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[工业园] 工业园物业管理方案(含制度)

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发表于 2013-5-19 00:00:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
目   录

第一章         公众制度………………………………………………………………………04
精神文明公约…………………………………………………………………04
治安管理规定…………………………………………………………………04
电梯管理规定…………………………………………………………………05
消防管理规定…………………………………………………………………05
清洁卫生公约…………………………………………………………………07
绿化管理规定…………………………………………………………………07
第二章         公共事务管理制度……………………………………………………………08
物业接管验收管理制度………………………………………………………08
公共设施维护管理制度………………………………………………………09
        临时用电、用水管理规定……………………………………………………09
        投诉处理和分析制度…………………………………………………………11
        意见调查和回访制度…………………………………………………………11
        维修管理制度…………………………………………………………………13
        垃圾收集与处理管理制度……………………………………………………14
        卫生消杀管理制度……………………………………………………………15
        受伤/急症等紧急救援措施 …………………………………………………16
        火警应急措施…………………………………………………………………16
        停水/停电的应急措施 ………………………………………………………16
第三章         行政性管理制度………………………………………………………………18
        公司训导………………………………………………………………………18
        公司管理理念…………………………………………………………………18
员工行为准则…………………………………………………………………18
员工守则………………………………………………………………………18
员工服务礼议要求……………………………………………………………19
员工奖励条件及奖励方式……………………………………………………29
员工过失行为种类及处罚方式………………………………………………30
招聘及辞退规定………………………………………………………………32
        员工绩效考核办法(试行)……………………………………………………35
培训制度………………………………………………………………………47
保密制度………………………………………………………………………48
        员工宿舍管理规定……………………………………………………………49
        员工服装管理规定……………………………………………………………51
        办公物品管理规定……………………………………………………………53
        档案管理规定…………………………………………………………………53
        管理处会议室/洽谈室/培训室管理制度……………………………………55
第四章         物业本体维护及动力设备管理制度…………………………………………56
物业本体维护管理制度………………………………………………………56
        供电管理制度…………………………………………………………………57
        配电房管理制度………………………………………………………………58
        发电机房管理制度……………………………………………………………59
        给排水管理制度………………………………………………………………59
        水泵房管理制度………………………………………………………………60
        电梯机房管理制度……………………………………………………………61
        电梯紧急救援程序……………………………………………………………61
        电梯应急方案…………………………………………………………………62
        消防设施监督检查制度………………………………………………………63
        消防设施停用管理制度………………………………………………………63
        巡视制度………………………………………………………………………64
第五章         消防及治安管理制度…………………………………………………………65
        消防安全管理制度……………………………………………………………65
        消防值班制度…………………………………………………………………65
        重点部位临时动火作业安全规定……………………………………………66
        消防器材管理制度……………………………………………………………66
        安管人员行为规范……………………………………………………………67
        安管员内务管理规定…………………………………………………………68
        安管员交接班制度……………………………………………………………68
        治安巡逻制度…………………………………………………………………69
        监控中心工作制度……………………………………………………………69
        突发事件防范措施……………………………………………………………70
第六章         岗位职责………………………………………………………………………71
        管理处主任岗位职责…………………………………………………………71
        前台文员岗位职责……………………………………………………………72
综合服务员岗位职责…………………………………………………………72
        维修工岗位职责………………………………………………………………73
        安管班长岗位职责……………………………………………………………74
        监控中心值班员岗位职责……………………………………………………75
        门岗安管员岗位职责…………………………………………………………76
        巡逻员安管员岗位职责………………………………………………………77
        义务消防队岗位职责…………………………………………………………78
第七章         财务管理制度…………………………………………………………………79
        现金使用规章制度……………………………………………………………79
        职工借款制度…………………………………………………………………80
        报销审批管理制度……………………………………………………………80
        资金拔付管理制度……………………………………………………………81
        会计档案资料管理制度………………………………………………………82




第一章        公众制度

一、        精神文明公约
1、        自觉遵守艾默生福永厂区各项管理规定,共同维护厂区的良好生活和工作秩序。不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏话、不在公共场所打闹喧哗、不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不高空抛物。
2、        公共场所不得穿短裤、背心、拖鞋,优质衣冠整洁,举止端庄,谈吐文雅,文明礼貌。
3、        严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境的物品、动物等物品进入厂区。
4、        来访者进入厂区,应主动出示证件,报出受访业主的姓名、所在部门,并在保安岗亭登记后方进入厂区。
5、        爱护厂区财物,维护公共设施,保持厂区公共建筑物的整洁美观,共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的文化环境。

二、        治安管理规定
1、        管理处积极与当地公安等执法部门配合,加强安管员与公安局人员的协调与沟通,在职责范围内严格把好安全关。
2、        外来人员进入厂区须凭有效证件登记进入。
3、        大件物品外出凭艾默生网络能源有限公司相关领导签字同意的《放行条》,登记后放行。
4、        装修施工人员凭管理处发放的出入证进出厂区。
5、        在厂区内如遇紧急情况或发现可疑人员,请与管理处联系或直接告知当值安管员处理。
6、        加强治安防范管理,确保厂区秩序良好。

三、        电梯管理规定
1、        电梯机房除电梯维修人员、消防人员外,其他人员不得擅自进入。
2、        运行中电梯若出现突然故障,乘客不必惊慌,更不应私自违章操作、开启或敲打梯门,应马上按响紧急对讲开关,通知有关人员,等候解救。
3、        搭乘电梯人数过多时,应分批搭乘,避免超载发生危险。
4、        用电梯搬运非常规物件时,事先申请,不得超重,防止造成事故,并注意不得损坏电梯。
5、        在电梯使用高锋期,应严格控制大件物品或数量较多的物品搬运。
6、        严禁在电梯内打闹、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。
7、        注意电梯内部清洁卫生,勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。
8、        发生火警或地震时,切勿搭乘电梯。
9、        小孩搭乘电梯,应有大人看护,以免发生意外。

四、        消防管理规定
1、        厂区的防火工作依据“预防为主,防消结合”的方针,本着自救的原则,依靠楼内业主实行综合治理,并接受市公安消防局的领导和监督。
2、        防火管理责任人由厂区管理处主任直接负责。
3、        管理处应加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作,所有物业管理人员必须培训上岗,并对业主进行经常性的防火安全宣传活动。
4、        管理处制订防火管理制度,定期组织防火安全检查,及时掌握厂区物业的防火情况,协调有关方面采取相应措施,并监督实施。
5、        管理处负责组织业主开展防火自查,督促整改火险隐患。
6、        管理处定期对厂区的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养,使其经常于良好备用状态。
7、        管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知业主加强防范。
8、        任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。特殊原因需过夜,必须经有关主管部门同意,管理处及时通知业主加强防范。
9、        业主应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和安全疏散演练。
10、        严格控制装有危险物品的车辆进入厂区车场停放,如属必须要做好防范措施。
11、        管理处员工及厂区内所有人员有责任发现初期火灾按程序进行处理,对情况严重难以扑灭的,应及时打“119”电话求救,并协助维持火场秩序,配合事故处理。
12、        厂区内业主应自觉遵守电器安全使用规定,严禁乱拉电气线路,严禁擅自拆、改、装电气设施和用具。
13、        业主进行室内装修、改造,必须严格遵守装修管理规定,防止发生火灾事故。
14、        楼梯、过道和安全出口等部位应保持畅通无阻,不得擅自封闭或堆放杂物。
15、        消防设施、器材不得挪作他用,严防损坏和丢失。一经发现,将对有关责任人作出严肃处理。
16、        管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为,将制止或向有关部门报告。
17、        管理处应积极配合当地消防部门做好消防安全工作。

五、        清洁卫生公约
1、        环境卫生由本公司按照国家和省市颁布的有关法令具体实施管理,并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作。
2、        垃圾请投入指定的垃圾桶内,不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。
3、        严禁有以下行为:
1)        随地吐痰,随地丢果皮、杂物,随地倾倒垃圾;
2)        乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品;
3)        在墙壁上乱涂乱划;
4)        损坏清洁设施。

六、        绿化管理规定
1、        绿化带(指厂区范围内花草、树木、园林建筑等),属楼宇公共设施组成部分,由园林公司具体实施养护,光彩物业进行管理。
2、        行人和车辆按规定道路通行,不得损坏绿化植物。
3、        人人有责任维护绿化设施的完整,不破坏花台及花木护栏。
4、        厂区范围内禁止下列破坏生态环境、妨碍绿化的行为:
1)        占用绿化区/攀折花木,毁坏涂抹园林;
2)        在绿化区内堆放物品;
3)        在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物;
4)        在绿化带内骑车、踢球等活动。



第二章        公共事务管理制度

一、        物业接管验收管理制度
1、        验收前的准备工作
本验收管理制度是指由艾默生网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市光彩物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。
光彩物业组织项目专业人员组成验收小组参加验收工作。
验收小组根据提供的图纸,按照项目设计要点、竣工图、设施清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。
2、        验收的实施
    验收小组在验收过程中,可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收,然后再进行综合验收;实物的验收,主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。
3、        验收后的处理工作
验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据验收报告,写出物业的综合性验收评定意见书,呈交项目组。对存在问题的设备、设施写出书面报告,上报项目组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效,将全部、档案资料移交给管理处存档。
4、        验收后不合格的处理工作
对在验收发现存在问题的设施、设备,管理处制订整改落实措施,并报项目招标组和光彩物业审核。
5、        设备验收
验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施安装位置与安装质量符合;设备或系统的技术性能应与设计要求符合,检查结果记录在《验收交接记录表》中。对移交的竣工图,在《验收交接记录》中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果也记录在《验收交接记录表》中。

二、        公共设施维护管理制度
1、        管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护,确保设施、设备处于良好运行状态。
2、        公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。
3、        厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。
4、        厂区内的设备、设施损坏,须及时修理和更换。
5、        市政公用设施、设备如发生损坏,立即通知市属有关部门维修或更换。
6、        任何部位和个人不得损坏或挪用公用 设施、设备。

三、        临时用电、用水管理规定
1、        临时用电计划申请
1)        施工前,由施工单位或根据施工项目和用电量大小,向管理处递交“临时用电计划申请表”。
2)        “临时用电计划申请表”中,应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。
3)        管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。
4)        申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件,每人一证。操作人员无证的,管理处一律不予批准申请。
2、        临时用电管理规定
1)        凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材,必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。
2)        在管理处技术人员指定的地点接线,并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘(箱)。
3)        电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。
3、        临时用电施工限制
1)        不影响厂区内机电设备的正常运作。
2)        不超出供电负荷量允许范围。
3)        噪音很大的电动工具,严格按规定时间进行操作,不影响业主的正常作息和生活。
4、        禁止以下行为:
1)        乱拉乱接电线。
2)        超出设计负荷的临时用电,未经申请用电计划的用电。
3)        直接将电线插入插座的用电行为。
5、        管理处管理权限
1)        有权劝阻或制止违章操作。
2)        有权对业主单位进行巡视检查。
3)        有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。
4)        对不听劝阻的违章施工行为,可停止供电,以防止事故发生。
6、        临时用水管理
1)        施工前,施工单位或业主单位根据施工项目和用水量,向管理处预先申请临时用水。
2)        使用人需安装水表,并接入管理处指定的用水接口。
3)        禁止任何乱接水的行为,不听劝阻管理处可采取停水措施。
四、        投诉处理和分析制度
1、        凡业主对管理处管理、服务方面的投诉,不论采取何种方式(如信函、电话或面谈),均需进行接待、记录,同时应做好相应记录。
2、        管理处接到投诉后,在预约时间内向业主答复采取何种补救处理措施,答复时间最长不超过一天。
3、        管理处按照业主投诉的内容,安排相应人员解决问题,并将结果反馈给客户服务中心。
4、        对重大问题的投诉,相应人员不能处理的或需统一协调的问题,直接报管理处主任。由管理处主任作出处理决定。
5、        客户服务中心应通过电话或采用其它形式跟踪投诉处理结果,未解决的,责成有关部门/管理处迅速处理。
6、        对业主的投诉,应即时作出分析总结,对反复出现的问题,应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法,防止重复发生类似问题。

五、        意见调查和回访制度
1、        公司品质管理部每半年进行一次业主意见调查。业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度:
1)        安全管理
2)        绿化管理
3)        清洁服务
4)        “四害”消杀服务
5)        投诉或意见处理
6)        停车场管理
7)        设备设施管理
8)        电梯管理
9)        维修服务
10)        服务态度
2、        品质管理部对回收的意见表进行统计分析,并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主对物业管理的意见、建议(共性、个性的意见)等书面交给管理处。
3、        对存在的问题,管理处主任提出整改意见,责成有关人员限期解决。
4、        对业主的误解,应进行必要的耐心解释。
5、        业主意见调查结果及整改方案应向业主公布,接受监督。
6、        相关职能部门应定期对业主进行回访。
7、        回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录。
8、        回访中,对业主单位的询问、意见,不能当即答复的,应告知预约时间答复。
9、        业主意见评价统计计算方法
1)        统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。
2)        统计计算符号
  N- 发放的调查表总数
  H- 回收的调查表总数
  X- 调查表的调查项目数
  Y- 每份调查表评价满意的项数
  O- 评价满意的项目总数
  A- 回收率:  %;
  K- 满意率:  %;
3)        统计计算公式
  A=H÷N×100%
  O=ΣY=Y1+Y2+Y3+……+YN
  K=O÷X×N×100%

六、        维修管理制度
1、        管理处接到的业主维修的诉求后,必须在5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。
2、        维修工到现场后,要做到:
1)        自觉维护管理处及业主的权益,不做损害管理处名誉的事情。
2)        不要不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。
3、        维修工进入现场维修时,应主动征求业主意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动,应征求业主的同意后方可进行。
4、        维修工进入现场维修时,应进行仔细检测,判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装,造成不必要的返工。
5、        维修工进行维修时,要把有影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。
6、        维修工作完成后,维修工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原貌(位置)。
7、        全部工作完成后,维修工要试验维修后的效果给业主看,试验次数不少于3次,同时要给业主讲解应注意的事项,如果业主有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至业主满意为止。
8、        确认一切正常后,维修工应礼貌地请业主在《维修单》上签名确认。维修工离开业主单位现场时,应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。
9、        维修工回到管理处及时做好维修记录。
10、        在维修完成后,由管理员不定期进行抽查回访。

七、        垃圾收集与处理管理制度
1、        垃圾的分类处理
1)        工程垃圾:瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放,禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡,防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。
2)        生活垃圾:清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内,量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。
2、        垃圾中转站的垃圾应日产日清,如垃圾较多影响垃圾存放时,可增加清运次数。
3、        清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整,地面无散落的垃圾。
1)        负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。
2)        每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。
4、        垃圾中转站的卫生标准:
1)        地面无散落垃圾,无污水,污渍;
2)        墙面无粘附物,无明显污迹;
3)        垃圾做到日产日清;
4)        所有垃圾集中堆放在堆放点,做到合理、卫生、四周无散积垃圾;
5)        可作废品回收的垃圾应另行堆放;
6)        垃圾站应保持清洁无异味,每天应定时喷洒药水,防止发生虫害;
7)        按要求做好垃圾袋装化。
5、        垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。
6、        综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况,并记录。

八、        卫生消杀管理制度
1、        综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。
2、        消杀工作计划应包括以下内容;
1)        消杀对象;
2)        消杀区域;
3)        消杀方式药物计划;
4)        消杀费用预算。
3、        消杀区域包括:楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。
4、        消杀方式以喷药消杀为主,灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料。
5、        投放鼠药必须在保证安全的前提下进行,必要时挂上明显的标识。
6、        消杀作业完毕,应将器具、药具统一清冼保管。
7、        消杀工作标准
1)        检查仓库或厂区生产车间,目视无明显蚊虫在飞。
2)        检查和楼层及转角垃圾桶摆放处,目视无苍蝇滋生地。
3)        检查楼内和污水井、无害虫出现。
4)        抽检楼道、绿化地、排污渠无明显鼠迹,用布粉法检查老鼠密度,不超过1%,鼠洞每2万平方米不超过1个。
8、        消杀工作的管理与检查
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 楼主| 发表于 2013-5-19 00:00:53 | 显示全部楼层
主情况及房屋的结构和使用功能。
2、        熟悉发生火警、台风、突发事故等各种紧急情况的应急处理办法。
3、        负责维护厂区秩序,对进入本楼施工的人员,须凭管理处签发的临时出入证确认后放行。制止施工人员对施工材料及施工垃圾的乱扔乱放行为。
4、        对临时来访人员需与业主取得联系,经征得同意并在《来访人员登记表》上登记确认后方可放行。
5、        严格执行物品搬迁管理规定,认真核对《放行条》上所列物品,对未办理搬迁手续的拒绝放行。
6、        严格执行消防管理规程及安全管理有关规定,熟悉相关知识。
7、        对进出厂区有困难的业主及时提供必要的帮助。
8、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况要实行协调、跟踪、落实,直到问题解决。
9、        认真完成交接班手续,完成领导交办的其它任务。
八、        巡逻岗安管员岗位职责
巡逻安管员在安管班长的直接领导下,负责区内道路、楼层的安全巡查工作,其主要职责如下:
1、        熟悉厂区楼宇的结构、各种公共设施设备的分布位置、各类公共场所的使用性质,系统掌握片区整体情况。
2、        熟悉发生火警、台风、突发事故等各种紧急情况的应急处理办法。
3、        勤走、勤查、勤问,发现可疑人员及时盘查,驱逐出小区。
4、        检查辖区内各种标志是否完好,环境卫生、绿化等情况是否正常,发现违章和受损及时汇报。
5、        在业主搬运贵重物品或其他物品出厂区时,应礼貌引导业主到管理处办理搬迁手续。
6、        加强对装修人员的管理,定时对装修户、空置房进行检查,发现安全、消防隐患限期改整,并及时上报有关人员进行跟踪处理。
7、        妥善处理各种突发事件和纠纷,及时向班长汇报情况和处理过程,并做好记录。
8、        按照规定配带齐全、着装整齐,按时、定点巡逻签到。
9、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况要实行协调、跟踪、落实,直到问题解决。
10、        协助其他岗位人员工作,认真完成交接班手续。
九、        义务消防队岗位职责
义务消防队主要在管理处主任领导下,由管理处人员组成,开展防火、进行火灾自救的一支有组织的战斗队伍。义务消防队主要职责如下:
1、        贯彻执行消防有关法律、法规,遵守消防工作中制定的规章、制度及办法,学习提高消防知识和技能,熟悉各种消防设施性能和灭火器材操作方法,加强工作能力。
2、        开展防火宣传教育,提高区内员工防火观念和自觉性,结合区内实际,普及防火与灭火常识,宣传教育。
3、        巡查区内消防设备、设施,保证设备器材完整好用。
4、        每年进行防火安全大检查,严格控制火源,妥善处理易燃物品,协助区内各业主做防火安全检查,整改火险隐患,堵塞火险漏洞。
5、        发生火灾时,积极投入灭火自救工作,并拨打火警电话“119”,专业消防队到达后,在其统一指挥下,积极参加灭火战斗,做好抢救伤员,疏散人员,保护现场,维持秩序的工作。
6、        在公安消防部门的领导下,积极协助追查火灾原因,总结经验教训。

第七章        财务管理制度

一、        现金使用规章制度
    为了加强公司的现金管理,规范公司现金收付业务,根据国务院《现金管理暂行条例》和上级主管部门的有关规章制度,以及本公司的具体实际情况,特制定本制度:
1、        公司现金的使用范围仅限于公司各项补贴及福利的发放、出差人员的差旅费、零星办公用品及材料的采购和行政工作人员的备用金。
2、        现金收付业务,经办人员必须手续齐全,收付有据,帐目清楚。收款凭证要加盖“现金收讫”章,付款凭证要加盖“现金付讫”章。
3、        现金付款,要填制现金付款单,逐项内容要填列清楚,经公司总经理批示以后,方可支付记帐。
4、        现金收款要及时送存银行,现金付款从银行提取,不得坐支现金。
5、        从银行提取现金,须填列用途、内容,经财务部经理批准、审核为准,现金余额不得超过500元人民币,当日现金收款必须全部送存银行,不得过夜。
6、        现金结算,必须手续严谨,不得以任何名义为其他单位和个人套取现金,或以白条抵库。
7、        现金经办人员必须送报每天登记现金的记帐,并结余额与库存现金核对;库存现金必须公私分明,保险柜不得存放私人现金,做到帐目清楚,日清日结,帐实相符。
8、        其他会计岗位人员和财务负责人应监督和定期检查、核对库存现金,发现问题及时反映,重大问题应向总经理汇报。
二、        职工借款制度
为了加快公司资金的周转,减少公用,提高资金的使用效率,同时为了控制职工各项借款额度的膨胀,规范借款行为,特制定本制度:
1、        职工借款原则:因公出差,零星购买原材料、办公用品,支付业务招待费等,临时性工作的其他借款不予借款。
2、        职工如遇特殊情况,经总经理特批,可予借款。
3、        借款必须严格按照借款程序,填写借款单,经部门负责人签字,财务负责人审核,总经理签字后,方可到财务部借支款项。
4、        借款额度需在借款审清单上认真注明,经过各相关负责人审核同意,方可按实际情况支取相应款项。
5、        购买材料、办公用品、支付业务招待费的,在借款日起5天内应到财务部办理报销手续;出差借款的应在出差回公司后10天内办理报销手续,其他原因借款的,按规定归还,否则从工资中扣回。
6、        调离公司或原岗位人员有借款的需先归还借款,再办相关手续。
7、        借款人再次借款的,须归还上次借款,否则财务部不予借款。
三、        报销审批管理制度
为了加强报销管理,降低办公费和差旅交通费以及其他费用的增长,保证所购物品的安全和完整,提高企业经济效益,特规定如下:
1、        购买办公用品,必须先填写公司购物申请单,按各项内容逐项填写,经部门负责人审核签字,总经理签字同意后,方可购买,并以此作为报销发票的必要附件,购物发票,必须有经办人和验收人同时签字。
2、        购买办公或生产用低值易耗品和固定资产的,需先填写申购书,经部门负责人和公司领导签字同意后,方可购进。购货发票必须有经办人和验收人同时签字,并以申购批准书作为附件在办公室办理低值易耗品和固定资产的建帐手续

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66666666666666666666666  详情 回复 发表于 2017-6-2 11:54
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 楼主| 发表于 2013-5-19 00:00:45 | 显示全部楼层
1)        消杀工作前,综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。
2)        综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。
3)        综合管理员现场跟踪检查,确保操作正确。

九、        受伤/急症等紧急救援措施
1、        若有发生受伤或急症等人员,旁人应根据原因紧急采取相应措施或打电话给管理处救援。
2、        管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及合适的环境中,并细心呵护。
3、        管理处在救援伤者时,同时拨打“120”寻求援助,说明具体方位。
4、        管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。

十、        火警应急措施
1、        发生火警,切勿急燥,保持镇定。通知监控中心或拨打火警电话“119”。
2、        紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。
3、        击破安装在楼道里的报警按钮。
4、        遇到浓烟,应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。
5、        用灭火设备扑灭火源,但切勿把自己置身于危险中。
6、        迅速脱离火灾现场,请牢记不要搭乘电梯。

十一、        停水/停电的应急措施
1、        当接到相关部门停水/停电通知时,应以书面形式提前通知业主,做好相应的准备。并在小区入口处显著位置贴“温馨提示”等通知。
2、        当遇到突然停水时,管理处应打电话给相关部门咨询,同时并以电话/广播等方式快速通知业主,后再以书面形式补办。
3、        突然停电时,应以电话/广播等形式通知业主,然后再以书面形式通知业主,并打电话咨询相关部门或供电部门有关事项
   
第三章        行政性管理制度

一、        公司训导
        思想作风严谨
        组织纪律严明
        工作态度认真
        团结进取创业

二、        公司管理理念
        优质高效  诚信创新
        光彩物业  情真意切
        以人为本  诚信至上

三、        员工行为准则
        爱岗敬业  尽职尽责
        团结进取  奋力拼博
        服从指挥  听从分配
        艰苦奋斗  实现自我

四、        员工守则
1、        模范遵守国家政策、法律、法规和公司的各项规章制度。
2、        思想健康向上始终与公司保持一致。
3、        热爱公司、热爱岗位、努力完成本职工作。
4、        努力学习、积极进取、认真钻研业务、技术知识。
5、        热爱集体、关心同事、强化团队合作意识。
6、        着装整洁、举止大方、努力塑造公司品牌形象。
7、        忠诚老实、光明磊落,不得有任何欺诈行为,不得以任何形式诽谤公司,不得泄露公司机密。
8、        严格遵守工作时间和请假制度。
9、        工作时间禁止非公会客,不在工作时间内拔打私事电话。
10、        不得利用工作之便假公济私、损工肥私、谋取私利。
11、        爱护公物,不得私自动用公司财物。
12、        未经公司允许,不得在其他单位兼职。
13、        遇有台风、暴雨或火灾、水害等,相关管理人员(包括公司分管领导、管理处主任、设备管理、维修人员等)或临时指定人员要及时到位,并按操作规程或现场指挥要求处理。
14、        遵守社会公德,不得参与赌博,不得以任何形式参与带有点社会及邪教性质的任何组织。

五、        员工服务礼仪要求
(一) 仪容仪表
1、        服饰着装要求
1)        上班时间必须穿工作服,工作服要整洁,钮扣要扣齐,不允许敞开外衣,非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起,不允许将衣服搭在肩上。
2)        制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物,制服外不显露个人物品,服装衣袋不装过大过厚物品,袋内物品不外露。
3)        上班统一佩戴工作牌,工作牌应端正地戴在左胸襟处。
4)        非当班时间,除因公或经批准外,不穿着或携带工衣外出。
5)        鞋袜穿戴整齐清洁,鞋带系好,不允许穿鞋不穿袜,女员工不允许穿高跟鞋,非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。
6)        女员工应穿肉色丝袜,男员工不允许穿肉色丝袜。
7)        非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋。
8)        男女员工均不允许戴有色眼镜。
2、        须发
1)          女员工前发不遮眼,不梳怪异发型。
2)          男员工后发根不超过衣领(其中:安管员头发不得长于5mm),不盖耳,不留胡须。
3)          所有员工头发应保持整洁光鲜,不允许染除黑色以外的其他颜色。
4)          所有员工不允许剃光头。

(二) 个人卫生
1、        保持手部干净,指甲不允许超过指头两毫米,指甲内不允许残留污物,不涂有色指甲油。
2、        员工应经常洗澡防汗臭,勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗。
3、        上班前不允许吃有异味食品,保持口腔清洁,口气清新,早晚刷牙,饭后漱口。
4、        保持眼、耳清洁,不允许残留眼屎、耳垢。
5、        女员工应淡妆打扮,不允许浓妆艳抹,避免使用味浓的化妆品。
6、        每天上班前应注意检查自己的仪表,上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表,必要时应到卫生间或工作间整理。
(三) 行为举止
1、        服务态度
1)        对客人服务无论何时都应面带笑容,和颜悦色,热情主动。
2)        在将客人劝离工作场所时要文明礼貌,并做好解释及道歉工作。
3)        谦虚和悦接受客人的评价,对客人的投诉应耐心倾听,并及时向领导汇报。
2、        行走
1)        行走时不允许把手放入衣袋里,也不允许双手抱胸或背手走路。
2)        在工作场合与他人同行时,不允许勾肩搭背,不允许同行时嘻戏打闹。
3)        行走时,不允许随意与业主抢道穿行;在特殊情况下,应向业主示意后方可越行。
4)        走路动作应轻快,但非紧急情况不应奔跑、跳跃。
5)        手拉货物行走时不应遮住自己的视线。
6)        尽量靠路右侧行走。
7)        与上司或业主相遇时,应主动点头示意。
3、        就坐
1)        就座时姿态要端正,入坐要轻缓,上身要直,人体重心要稳,腰部挺起,手自然放在双膝上,双膝并拢,目光平视,面带笑容。
2)        就坐时不允许有以下几种姿势:
a)           坐在椅子上前俯后仰,摇腿跷腿。
b)           在上司或业主面前双手抱着胸前,跷二郎腿或半躺半坐。
c)           趴在工作台上或把脚放于工作台上。
d)           晃动桌椅,发出声音。
4、        其他行为:
1)        不允许随地吐痰,乱扔果皮、纸屑。
2)        上班时间不允许吃零食,玩弄个人小物品或做与工作无关的事情。
3)        在公共场所及业主面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不允许脱鞋、卷裤角衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠,不允许口叼牙签到处走。
4)        到业主处进行工作时,不允许乱翻乱摸,更不允许拿客户的东西、礼物。
5)        谈话时,手势不宜过多,幅度不宜太大。

(四) 语言及日常服务细节
1、        日常用语
1)        问候语:您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、你回来了。
2)        欢迎语:欢迎您来我们厂区、欢迎您入住厂区、欢迎光临厂区。
3)        祝贺语:恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财。
4)        告别语:再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来。
5)        道歉语:对不起、请原谅、打扰您了、失礼了。
6)        道谢语:谢谢、非常感谢。
7)        应答语:是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的。
8)        征询语:请问您有什么事?我能为您做什么吗?您有别的事吗?
 楼主| 发表于 2013-5-19 00:00:46 | 显示全部楼层
9)        请求语:请你协助我们……、请您……好吗?
10)        商量语:……你看这样好不好?
11)        解释语:很抱歉,这种情况,公司的规定是这样的。
12)        基本礼貌用语10字:您好、请、谢谢、对不起、再见。
2、        对来访人员
1)        主动说:“您好,请问您找哪一位”或“我可以帮助您吗?”“请您出示证件”(安管员专用)。
2)        确认来访人要求后说“请稍等,我帮您找”,并及时与被访人联系,并告诉来访人“他马上来,请您先等一下,好吗?”
3)        当来访人员不理解或不愿出示证件时,应说:“对不起,先生/小姐,这是公司规定,为了业主的安全,请理解!”(安管员专用)
4)        当来访人员忘记带证件必须进入区域时,应说:“先生/小姐,请稍候,让我请示一下好吗?”此时应用对讲机呼叫工作人员前来协助办理。
5)        当确认来访人故意捣乱,要横硬闯时,应先说:“对不起,按公司的规定,没有证件不允许进入厂区,请配合我的工作。”当对方执意要硬闯时,立即用对将机呼叫就近员工,但应注意尽量保持冷静克制,只要对方没危及他人安全或进行破坏,均应做到冷静克制。
6)        当来访人员出示证件时,应说:“谢谢您的合作,欢迎光临”。
7)        如果要找的人不在或不想见时,应礼貌地对对方说“对不起,他现在不在,您能留下卡片或口信,好吗?”
8)        当来访人员离开时,应说:“欢迎您再来,再见!”。
3、        对业主
1)        为业主提供服务时,无论何时均应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与业主谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重之感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信,给人已宽慰感;应沉着稳重,给人已镇定感。
2)        对业主要一视同仁,切忌有两位业主同时有事相求时,对一位业主过分亲热或长时间倾谈,而冷待另一位业主。当值时有业主有事相求时,应立即放下手中工作,招呼业主。
3)        严禁与业主开玩笑、打闹或取外号。
4)        业主之间交谈时,不要走近旁听,也不要在一旁窥视业主的行动。
5)        对容貌体态奇特或穿着奇异服装的业主切忌交头接耳或指手画脚,更不允许围观,不许背后议论、模仿、讥笑业主。
6)        当业主提出不属于自己职责范围内的服务要求时,应尽可能为业主提供力所能及的帮助,切不可说“这与我无关”之类的话。
7)        与业主交谈时,要全神贯注用心倾听,要等对方把话说完,不要随意打断对方的谈话。对没听清楚的地方要礼貌地请对方重复一遍。
8)        对业主的问询应尽量圆满答复,若遇“不知道、不清楚”的事,应请示有关领导尽量答复对方,不许以“不知道、不清楚”作回答。回答问题要尽量清楚完整,不许不懂装懂,模棱两可,胡乱作答。
9)        在与业主对话时,如遇另一业主有事相求时,应点头示意打招呼或请对方稍等,不能视而不见,同时尽快结束谈话招呼业主。如时间较长,应说:“对不起,让您久等了”。
10)        与业主交谈,态度和蔼,语言要亲切,声调要自然、清晰、柔和、亲切,音量要适中,不要过高,也不要过低,以对方听清楚为宜,答话要迅速、明确。
11)        需要业主协助工作时,首先要表示歉意,并说:“对不起,打扰您了”。事后应对业主帮助或协助表示感谢。
12)        对于业主的困难,要表示充分的关心、同情和理解,并尽力想办法解决。
13)        对于业主质询无法解释清楚时,应请上级处理,不许与业主争吵。
14)        见业主搬出大宗物品时,应先主动打招呼:“先生/小姐,您好!”然后再履行手续,“对不起,请出示放行条!(安管员专用)”当业主搬运物品有困难时,要主动帮忙,业主表示谢意时,用“不用谢或不客气,没关系”回答。
15)        当遇到熟悉的业主回来时,应说:“××先生/小姐”。
16)        当熟悉的业主经过岗位时,应说:“你好,××先生/小姐”。
17)        当业主有事咨询时,应热情接待,并说:“有困难直说,但愿我能给您帮助”。当遇到业主施以恩惠或其他好处时,应说:“谢谢您的好意,公司有规定不能收取,请您理解”。
18)        当发觉自己和对方有误解时,应说:“不好意思,我想我们可能是误会了”。
19)        当发觉自己有失误时,应立即说:“噢,对不起,我不是哪个意思”。
20)        对来咨询办事的业主,值班员应立即起立,神态热情,主动问好:“先生/小姐,您好!请问有什么事需要我们帮助的”。
21)        当对方挑衅时,应说:“请尊敬我们的工作,先生/小姐”。
22)        当遇到行动不便或年龄较大的业主经过时,应主动上前搀扶。
23)        与业主交谈时,应注意:
a)        对熟悉的业主应称呼其姓氏,如××先生、××小姐。
b)        与业主对话时宜保持1米左右的距离,应使用礼貌用语。
c)        与业主谈话时,应专心倾听客人的意见。眼神应集中,不浮游,不应中途随意打断业主的讲话。
d)        应在不泄露公司机密的前提下,圆满答复业主的问题,若有困难时应积极查找有关资料或请示领导后答复客人,不可不懂装懂。
e)        当业主提出的要求超出服务范围时,应礼貌回绝。
f)        在服务工作中,处理问题要简洁明快,不要拖泥带水。
g)        与业主打交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则。
h)        任何时候都不得对业主有不雅的行为或言语。
3、        上门拜访业主
1)        应先按门铃1-3下,无门铃时可用手轻轻敲门,但不要用力过大或长时间敲门。
2)        见到业主时,应首先敬礼,问好,并说明单位、事由等。切勿粗声粗气。
3)        拜访完毕后,礼貌的向对方致意。
4、        接听电话
1)        铃响三声以内,必须接听电话。
2)        拿起电话,应清晰报道:“您好,××部门”。
3)        认真倾听对方的电话事由,若需传呼他人,应请对方稍候,然后轻轻搁下电话,去传呼他人。如对方有公事相告或相求时,应将对方要求逐条记录在《来电来访登记本》内,并尽量详细问答。
4)        通话完毕,应说:“谢谢,再见!”语气平和,并在对方放下电话后再轻轻放下电话,任何时候不得用力掷听筒。
5)        接电话听不懂对方语言时,应说:“对不起,请您用普通话,好吗?”或“不好意思,请稍候,我不会说广州话”。
6)        中途若遇急事需暂停与对方通话时,应先征得对方同意,并表示感谢,恢复与对方通话时,切勿忘记向对方致歉。
7)        接听电话时,声调要自然清晰、柔和、亲切,不要装腔作势,声量不要过高,亦不要过低,以免对方听不太清楚。
5、        拨打电话
1)        电话接通后,应首先向对方致以问候,如:“您好”,并作自我介绍。
2)        使用敬语,将要找的通话人姓名及要做的事交待清楚。
3)        通话完毕时,应说:“谢谢、再见”。
6、        进行工作操作时
1)        进行室外工作可能影响到业主的工作、生活的工作时,应摆放警示牌。
2)        室内进行维修、种植等工作时,应在地面铺一层报废窗单或毛巾等保护地面,不允许弄脏家具、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理工作现场恢复原样。
3)        工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻。
4)        工作进行中若有业主走过工作区域应暂时停止工作,并面带微笑面对业主,等业主走过后再继续工作。
5)        无论何时不允许坐在地上操作。
7、        与顾客同乘电梯时
1)        主动按“开门”钮。
2)        电梯到达时,应站在梯门旁,一只手斜放在梯门上,手背朝外,以免梯门突然关闭,碰到顾客,另一只手微微抬起放在胸前,手心朝上,五指并拢,指向电梯,面带微笑地说“电梯来了,请进”。
3)        顾客进入电梯后再进电梯,面向电梯门,按“关门”钮。关闭电梯时,应防止梯门夹到他人衣服、物品。
4)        等电梯门关闭呈上升状态时,转过身与梯门呈450面向顾客。
5)        电梯停止,梯门打开后,首先出去站立在梯门旁,一只手斜放在梯门上,手背朝外,另以来只手五指并拢,手心向上,指向通道,面带微笑地说:“到了,请走好”。
8、        安管员对车辆管理时
1)        对违章行车者,应说:“对不起,为了您的安全,请您按规定行使”。
2)        对违章停车者,应说:“对不起,此处禁止停车,请您将车停在车位好吗”。
3)        对停车场内的闲杂人员,应说:“对不起,为了确保您的安全,请您不要在车场逗留”。
4)        当车主离开车辆时,应注意提醒车主:“请您将车锁好,贵重物品随身带走,不要放在车(内)上”。
9、        当值时接到投诉、咨询的处理
1)        对业主的投诉咨询要细心聆听,不允许有不耐烦的表现。
2)        对于投诉,应指引业主到“客户服务中心”反映;对于误解,如自己能解释清楚时应尽量向业主解释;如自己无法解释清楚应立即请求上司协助或指引业主到“客户服务中心”咨询。
10、        服务过程中注意事项
1)        三人以上的对话,要用互相都懂的语言。
2)        不允许模仿他人的语言、声调和谈话。
3)        不允许聚堆闲聊、高声喧哗或高声呼喊另一个人。
 楼主| 发表于 2013-5-19 00:00:47 | 显示全部楼层
4)        不与业主争辩。
5)        不讲有损公司形象的言语。
6)        不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。
7)        不讲粗言恶语或使用歧视或侮辱性的语言。
11、        安管员敬礼
1)        敬礼的范围:
a)        安管班长、安管员工作见面时相互敬礼。
b)        安管班长、安管员对外行使职责权利时先行敬礼。
c)        安管班长、安管员与公司经理级以上领导工作见面时敬礼。
d)        对公司经理以上领导的车辆敬礼(不论车内有无领导)。
e)        对不认识的领导工作见面检查证件时,先敬礼再检查证件,确认是公司领导时,说:“对不起,很抱歉!”然后再敬礼。
f)        遇有前来厂区参观的人员,如有公司领导陪同,敬礼时需待客人通行完毕后方可礼毕,遇有客人人数较多或车队参观时,敬礼后继续行注目礼直至客人完全通过。
g)        当值时见制服的军人、公安人员要行军礼问好。
2)        敬礼的时间:
a)           在对方行至距自己3-5米时开始敬礼。
b)           对行使的车辆以对方开始注意到岗位时敬礼。
c)           敬礼时已军礼为主,必要时铺以注目礼。

六、        员工奖励条件及奖励方式
种类        序号        条       件        奖励方式



励        1        熟悉工作内容并能正确表述,工作踏实并有创新意识者        1、        通报表扬;
2、        试用期员工:提前一个月转正。
        2        服务勤劳,并能按程序要求努力做好本职工作者       
        3        具体有良好的工作意识,班余常协助管理者       
        4        维护规章制度,检举、揭发损害公司利益或违规行为者       
        5        优质服务,受业户好评者       




        1        遇到事故能勇往直前者        1、        通令嘉奖;
2、        奖励人民币200元;
3、        试用期员工:提前两个月转正。
        2        保护公共财产安全有突出贡献者       
        3        协助公安机关破获重大案件者       
        4        出色完成上级交给的特殊任务者       
        5        对管理工作提出合理化建议并被采购者       
        6        技术和业务考核及在行业中获得优秀成绩者       
        7        预防机件故障或抢修工作提前完成并保证质量者       
        8        增收节支,控制成本成效明显者       
        9        拾重金而不昧者       
        10        工作勤奋认真、自觉奉献、绩效显著者       
        11        为业户挽回较大财产损失受业户书面表扬者       
        12        积极宣传企业形象、特色,使企业获得明显社会效益者       
        13        一个月内累计两次通报表扬者       



励        1        及时采取措施,使业户和公司财产免受重大损失者        1、记功;
2、奖励人民币500元
        2        提出合理化建议,并经实施收效显著者       
        3        积极扩大营销,开拓市场,使企业获得显著经济效益者       
        4        领导有方,使业务发展有显著成就者       
        5        不顾安危,勇斗歹徒,使人身及财产免受损害者       
        6        抓获重大案犯者       
        7        一个月内累计两次通令嘉奖者       
四类奖励        1        连续三年被公司授予“优秀员工”称号者        晋级
        2        一个月内累计两次记功者       
五类奖励        1        才能卓著、成绩优异且能胜任现职以上职务者        晋升
        2        成绩特别突出者       
注:
1、        员工如有违反公司各项规章制度和本《员工手册》的规定,视情节轻重,分别给予警告、通报批评、罚款、内部待岗直至解除劳动合同处理。
2、        触犯国家法律的员工,公司先行辞退,并移交司法机关处理。

七、        员工过失行为种类及处罚方式
种类        序号        行       为        处罚等级



失        1        上班迟到、早退者        1、通报批评;
2、经理级扣款50元,经理级以下扣款20元;
3、        试用期员工延长一个月转正
        2        上班不戴工卡,不着工装,或工作服不整洁者       
        3        随地吐痰、乱扔纸屑、烟头者       
        4        在禁烟场所抽烟者       
        5        上班吃零食、聊天、串岗、看与工作无关书报者       
        6        上班打私人电话,或接听电话不规范者       
        7        未经允许上班时间因私会客者       
        8        未经请假不参加培训或集体活动者       
        9        不执行宿舍内务管理制度者       
        10        不按规程(范)操作,但尚未造成损失的       
        11        其他适合给予此类处罚的行为       



失        1        代(托)人打卡者        1、        警告;
2、        经理级扣款100元, 经理级以下扣款50元;
3、        试用期员工延长两个月转正。
        2        擅离职守1小时以内,尚未严重后果者       
        3        上班睡岗、干私活尚未造成严重影响和恶劣损失者       
        4        上班喝酒者       
        5        拖延执行上级命令者       
        6        上级对下级工作指导不利者       
        7        擅自改变上班时间、换班者       
        8        违反请销假制度者       
        9        私藏、私拿管理处物品占为己有(金额在200元以内)者       
        10        违反规定浪费、损坏、丢失公物(金额在200元以内)者       
        11        私动机电设备、消防器材尚未严重后果者       
        12        一个月内累计两次一类过失者       
        13        其他适合给予此类处罚的行为       



失        1        擅离职守2小时以上者        1、        记过;
2、        经理级扣款150元, 经理级以下扣款100元;试用期员工延长予以辞退

        2        无故旷工1天者       
        3        工作态度时冷时热、不专心       
        4        发现情况、事故不及时汇报,不记录者       
        5        涂改或伪造医生证明、各类工作记录表格者       
        6        利用工作发泄不满,损坏管理处财物者       
        7        一个月内累计两次二类过失者       
        8        其他适合给予此类处罚的行为       



失        1        无故连续旷工3天以内者        降职、降薪
        2        不服从管理,态度野蛮者       
        3        拾员工或顾客之物品不上交者       
        4        对业户不礼貌,与业户争执者       
        5        见业户有难不相助,造成不良影响者       
        6        不制止违章,故意回避,明哲保身者       
        7        工作出差错或服务欠佳被投诉者       
        8        私藏、私拿管理处物品占为己有数额较大者       
        9        违反规定浪费、损坏、丢失公物数额较大者       
        10        一个月内累计两次三类过失       
        11        其他适合给予此类处罚的行为       



失        1        渎职、失职或对问题失查者        辞退或开除
        2        遇事退避、玩忽职守造成事故者       
        3        泄露管理处机密或谎报事实者       
        4        故意刁难业户造成恶劣影响者       
        5        贪污受贿,向业户索取财物者       
        6        打架斗殴造成严重后果者       
        7        进行管理处不允许的活动或变相赌博者       
        8        蓄意破坏、损坏、偷窃公物或业户之物品者       
        9        故意或过失浪费、损害公物数额巨大者       
        10        违反操作程序,造成严重损失者       
        11        当值时睡岗、偷闲怠工或擅离职守造成严重后果者       
        12        上班干私活,造成恶劣影响或经济损失者       
        13        严重违反管理处制度或命令并屡教不改者       
        14        经查实道德败坏,品行不端者       
        15        无故连续旷工达三天以上或累计旷工二十天以内者       
        16        搬弄是非,诽谤他人,影响团结,影响声誉者       
        17        未经批准,私自复印或向外传播文件、资料者       
        18        一个月内累计两次四类过失者       
        19        其他适合给予此类处罚的行为       
  注:
1、        员工对过失行为及处罚方式有异议,可以逐级投诉反映,有关领导要及时作出回应。
2、        员工重大投诉可越级或直接向总经理反映。
3、        公司设有总经理信箱,员工也可以直接通过总经理信箱投诉。

八、        招聘及辞退规定
(一)员工聘用工作原则
1、        员工招聘须严格按公司的岗位编制和任职条件进行。
2、        员工聘用工作本着公平、公开、公正、合理、任人为贤和知人善任的原则,严格把关,确保员工队伍的合理结构和整体素质,做到人尽其才。
3、        员工聘用必须按《员工聘用工作规程》的规定执行。
(二)员工聘用工作规程
各单位根据工作需要、岗位定编以及任职条件等向办公室提出用人申请,填写《用人申请表》     办公室审核、招聘(或内部调整)      填写各种表格报总经理批准     办公室办理劳动用工手续      招聘人员凭办公室开具的员工调动通知单报到     试用期开始。
编制以外的用工需在填写《用人申请表》的同时,另外填写《人员增补申请表》,一并履行上述手续。
(三)员工试用期及转正
1、        新招聘的员工试用期为三个月,试用期满后,由所在单位根据其试用期的表现填写《员工转正(定级)审批表》,履行要求的各种手续后报办公室,经总经理签字批准后,由办公室办理转正手续。
2、        员工在试用期内表现突出,经所在单位和办公室联合推荐,报总经理批准,试用期可少于三个月;若试用期内表现较差或不符合录用条件,可依同样程序延长试用期(试用期最长不超过六个月)或辞退。
3、        试用期工资待遇按试用岗位工资标准的70%计发。(安管员或服务员按日计发工资,执行标准为20元/日)
(四)员工调动
1、        因工作需要,公司可以调整员工的岗位或职务,有关员工必须服从调动安排,拒绝调整工作岗位的员工视为自动辞职。
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2、        普通员工的调整调动经用人单位之间协商同意后报办公室批准,班长以上的人员调动由总经理批准。
3、        员工凭办公室开具的调动通知单,按指定时间、指定单位报到。

(五)员工辞职与解聘
公司与员工签订劳动合同后,双方劳动关系即告确立,合同期一般为一年,合同期满(并以书面形式通知本人)后,劳动合同即告终止。
1、        员工在下列情况下,可以提出辞职,除下述第1条外,须提前30日(或以当月基本工资为补偿)提交书面申请,解除劳动合同。
1)        有《劳动法》第三十二条规定情形者;
2)        认为现任岗位或职务不能发挥自己业务专长者;
3)        对公司履行合同条款不满意者;
4)        自费考入学校或应征入伍者;
5)        去港、澳、台或国外合法定居者;
6)        其他原因。
2、        员工有下列情况之一者,将被公司辞退,解除劳动合同:
1)        有《劳动法》第二十五条规定情形者;
2)        严重违反公司规章制度及岗位职责者和本《员工手册》规定情形者;
3)        损害公司利益、盗窃公司财物或破坏公司财产者;
4)        玩忽职守、渎职,造成事故,使公司受到或间接遭受经济损失者;
5)        发生事故时临阵脱逃或在处理事故中伪造证据者;
6)        工作时间内酗酒、无理取闹、打架斗殴、赌博或贪污、受赌者;
7)        违反操作规定,损坏设备、工具,浪费原材料、能源,造成经济损失者;
8)        拒绝执行上级指派的工作或违反上级指示者;
9)        泄露公司经营、业务及有关属于保密资料者;
10)        蓄意攻击、损害公司名誉和形象者;
11)        持非法取得《特种作业人员操作证》、《技术等级证》等有关证件上岗者;
12)        弄虚作假、骗取有薪假期者;
13)        连续旷工三日以上(含三日)或年累计旷工7日(含7日)以上者;
14)        因公司业务调整,原工作岗位被撤消或合并者;
15)        在公司内拉帮结派,蓄意制造是非者;
16)        违反政府法律、法规以及公司有关规章制度和规定的其他情形者。
3、        公司辞退员工,须提前30日以书面形式通知员工,或以30日基本工资代替此项通知,但违反《劳动法》第二十五条规定、违反国家法律、法规和公司各项规章制度以及《员工手册》各项规定被辞退的员工不在此例。
4、        办理辞职、辞退程序:
1)        辞职
员工向所在单位提出书面报告     所在单位领导批准签字     向所在单位或公司交还有关物品、工具、有关资料或证件等      结清一切有关债务      到办公室办理辞职手续     持有关手续到财务部办理工资结算。
2)        辞退
由各单位领导提出书面报告,即填写《员工辞退表》并说明理由,经办公室报总经理批准后,履行上述手续。

九、        员工绩效考核办法(试行)
为做好员工绩效考核工作,充分体现按劳分配,按绩取酬的原则,客观、公正地体现员工为实现自我而勤奋努力的价值,实现员工的工作绩效与岗位津贴及奖金挂钩,制定本办法。
(一)考核目的
为增加分配中的激励机制和风险机制,实现与市场经济相适应的分配办
法,合理地分配员工的岗位津贴及奖金。
(二)适用范围
本办法适用于公司全体员工。
(三)考核内容
绩效考核主要从德、能、勤、绩四个方面进行考核,考核的重点为:工作
态度和责任心、工作能力和质量、工作效率和实绩以及执行公司规章制度的情况等。
(四)考核标准
员工绩效考核按岗位划分为:《高层经营管理人员考核标准》、《中层经营管理类人员考核标准》、《普通员工考核标准》。(详见附表1—3)
考核评定标准分为:优秀、良好、基本称职、不称职。
(五)考核方法
1、        考核方法
按岗位及绩效,采取逐级考核、隔级确认的方法,即由被考核员工的直接
领导提出考核意见,其上一级领导对考核的意见做出最后结论。
1、        考核时限
执行G类薪资标准的人员按季度考核;其他员工按月考核。
(六)考核步骤及岗位津贴、奖金的发放办法
1、        执行G类薪资标准人员按季度发放,在下一个季度第一个月5日前,由董事会考核、评定,按考核评定结果,确定岗位津贴及奖金,随下一个季度第一个月薪资发放。
2、        其他
1)  执行A类标准的四级管理处以上人员,由直接上级考核,分管领导汇总品质部或其他部门月检考核分数,进行综合评价,报总经理批准,按考核评定结果,确定岗位津贴及奖金,随当月薪资发放。
1)        部门员工由部门经理考核、评定,由办公室及分管领导审核,报总经理批准,按考核评定结果确定岗位津贴及奖金,随当月薪资发放。
2)        管理处员工由管理处主任考核、评定,由办公室及分管领导审核,报总经理批准,按考核评定结果确定岗位津贴及奖金,随当月薪资发放。
(七)监督
由公司分管领导和办公室对员工绩效考核及岗位津贴奖金的发放情况进行
不定期检查,对不实或违反本办法规定者责令其改正,情节严重者追究责任者的行政责任及责任者直接上级的连带责任,并按公司《员工奖惩制度》及《员工手册》有关规定执行。
(八)其他
1、        公司全体员工应正确认识绩效考核的目的和意义,杜绝吃大锅饭的思想,及时总结工作中的经验和教训,适应市场经济条件下的分配办法,积极努力地完成本职工作。
2、        各部门、管理处可根据本标准制订详细考核分数标准,进行细化。
3、        考核人应严格按考核标准,本着对公司、对员工负责的态度,客观、公正、实事求是地对员工工作做出评价,严禁弄虚作假,禁止搞平均主义。
4、        凡绩效考核结果为不称职者,其直接领导可提出对其调整岗位、降级等处理意见;连续两次绩效考核不称职者,由直接领导按《员工手册》第二章第十条规定,提出对其待岗或解聘处理意见,交办公室按规定程序批准后做出相应处理。
5、        严格按考核时限进行考核,及时、准确地填写相关考核表。
6、        员工岗位津贴、奖金连同工资均实行封闭式发放,员工之间严禁互相打听。
7、        凡违反公司规章制度的,按相关规定办理。
8、        本办法由公司办公室负责解释。
附表:
3)        《高层经营管理人员考核标准》
4)        《中层管理人员考核标准》
5)        《普通员工考核标准》
6)        《高层经营管理人员考核评分表》
7)        《中层管理人员考核评分表》
8)        《普通员工考核评分表》
9)        《员工绩效考核结果及岗位津贴、奖金发放标准》
10)        《员工岗位津贴、奖金发放审批表》
十、        培训制度
(一) 培训体系
员工培训是提高企业员工队伍整体素质的重要手段,公司建立有公司级、管理处级、班(组)级三级培训体系,员工必须按公司要求,积极参加各级培训。
(二) 入职培训
新入职的员工达到15人,(或试用期满一个月以上)由公司行政与人力资源部组织入职培训,并进行考试,考试成绩作为试用期满转正条件之一。
(三) 专业培训
专业培训分两类,一类为参加外部培训,一类为公司组织的培训。
参加外部培训需经总经理批准或指派,内部专业培训由办公室和品质部组织实施。
(四) 岗位培训
1、  物业管理企业岗位资格的培训
1)        凡新入职员工原则上要具有建设部颁发的物业管理岗位资格证书,特殊人才需经总经理批准,先入职、后培训;
2)        现有员工需要进行岗位资格培训的,由公司统一安排时间参加培训。
2、        现岗位技能培训,由办公室和品质部负责组织,按三级培训体系实施培训。
(五) 培训组织机构
公司成立培训工作委员会,主任委员由总经理担任,成员由办公室、品质部、财务部、管理部负责人组成,并制定具体的培训计划。
(六) 培训考核
建立培训考核制度,经培训考试不合格者将给予相应处罚。

(七) 培训费用
1、  经总经理批准或指派参加外部培训的人员,费用由公司承担。(如有考试,经考试不合格者,费用自己承担)
2、  要参加物业管理岗位资格培训的人员,由公司统一安排时间,费用自理。

十一、        保密制度
1、        公司的人事、薪金、奖金、生产经营状况、技术资料、财务单据、报表及帐本均属于公司的保密范围。
2、        公司用人及员工的薪金和资金等由公司领导根据有关规定和员工的具体情况研究决定。掌握这方面材料的员工不论有意还是无意向他人泄露,均从严处理,员工之间不得过问别人的工资、加班费及奖金等。
3、        有关生产经营状况、技术资料等由公司指定专人保管,内部借用须经部门经理同意,外单位不得借阅,特殊情况须经公司领导批准。
4、        未经批准,不得擅自带外人参观办公室、管理处,特殊情况需要给人参观时,经领导同意后,派专人陪同参观,陪同人员应灵活掌握,尽量少涉及机密问题。
5、        公司财务除领导、主管单位有关人员和上级审查机关外,其他人员无权查阅。
6、        主管公司下达及公司开会所讨论的内容,应严格按照传达范围传达,会上没有明确宣布要向下传达的,与会人员不得将会议内容外传。
7、        其他属于保密的事项。

十二、        员工宿舍管理规定
为规范和加强公司员工宿舍的管理,使员工在工作之余有一个良好的休息环境,根据公司的实际情况,制定本规定。
1、        公司为员工提供宿舍,是公司的福利待遇,凡因工作需要由公司安排住宿的员工,必须遵守本规定。
2、        公司为员工安排宿舍的原则是:
1)        在本公司工作的单身或单亲员工;
2)        有偿使用的原则;
3)        必须是员工本人居住的原则;
4)        公司所有宿舍资源由公司统一安排、协调。
3、        员工宿舍的安排标准:
1)        安管人员:
安管人员必须住在本小区内,由管理处安排并实施全面管理,安管人员的宿舍管理工作接受公司行政与人力资源部和品质管理部的监督﹑检查和指导。
2)        管理人员:
凡管理处能够安排住宿的管理人员,一律由公司行政与人力资源部安排,由该管理处管理。
3)        员工宿舍使用标准:
①           主管以下(含主管)的管理人员,原则上两人一间,房租、水电费用均摊;特殊情况须经批准,可以单人住单间,但须承担全部费用;
②           部门经理、副经理及管理处主任可以单人住单间,按公司规定标准承担房租﹑水电费用;
③           维修工原则上由各管理处安排在本管理处住宿并管理,管理处无条件安排住宿的,由公司统一安排,房租、水电费用由本人按规定承担。
4、        员工宿舍的管理办法:
1)        凡各管理处安排的员工宿舍均由本管理处负责管理,各管理处要把对安管员宿舍的管理纳入本管理处的内部管理工作;安管人员的宿舍管理要参与公司的安管员宿舍竞赛活动,公司设一面“优秀宿舍”流动红旗,按季流动,竞赛结果进入管理处年终考核成绩;
2)        凡管理处的管理及维修人员宿舍由管理处管理,并配合行政与人力资源部按季检查或抽查;
3)        公司统一租用的宿舍由该宿舍所在小区配合行政与人力资源部统一管理,每季检查或抽查一次;
4)        员工住宿凭行政与人力资源部开出的员工宿舍入住通知单,到指定的宿舍入住。
5、        费用标准:
1)        按照员工宿舍实行有偿使用的原则:
2)        安管人员每人每月承担房租费用标准为50元,从工资中扣除;
3)        维修及其他管理人员按公司规定的使用面积及收费标准承担费用,从工资中扣除。
6、        相关规定:
1)        员工宿舍的管理部门为公司行政与人力资源部。
2)        任何员工未经公司行政与人力资源部的同意,不得擅自调房、换房,更不允许有霸房的行为。
3)        各管理处住宿人员若有变动,须将变动情况统计表连同考勤按月报到行政与人力资源部,如有瞒报、漏报、错报,由管理处主任负责。
4)        保持宿舍室内外环境卫生,严禁乱丢垃圾。
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5)        讲文明、讲礼貌,同宿舍人要相互关心、相互帮助。
6)        严禁在宿舍区内聚众赌博,更不允许有聚众斗殴。
7)        宿舍内不准留宿客人,如有特殊情况,必须事先取得管理处主任或行政与人力资源部的同意;否则,后果自负。
8)        爱护公司所配备的舍内各类物品,不得损坏,如有损坏,照价赔偿。
9)        宿舍内不得使用电炉等较大功率的电器,一经发现,严肃处理。
10)        讲究社会公德,严禁从窗口向外倒水、丢杂物。
11)        严禁在宿舍墙上乱涂、乱画。
12)        安管人员宿舍的各种生活用品的摆放、管理、清洁卫生制度等具体规定由品质管理部制定,并纳入管理处绩效考评中考核。
13)        调离、辞(退)职人员必须在三日之内办理好退房手续,方可到财务部办理结算,超过三日的其超出的天数按市场价格支付房租水电费用;超过半月的,公司将强行责令其搬出员工宿舍。

十三、        员工服装管理规定
为了加强企业管理,树立企业良好形象,体现员工的精神面貌,结合本公司的实际情况,就员工工作服装管理做如下补充规定:
1、        员工工作服装由公司行政与人力资源部和经营部负责订做与管理。行政与人力资源部负责工服的调配与统计工作,经营部负责工服的订做、回收、保管、发放工作。
2、        工服按管理层、维修工、安管员分类。
3、        着装要求:工作时间内所有员工必须按公司要求统一着装。(相关规定见员工着装管理规定)
4、        工作服装的折旧:管理人员的西装、维修工及安管人员的秋冬套装折旧期为3年,衬衣折旧期为2年。
1)        管理人员及维修工服装:
管理人员及维修工的服装原则上归个人所有。
2)        在发放服装时,收取服装总费用的20%;
3)        试用期内辞职(退)的,再收取服装总费用的50%;
4)        试用期满后,工作时间不满一年辞职(退)的,再收取服装总费用的30%;
5)        试用期满后工作满一年的,不收取任何费用。折旧期内损坏或丢失,由员工本人承担重新制作的费用。
5、        安管员服装
自2003年6月份以后新领服装的安管员,原则上是购买制,服装归个人所有。服装归个人所有后,帽子、肩章、领带一律收回。
1)        试用期内辞职(退)的,收取服装总费用的50%,服装归个人所有;
2)        试用期满后辞职(退)的,服装在完好无损的情况下(无破洞、无瑕疵、领、袖口、衣扣完好),本人提出交回服装的,公司根据服装新旧程度进行折旧,折旧费用从结算工资中扣除;
3)        在工作中,所穿服装若有明显瑕疵或破洞,严重有损公司形象的,管理处主任应督促其到公司购买相同的服装。折旧期内损坏或丢失,由员工本人承担重新制作的费用;
4)        棉大衣折旧期为三年,由安管班长负责保管。雨衣、雨鞋按岗位订购,折旧期为一年,由管理处主任负责。
6、        本补充规定自公布之日起,与公司“深光物发[2002]5号”文件《关于员工着装及工服管理规定》共同执行。
7、        本补充规定解释权属于行政与人力资源部。
十四、        办公物品管理规定
1、        办公物品分办公室设备设施和办公用品两大类。办公设备设施包括电脑、打印机、电话、办公桌椅、保险柜、文件柜、等。办公用品包括纸、笔、笔记本、各种表格、计算器、直尺、文件夹、文件筐等。
2、        办公设备设施由行政与人力资源部及财务登记为固定资产或低值易耗品,建立明细帐。所有办公设备的责任人为该设备所在单位的主要负责人。如该部门负责人工作调动时,应及时办理交接手续。
3、        各单位要爱护公共财产,如有遗失或损坏,根据情节或实际情况,由该负责人或使用人负责按折价赔偿。
4、        单位办公用品的采购严格执行采购程序。
5、        个人使用的办公用品按公司《个人使用办公用品费用包干管理规定》执行。
6、        严禁因私打电话闲聊,禁止拨打“声讯”服务台。

十五、        档案管理制度
1、        档案资料的归档管理
1)        文件的归档范围
①           文件档案归档范围,各单位在公务活动中形成的公文。
②           技术档案的归档范围,管理员、维修员在工作中形成的图纸、说明书等内容。
③           专项档案的归档范围,包括各单位在专门业务活动中形成的各种档案,如:会议档案、声像档案、纪检档案、审计档案等。
2)        归档要求
①           归档的文件材料必须字迹清楚工整,纸张及文件格式符合公文要求,禁止使用圆珠笔、铅笔、纯蓝墨水笔等书写材料。
②           归档的文件材料要完整齐全。
③           各类建设工程竣工必须有兼职档案管理员参加,对其文件材料(含有关图纸)完整性、准确性、系统性进行鉴定和验收。
④           归档的文件必须是原件。
⑤           保持归档文件材料之间的历史联系,并进行科学分类、立卷和编目号。
⑥           案卷题名应确切反映文件内容,并区分保管期限。
⑦           文件材料的归档必须办理移交手续。
3)        归档时间
①           文书档案在第二年上半年内归档。
②           建设项目在接管验收后一个月内归档。
③           各项管理工作形成的文件材料,在翌年上半年内,要将应当归档的文件材料组织保管单位,由各职能部门负责人审定后,向归档部门归档。
4)        归档分数
①           各类文件材料一般归档一式一份。
②           重要和利用频繁的文件材料可归档一式两份或适当增加其归档分数。
③           各单位领导要对管理部文件材料的形成、积累、整理和归档工作进行指导、监督和检查。
2、        归档资料的保管
1)        所有档案资料均由行政与人力资源部管理。
2)        存放档案必须有专用的柜架,在排列上架时,应按照类别和保管单位的次序,自左向右,自上而下地排列,以便管理和查找。
3)        每年进行库藏档案的清理核对和保管自量检查工作,作到帐
册相符,对破损或载体变质档案,要即使进行修补和复制,发现档案发霉或虫害定期消杀。
3、        档案资料室做好防盗等设施。
1)        档案资料借阅管理
①           相关工作人员查阅档案需经批准,并办理相关登记手续,定期归还。要爱护档案,不得丢失。
②           所借档案不得随意折叠和拆散,不得对档案随意更改、涂写。
③           借出和归还档案时,应办理清点手续,由档案管理员和借阅者当面核对清楚。
④           档案如有丢失、损坏或泄密,要立即追究当事者责任。
⑤           借阅者在归还档案时必须填写档案利用效果记录。
⑥           调离管理处的工作人员,必须清理移交档案文件后方可办理调离手续。

十六、        管理处会议室/洽谈室/培训室管理制度
1、        管理处指定专人每天对管理处的会议室、洽谈室、培训室进行管理。
2、        管理的内容包括:
1)        地板、墙面等
2)        桌椅
3)        茶具
4)        设备(电脑、音响等)
5)        门窗、饰物(灯具、花卉等)
3、        必须做到室内地板、灯具明亮,桌椅、茶具饰物等摆放整齐。
4、        会议室等花卉的选择或摆放应根据业主不同需要而摆放。

第四章        物业本体维护及机电设备管理制度
一、        物业本体维护管理制度
1、        管理处负责对厂区物业进行巡视检查、日常维护、厂区大、中修维护管理。
2、        管理处主任指定专人负责并组织管理员、安管员、维修员对所管楼宇的外观、公共门窗、设备等情况进行巡视检查,将检查情况记录在相关记录表内。
3、        巡视检查负责人要根据职责及相关工作规程定期巡视检查,确保每周对所管理物业全面巡视检查一遍。
4、        巡视检查负责人对违章装修、乱搭建、占用公共部位、损坏房屋结构、改变建筑物外观、乱拉线、乱张贴等行为采取果断措施进行制止,并要求恢复原状。
5、        巡视检查负责人对需要维修的公共部位向管理处主任报告后,填写《维修单》交维修工进行维修,并跟踪维修进度和检查验收。
6、        建筑物的综合检查和评定
1)        品质管理部每年第四季度对所管建筑物进行一次综合检查和评定,并对检查和评定结果出具在专题报告内。
2)        完好:完好房屋是指房屋的结构构件完好,装备完整,设备完好,齐全,管道畅通,现状良好,使用正常。或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的。
3)        基本完好:基本完好房是指房屋结构基本完好,少量部件部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性维修能恢复的。
4)        一般性损坏:一般性损坏房屋是指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部有破损,油漆老化,设备管道不畅通,水卫、电照管线,器具和零件有部分老化,损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换部件。
5)        严重损坏:严重损坏房屋是指年久失修,结构有明显变形或损坏的房屋,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损、油漆老化起块见底,设备陈旧不全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏,需进行大修或翻修、改建。
7、        品质管理部负责所管理物业大、中修工程项目组织实施。
8、        品质管理部负责对业主委托的大、中修项目组织实施。
9、        检查单位会同管理处对建筑物存在的问题和可能出现的问题,提出下一年度建筑物大、中修项目的建议,向业主报告并跟踪进展情况。
10、        管理处主动配合经批准的大、中修项目的实施。
11、        管理处负责向负责建筑物大、中修工程的单位收集资料,填写建筑物维护记录表,整理归档。

二、        供电管理制度
1、        业主用电设备的报装管理
管理处负责用电设备的管理,审查业主提供的用电设备电气平面图及电气系统图。如业主负载超过原设计能力,管理处将通知业主,并协助业主与供电部门协商解决。
2、        停电处理
在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应提前通知各业主单位,并在厂区各显著位置提示各业主停电注意事项及做好相应的停电记录。故障停电时管理处应立即通知业主,同时与供电部门联系,并做好记录。发电机随时处于启动状态
3、        厂区公共设施用电设备的管理和维护
管理处制订用电设备的定期维护保养计划,按计划实施检查并做好维护保养记录。
4、        紧急情况处理
紧急情况时,由主管部门负责组织力量抢修并采取有效措施,控制、缩小影响面,并与供电部门联系,协助处理并做好记录。

三、        配电房管理制度
1、        配电房内高低压配电柜、变压器等设备均由持证上岗人员负责管理、操作,送、停电由值班人员负责完成,无关人员谢绝入内。
2、        每次巡查应严格按有关规定执行,并记录电压、电流、温度、电表读数;检查屏上指示灯、仪表运行、补偿柜运行等是否正常。
3、        停、送电的实施,必须一人监护,一人操作。
4、        停电检修,严格按程序操作,先停电、验电、悬挂标示牌、警告牌。
5、        每天清洁一次,做到地面、设备表面无灰尘,墙面清洁干净,室内照明、门窗正常完好。
6、        室内照明、通风良好。
7、        开关状态与值班记录一致,不得随意改变运行方式及各种开关的整定值。
8、        严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。
9、        严格执行安全操作规程和岗位责任制。
10、        在特殊气候时,加强对设备的巡视,当发生事故 时应保持冷静,操作并作好记录。
11、        定期检验绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等安全用具。
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12、        注意机房及电流沟道防鼠。

四、        发电机房管理制度
1)        发电机房平时应上锁,钥匙由监控中心管理,未经管理处主任批准,非工作人员严禁入内。
2)        值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法,发电机运行时,应巡视检查。
3)        检查发电机的机油、冷却水位是否合乎要求,柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。
4)        发电机每星期空载试运行一次,运行时间不少于15分钟,平时应将发电机置于备用状态。
5)        发电机一旦起动运行,值班员应立即检查发电机各仪表指示是否正常。
6)        严格执行发电机定期保养制度,做好发电机运行记录和保养记录。
7)        定期清扫发电房,保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时修理。
8)        加强防火和消防管理意识。确保发电机消防设施完好齐备。
9)        注意机房及电缆沟道防鼠。
五、        给排水管理制度
1)        给排水的申请报装业主应向管理处提供所装修的房屋给排水图及资料,发现有给排水设施不能满足业主需求时,管理处应通知业主,并协助与给排水部门协商解决。
2)        停水处理
在接到供水部门的停水通知后,管理处应及时通知业主并做好记录,当事故停水时,管理处应及时抢修并通知业主,同时做好记录。
3)        紧急情况处理
紧急情况时,管理处应立即采取措施并组织实施抢修,同时与给排水部门联系,并及时通知业主,做好有关记录。
4)        管理处制订给排水设施的日常和定期维护保养计划,并负责实施。
六、        水泵房管理制度
1、        水泵房及地下水池、消防系统等机电设备必须由专人持证上岗负责监控,定期进行保养、维修、清洁工作,定时进行巡回检查,了解设备运行情况,认真做好工作记录。
2、        泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录。
3、        消防泵、生活泵的选择开关位置、操作标志都应标示明确。
4、        生活水泵每月至少轮换使用一次,定期检查泵的运转情况。
5、        消防泵每月试运行一次,以保证正常运转,每月进行一次“自动、手动”操作检查,每半年进行一次定期检查保养。
6、        设备负责人及有关操作规定应挂于明显位置。
7、        泵房卫生每天打扫一次,泵及管道每半月清洁一次,做到地面、机器无灰尘、无积水,墙面清洁干净,室内照明、门窗正常完好。
8、        操作人员在3米以上检修设备(包括开关、阀门等),必须戴好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶梯。
七、        电梯机房管理制度
1、        每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房不得堆放杂物。
2、        保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不得超过40度。
3、        每天由专人巡视机房,保证机房照明良好,并配备应急灯,灭火器和盘车工具挂于明显处。
4、        毗邻水箱的机房应作好防水、防潮工作。
5、        机房门窗应完好并上锁,未经部门领导允许,禁止外人进入,并注意采取措施,防止小动物进入。
6、        本规定及各种警示牌,应急措施等必须清晰并挂于明显处。
7、        按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

八、        电梯紧急救援程序
受困于电梯内的乘客实质上并无危险,仅在乘客自身过度惊慌或非专业人员从事解救的情况下,方会发生危险。
1、        盘动电梯放人仅在紧急情况之下,操作者必须是受过专业训练的电梯工。
2、        在盘动电梯轿厢前,必须预先告知被困乘客静候解救,切勿尝试自行设法离开电梯轿厢。
3、        在进行盘动电梯之前必须切断电源总开关。
4、        在盘动电梯下行,遇到不能盘动时,可能是电梯轿厢的安全设备(安全钳)已经发生作用,须由工程技术人员处理。
5、        通常最好盘动电梯下行至最接近的层楼面,如需要盘动电梯距离太长或电梯轿厢的总重量(包括乘客)少于平衡重量,则可盘动电梯上行至最近的楼层面。
6、        对于无变速齿箱的高速电梯进行盘动时应加倍小心,防止因电梯轿厢的总重量所产生的重力导致加速过大而失去控制。
7、        当盘动电梯至接近平层楼面后,制动装置要复原,然后用电梯外门专用钥匙在该层打开电梯门放出被困乘客。
8、        盘动电梯放人时制动装置人为的松开要十分小心和缓慢,以防止电梯轿厢的总重量所产生重力过于大而失去控制的危险,(特别是无变速齿箱的电梯)。
九、        电梯应急方案
电梯机房处于建筑物最高层,底坑处于建筑物最底层,井道通过层站与楼道相连。机房会因屋顶或门窗漏雨而进水,底坑除因建筑防水层处理不好而渗水外,会因暖气及上下水管道、消防栓等的泄漏使水从楼层经井道流入底坑,井道、轿厢也会遭水淹,当发生浸水事件时,除从建筑设施上采用堵漏措施外,还应采取以下应急措施。
1、        当底坑内出现少量进水或渗水时,应将电梯停在二层以上,中止运行,断开总电源。
2、        当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时,应将轿厢停于进水层站的上二层,停梯断电,以防止轿厢进水。
3、        当底坑井道或机房进水多,应立即停梯,断开总电源开关,防止发生短路、触电等事故。
4、        发生浸水时,应迅速切断漏水来源,设法使电气设备不进水或进水或少进水。
5、        对浸湿电梯应进行除湿处理,如采取擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等方法。确认水分消除,绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后,方可投入运行。对微机控制电梯,更需仔细检查以免烧毁线路板。
十、        消防设施监督检查制度
1、        按照国家《消防法》.地方各级政府和消防监督机关颁布的实施细则对消防设施检查。
2、        实行四级消防监督检查管理,分别以定期抽查和分片、分区包干方式进行。
1)        主任不定期抽查,主要查规范、查操作、查完好率。
2)        维修工每季检查,对全面消防设施完好情况的检查。
3)        安管员每天巡视检查,对全面消防设施完好情况的检查。
4)        消防巡视检查,做基本全面检查,确保消防通道畅通。
3、        一旦发现问题及时处理纠正,确保消防安全运行正常。
4、        对业主存在的问题隐患,发出书面火险隐患通知书并协助处理整改。
5、        夜间值班一旦发现异常情况,值班人除作好值班记录外,还应保持冷静,果断处理,同时通知上级主管部门和相关单位及时采取措施,消除火险隐患,避免发生火警、火灾事故,确保厂区的消防安全。
十一、        消防设施停用管理制度
1、        加强消防设施停用期的管理工作,确保消防设施停用期间的消防安全。
2、        装修、扩建、改建工程,按消防法规的要求进行管理。
3、        由施工单位出具书面申请报告,并填写“消防设施停用呈报表”。
4、        由管理处审批后,发出通知。
5、        工程完工确认后,根据验收情况恢复供水。
十二、        巡视制度
1、        值班员每天应对设备的运行,进行日常巡视检查、记录工作。
2、        值班员巡视时仔细认真,做到“嗅、听、摸、看”四标准。
1)        放电嗅味及绝缘过热之焦味。
2)        火花放电声,机械振动声,电压过高或电流过大所引起的异常声音。
3)        设备非带电部分的温度和振动情况。
4)        放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、渗水、继电器、电度表转动、仪表和信号灯指示及其它情况。
3、        值班巡视范围包括:供配电系统、中央空调系统、发电机等。
4、        值班员须每一小时对设备的运行参数进行观察,并记录。
5、        值班员发现异常情况,应紧急向主管负责人汇报,并及时做出应急处理方案。

第五章        消防及治安管理制度
一、        消防安全管理制度
1、        消防工作要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,保护公共财产和广大业主的生命财产安全。
2、        认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示,开展防火宣传,普及消防知识。
3、        经常检查防火安全工作,纠正消防违章,整改火险隐患。
4、        加强消防设施、器材、设备管理,定期检查,确各类设施器材和装置处于良好状态。
5、        安全防火通道要时刻保持畅通,确保火险时人员疏散。
6、        制订消防灭火作战方案和紧急疏散方案。
7、        接到火灾报警后,在向阳花消防机关准确报警的同时,迅速组织力量奔赴现场,启用消防设施进行扑救,保护现场并协助消防部门查清火灾原因。
8、        检查所有消防设施、器材、设备,做好相关记录,并存档备查。
9、        定期组织联合抗震及消防演习,增强抗灾能力。
二、        消防值班制度
1、        消防值班人员实行24小时全天候值班制度。
2、        必须坚守岗位,严禁脱岗。
3、        发生火警、火灾警报时,迅速按报警程序执行。
4、        值班过程中发现的问题要立即解决,不得延误。
5、        严格遵守各项规章及各项操作规程,因违反规程引起的一切后果,其责任由值班人员自负。
6、        当接班时间已到,但接班人员尚未到来时,不得离岗。
7、        每天值班财政部要逐项认真记录,交接双方共同签字。
三、        重点部位临时动火作业安全规定
1、        防火、灭火措施没落实不动火作业。
2、        周围杂物和易燃品、可燃品未清除不动火作业。
3、        附近难以移动的易燃结构物未采取安全措施不动火作业。
4、        凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道,用后未清洗干燥不动火作业。
5、        储存易燃、易爆物品的仓库、场所未采取安全措施,危险性未排除不动火作业。
6、        在进行高空焊割作业时,未除地面的可燃物品和采取有效的防护措施不动火作业。
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7、        未配有灭火器材或器材不足时不动火作业。
8、        现场安全负责人不在场时不动火作业。
9、        一旦发生火灾或爆炸事故时,要立即报警和组织扑救。
10、        动火作业人员要严格执行安全操作规程。
11、        完成动火作业后,动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后才能离开。
四、        消防器材管理制度
1、        消防设施器材按照划分的管理区域,实行“谁主管,谁负责”原则。使消防设施器材经常处于良好备用状态。
2、        管理处每年对厂区消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。
3、        消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。
4、        温、烟感控制箱、指示灯、开关、探头经常处于良好备用状态。
5、        消防水泵每月定期启动试运行,水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次。
6、        消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好。
7、        定期对灭火器进行检查、更换,确保处于良好备用状态。
8、        消防用广播器材随时处于良好备用状态。
9、        消防扳手存放在显要位置,随时备用。
10、        加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换,发现隐患及时处理。
11、        消防设施器材禁止挪作它用及改变位置。严禁损坏丢失。
五、        安管人员行为规范
1、        安管员必须服从指挥、忠于职守,自觉遵守治安管理条例及管理处各项规章制度,敢于向一切违法犯罪行为和不良现象斗争。
2、        安管员值勤时着装要整齐,不得迟到早退、擅离职守,时刻提高警惕、集中精力。防止不法分子进行盗窃破坏活动。
3、        在岗期间严格遵守纪律,严禁营私舞弊,利用职务之便乱拉关系及搞一些违法犯罪活动。
4、        上岗前十五分钟,以班为单位,由班长检查军风纪及着装情况,讲   上岗的注意事项。
5、        交接班人员在指定地点或岗位上进行交接班;交接班清楚后,双方在交接记录上签名,方可接班,并相互敬礼后上岗或下岗。
6、        对违法乱纪、偷抢者要敢说、敢管、敢抓,及时通报班长或有关领导进行处理。
六、        安管员内务管理制度
为使安管员有一个舒适优雅的生活环境,塑造安管员良好的生活习惯和美好的形象,加强纪律性,增强治安队伍的战斗力,特制定如下内务管理规定:
1、        铺位随时保持整齐排行。
2、        被褥按规定叠放,做到棱角分明、平整、没有皱纹。
3、        床下除按规定排列好鞋子、水桶、废纸篓外,不能有任何杂物。
4、        衣物及其它生活用品必须存放于指定的地方或柜内,不能乱摆放,任何时候,休息间内不准晾衣物。
5、        毛巾、嗽具必须按规定摆放。
6、        任何时候休息间、起居间、卫生间,包括存放期间的任何物品必须保持雅洁、无尘、无污迹,烟缸、纸篓应及时清倒。
7、        每日需安排一人负责内务值勤工作,安管班长要经常巡查内务值勤情况,并记录在案作为安管员每月考评项目之一。
七、        安管员交接班制度
1、        各岗位安管员交班,统一由领班将各岗巡查后的值班情况,交给接班领班,并填写值班记录。
2、        接班领班接班后,对各岗进行巡查,交待各岗上班发生的情况及待注意事项,同时各岗位的交接班人员也必须交接清楚后,交班人才能离岗。
3、        各岗接班人员必须提前5分钟到岗,同时交班人员做好交班准备。
4、        具体交接班内容详见《安管员工作记录》。

八、        治安巡逻制度
1、        依照法律、法规及各项规章制度对厂区进行巡视检查。
2、        安管员实行24小时全天侯巡逻服务,确保厂区运作正常。
3、        实行交叉巡逻制度,按巡更点规定的时间进行签到打卡。
4、        对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理,并通过对讲机向监控中心报告。
5、        在值勤过程中,队长检查各岗位的安管员工作情况。
6、        在接岗队员尚未到岗时,原班队员不得离开,可通过对讲机系统向队长查询。
7、        巡逻队员下岗时将巡视器材进行交接,并做好相关记录。

九、        监控中心工作制度
1、        监控中心是厂区物业管理枢纽,负责24小时物业管理运行值班。接受业主投诉,根据投诉内容及时转交有关部门处理,根据处理结果,并将处理结果反馈给投诉者。
2、        为业主提供物业管理咨询服务。
3、        负责协调、处理厂区物业管理有关事宜及紧急事件的处理。重大事情及时通报管理处。
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4、        负责监控厂区监控系统、对讲系统、报警系统的运行。
5、        负责管理处各职能部门之间联系、协调工作。
6、        认真做好监控中心各项记录。
十、        突发事件防范措施
1、        接到报警讯号后,安管班长立即到现场指挥应急队员进行疏散抢救和现场封闭保护工作。
2、        根据现场情况分别向管理处、派出所等管理部门报告。
3、        立即采取有力措施,防止事件进一步扩大,以免造成更大的损失。
4、        应急队员在接到警讯号后,必须在5分钟内赶到现场,按分工进入工作岗位,进行保护、疏散、抢救工作。
5、        安管班长参加突发事件的善后工作,并以书面报告形式向管理处领导汇报。

第六章        管理处各员工岗位职责
一、        管理处主任岗位职责
管理处主任全权负责本厂区工作中的一切事务,带领全体员工对辖区实施全面的管理,保证辖区环境优美、治安稳定、设备设施运转良好、水电供应正常、社区文化活动丰富多彩。具体职责如下:
1、        认真贯彻执行党和国家的各项政策方针、法律、法规和深圳特区有关物业管理规定以及公司的各项规章制度,懂得突发事故的应急处理,懂得各项收费标准及计算方法。
2、        建立健全的管理处组织机构,使人员配置合理,了解掌握各类人员思想情况和工作态度,并做好员工的考核工作。
3、        制定管理处的发展计划,年度经营管理目标。负责制订管理处《月工作计划》和《月度采购计划》,检查管理处每月的工作完成情况。
4、        执行GB/T19001:2000—ISO9001:2000的标准,负责管理处作业指导书的建立、审核,并按要求实现管理处的质量方针和质量目标,保证质量管理体系在管理处运行的有效性和适宜性。
5、        主持管理处每周一次的工作例会,听取工作汇报,布置工作任务,协调相关事务,解决实际问题。
6、        经常巡视厂区内各场所及管理处各中心工作情况,检查服务质量,正确审议各项工作的落实和完成情况,及时发现和解决问题。
7、        建立并维持与业务相关单位、发展商、业委会和公司各部门的友好关系。
8、        积极做好与员工的沟通工作,关心员工生活,培养员工的团队意识。
9、        配合有关部门做好安全防范工作, 定期组织厂区内义务消防队学习有关知识,确保厂区的消防安全,熟悉紧急事件的应急处理办法。
10、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况要实行协调、跟踪、落实,直到问题解决。
11、        负责重大投诉的处理工作及日常投诉的验证工作。
12、        完成公司领导交办的其它工作任务。
二、        前台文员岗位职责
前台文员是在管理处主任的直接领导下,负责接待业主的来电来访工作,为业主、客户提供便利服务。主要职责如下:
1、        负责业主来电来访的接待、咨询投诉,并将信息传送于相关人员进行处理,对处理过程进行跟踪,并做好回访工作。
2、        能用流利外语与外籍员工进行良好沟通和交谈。
3、        负责外来文件的接收、传递工作和公司文件的下发工作。
4、        负责筹办与业主举办的联谊社区文化活动。
5、        负责部分资料的打印、复印以及文件、资料的分发工作。
6、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况要实行协调,直到问题解决。
7、        负责领导交办的其他工作。
三、        综合管理员职责
综合管理员是在管理处主任的直接领导下,负责管理处培训、资料管理和环境监管工作,为业主提供便利服务。主要职责如下:
1、        熟悉物业管理条例、法规以及公司的各项规章制度、收费标准、厂区业主情况及房屋的结构和使用功能。
2、        对管理处的服务质量进行统计、分析,并提出整改方案。
3、        负责员工培训的策划、实施、总结。
4、        负责管理处文件资料的签收、收集、存档工作。
5、        负责对分包方及环境事务的监督检查,并做好检查记录。
6、        负责协调管理处各班组、各员工之间的联系,负责协调、跟踪、落实与公司客户服务中心信息的传递工作。
7、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况要实行协调,直到问题解决。
8、        完成领导交办的其它工作任务。
四、        维修工岗位职责
维修工人是在管理处主任的直接领导下,负责厂区楼房、设备房、供电、电梯、消防、监控、给排水、停车场等公共设施的日常维护工作及夜间值班工作,主要履行如下职责:
1、        熟悉物业管理条例、法规以及公司的各项规章制度、收费标准、厂区业主情况及房屋的结构和使用功能。
2、        熟悉供电、电梯、消防、监控、给排水、中央空调等设备的使用情况,严格按照安全操作规程操作,确保设备的安全运行。
3、        熟悉发生火警、台风、突发事故等各种紧急情况的应急处理办法。
4、        每天检查公共设施、设备的使用情况,并按质量体系文件和设施设备的保养规定对厂区所有设施设备进行日常维护和保养,发现问题及时处理,确保各类设备状况良好,运行正常,定期搞好设备房的清洁卫生,并做好相应的检查、维护保养、维修等记录。
5、        严格按照质量体系文件要求,每日巡视二次电梯机房,检查电梯运行情况,督促、检查、验收电梯供方的维修、保养工作,并做好相关记录。
6、        负责对录像监控系统录像效果进行监控,发现问题及时处理,并做好处理记录。
7、        负责安排和协调每半年清洗水箱一次,并将合格化验报告和清洗记录存档。
8、        根据厂区设施的实际使用状况,提出对设施的维修养护或技术改造方案,并报领导审核,并作好零配件的采购计划。
9、        负责厂区图纸、说明等技术资料的使用、整理、更新、存档工作。
10、        负责每月下旬抄取厂区的计量水表的使用数据。
11、        负责业主日常的有偿维修服务工作。
12、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况,要实行协调、跟踪、落实,直到问题解决。
13、        完成领导交办的其它任务。

五、        安管班长岗位职责
安管班长在管理处主任的直接领导下,负责所辖区内的安全管理工作,其主要职责如下:
1、        熟悉物业管理法律、法规,掌握厂区整体情况,具有较强的组织协调能力及业务技能。
2、        熟悉发生火警、台风、突发事故等各种紧急情况的应急处理办法,能果断处理一般应急事件。
3、        负责厂区发生的治安问题及处理情况,及时向主任汇报,必要时可直接向公安部门汇报。
4、        负责监管厂区执勤情况,督导检查,协助处理有关问题。
5、        每年组织安管员进行一次消防演习。
6、        负责安管员每周的业务知识、体能训练的培训。
7、        全面负责本班的内务管理检查工作和新到岗安管员的岗前入职引导。
8、        作为本班资产的第一责任人,负责本班的各种配套设备、器具的使用保养和安全巡更检查,发现问题及时向有关领导汇报,并做好记录。
9、        及时收集班内的先进事迹、好人好事,并及时反馈。
10、        关心队员思想和生活动态,充分调动队员的积极性,定期召开班务会。
11、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况要实行协调、跟踪、落实,直到问题解决。
12、        完成领导交办的其他任务。
六、        监控中心值班员岗位职责
监控中心值班员在安管班长的直接领导下,负责厂区的安全监控,其主要职责如下:
1、        全面熟悉掌握监控室各系统的正常使用和操作,密切监视消防控制台、联动柜、BAS管理电脑、打印机、保安监控系统设备、公共广播、电梯楼层显示等监控设备情况,熟悉火警的紧急处理流程和其他突发事件处理流程。
2、        值班人员应熟悉智能化系统的原理图,了解监控室各子系统设备模块的功能、接线方式、特点及使用要求。
3、        应熟悉外围智能化控制元器件的安装位置,以及在这个点位上的设备所起的作用。
4、        知道能满足智能化各子系统使用要求的各主要控制之参数、设定值,以保障系统的运行良好。
5、        能处理监控室设备一般故障,如消防回路“接地”、电脑系统“死机”、供电电源问题、常规参数设置等。
6、        值班人员应注意收集和协调处理各方信息。
7、        严格遵守劳动纪律,班前班中不得饮酒,不准在监控室吸烟,不准煲电话粥,不准在监控室私自接待无关外来人员。
8、        坚持业务学习,提高专业水平,确保厂区智能化各子系统正常运行。
9、        团结协作,保持室内的设备整齐、清洁。
10、        工作中实行首问责任制,任何时间、地点接到业主反映的情况要实行协调、跟踪、落实,直到问题解决。
11、        服从领导,听从指挥,坚守工作岗位,不串岗,不脱岗,尽职尽责,监控室24小时不能离人,按时完成领导交办的各项工作任务,做好本职工作。
七、        门岗安管员岗位职责
    门岗安管员在安管班长的直接领导下,负责厂区安全及进出人员的登记管理工作,其主要职责如下:
1、        熟悉物业管理条例、法规以及公司的各项规章制度、收费标准、厂区业
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