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世邦魏理仕成都苏宁广场物业接管验收(承接查验)方案181p

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发表于 2013-3-25 00:00:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
   目   录

一. 建议原则

二.苏宁广场物业管理部接管验收程序
   2.1 目的
   2.2 行为对象
   2.3 接管验收的作用
   2.4 接管验收的分类
   2.5 职责
   2.6 工作程序
   2.7 接管验收相关文件
   2.8 分系统接管验收工作内窄
   2.9 新建物业的接工作细则
   2.10 原有物业的接管验收工作细则
三.图纸、技述文件管理制度
四. 附件
接管验收表格目录
序号        分类        记 录 名 称        记录编号
1        土建验收表        屋面        CBRE -Q7.5.1-ENG-01
2        土建验收表        地下停车场及坡道        CBRE -Q7.5.1-ENG-02
3        土建验收表        大厦外立面        CBRE -Q7.5.1-ENG-03
5        土建验收表        外围广场道路        CBRE -Q7.5.1-ENG-05
6        土建验收表        公共区域土建验收表        CBRE -Q7.5.1-ENG-06
7        土建验收表        办公区域        CBRE -Q7.5.1-ENG-07
11        土建验收表        会议室         CBRE -Q7.5.1-ENG-11
13        土建验收表        楼梯间地面、梯步、墙面         CBRE -Q7.5.1-ENG-13
14        土建验收表        土建机房地面、墙面        CBRE -Q7.5.1-ENG-15
15        土建验收表        内玻璃幕墙         CBRE -Q7.5.1-ENG-16
16        土建验收表        外玻璃幕墙         CBRE -Q7.5.1-ENG-17
17        土建验收表        室内地面石材验收         CBRE -Q7.5.1-ENG-18
18        土建验收表        室外地面石材验收         CBRE -Q7.5.1-ENG-19
        土建验收表        墙面石材验收       
19        土建验收表        广场给水、雨水、排污井道        CBRE -Q7.5.1-ENG-20
20        二次供水系统        生活水泵房        CBRE -Q7.5.1-ENG-21
21        二次供水系统        二次供水储水箱        CBRE -Q7.5.1-ENG-22
22        二次供水系统        加压泵、稳压泵        CBRE -Q7.5.1-ENG-24
        二次供水系统        二次供水配电控制柜        CBRE -Q7.5.1-ENG-
        空调水系统        冷冻水管道、闸阀、压力表        CBRE -Q7.5.1-ENG-
        空调水系统        冷却水        CBRE -Q7.5.1-ENG-
        空调水系统        热交换器        CBRE -Q7.5.1-ENG-
        空调水系统        冷冻水分水器        CBRE -Q7.5.1-ENG-
        空调水系统        冷却水循环泵        CBRE -Q7.5.1-ENG-
24        空调水系统        冷冻水循环泵        CBRE -Q7.5.1-ENG-26
25        空调给排水        空调机房主机        CBRE -Q7.5.1-ENG-28
26        空调给排水                CBRE -Q7.5.1-ENG-29
27        空调给排水        热交换器        CBRE -Q7.5.1-ENG-30
28        空调给排水        热交换器        CBRE -Q7.5.1-ENG-32
29        空调给排水        管井,化粪池        CBRE -Q7.5.1-ENG-33
30        空调给排水        污水坑        CBRE -Q7.5.1-ENG-34
31        空调给排水        消防系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-35
32        空调给排水        冷却塔        CBRE -Q7.5.1-ENG-36
33        空调给排水        送(排)风机        CBRE -Q7.5.1-ENG-37
34        空调给排水        给排水        CBRE -Q7.5.1-ENG-38
35        空调给排水        卫生间及茶水间给排水        CBRE -Q7.5.1-ENG-39
36        空调给排水        风机盘管        CBRE -Q7.5.1-ENG-40
37        空调给排水        厨房给排水        CBRE -Q7.5.1-ENG-41
38        空调给排水        小型冷库        CBRE -Q7.5.1-ENG-42
39        空调给排水        VAV末端        CBRE -Q7.5.1-ENG-43
40        空调给排水        气体灭火间        CBRE -Q7.5.1-ENG-44
41        电气系统        避雷装置        CBRE -Q7.5.1-ENG-45
42        电气系统        接地保护系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-46
43        电气系统        强电间        CBRE -Q7.5.1-ENG-47
44        电气系统        擦窗机        CBRE -Q7.5.1-ENG-48
45        电气系统        柴油发电机        CBRE -Q7.5.1-ENG-49
46        电气系统        电梯        CBRE -Q7.5.1-ENG-50
47        电气系统        扶梯        CBRE -Q7.5.1-ENG-51
48        电气系统        低压设备        CBRE -Q7.5.1-ENG-52
49        电气系统        高压设备        CBRE -Q7.5.1-ENG-53
50        电气系统        信号屏模拟屏        CBRE -Q7.5.1-ENG-54
51        电气系统        照明插座部分        CBRE -Q7.5.1-ENG-55
52        电气系统        电缆夹层线缆        CBRE -Q7.5.1-ENG-56
53        电气系统        动力配电箱        CBRE -Q7.5.1-ENG-57
54        电气系统        公共区域动力配件箱        CBRE -Q7.5.1-ENG-58
55        电气系统        照明配电箱        CBRE -Q7.5.1-ENG-59
56        消防验收表        消防通讯系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-60
57        消防验收表        火灾自动报警系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-61
58        消防验收表        气体灭火联动系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-62
59        消防验收表        火灾联动控制        CBRE -Q7.5.1-ENG-63
60        消防验收表        燃气报警联动系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-64
61        消防验收表        公共广播与消防广播系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-65
62        消防验收表        烟(温)探测器        CBRE -Q7.5.1-ENG-66
63        消防验收表        消防末端手动报警按钮 消火栓        CBRE -Q7.5.1-ENG-67
64        消防验收表        消防末端防火阀 排烟 正压送风        CBRE -Q7.5.1-ENG-68
65        消防验收表        卷帘门(垂帘)        CBRE -Q7.5.1-ENG-69
66        消防验收表        消防电动防火门        CBRE -Q7.5.1-ENG-70
67        消防验收表        消防排烟天窗        CBRE -Q7.5.1-ENG-71
68        消防验收表        湿(干)式报警阀、雨淋阀        CBRE -Q7.5.1-ENG-72
69        消防验收表        信号蝶阀 水流指示器        CBRE -Q7.5.1-ENG-73
70        消防验收表        末端泄水设备        CBRE -Q7.5.1-ENG-74
71        消防验收表        应急照明安全出口灯(诱导灯) 应急 警报        CBRE -Q7.5.1-ENG-75
72        消防验收表        消防广播设备音量调谐器、喇叭        CBRE -Q7.5.1-ENG-76
73        消防验收表        消防水泵        CBRE -Q7.5.1-ENG-77
74        消防验收表        排烟机(正压送风机、补风机)        CBRE -Q7.5.1-ENG-78
75        消防验收表        消防稳压泵        CBRE -Q7.5.1-ENG-79
76        消防验收表        火灾自动报警控制器        CBRE -Q7.5.1-ENG-80
77        消防验收表        网络控制器        CBRE -Q7.5.1-ENG-81
78        消防验收表        消防模块箱        CBRE -Q7.5.1-ENG-82
79        消防验收表        非消防电源        CBRE -Q7.5.1-ENG-83
80        消防验收表        弱电井        CBRE -Q7.5.1-ENG-84
81        楼控验收表        智能照明系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-85
82        楼控验收表        楼宇自控系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-86
83        楼控验收表        新风机组        CBRE -Q7.5.1-ENG-87
84        楼控验收表        空调机组新风机组排风机        CBRE -Q7.5.1-ENG-88
85        楼控验收表        定风量空调机组        CBRE -Q7.5.1-ENG-89
86        楼控验收表        变频器        CBRE -Q7.5.1-ENG-90
87        楼控验收表        直接数字式控制器        CBRE -Q7.5.1-ENG-91
88        楼控验收表        楼控设备电磁阀        CBRE -Q7.5.1-ENG-92
89        楼控验收表        楼控设备电动调节阀        CBRE -Q7.5.1-ENG-93
90        楼控验收表        VAV        CBRE -Q7.5.1-ENG-94
91        楼控验收表        楼控设备CO2探测器        CBRE -Q7.5.1-ENG-95
92        楼控验收表        楼控设备湿度传感器        CBRE -Q7.5.1-ENG-96
93        楼控验收表        楼控设备压差传感器        CBRE -Q7.5.1-ENG-97
94        楼控验收表        楼控设备温度传感器        CBRE -Q7.5.1-ENG-98
95        楼控验收表        VAV(NCU)        CBRE -Q7.5.1-ENG-99
96        楼控验收表        污水系统验收表        CBRE -Q7.5.1-ENG-100
97        楼控验收表        照明系统验收表        CBRE -Q7.5.1-ENG-101
98        安防验收表        入侵报警系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-102
99        安防验收表        入侵报警设备        CBRE -Q7.5.1-ENG-103
100        安防验收表        巡更系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-104
101        安防验收表        门禁控制系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-105
102        安防验收表        楼控设备读卡器        CBRE -Q7.5.1-ENG-106
103        安防验收表        楼控设备紧急出门破碎报警        CBRE -Q7.5.1-ENG-107
104        安防验收表        楼控设备开门按钮        CBRE -Q7.5.1-ENG-108
105        安防验收表        楼控设备电锁        CBRE -Q7.5.1-ENG-109
106        安防验收表        电视监控系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-110
107        安防验收表        电视监控设备        CBRE -Q7.5.1-ENG-111
108        安防验收表        电视监控设备修改        CBRE -Q7.5.1-ENG-112
109        安防验收表        矩阵控制器        CBRE -Q7.5.1-ENG-113
110        安防验收表        主控操作键盘        CBRE -Q7.5.1-ENG-114
111        安防验收表        硬盘录像机        CBRE -Q7.5.1-ENG-115
112        安防验收表        停车场管理系统        CBRE -Q7.5.1-ENG-116
113        安防验收表        有线电视        CBRE -Q7.5.1-ENG-117
114        安防验收表        有线电视(机房)        CBRE -Q7.5.1-ENG-118
115        图纸工具交接        工程资料交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-119
116        图纸工具交接        工程工具交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-120
117        图纸工具交接        工程材料交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-121
118        图纸工具交接        工程图纸(设备)交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-122
119        图纸工具交接        工程图纸(结构)交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-123
120        图纸工具交接        工程图纸(电气)交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-124
121        图纸工具交接        工程图纸(建筑)交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-125
122        图纸工具交接        维修工具交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-126
123        图纸工具交接        机电设备接管验收清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-127
124        图纸工具交接        配套设施接管验收表        CBRE -Q7.5.1-ENG-128
125        图纸工具交接        仪表交接清单        CBRE -Q7.5.1-ENG-129
126        图纸工具交接        总能源计量仪表表底记录        CBRE -Q7.5.1-ENG-130
127        图纸工具交接        苏宁广场接管验收意见单        CBRE -Q7.5.1-ENG-131
                       
                       
                       
                       

     



一、 建议原则

本建议主要是依据建设部与成都市物业管理办公室相关文件的要求,和我司多年来积累的物业管理经验对接管验收提出的顾问建议,由于目前规范版本有所改动,因此,我司将参照现行验收规范及苏宁广场广场实际情况对验收接管方案进行进一步的修订。




世邦魏理仕提供之建议仅为我司管理经验之总结,不代表或代替国家有关规范和法规。


接管验收的相关表格,需根据施工图纸与现场具体情况进行重新修订。由于我司尚未接到苏宁广场齐全的图纸资料,故此次接管验收表格针对性较差,仅供参考。






二、苏宁广场管理部接管验收程序

(一)        目的
接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节,是确保物业接管验收工作得到有效控制,保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指:物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行,单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。

(二)        行为对象
接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程。

                          接管验收



(三)        接管验收的作用
1、        明确交接双方的责权利关系;
2、        确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益;
3、        确保物业使用的安全功能,保障业主的生命财产安全;
4、        为日后物业的管理创造条件。

(四)        接管验收的分类
1、        新建物业的接管验收;
2、        原有物业的接管验收。


(五)        职责
1、        项目物业管理处接到总公司物业竣工验收的通知报告后,公司总经理指定项目主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。
2、        验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书,设备和建材的试验报告书,设备运行记录等技术检验资料进行验收。
3、        验收小组按移交设备清单的要求,对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收,并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。
4、        验收小组对物业按运行系统验收,详见系统验收内容。
5、        验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。

(六)        工作程序
1、        验收的准备
验收小组根据开发商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。
2、        验收的实施
(1)        验收小组依据验收计划、标准,按专业分工进行预验收。
(2)        在预验收过程中,检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面整改报告返回开发商,由开发商督促施工单位进行整改。
(3)        对在预验收中未达到要求的设备,整改实施后,验收小组进行检查、验证,整改合格后进行正式验收。
(4)        设备的实物验收,要做到符合以下几点:
A、        设计图纸与设备的规格型号、数量符合
B、        主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范
C、        设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在《物业移交书》中
(5)        对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格内。

3、        物业验收后的处理
(1)        验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。
(2)        验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司总工程师。
(3)        验收小组对不合格设备、设施,写出书面报告,上呈总公司及建设单位(建设方)监理公司,解决记录在交接记录中。
(4)        公司总经理代表物业管理接收单位(物业管理处)同物业交接单位进行正式移交,并签署有关手续。
(5)        验收小组要填写物业竣工资料的验收记录,填写物业的交接记录。
(6)        办理正式物业验收移交手续,会同建设方、施工单位、管理公司签字生效,将全部档案资料存档。

(七)        接管验收相关文件
1、        建设部房屋接管验收标准;[建标(1991)第69号]
2、        成都居住小区接管综合验收办法;
3、        建设工程质量管理条例;(2000年1月10日国务院第25次常委会议通过)
4、        房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法;[中华人民共和国建设部令第78号(2000年4月7日)]
5、        成都市工程竣工验收备案管理暂行规定;
6、        房屋建筑工程质量保修办法;[中华人民共和国建设部令第80号(2000年6月30日)]
7、        世邦魏理仕物业管理服务有限公司关于接管验收文件。
附:相关文件

(八)        分系统接管验收工作内容(即质量与使用功能的检验)
1、        主体结构
地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。
2、        电气工程
变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、业主(住户)电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。
3、        垂直运输
客用电梯、消防货用电梯、自动扶梯。
4、        水卫工程
给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程。
5、        一次能源工程
燃气管道系统、燃油储油系统、热力入户工程。
6、        暖通与空调工程
热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。
7、        安保工程
消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统(FAS)、保安自动化系统(SAS)、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系统、远红外防范系统。
8、        系统集成工程
楼宇自动化系统(BAS系统)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)、结构化综合布线系统(SCS)。
9、        有线电视、卫星天线及调频天线工程。
10、        电讯接入工程
语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。
11、        户外工程
围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源。
(九)        新建物业的接管验收工作细则
1、        检索提交的资料
(1)        产权资料
A、        项目批准文件;
B、        占地批准文件;
C、        规划说明书;
D、        环境预评价书;
E、        建筑执照;
F、        开工许可证书;
G、        规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。
H、        供用电合同;
I、        供用水合同;
J、        供用热源(热水、蒸汽)合同;
K、        供用天然气合同;
L、        污水排放协议;
M、        通讯协议;
N、        接收卫星传送的境外电视节目许可证。
(2)        技术资料
A、        设计说明;
B、        施工说明;
C、        设备明细表(含设备名称、规格型号、性能、数量、功能);
D、        竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸;(注:因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成,所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸(专业图纸为主),以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。)
E、        地质勘察报告;
F、        工程合同及开竣工报告;
G、        工程预决算;
H、        图纸会审记录;
I、        工程设计变更通知及技术核定单(含质量事故处理记录);
J、        隐检验收签证;
K、        沉降观察记录;
L、        竣工质量核定证明书;
M、        消防验收报告;
N、        饮用水检测证书;
O、        钢材、水泥等主材质量保证书;
P、        新材料、构配件的鉴定合格证书;
Q、        水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。
R、        砂浆、混凝土试块、试压报告;
S、        供水、供暖、空调试压报告;
T、        水平衡、风平衡测试报告;
U、        高低压供配电系统绝缘测试报告,继电保护测试报告、统调发电检测报告;
V、        避雷系统测试报告;
W、        接地系统测试报告;
X、        排水系统试验报告;
Y、        楼宇自控试验报告;
Z、        卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统(监视、对讲、巡更、安全防范)验收、测试报告。
2、        质量与使用功能的检验
(1)        参照建标(1991)第69号文 4.5条进行。
(2)        机电设备接管验收参照规范:
A、        GBJ(66-84)制冷设备安装工程施工及验收规范。
B、        GBJ(242-82)采暖与卫生工程施工及验收规范。
C、        GBJ(243-82)通风与空调工程施工及验收规范。
D、        GBJ(302-88)建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。
E、        GBJ(304-88)通风与空调工程质量检验评定标准。
F、        GBJ(310-88)电梯安装工程质量检验评定标准
G、        GBJ(303-88)建筑电气安装工程质量检验评定标准。
(3)        使用功能的检验
A、        无故障运行的检验
规范验收是静态验收,另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用,一般无故障带负荷运行时间如下:
a、        热交换系统:72小时
b、        供配电系统:48小时
c、        垂直运输系统:72小时
d、        空调系统:72小时
e、        生活冷水系统:72小时
f、        热水系统:72小时
g、        中水系统:一个废水处理周期
h、        消防水系统:出水试验
B、        完善使用功能
根据设计提供的各项技术参数,根据设备性能,根据季节与功能变化,在使用中进行动态调试,直至达到设计指标,满足物业运行需要。
C、        根据国务院第279号令,《建筑工程质量条例》要求,建设工程最低保修期限内完善设施的安全运行工作。
D、        基础设施工程,房屋建筑的地基工程和主体结构工程均以监理、建筑工程质量监督站的签署文件为依据。

(十)        原有物业的接管验收工作细则
1、        接管验收应具备的条件:
(1)        物业所有权、使用权清楚;
(2)        土地使用范围明确;
(3)        业主委员会的委托书;
2、        检索提交的资料:
(1)        产权资料
A、        房屋所有权证;
B、        土地使用证;
C、        有关司法、公证书和协议;
D、        房屋分户使用手册;
E、        物业设备及定、附着物清册;
F、        物业管理启动性经费结转帐目;
G、        商品住宅维修基金清册;
H、        规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图;
I、        供用电合同;
J、        供用水合同;
K、        供用热力(热水、蒸汽)合同;
L、        供用天然气合同;
M、        污水排放协议;
N、        接收卫星传送的境外电视节目许可证。
(2)        技术资料
A、        竣工图:含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政连结的相关图纸;
B、        房屋及设备技术资料;
C、        沉降观察记录;
D、        水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养说明、维绿合同及供货单位、生产单位明细表。
(3)        物业档案:
A、        物业总能源消耗情况:移交接管双方共同确认移交之日总电表、水表、市政热力表(蒸汽、热水)表底数;
B、        业主能源消耗查表记录表(磁卡式仪表除外);
C、        业主能源费用交纳清册;
D、        备品备件、维修材料库存记录;
E、        工具、仪表、维修设备明细表;
F、        设备运行记录;
G、        设备维修记录;
H、        交接班记录;
I、        值班记录;
J、        维修保养合同(有效期内)含电梯、电缆、消防等;
K、        设备年检证书:含电梯、饮用水、高压供电设备(继电保护、绝缘、电缆等)、避雷设施、压力容器、仪表等。
L、        用水申请审批表、月供水计划执行表。
M、        卫星电视地面接收设施许可证;
N、        有线电视入户协议。
(4)        机电设施、设备交接顺序:
A、        变配电设备;
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cpm1997 + 5 很给力!

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 楼主| 发表于 2013-3-25 00:01:00 | 显示全部楼层
发表于 2013-3-25 13:45:38 | 显示全部楼层
非常全面使用细节
发表于 2013-3-25 14:03:27 | 显示全部楼层
全面!顶一个
发表于 2013-3-25 15:03:19 | 显示全部楼层
非常全面使用细节谢谢分享
发表于 2013-3-25 21:01:17 | 显示全部楼层
太具体了,不错,学习了。
发表于 2013-3-27 22:04:02 | 显示全部楼层
谢谢楼主的分享!学习了!
发表于 2013-3-27 22:27:20 | 显示全部楼层
多谢分享!
发表于 2013-4-22 15:30:37 | 显示全部楼层
非常全面的细节。太给力了
发表于 2013-4-23 19:39:18 | 显示全部楼层
{:soso_e100:} {:soso_e142:} 好贴一定要顶,谢谢楼主的无私奉献。
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