价、验收。
        专业知识:掌握工程设备管理,机电设备安全运行的全方位管理和监查,有对工程问题敏锐的分析能力和统筹、协调、处理、解决突发事件的能力;以及项目整体物业管理运作等方面具有较高能力,并在此方面积累了丰富实践经验。
        业务了解范围:了解项目机、电、消防等设备的竣工验收要求、方法,工程管理、客户服务、物业管理费用预算、整体物业项目工程系统运行,工程设备选配、环境改善、设备维修及保养方案、改造方案


四、部门目标及实施措施


1、工程部的质量目标:

在公司的领导下把业务拓展项目和各在管项目工程管理服务工作纳入公司统一的管理体系,并搭建一个工作平台,用于整合各在管项目工程技术人员及设备设施、材料物品资料,给公司各顾问项目和在管项目,提供强有力的工程技术支持。组建一支技术优良,反映迅速的应急、抢险、抢修小组,给各在管项目提供应急援助。


2 实施目标的措施:
2.1 和在管项目负责人建立起一种相互沟通、相互理解、相互信任的良好关系。让大家知道,公司工程部的主要工作就是为了给项目提供统一标准的和先进的管理经验和有力的技术支持,因此要定期到项目进行检查走访,了解工程管理人员的想法和需要,为项目工程工作排忧解难。
2.2 监督管辖各项目的工程运行管理状况,加强监管力度确保项目工程部门的各项管理工作正规化、规范化,确保所有管辖项目在公司的统一规章制度下正常运行。
2.3 定期组织在管项目工程管理人员业务培训,拓展工程管理人员的管理思路,检查、督促、指导各项目开展员工业务技术培训工作,把增强员工各项素质的工作落实到实处,为公司和项目的可持续发展打下良好的基础。
2.4 实际考察项目工作,并为项目的工程管理服务工作,提供建设性的合理化建议,协助项目搞好与政府有关部门供电、供水、消防及开发商、有关施工单位的公共关系。
2.5 了解各项目的工程专业系统、人员、设备、设施、物品、材料的详细情况,为今后公司工程部的应急救援行动,提供从人员、技术、设备、物品、材料等全方位的支持。

第二章    政策与程序

一、顾问服务工作规范
1目的:有效开展物业工程管理顾问服务工作,实现工程管理程序化和服务    工作标准化,实施品牌战略。
2 范围:适用于所有物业工程顾问服务项目。
3 职责:负责顾问项目工程服务的实施。
4 程序:
4、1顾问工作阶段划分
根据楼盘的建设、交付时间顺序,逐渐深入地进行物业工程管理顾问工作。在具体工作中,物业工程管理顾问工作流程:


4.2前期工程介入阶段
4.2.1 从项目建筑工程设计阶段开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业设备设施提出建设性意见,便于物业建成后的使用和管理。
4.2.2 深入的认识和了解项目功能、业态的特点和项目个性,将先进的物业工程管理经验与项目功能、业态特点和项目个性完美结合,并由此进行整体的物业工程管理策划,以指导以后的物业工程管理顾问工作,避免造成顾问工作由于客户群体、使用功能不同而文不对题。
4.2.3 积极参与工程监理工作,从物业工程管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。
4.2.4 锻炼物业工程管理队伍,提前熟悉物业设施设备,避免因仓促上阵而导致的不应有的失误。目前物业管理企业接手物业后很长一段时间内,业主向物管企业反映的许多问题实际上是建设工程质量问题的延续。因而早期介入监督项目建筑施工质量是减少日后业主投诉最有效的作法。
4.2.5 在前期工程介入阶段,物业工程顾问还需要从各专业角度对物业管理提出建议,以方便日后的物业管理工作。具体工作包括对物业项目的整体规划设计及日后的管理(是否进行分组团规划建设,停车管理是否实行人车分流管理等),根据物业工程管理经验,提出建议性意见;考察建筑设计(地下室、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;对管理用房位置确定、布局以及设计、装修标准提出参考性意见;对空调、消防、智能化工程、电梯的安装设计及配套设施提出合理化建议;根据地方物业管理法规、政策及楼盘实际状况,对物业公司的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。
4.3 工程建议指导阶段
前期介入完成后,顾问工作进入实际工程指导阶段。此阶段项目工程顾问工作需根据项目进展情况提供相应的物业工程管理顾问建议,并组织实施。
4.3.1工程顾问服务范畴:

        建筑设计建议包括但不限于建筑方案设计、图纸初步设计、施工图纸深化设计等;
        设备设施选型建议包括但不限于空调系统设备、供用电设备、弱电系统设备、给排水系统设备、消防系统设备等;
        施工现场监查包括施工中的设计变更、工程洽商以及临时用电、防火安全、工程进度等;
        施工后期的物业接管验收准备,参与重点设备的调试,制定接管验收程序,协助物业接管验收;

4.3.2工程顾问服务范围:

工程顾问应就日后大厦的物业管理、机电设备使用等,为甲方提供专业化建议,应提供如下前期物业工程管理顾问服务包括但不限于如下项目:

        建筑设计评估与建议:从管理角度对物业之使用功能、建筑平面设计、大堂设计等方面提供管理顾问建议,以满足日后楼宇管理低成本、高效益、高标准之物业管理需要;
        物业各项弱电智能化系统评估与建议;
        机电设备系统设计、设备选型评估建议;
        电梯、扶梯配置及选型建议;
        工程设备用房合理性评估与建议;
        能源节能控制建议:包括写字楼用户及相关配套设施各部分之供电、供水、空调、燃气系统合理分割与独立计量需求;
        地下、地上设备管线综合排布的检验,以避免不恰当的交叉和对空间的不合理使用;
        物业工程顾问人员必须严格控制好每一个工作环节,在对项目详尽了解的基础上,制定出适合该项目的每一个步骤和计划, 要充分利用物业工程管理经验和专业知识,有预见性的提出各项合理化建议,要分析其中的利与弊,同时罗列出多种改进方法,并征得甲方的认可后,再进一步跟进建议方案的完全实施,只有这样一个合理化建议才能算是基本完成。
   

4.4 工程竣工验收阶段
   
物业工程管理顾问期临近工程建设后期时,为了保证顾问项目合作双方的共同利益,维护顾问方企业品牌,顾问责任人与顾问项目组人员即应当做好项目的工程验收准备工作,以便能使未来的物业工程部门有一个良好的开端。


4.4.1 顾问项目物业工程顾问应协助完成的具体工作:

物业接管验收的条件        顾问项目的物业接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能及符合设计要求为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件:
        建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格。
        供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、污水处理、所有弱电系统及其他设备设施能正常使用。
        经有关部门确认,并已取得政府职能机构核发各种专业运营证书。
        开发商已经与建设单位完成本项目的验收交接。


验收流程(一)                开发商、建设单位提出申请并提交相关资料
        资料需经有关机关部门先行审批,如审查不合格,开发商、建设单位须调整补齐相应资料
        经机关部门审批合格的资料。
        根据开发商提供的设计图纸,按设计及施工要求编制工程验收计划。




验收流程(二)                物业工程验收人员到位
        依据验收计划,按专业分工进行预验收
        提交预验收报告和需整改内容
        复验预验收不合格后整改的内容,合格后正式验收
        验收人员进入现场
        安防系统开始运行
        完善已制订的紧急预案
        工程技术资料/备品备件交接清单
        各功能机房钥匙交接



验收流程(三)                填写单项验收报告
        交接记录相应问题
        做好现场成品保护
        签署正式移交手续
        工程小组完成验收记录和交接记录
        全部资料存档

4.4.2 接管验收开始前工程顾问小组还应协助做好以下准备工作:
        与开发商联系好交接事项、交接日期、进度控制、验收标准等。
        提前带领物业工程技术人员前往工地现场了解情况,制定好接管验收计划。
        提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作、做到心里有数。
        提前组织接管验收人员熟悉本工程施工图纸,熟悉设备安装情况,熟悉验收工作现场地理环境。

4.5物业工程接管服务阶段

4.5.1 协助开发商/业主制定和建立各专业工程管理模式、机构设置、拟定人员编制;协助开发商/业主根据物业项目实际情况,测算物业工程管理成本,提出物业管理收费标准,由开发商/业主报当地政府物价部门审批;协助开发商/业主制定工程人员招聘方案,选聘并培训工程各专业管理工作人员,组建工程管理队伍。
4.5.2 根据丰富的物业工程管理经验,结合项目的实际情况,逐步编制、修订出一整套严谨、规范的工程管理体系文件,来规范以后的物业工程管理工作。
4.5.3 提供工程设备移交、接管验收程序,协助开发商/业主进行各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等)。
4.5.4协助开发商/业主编制各项管理制度,建立相关工程管理资料、专业技术资料等档案;并就物业工程管理档案资料的整理提供咨询和指导等。
4.5.5 培训工作,培训是一项顾问过程中的重要工作,培训效果的好坏直接关系到整个顾问工作的成败,培训要有计划,有针对性的分阶段持续进行。要理论联系实际,充分地将物业工程管理中的要领,特点向受训人员阐述清楚,要让培训中讲到的东西在实际工作中很好地实施,再将在实施过程中遇到的新情况、新问题、处理过程及其结果进行分析总结,再改进,这样的培训方式才能真正落到实处,起到预期效果。   
5、 顾问项目工作总结
顾问项目收尾作为顾问管理生命期的最后阶段,主要工作包括:项目评审;收集、整理、归档项目文件;决算顾问项目的实际费用;总结顾问项目的经验教训;明确顾问项目后续工作的负责人;递交顾问项目结束的信函。
6、 顾问项目文件资料归档
    收集、整理顾问项目文件,发布项目信息,总结经验教训等。每个项目,无论是成功或是失败,都应当被看作是一次学习的机会。收尾工作最重要的工作是收集、整理、编辑、存档项目相关的所有文件,如项目所在地物业管理市场调研报告及相关行业信息资料、顾问期工作图片、顾问书、建议函、工作计划、工作报告、工作总结、工作信息等。

二、在管项目工程管理服务程序
1 目的: 在总公司的领导下,通过工程系统的对口管理,实现在管项目工程专业管理和服务领域的统一标准。
2 范围: 适用于公司所有在管项目的物业工程管理服务工作。
3 职责:
        协助项目,审查所有工程维保服务商的维保合同条款,对一些责任不明,是非混淆的合同内容进行修正,确保维保合同的公正性、合理性、专业性、和可操作性。
        检查项目年度设备设施维保计划,是否全面、合理、细致,是否符合总公司的要求。是否含盖政府部门各项法律法规所规定的工作内容,各种工作记录、报表是否齐全规范。
        协助项目对所有工程运作内容进行全面细致的风险评估,根据评估结果排列出具有高风险的运作内容,然后有针对性的协助项目,制定出一套科学、合理、规范的运作程序。使项目能够在今后的运作中比较安全的规避风险。
        检查项目对运作安全的重视程度,包括对员工的各种安全培训,对人员、机房设备的管理、对国家要求强制检测的工作内容执行情况等。通过检查提高项目对工程安全管理的理解程度和认知程度。
        组织专业人员,参与项目安排的一些接管、验收及重要的设备、设施的检修工作,深入实地的考察,了解项目的管理特点和需要解决的问题,并据此给项目提供必要的人力、物力支持。
        定期组织项目专业人员的对口培训和交流活动,并在此基础上建立,健全公司工程系统的资料库,以达到各种工程数据、资料的共享,给各个项目的运作提供一种科学、安全、便利的渠道,以达到对项目的安全运作的有效监管目的。
        公司工程部要定期向各在管项目,通报近期工程系统发生的有关人身安全及设备设施重大事故情况,提醒项目相关部门加强自身安全管理,提前采取预防措施,杜绝相似事件在本项目发生。
        公司工程部需要定期对项目进行考评,并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查,指出问题,分析原因并提出整改意见,跟踪纠正落实情况。工程部工作人员要善于总结,在总结中发现问题,并及时改进,以此不断提高工作效率。



4 程序:
4.1 公司工程部将对各项目每次检查发现的问题进行分析处理,如问题比较严重,甚至属于违规操作,如果不及时进行纠正将可能酿成事故,给项目的运作带来损失。我们将把此类问题列为不合格项。立即发出限期整改通知书,并抄送项目的CPM和公司主要领导,要求项目在指定的期限内完成整改,并用书面的形式作出答复。
4.2 公司工程部在项目检查中发现的一般性的管理问题,属于管理者对工程人员、设施设备的管理疏忽造成的,如果不会造成事故和影响,我们将把它列为要求整改项,对于此类问题,公司工程部将用工作报表的形式,通知项目要求其尽快整改。
4.3 如果在检查中发现项目的运作存在一些隐性的,可能在后期发生的问题,公司工程部将会提请项目关注,并在适当的时候采用书面形式给项目提出合理化建议,协助项目工程部把事故隐患消灭在萌芽状态。
三、工程应急救援管理程序
1. 目 的
编制目的是为规范公司工程部保障各项目设备设施安全运行,协助处理设备事故或故障的应急管理和应急响应程序,及时有效地实施应急救援工作,最大限度地降低各类事故危害,杜绝或减少人员伤亡和财产损失,保护良好的办公、购物、居住环境和促进各项目稳定发展。
2.工作职责
2.1以人为本,科学管理。把保障各项目设备设施安全运行,最大限度地降低各类事故危害,促进各项目稳定发展,提高经济效益作为首要任务,在各类工程事故未发生时充分做好预防工作;在事故发生后,立即排除设备险情,最大限度减少损失,组织公司工程应急救援小组抢修已损坏的设备设施,调集工程物资及技术人员支援抢险现场。充分发挥人的主观能动性,发挥各项目技术人才、专业救援力量和总公司工程部的技术优势,实行科学民主决策,采取集中管

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共 54 个关于北京仲量联行物业工程部工作手册全套的回复 最后回复于2021-10-18 20:28:43

发表于 2014-9-4 08:13:41 | 显示全部楼层
不断的努力学习知识,充实自己
发表于 2014-9-4 16:15:40 | 显示全部楼层
谢谢您,学习一下
发表于 2014-9-4 21:21:26 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习了
发表于 2014-9-5 00:03:48 | 显示全部楼层
谢谢您的分享!
发表于 2015-2-3 19:29:04 | 显示全部楼层
你好,求全部资料,谢谢。
发表于 2015-2-5 00:30:05 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习学习。
发表于 2015-3-9 10:11:24 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
发表于 2015-5-20 19:54:23 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习学习。
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