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楼主: 阳光下

物业接管前期工作流程544页

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发表于 2013-12-11 14:52:05 | 显示全部楼层
这个要学习一下
发表于 2013-12-12 09:05:11 | 显示全部楼层
很好,谢谢学习了
发表于 2014-2-2 10:32:41 | 显示全部楼层
好东东,就是售价有点贵啊,啃爹味道
发表于 2014-8-25 22:30:02 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢分享,多谢。
发表于 2014-8-27 16:53:48 | 显示全部楼层
什么是培养人才?】
       敢于给员工做事的机会,也能给员工犯错的机会,这才是培养人才!
发表于 2014-8-27 16:54:06 | 显示全部楼层
什么是培养人才?】
       敢于给员工做事的机会,也能给员工犯错的机会,这才是培养人才!
很好,主要是不收费
发表于 2014-9-5 15:01:37 | 显示全部楼层
不错的东西,就是没有钱
发表于 2014-9-12 16:13:27 | 显示全部楼层

 物业公司参与毛坯房接管验收实战案例
  
  房屋初验的主要内容包含:地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯9大项。结合项目实际进行组织分工和安排,对做好毛坯房的验收至关重要。
  
  房屋初验的准备工作
  
  按照笔者参与验收的一些经验,主要步骤如下:
  
  组建初验小组
  
  科学分工、合理搭配、准备充分、预防在先。在初验之前,组建由公司总经理为组长的验房小组,并且由公司工程师团队、工程维修工、客服专员、弱电部门等组成验收阵容,以保障人力资源的充足。组建的原则是按照专业分工,如基建基础工程,由具有丰富基建基础经验的验房师带队;在消防系统验收方面,由具有多年消防经验的秩序维护管理人员参加验收。在组建中注意男女搭配,由男同事负责拖竿、检验、查看,女同事负责进行验收问题的记录、整理、统计。
  
  进行精细培训
  
  组建初验小组非常重要的内容包含初验政策法规的培训、国家标准和地方标准的熟悉、验房表格的确定、各种表格的填写规范,都必须进行严格的培训,让每一位验房小组成员熟悉验收流程和注意事项,才能使验收事半功倍。如拖竿的使用方法和注意事项;石粉笔的使用和节约;与施工方、监理方、开发商之间的沟通签字细节等。验收过程中还需培养安全防范意识,因为初验工作开展时很多房屋附属设备设施的安装尚未完成,外墙墙体也许未刷洗,可能导致高空坠物伤及人身。还有佩戴安全帽、穿着运动鞋、熟悉工地路径等,都要进行专门的培训。
  
  初验物资准备
  
  初验离不开各种验收工具。在验收前申请工程测量尺、相位检测仪、强光电通、石粉笔、钢卷尺等工具,确保在初验中能够使用这些仪器对房屋进行科学合理的测验。申请的物资必须质地优良,价格合理。因为只有优良质地的材料才能在验收中得心应手,顺利使用。除了大件的工具和物资,文件夹、碳素笔这些细小的东西也是不可忽视的。
  
  强调验收纪律
  
  初验工作如果是房地产开发商邀请参加的,那就需要开发商、施工方、监理方、安监站等单位共同参与协同作战,才能完全完成验收。如果是物业管理公司主动提前进行前期介入工作的,则需要强调纪律:不和被验收方发生争吵,在验收中肯定要坚持实事求是的科学精神,但不是“鸡蛋里挑骨头”故意找茬,而是按照发现的施工质量“瑕疵”的标准对房屋室内进行全面排查。验收纪律是保证初验成功的关键。
  
  精益求精验收
  
  一般的初验,很多开发商都是走马观花,采取抽验的办法进行,导致后期的物业管理问题层出不穷,损害了物业管理公司和业主的利益。但是物业管理公司的初验,一定要站在服务的角度和今后实施物业管理的角度开展工作。精益求精的验收,是初验的基本态度。对墙体、地板、门窗、防水、弱电、抹灰等环节,一定要使用相关仪器。对目测发现的问题,也要使用工具进行科学的测量,才能保证验收结果的公正和科学,让人信服。
  
  与开发商的沟通
  
  确定标准和表格
  
  目前,开发商依照的标准各地不一,有的依照国家住建部的房屋验收标准,如《建筑消防验收规范》、2001版《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等。至于验收的表格,几乎都是按照住建部颁发的验房表制作。需要注意的是,在验收之前,双方最好确定验收使用的国家标准和地方标准,同时注意这些标准也在不断地改进当中,如果双方不能达成一致,会导致验房过程中标准不统一、表格不统一和方法不统一,肯定导致结果不统一。比如对墙体空鼓的认识,有的标准是20平方厘米方能算成是整改,而有的标准是10平方厘米就属于问题和瑕疵。
  
  统一方法和时间节点
  
  我们在初验过程中,都和甲方进行了友好协商,对验收的方法,一定要双方同意认可才能达成共识。比如对墙体开裂的验收方法,是看见小裂缝就进行记录,还是达到一定的长度才能算裂纹。在验收过程中一般超过30厘米的裂纹,就必须记录在案,进行整改。而且裂纹还分为纵向裂纹和横向裂纹,如果是纵向裂纹,一般问题就比较严重,横向裂纹则比较容易处理。还有关于对阴阳角、垂直度、防水空鼓、施工卫生的验收方法,都最好进行标准的统一。关于验收的时间节点,也需在验收之前就统一认识。
  
  及时汇总和总结
  
  每天早晨布置当天的初验任务,晚上收工后小结当天的验收。让资料员对当日验收资料进行统计汇总,上报公司领导。
  
  室内初验的方法和技巧
  
  仔细推敲
  
  所谓“推敲”,就是如使用拖竿(用钢筋焊接,T字形的一米左右长的检验房屋墙体空鼓的工具)在墙体上拖曳,如果听到声音是实的,证明墙体没有空鼓现象发生。但是如果听到墙体虚空的声音,最好停下手中的拖竿,仔细在空响的周围进行拖曳,就会发现空鼓的地方声音不同,这时,使用拖竿进行敲击,就会出现孔洞现象,这就是明显的质量瑕疵,主要原因是除了主体之外的第一次抹灰出现的空鼓问题。
  
  关注重点
  
  在初验过程中,要把握重点,分清主次,才能把房验好。比如卫生间的防水,通过拖竿的拖曳,就会发现空鼓的声音。特别是四角处,有落水管和下水口的地方,都会成为空鼓的地方。还有梁柱,很多梁柱上的细小裂纹、空鼓、空洞,都是业主会关注的地方,虽然不会有太多的质量隐患,但是从感官上讲,还是需要进行整改完善。卧室阳台、景观阳台、功能阳台,这些地方都是非常关键的,因为牵涉到业主的安全问题。阳台的扶手和支撑柱之间的焊接牢固程度、玻璃安装的牢固程度,都会成为今后业主居住的安全隐患。
  
  把握细节
  
  验收中的细节很多,如果把握不好,则会导致验收结果的不公正。如铝合金的门窗,如果不仔细观察、检查,就不容易发现问题的存在。铝合金窗户的安全固定片,是使用气钉枪通过强力将钉子固定在地面的,但是安装施工过程中工人往往会出现固定不稳的情况。还有铝合金的伸缩门,有的不能上锁,有的变形凹凸,这些细节都是彰显安装质量和施工工艺的地方。
  
  毛坯房的初验工作,事关业主居住安全和房屋质量安全,对于开发商、施工单位、监理单位和物业管理公司来说,都非常重要,只有把握好初验过程中建筑质量问题、施工工艺瑕疵、成品保护过程,方能在交房时顺利开展各项工作,满足使用功能,共建百年基业!


政策法规, 人力资源, 国家标准, 建筑装饰, 施工方
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