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金地物业前期介入工作指引(精细)

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发表于 2014-8-27 00:00:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
金地物业前期介入工作指引(精细)
目  录
第一部分  物业前期介入阶段        1
1.物业用房        1
1.1 管理中心        1
1.2 食堂        1
1.3 宿舍        2
1.4 洗衣房        2
2.房屋本体        3
2.1 户型        3
2.2 门窗        3
2.3 烟道        3
2.4 阳台        4
2.5 厨卫        4
2.6 空调        4
2.7 公共楼道        5
3.景观园林        5
3.1 给水        5
3.2 排水        6
3.3 硬景铺装        6
3.4 绿植        6
3.5 水系        7
4.交通系统        7
4.1 出入口        7
4.2 岗亭        7
4.3 围墙        8
4.4 道路        8
5.强电系统        9
5.1 光源        9
5.2 控制        9
5.3 应急照明        9
6.智能化配置        10
6.1 总体设计        10
6.2 户内报警        10
6.3 视频监控        10
6.4 红外周界        11
6.5 停车管理        11
6.6 门禁系统        12
6.7 可视对讲        12
7.给排水系统        12
7.1 给水        12
7.2 排水        13
8.生活配置        13
8.1 商业        13
8.2 垃圾房        14
8.3 生态环保        15
9.暖通系统        15
9.1 暖气        15
9.2 燃气        15
10.设备机房        16
10.1 位置        16
10.2 配置        16
第二部分 金地物业施工建设阶段        16
1.施工介入        16
1.1介入时间        16
1.2关注要点        17
1.3介入程序        17
2.介入内容        17
2.1 地下室        17
2.3 回填土        18
2.4 楼面、屋面砼        18
2.5 装饰        18
2.6 门窗        18
2.7 给水        18
2.8 排水        19
2.9景观园林        20
第三部分  金地物业竣工验收阶段        20









第一部分  规划设计阶段
1.金地物业物业用房
1.1 管理中心
1.1.1面积:办公区面积按150m2~200m2配置;
1.1.2位置:管理处、客服中心可合并设置在住宅区中央、首层;
1.1.3功能:具备主任室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、财务室;
1.1.4配置:
1.1.4.1独立计量水表(不小于DN32)、电表,用电负荷不低于20kw/380v,同时具备暖气、电话、网络、手机信号覆盖(移动、联通、电信)、有线电视信号等;
1.1.4.2办公区出入口、接待区及财务室配置视频监控,财务室安装防盗门及防盗窗并接入停车刷卡授权系统,缴费窗口宽度不低于1600mm;
1.1.4.3管理中心地面铺砖、墙面顶棚刷涂料(如顶棚有较多管线影响使用时可考虑吊顶);
1.1.4.4 办公区位于地下室的,要按规范安装消防报警及喷淋系统,并通过消防局验收(备案);
1.2 食堂
1.2.1面积:食堂面积按100m2~150m2配置;
1.2.2位置:食堂必须远离污染源,周围环境整洁,首选地上;
1.2.3功能:具备就餐区、烹调操作区、食品原料加工区、配餐区、洗涤消毒区等;
1.2.3配置:
1.2.3.1独立计量水表(不小于DN40)、电表、燃气表,用电负荷不低于30kw/380v,同时具备暖气、电话、网络、手机信号(移动、联通、电信)、有线电视信号、油烟净化器(净化器排风口不能影响相邻业主)等;
1.2.3.2食堂操作间、卫生间墙面满铺砖,地面使用防滑地砖,食堂洗菜盆、洗手池、墩布池上方贴砖高度不低于500mm;
1.2.3.3食堂应设置独立排水管线、隔油池;
1.2.3.4加工区与用餐区配置有效防蝇沙门、沙窗,出入口装风帘或胶帘,下水道出口装防鼠网,加工区出口装防鼠门(板)。
1.3 宿舍
1.3.1面积:用房面积按6m2/人配置;
1.3.2位置:员工宿舍位置首选在地面,如不能满足时,则宿舍区域必须具备采光、送风、排风系统;
1.3.3功能:具备就寝区、活动室、淋浴间、卫生间、茶水间、电锅炉房等;
1.3.4配置:
1.3.4.1独立计量水表(不小于DN50)、电表,用电负荷按80w/m2配置(含电锅炉用电,用电负荷参照40kw/台配置),同时具备暖气、电话、网络、手机信号(移动、联通、电信)、有线电视信号等;
1.3.4.2宿舍区地面铺砖、墙面顶棚刷涂料(如顶棚有较多管线影响使用时可考虑吊顶);
1.3.4.3卫生间位置应分布在宿舍两端,地面贴防滑地砖,大便器以蹲便器为主,蹲台台面应高于蹲便器的侧边缘,冲洗采用自动感应或脚踏开关,室内优先考虑自然通风,当换气量不足时,应增设机械通风;
1.3.4.4依照成熟小区实际使用情况,建筑面积每1800m2/1人的原则进行配置;
1.3.4.5宿舍通道不宜与业主混用,应有独立出入口。
1.4 洗衣房(浴室)
1.4.1面积:洗衣房面积按60m2配置;
1.4.2位置:洗衣房首选在地面,如不能满足时,须具备采光、送风、排风功能;
1.4.3功能:具备洗涤区、晾晒区、烘干区等;
1.4.4配置:用电负荷20kw/380v(含烘干机用电),给水配置DN25独立水表,排水管DN50;
1.4.5配置不少于两个独立洗浴位,提供热水;
2.房屋本体       
2.1 户型
2.1.1户型设计应考虑购买人群的生活习惯、地域特点,装修时不宜引起大的改动,如拆墙、二次分隔等。顶层户型不宜设计露台;
2.1.2标准户型的外立面设计装饰效果应考虑室内采光、通风。外立面的装饰腰线收口后平台位置应与结构梁持平;
2.1.3屋面应减少装饰构架,不宜在装饰构架上贴外墙砖、保温、装饰板等。屋面应充分考虑到防水及隔热效果。可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求,护栏不宜采用玻璃材质;
2.1.4 户型设计时应考虑户与户之间的安全,不能形成通道或容易攀爬跨越。
2.2 门窗
2.2.1窗户开启方向宜采用内倒方式并装防蚊纱窗;
2.2.2楼宇单元门应留有残疾人坡道,单元大堂内不宜设计台阶;
2.2.3从地下车库通往楼上的单元门其宽度应满足客户日常出行。单扇门不低于1200mm,子母门的开启扇不低于800mm;
2.2.4室外单元门下沿距离地面及干挂石材距离地面的高度均不低于30mm。石材与地面连接处采用软性胶密封;
2.2.5楼顶平台通道门加门禁控制并与消防系统联动;
2.2.6单元门宜90°开启,锁闭方式为双磁力锁。
2.3 烟道
2.3.1宜采用垂直烟道,断面宽度一般不少于250mm,应有防止油烟回流和串烟措施;
2.3.2顶端烟帽设置应利于排烟并具备防雨水进入功能。高层宜安装无动力风帽;
2.3.3烟道经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟保护设施;
2.3.4具有餐饮功能的商户应预留独立烟道位置;
2.3.5锅炉房烟道的外墙不宜贴砖,宜采用刷涂工艺。
2.4 阳台
2.4.1阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1400mm),宜采用垂直杆件,杆件距小于100mm,防止儿童攀爬,放置花盆处必须采取防坠落措施;
2.4.2由顶部屋面、阳台或管道可直接下至下一层屋面、阳台时,应考虑防盗措施,各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板;
2.4.3阳台应设置有组织的排水系统,避免散排。不封闭阳台护栏坎墙高度应低于阳台门过门石高度。
2.5 厨卫
2.5.1厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2~3m,燃气热水器位置合理,热水器排烟预留口不得影响厨房窗户的开启,宜在吊顶内。灶台宜避开窗口设置;
2.5.2厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修,下水管的排水口高度不宜超过400mm;
2.5.3厨房、卫生间内排水横管下表面与地面净距不应低于1.9m,且不得影响门、窗扇开启。
2.6 空调
2.6.1室内空调孔位置合理,应靠近室内机位。挂机空调孔中心距离地面不低于2.2m,柜机空调孔中心距离地面不超过150mm~200mm,均向外倾斜;
2.6.2室内、外机位的墙面必须采用实心砌体墙,满足室内、外机安装强度要求,结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留、预埋;
2.6.3室内机位设置合理,应与家具布置一并考虑,卧室内空调出风口应避免对床头直吹;室内不宜设计冷凝水暗管;
2.6.4户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。并留有相应室外机位;
2.6.5室外机位附近应设置有组织的排水系统并在室外机位设置地漏,空调搁板应做防水且泛水高度不低于150mm并向地漏找坡;
2.6.6室外机位宜设计成明装样式,可利用阳台及楼板外挑形成空调机位砼板,辅以维护栏杆,机位底板与外墙做防水处理;
2.6.7室外机位应考虑在自有使用权范围内进行安装,预留室外机安装、维修通道;
2.6.8室外机位的尺寸应尽量满足该房间所对应市面上常用空调外机尺寸。
2.7 公共楼道
2.7.1公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施,水景观上边不宜设置踏步;
2.7.2楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞;地下车库回楼通道要敷设地砖,楼梯要设置扶手;
2.7.3楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道,坡道宽度不应小于1.5m;
2.7.4各类表具、表箱设置合理,便于查看、维修。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱位置。信报箱的设置亦要考虑邮政需要应放在首层且在单元门禁系统外,室外信报箱应有防雨措施;
2.7.5电梯不能直接抵达车库时,在台阶处要设计行李箱坡道;
2.7.6每个单元楼内,在设计时应预留保洁工具存放处。
3.景观园林
3.1 给水
2.1.1绿化供水系统采用环网供水,给水管分级控制,独立计量。主管管径不低于φ110,干管管径不低于φ63;
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点评

好好学学,做得很好,重到地产确认吗?  发表于 2014-12-17 11:18
发表于 2014-8-27 09:08:32 | 显示全部楼层
huibuhui haogui a
发表于 2014-8-27 09:58:48 | 显示全部楼层
谢谢楼主的分享!学习了。
发表于 2014-8-27 16:20:10 | 显示全部楼层
【 什么是培养人才?】
       敢于给员工做事的机会,也能给员工犯错的机会,这才是培养人才!
发表于 2014-8-27 16:22:56 | 显示全部楼层
【 什么是培养人才?】
       敢于给员工做事的机会,也能给员工犯错的机会,这才是培养人才!
一会来下
发表于 2014-8-27 20:34:53 | 显示全部楼层
感谢分享,下了学习学习
发表于 2014-8-28 11:35:52 | 显示全部楼层
感谢有这样学习的机会!
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