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[经验经] 谈泰达MSD(现代服务产业区)134万平米城市综合体物业绿色治理

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发表于 2014-3-20 10:02:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2014年伊始,写字楼市场出现集中供应的局面,租金增速放缓,而主要的租户依然是金融机构,写字楼市场的竞争愈发激烈。世邦魏理仕2014年1月发布的《2013年第四季度中国房地产市场回顾与2014年市场展望》称:2013年第四季度,全国优质写字楼新增供应总量达176.7万平方米,单季供应量创历史新高。受持续集中供应的影响,全国主要市场优质写字楼平均租金水平环比下跌0.3%。面对激烈的市场竞争,一个以商务功能为主的物业项目从哪些方面能够体现出自己独特的竞争性?除主体建筑功能完备、区位优越之外,配套设施能否跟得上时代的要求就成为了重要的因素。
  
  泰达MSD(现代服务产业区)地处滨海新区中心商务区双核之一的天津经济技术开发区的核心位置,由20余座国际甲级写字楼、商业及相关配套设施组成,承担了开发区核心的商务办公、商业服务功能。项目由天津泰达发展有限公司(以下简称“泰达发展”)开发,德国SBA、日本设计、英国阿特金斯、日本GK等设计公司参与设计,仲量联行、第一太平戴维斯担任物业顾问,华夏柏欣经营管理顾问有限公司担任商业顾问。项目占地23.7万平方米,总建筑面积134万平方米,其中甲级写字楼86万平方米(不包括周大福碧海中心),商业15万平方米,地下交通占地3万平方米,中央广场占地8万平方米。
  
  泰达MSD-A/B区项目是由4栋写字楼及商业裙房组成的商务综合体,总建筑面积约50万平方米。大厦配有146部电梯,其中写字楼客梯59部、商业用电扶梯;大厦配套商业覆盖银行、餐饮、健身等业态;地下停车场车位近1,700个,分布在地下两层。大厦的地下停车场与泰达MSD的地下交通相连通,方便租户出行。
  
  A/B区商业部分建筑面积70,000平方米、铺面面积29,000平方米,设计独特的独立商业裙房是MSD商业的精华,定位为集中式购物中心,以主题文化广场打造区域亮点。其中推广活动区、天窗休闲区、坡形空中花园等,为消费者提供休闲、高雅、舒适的购物空间。
  
  2012年10月29日,泰达MSD核心区空中中央花园正式对外开放。泰达中央花园不仅拥有近3万平方米的地面景观,还拥有1.5万平方米的屋顶坡形公园,绿地总面积近8万平方米,被当地媒体称为天津首个空中花园。由于该空中花园可以对外开放,因此成为滨海新区一处重要的休闲娱乐设施。其所在的泰达MSD低碳示范楼已于2013年9月获得国际绿色建筑LEED-CS(建筑主体和外壳)金奖认证。
  
  天津泰达发展有限公司物业管理部经理吴筱向《现代物业》介绍到,以商业功能为主的泰达MSD项目考虑建设规模如此之大的屋顶花园,是按照本项目建设初期定位,即确定绿色环保节能的理念,体现休闲、购物、绿色的购物和办公环境。在设计阶段整体考虑A、B、E区的绿化设计,从整体上形成一个绿化网络。
  
  吴筱说,作为开发商,泰达发展首先考虑要保持项目的高品质,因此在硬件配套上规划出很大的空间做绿化设施。其次,泰达发展是由天津经济技术开发区和天津泰达投资控股有限公司共同出资设立,其主要的责任是负责泰达现代服务产业区(即MSD)内的投资、开发、建设和运营,因此在项目建设过程中必须兼顾如何提高区域的整体形象的问题。虽然北方天气、自然环境跟南方有一定的差别,但还是要能够让每一个进入本区域的人感受到生态、愉悦的环境,重要的是在基础设施方面为投资商打造一个良好的区域生态环境。
  
  通过对国内其他类似项目开发经验的观察,泰达发展发现,这些项目都设计了比较有特色的景观、雕塑或水景。在项目设计阶段前期的方案论证过程中,泰达发展对不同的屋顶绿化方案进行了大量的评比,最终认为目前实施的这个方案体现了绿色环保、节能一系列较为新颖的概念,并能够适合于项目所在区域的地理和水文环境。北方水景的自然使用和观光的时间都比较短,大概只有4-5个月的时间,所以无法构建水景。综合多种因素以后,开发商认为项目所在的地理环境跟区位优势适合于设计成休闲、购物的丘陵地带,派生出目前这种遥相呼应的景观。吴筱说:“如果景观和景观之间没有一点衔接就会感觉很被动,所以当时设计这两个屋面的绿化灵感产生于空中飞毯的概念,并且与南北绿化的大面积覆盖相辉映。在原先的设计中希望展现出十字轴的天际线,目前是设置了一条百米绿带。条件允许时再恢复到原先的设计上去。”
  
  对一个带有裙楼的商业项目来说,屋顶绿化的实施能在感官上起到很大的改善作用。吴筱介绍到,空中花园的配置,能使商场的顾客在购物的同时看到室外的景观,办公区的职员站在楼上和办公的时候能看到下面的景观,形成自然和谐的感受,而不像一般的商业建筑,会看到裙楼上到处都是单调凌乱的大型设备。
  
  在选用绿植的种类方面,滨海开发区在绿化方面已经做了大量的科研,在开发区的绿化上积累了很多经验,哪些植物适合于本区域生长,运营成本有多少也都经过了综合考量(见附录)。借鉴开发区的经验,泰达MSD空中花园项目大面积运用了草坪,再加上一些蔷薇之类的点缀,因此整个空中花园的投入成本没有太多的提高,基本上与平地草坪的养植费用相当。
  
  绿化采用园林自动灌溉系统,根据自然环境的温度、湿度按照设定的程序实现自动喷洒浇灌。采用中水进行浇灌大大地降低养护成本。项目从建设初期开始即按照LEED建设运行执行,在建设阶段就充分利用可再生的节能型环保型建材如自动喷洒节水应用,后期运行中采用中水,结合喷泉、跌水反复收集净化过滤处理,设置水处理系统统一进行管理。
  
  实际上,屋顶花园具有许多地面绿化所不具备的功能。该项目为幕墙结构,屋顶绿化可以对夏天室内温度进行控制,从动力学上考虑有利于室内室外空气的循环,也可以吸收一些空气中的粉尘,对降低雾霾有所帮助。
  
  吴筱认为,谈泰达MSD项目的屋顶绿化,不能不说到滨海开发区和天津市的整体规划思维。包括滨海开发区在内,整个天津乃至京津唐区域近年建设大规模基础设施时都十分注重绿化的配套建设,如在道路建设中,通过中央隔离带的绿化减少了来往车辆灯光的光污染,降低事故率,也有利于吸收二氧化碳,起到降低粉尘减少环境污染的作用。
  
  “因为开发区正好也是将区域放到一个大的绿化环境中,所以它的绿地率是相当高的。我们在这个区域生活大概十多年感受比较明显,在早期的建设中比较追求经济效益,感觉到用那么大的场地来做绿化太不值得了,做地产的话要是再盖点楼那多好。”吴筱说,泰达MSD所在的地块是开发区建区26年以后惟一遗留下的一片防护林,考虑到保持开发区的区域优势品牌优势,体现文化的、休闲的环境,展现城市的文化背景和底蕴,因而这片区域并没有完全用作地产开发。另一方面,开发区GDP很高,在这种情况下不能一味地追求经济效益,而需要做一种长远的长效的规划建设。在项目方案定位阶段,聘请国内专家进行论证,从规划、设计、建设、经营多方位全生命周期进行论证,聘请了北京大学城市与环境学院为城市与区域规划把关审核,元易诚商业运营管理做运营方面的技术顾问,天津建工集团总工进行建设技术顾问。
  
  但是,对一个综合性的商业项目来说,仅靠一两个配套设施方面的“亮点”是无法抵御市场压力的。写字楼、商业项目能否留住客户,依靠的是全方位的素质。
  
  吴筱介绍,泰达MSD立项之初正好赶上滨海新区向国家申报成为国际级开发区,在考察了北京CBD等已经发展起来的经济区域,充分了解其各自的优势和特点后,泰达发展遂以支持滨海新区产业结构升级和招商引资为主要功能定位进行项目开发,以金融服务、港口、贸易、保险、基金、股权、产权、知识产权等行业为主要服务对象,形成现代产业服务区,发展楼宇经济。同时泰达发展成立专门公司负责项目的运营管理。因为和开发区及滨海新区的建设联系紧密,因此泰达MSD从规划、建设到引进世界500强企业入驻并投入正式运营,都得到了天津市方面的大力支持。
  
  “当然,做一个项目不单是有硬件的设施,还有区位、外围环境、交通等等要素。我们的主营业务是写字楼为什么要做商业、地下交通设施、停车场和高管定制公寓呢?如果写字楼没有商业的铺垫、没有外围交通和设施的铺垫,使用起来会非常不便。一切都是为了让客户在办公环境里边享受环境、交通的便捷性、生活的舒适性,为入驻企业的高管、员工解决一些现实的生活问题。”吴筱说。一系列的原因决定了客户来到MSD基本上都会把区位因素看得很重。
  
  从更大的范围看,天津滨海新区的开发和开放被列入国家发展战略,同时被批准为全国综合配套改革试验区;天津经济技术开发区的经济增长速度高于全国和天津的平均水平,占整个天津GDP四分之一比重,并出台一系列促进现代服务业发展的政策;相较滨海新区中央商务商业区响螺湾和于家堡地区建设处于刚刚启动或尚在规划阶段,经济技术开发区已有20年的发展,城市功能得到进一步完善,是滨海新区的核心构成部分。这些才是给泰达MSD项目带来强劲竞争力的核心因素。
  
  而随着新的社会环境的变化,追求生态的楼宇环境,也将成为房地产项目乃至整个新型产业园区建设运营所追求的新方向。面对目前治理雾霾的严峻形势,2014年2月25日,国家主席习近平在北京考察工作时指出,要加大大气污染治理力度,应对雾霾污染、改善空气质量的首要任务是控制PM2.5,聚焦重点领域,严格指标考核,加强环境执法监管,认真进行责任追究。在谈到北京市城市规划问题时,习近平强调,城市规划在城市发展中起着重要引领作用,规划科学是最大的效益,规划失误是最大的浪费,规划折腾是最大的忌讳。规划务必坚持以人为本,坚持可持续发展,坚持一切从实际出发,贯通历史现状未来,统筹人口资源环境,让历史文化与自然生态永续利用、与现代化建设交相辉映。
  
  公开资料显示,建筑对能源的消耗约占中国社会总能耗的1/3,但中国95%以上的建筑都是高耗能建筑,建筑能耗大约是发达国家的3倍。即便达到节能50%的建筑,每平方米的采暖耗能也要达到12.5公斤标准煤,是欧洲国家的1.5倍。可以预见,在未来中国的城市化进程中,从规划开始即注重生态的重要性,投资者也会越来越注重生态带来的社会效益及品牌价值,发展产业经济与生态环境愈发密不可分,治理雾霾和改善生态环境的同时也会催生出新型的绿色建筑产业链。
发表于 2014-3-21 10:23:44 | 显示全部楼层
谢谢楼主的分享!学习了!
发表于 2018-1-12 21:13:42 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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