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物业二次供水损失究竟该由谁来承担责任

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发表于 2014-2-28 07:27:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
  笔者做物业管理已有15年之久了。和每一个物业经理人一样,每月最担心的事就是某某地方水费又亏损多少。每天吃饭、睡觉做梦都怕发生的事,就是某某地方的水管爆裂。现就福建龙岩漳平某小区的二次供水管理中半年亏损近10万元,却无人买单的尴尬现状,与大家共同探究二次供水损失究竟该由谁买单。
  
  基本情况
  
  漳平某小区总管理面积近20万平方米,分四期开发。前三期均为二次供水,第四期为后期开发的,转为自来水公司(以下简称“水厂”)抄表到户。也就是说,一个项目有两种管理方法。见表1-表6。

小区物业水使用表

小区物业水使用表

  
  每个月,最怕看到的就是这个报表。但还是必须看。这不,从去年四季度到今年一季度的水费统计表,可以看出以下几个问题:
  
  1、半年合计亏损94,939.2元。2012年10月亏损175.5元;2012年11月亏损1,240.6元;2012年12月亏损2,087.5元;2013年1月亏损2,611.8元;2013年2月亏损5,474.1元;2013年3月亏损83,349.7元。
  
  2、一期1号楼的水管漏水最严重。该水管因地基沉降而漏水。如果不是2013年3月份发生1、2期总管爆裂后,可能还不容易发现,漏水最严重的是这条管道。
  
  3、清洗耗水量大。半年清洗一次水池,耗水达1,536吨。
  
  4、清洗人工成本极高。按计划分单元、分时间进行清洗,总花时间是20天。每天6个单元,每天需要6个人。也就是说,每半年清洗一次水池,该项目需要人工120个工时。每个工时按100元计算,总计人工费12,000元。清洗时,包括刷子、拖把等用具成本尚没有计算。
  
  5、清洗检查费用高。清洗后,要水厂出具检验合格的报告。每个水池还要交200元的检验费。共128个水池,总共要交25,600元。否则,拿不到合格证。
  
  6、日常维修养护成本高。半年来总花去的材料费是4,329.6元,人工费尚未计算在内。
  
  7、清洗消毒购硫酸铝花去1,143元。
  
  8、派送5个员工去学习,领到上岗证。每个证是650元,共计3,250元,尚不计误工和生活费。该证有多大的用途也不知道。
  
  综合上述情况,该小区半年来在二次供水上支出的费用为142,799.3元。实际支出应在15万元以上。
  
  责任归谁?各有说法
  
  当管道爆裂时,第一时间是由物管公司出面,先垫资并加班加点进行抢修,才能保证业主正常用水。当然,物管公司不这样做,吃亏的反正不是他人。因为业主就会以此为借口,来拒交物管费。事后,物管公司找到相关单位去说理,他们却各执一词。
  
  物管公司找到开发建设单位,报告了详细情况。当时,一期1号楼的地板下面,全部被漏出来的水冲出一个大地窑。这也说明了,是由于铺设管道时,在回填管道的工序上,没有按要求用30公分的沙石进行回填,而是用泥土回填造成的地基沉降,使给水管的接头脱接而漏水。
  
  “全市的工地有哪个不是这样的?物管公司不能只收钱,不维修嘛!我们做了,还要你们来维修吗?更说明你们检查得不到位。自己去处理吧!”开发商一位负责人说。
  
  到水厂去找说法,水厂的回答是,这个项目的根本问题在于一、二、三期没有交付配套费。按规定计算,应该交420万。交了配套费,我们水厂就可以接收回来自己管理。如果你们愿意交,我们还是可以接管的。
  
  该小区现在的开发商是第二任。之前的开发商,在业主交房时收到了这笔钱,每套房收费是3,500元。可在转让项目时,没有提出来,而带走了全部资金。要现在的开发商出这400多万元,开发商是肯定不愿意出的。
  
  找到建设局,得到的回复是,二次供水这笔钱不是专项维修资金的项目,也就不是我们管理的范围。至于开发商的转让程序,不是我局管理的责任,所以我们不能协助处理。
  
  凡是物管公司,都经历过类似问题。也造成了物管行业中,出现许多二次供水的矛盾问题,并引起社会强烈反响。很多二次供水小区,总表和分表存在差额。随着时间推移,差额越来越大。巨额水损长期搁置,水厂还有高额的滞纳金给物管公司。日积月累,严重造成许多小型物管公司无法买单。接着,就使老百姓屡屡面临停水威胁。这样恶性循环之后,物管公司只好退出管理项目。那么二次供水巨额水损维修保养的费用,到底应该由谁来承担?都没有一个合理的说法。
  
  找不到说法后,物管公司组织了一次协商会议。参加人员有水厂、开发商和建设局的负责人,还有每单元的业主代表。他们的说法更是各不相同。
  
  多数人认为,应由物管公司和开发商共同承担。物管公司和开发商对小区供水设施有维护的责任。由于水管渗漏而造成的水损,应该由他们来承担。也有的说,按谁使用谁负责的原则,应该由业主承担。小区的用水既然要加压,就存在一个成本问题。既然属于二次供水小区的用户选择了高层或地势高的小区,那么就理应承担这种成本。有个老师说,水是自动加压,老百姓一次付费。按《物业管理条例》规定:配套设施设备由水厂管理、政府监管、物管公司协助管理。
  
  有位律师说,《物业管理条例》第四十五条规定:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。此外,第五十二条规定,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这足以说明是由水厂收费到最终端用户,并对小区管线负有维修养护的责任。
  
  最后,这位律师提出以下几点意见:
  
  1、规划建房时,应有出台电网、水网建设的国家标准。尽快建立全国统一标准,并健全监管与惩罚机制。
  
  2、监督验收时,政府有关部门应负责。不合格的,不准予以验收。
  
  3、政府验收以后,应交给有关水、电公司。不要等问题出来,再来难为居民。
  
  4、水、电公司是特殊“公司”,居民没法选择,就像道路建设一样,只有政府能管。
  
  5、水、电公司不是批发单位,更不是水霸、电霸。遇到这样的事情,应该主动出来为企业、为百姓排忧解难。只有他们才有政府发的许可证和资质证,责任不在物管公司。
  
  6、物管公司实质上只是一个负有监管责任的单位。可在实际操作时,他们担当起了主要责任人。可这种责任到头来,还是累死不讨好。大家都对物管公司怀着恨意。最后,是亏了钱,累死了人,还找来骂名,真是有些冤枉。居民选择物管公司比较难,也没精力。可所有单位和业主要理解、配合他们的工作。反过来说,如果没有物管公司,责任是谁来负呢?
  
  7、供水公司不拥有二次供水设施的产权,不对二次供水的水质负责。严格来说,真正拥有二次供水设施产权的是业主。但用户由于组织、技术等方面的原因,显然无法维护水质。这样管理、清洗任务就落到了物管公司身上。但物管公司也大吐苦水,他们并无清洗资质。有的因为恶性循环,导致物管公司的物管费都收不上来,无钱清洗。
  
  8、卫生局负责二次供水的卫生监督管理工作。然而,对于未按规定进行水池清洗的供水单位,却并未设置相应的行政处罚。卫生部门只能责令其立即整改。
  
  9、水、电是老百姓的大事,特别是二次供水,还带有安全责任。物管公司没有管理资质,政府也不会给他们发放这种资质证书,政府应有相应专业部门管理。
  
  10、这次的责任,应该是由于开发建设单位在施工质量出现问题和没有与水厂协调好水表出户两大问题而引起。很明显大额水损费用应该是由谁来买单。当然我不能决定。
  
  
发表于 2014-3-5 11:27:46 | 显示全部楼层
好好学习   天天向上
发表于 2016-4-19 11:40:03 | 显示全部楼层
写的不错!感谢感谢!
发表于 5 天前 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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