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浅析居住小区地下车库所有权的界定

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发表于 2014-7-22 18:00:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
  浅析居住小区地下车库所有权的界定

  关键词:地下车库;权属;界定

  摘 要:随着我国房地产业的蓬勃发展,在大量商品楼居住小区投入使用的同时,住宅小区停车位的产权归属问题,已经成为业主与开发商及物业管理公司之间的一大矛盾焦点。近年来,由此产生的纠纷层出不穷,主要问题还是地下车库权属不清。

  中图分类号:F293.30     文献标识码:A

  文章编号:1671-8089(2007)08-0098-03

  ◎郑立国,男,北京泰宇物业管理有限公司项目经理。

  浅析居住小区地下车库所有权的界定

  近几年来,住宅小区停车位的产权归属问题,成为业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库产权保留,则是开发商普遍的做法。近年来,由此产生的纠纷层出不穷。问题的出现主要是地下车库权属不清。本文以现代建筑物区分所有权理论为基础,结合我国的实际情况,对地下车库的权属进行分析。(本文以下所称地下车库均指居住小区的机动车地下车库)。在北京很多小区地上停车位供应不足,地下停车位收费高昂,不少人将车另寻他处停放,导致很多小区的地下停车位大量空置,而小区周边的市政道路却塞满了车。笔者从北京南三环玺萌丽苑小区了解到,小区地上车位租金150元/月,目前已经全部租出;地下停车位还有空位,价格为350元/月到1,200元/月之间;小区周围的市政路可以免费停车。每到晚上,市政道路和小区旁边已经打烊的饭店门口见缝插车的现象很普遍,有的甚至是并排停放,一些业主经常抱怨回来晚了无处停车,早上车子又出不去,因为最外层的车子把路挡死了。因为停车问题,车主煞费苦心,车辆剐蹭的事件也隔三岔五地上演,因为车位不固定,即使出了问题,也很难找到责任人。产权车位的销售价格通常在8万元左右,高档小区的车位价格甚至可以达到16万元以上。价格因素是许多车主不愿使用地下停车位的主要原因。产权不明晰是造成“地上车满为患,地下闲置无车”的另一重要原因。“不知道这些车位是否包含在我们的公摊面积里,也就是说我们是否在为自己已经购买的物品缴纳租金?”这是业主对地下车库权属普遍提出的质疑。在调查过程中笔者还了解到,车位产权不明晰导致纠纷的有动力街区,京贸国际公寓、水清木华等很多中档住宅区。

  地下车库的收费引发了“地下车位 产权谁属”的深层次问题,其中包括:车位是否属于公摊面积?开发商有没有重复收费?业主是否需要购买地下车位的使用权等等一系列的问题。

  一、目前我国居住小区地下车库权属的现状

  (一)法律的不完善和管理上的疏漏为开发商侵犯业主利益创造了条件

  从法院受理的有关案件来看,我国居住小区地下车库的权属状况比较混乱,有的小区地下车库的所有权归开发商所有,开发商可以对其进行销售或出租;有的地下车库归该车库所在的整个居住小区的全体业主共有,开发商不能销售或出租;还有的地下车库属“人防工程”,所有权归国家所有,但在和平时期,可出租车位(对于“人防工程”,因为有特殊规定,不列入本文讨论的权属界定的范围)。在所有权归开发商所有的情况下,又存在开发商将车位全部或部分售出的不同情况,在出售的车位中又存在出售给小区业主和出售给小区业主以外的其他人的不同情况。分析我国目前地下车库权属混乱的原因,主要表现在以下几个方面:

  1、立法上的滞后和模糊

  与国外立法相比,我国目前的立法尚未对地下车库的权属及性质做出专门规定。现行《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》仅对土地上的房屋(建筑物)的权属登记做出规定;有关法律法规虽对小区配套设施予以规定,但未对地下车库是否属于居住小区公共配套设施做出界定。

  各省市房地产管理部门对于地下车库的权属界定虽不尽相同,但基本上都持如果地下车库是由开发商投资建设的,则可以由开发商拥有地下车库所有权的观点。许多开发商便据此将地下车库所有权登记在自己名下。但对于地下车库是否由开发商投资建设的界定标准,刚出台未实施的《物权法》也未做详细规定,于是业主、开发商等就地下车库的产权归属上产生争议,导致实践中业主与开发商之间纠纷不断。

  2、行政管理上的不足

  (1)规划设计上的不合理性

  目前,房地产行政管理部门对小区地下车库虽然有建设设计上的要求,但是对于其权属并未进行规定。根据上海市的规定,地下车库与小区房屋数量有一定的比例,但这种比例并未达到1:1,房多车库少,这就为房地产开发商暗箱操作创造了条件。一些开发商利用这种资源紧张的状况,凭借自己的有利地位,谋取高额的利润或非法利益。

  (2)产权证颁发依据的局限性

  由于立法未对地下车库的归属做出强制性规定,一些地方法规对此规定为,若地下车库是由开发商投资建设的,则开发商可以拥有所有权。部分开发商根据该规定将地下车库的产权登记在自己名下,而有关行政部门,在审查开发商是否有权拥有地下车库所有权时,对于地下车库是否由开发商投资建设并未进行严格的实质性审查,只是进行形式上的审查,导致业主与行政管理部门之间纠纷不断。

  (二)开发商任意处分地下车库诉讼中的种种限制,使业主权利未得到应有保障

  1、开发商对车库使用上的随意性

  地下车库原本根据小区规划要求配建,理应为小区业主提供停车便利,但开发商取得车库产权证之后,将其视为获利的工具。如肆意抬高车位售价;将车位出售给小区业主以外的其他人或将车库进行商业出租经营,上述行为与规划配建的目的背道而驰。在开发商拥有地下车库所有权的情况下,其处分行为不受任何约束,具有相当大的随意性。

  2、信息的不对称使业主未能享有自己的权利

  出于对政府权利部门颁发的产权证公信力的信任,目前许多业主对地下车库的权属状况未予以重视,也就不会对其提起权利主张。在商品房买卖中,作为出售方的开发商一般处于强势地位,不管从人力和财力,还是从交易地位看,开发商相对于购房者(业主)来说都是“强者”,购房者是弱者。对于这种“不平等”主体间的交易,由于现行法律并无严格的制约措施,开发商侵害购房者利益的行为时有发生。开发商常常利用其在地位上及掌握信息上的优势,在购房合同或小区公约上约定一些侵害业主权利的内容,如故意对地下车库的使用做模糊约定,交付使用后将车库用于商业经营,对外出租。

  
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发表于 2014-9-21 08:10:50 | 显示全部楼层
请问物业管理师是否会被取消
发表于 2015-5-16 20:21:10 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习学习。
发表于 2015-9-21 22:20:35 | 显示全部楼层
感谢分享,谢谢了!
发表于 2017-9-23 16:14:44 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
发表于 2017-12-20 15:10:31 | 显示全部楼层

看看,学习学习
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发表于 2017-12-20 16:04:03 | 显示全部楼层

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