蜂巢物业论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

楼主: 神州保安人

金碧物业物业工程管理前期介入方案34p

    [复制链接]
发表于 2013-1-18 15:02:52 | 显示全部楼层
 项目经营管理
 
 1.项目管理思路:经营管理为主。物业管理为辅   
     物业管理在中国是一个新兴的行业,是顺应房地产综合开发发展而派生出来的朝阳产业,是房地产商品消费的密切环节,具有统一管理,全方位多层次服务、市场化经营的特点。
     物业管理作为一种专业化的管理,是为了更好地为业主和使用人提供良好的生活和工作环境。物业管理的核心在于服务人,其余为管物,如维修管理、财务管理、行政管理、安全管理和质量管理。
     对于商用物业,由于租户的流动性和不确定性,管理公司必须承担起大量的推广宣传工作,使租户在长久的经营过程中保持盈利状态,维持租户的稳定性,才不至于流失租户,避免公司损失,创造更高的利润空间。
     目前金东区城市综合体物业的管理水平还停留在比较原始的阶段,如洪城大市场,物业管理只是提供保安、清洁、水电维护等基本的、低层次的服务,而且服务态度、服务意识并不能让租户、顾客满意。
     该项目作为洪城商圈的升级版物业,在管理水平、管理形式上有大的提升、质的飞跃,从而适应新时代城市综合体发展的要求。因此,该项目在经营管理策略上采用经营管理为主,物业管理为辅。
 
 2.项目经营管理目标
 
 2.1树立商誉
     一个城市综合体设施的经营者等同于一个商家,必须注意维护和完善自身的商誉。对于购物中心的经营者来说,其商誉就是指其经营管理的商用物业受社会的认可程度以及受场内经营商家的认可程度。
     购物中心的租户不是永久的,是在不断流动、变化的、市场竞争是非常激烈的,没有高水平的服务,是难以获取租户、顾客的满意。一旦管理公司的服务出现差错,导致租户和顾客不满,就会对物业形象影响很大,最终流失租户或顾客,影响整体的经济效益。
 
 2.2创造利润
     与住宅的物业管理不同,购物中心的物业管理有着比较高的盈利空间。购物中心物业管理除了出租店铺和附属配套设施之外,还能经营其他附属性服务,如停车收费、临时摊出租、展示广场出租、推广活电脑场地出租、广告位出租、商务中心服务、深度清洁、保安服务、搬运服务、短期仓储服务、货运服务等等,如果这些服务项目经营得好,其收入在物业管理总收入中可占相当大的比重。
 
 3.项目经营管理策略
 
 3.1物业管理提前介入
     由于开发商和设计者所站角度不同,购物中心物业管理的提前介入是必要的。购物中心物业管理的提前介入,参与物业的“规划-设计-施工-安装┅┅销售-管理”过程,有利于使物业功能充分发挥,能为今后的物业管理和租户的合理使用带来好处。因此,该摩尔购物中心就在立项之初就介入了物业管理。
 
 3.2提前制定宣传推广方案
     一个城市综合体中心在未开业前,只能给人们展现一个美丽的梦,一旦开业后,其给人们所带来的是否就是所规划、描绘的那样,立即一目了然,因而有必要在项目策划时期就为项目往后的经营管理做好规划。
     购物中心开业后的一年,是购物中心发展的一个关键性的阶段。能否在这一年时间内做旺购物中心,尽快缩短购物中心的品牌培育阶段,除了应有的优秀产品品质外,关键在于经营管理公司的宣传推广,因此,该项目制定了一份完善、可操作性强的年度推广计划。
 
 3.3“五统一”管理新模式
    “五统一”的经营管理模式是指“统一招商、统一形象、统一宣传、统一管理、统一经营”。
     该项目是一所大型的综合性购物中心,作为项目的发展商只是规划、提供一个经营场所给商家自主经营,与百货公司自主组货、自主营销完全不同,容易造成各商家为自身的利益而各自为战,形成散乱的经营局面,不仅容易损割消费者的利益,也使开发商、投资者蒙受极大的损失,因而该项目通过“五统一”的形式进行统一调控,形成使各商家在公平、有序开展经营活动的良性局面。
 
 3.4建立高效运作的管理架构
     该项目管理公司除了运用先进的技术手段,提高管理的水平和效率以外,建立了一个高效运作的管理公司架构,并加设公关部。一般来说,管理公司都会设立工程部、营业部(负责清洁和保安)、行政部、财务部等智能部门,这些都属于必不可少的部门,或者说,这是最基本的管理公司的架构形式。随着社会经济的发展,市场作为一个统一的整体,管理者必须有一个强有力的部分去协调各方关系,处理各种危机攻关。因此,该项目设立公共部大大促进了管理公司与商户沟通,集中处理市场的整体对外推广宣传事务,促进该购物中心繁荣发展。
 
 3.5透明化管理
     在“五统一”的统一调度下,明确市场的经营时间、商品陈列要求(杜绝占道经营情况)、灯光照明要求 、商户员工的管理、商品存放要求、商品运输要求、推广活动及推广渠道要求等等,以确保整个购物中心的经营正常开展。
     购物中心内的各项配套设施(如电梯、照明、洗手间等)以及服务(如清洁、保安等)能否正常运作是购物中心正常开展经营活动的必要保证。商家非常注重物业管理公司能否配合其开展城市综合体活动,信誉良好的管理公司亦对招商工作的顺利开展带来一定帮助。商家最关心物业管理中的各项开支成本,特别是关心其所交纳的宣传推广费的落实情况,所以管理公司的成本运营具备一定的透明度。对于这一项,该项目在同行业中已经走在前列。
 
 3.6制定条例管束物业
     由于该项目最终以销售为目的,因此不排除一些商铺是投资者自用经营,而这些小业主因为有自主经营权,其经营的内容往往容易与项目的整体规划产生矛盾,从而影响了整个项目的经营格局。因此,该项目在销售过程中制定了相应的措施,如增加附加条款限制这类小业主的经营范围,或者是开发商通过返租的方式来换取经营权,以确保项目的整体经营格局的正常运作。
 
 3.7制定切实可行的租金收取方案
     个别租户迟交或拖欠租金是购物中心经营管理公司最棘手的问题。该项目管理公司在与租户建立良好的信任关系的基础上,制定切实可行的租金收取方案。如采取宽紧结合的租金收取策略,保留一定的弹性,根据实际情况允许部分租户推迟交纳租金,但对于无故拖欠租金的,一定要设法严厉收取,避免开了恶例,引发连锁抗租事件;对于提前缴纳租金的,应采取一定的奖励措施;主动以各种形式提醒租户及时缴纳租金,如适时的问候、有善的询问等。
 
 3.8组织商户协会
     购物中心作为一个整体,租户的经营活动在许多方面往往需要协调一致,但物业管理公司无权介入租户的自身经营活动,因此,该项目组织了商户协会,使管理公司通过协会间接地对租户的经营活动进行协调和管理。所谓商户协会,是由管理公司倡导,由场内的主力商户牵头组织起来的经营商家集合体。根据租赁合同规定,场内所有经营的商户都要参与商户协会,投票进行日常工作的负责人。
     商户协会的主要职能包括:协调各租户之间的关系,制定统一的经营章程;委托开展整体性的促销推广活动,提升对外形象;成为租户与管理公司之间的对话工具与渠道。
 
 项目规划设计策略
 
 1.总体功能规划建议
     由于本项目的定位已明确具有零售、旅游、观光、娱乐等功能,并有“商品零售区”和“旅游观光区”两大城市综合体体系有机整合形成的完善的城市综合体社区。并在两大城市综合体体系的基础上细分成多个城市综合体功能板块,而其中一些板块之间被道路所分隔而形成相对独立的功能组团,因而在本项目各城市综合体板块的功能规划上,将根据目标商家不同的经营行业,有意识地将各类型业态组合分布在不同的城市综合体区域,这样既可以使各城市综合体区域因经营主题、业态的不同而保持自己的独特个性,同时又能合理分配客流,从而避免因不同区域的位置而影响其竞争力及租金水平,清晰、合理的城市综合体布局使投资者能直接感受到各个城市综合体区域的经营主题,起到明晰的指引作用,对于吸引各种目标客户消费也将起到促进作用。
 2.生态摩尔城布局原则
 
 
 
 
 
 2.1功能组合原则
     每个区域,不同楼层都有适应不同客户群体口味的商品组合,杜绝因楼层区域功能过分单一,而影响客户逛生态摩尔城的兴致,有效地挽留和利用宝贵的客源。
 
 2.2分散布局原则
     饮食、休闲、商力办公等项目作分散布局,力求每个区域、楼层都有不同风格的相关项目,以带动人流在整个建筑内均匀流动。
 
 2.3档次统一原则
     各区域楼层的商品组合以档次作统一,突出体现楼层区域的商品组合的丰富性,吸引客人一旦进入生态摩尔城,就不会在任何区域中途折返,或无兴趣走完全场的现象,以充分发掘利用宝贵的客源。
 
 2.4迂回通道原则
     通道的布局尽量减少过长距离的直线(中间没交叉路口),视野要开阔,避免有铺位阴挡通道的现象。四通八达的路网布局将会使客户选购商品时更加高、快捷。
 
 3.整体功能体系划分
 
 3.1项目业态配置基础
     项目的经营所选择的经营门类决定了该物业的城市综合体指向,它包容什么样的经营者,她为投资者描绘的是哪个行业的经营前景均来源于此。城市综合体经营的门类制定的依据一般有两种方式,一是采用城市综合体辐射的延续性考虑,根据已有的城市综合体经营氛围的影响发展延续性经营;二是采用发掘性的考虑,发掘市场需求,作填补空白的业种设置。
     本项目作为一个大型的综合性项目,在业态经营上应作有较强的包容性的业态设置。因此,我们在本项目的业态配置上要对城市综合体辐射延续性所涉及的本地消费、资源特点进行综合的分析,以确保本项目的业态配置更为科学、周全。
 
 3.2金华市产业经济带
     六大产业群规模初显。包括以永康中国科技五金城为龙头、永康、市区、武义、浦江为依托的中国出口工具生产基地。以市工业园医药区为龙头,市区、东阳、兰溪、永康等地一批骨干企业为依托的医药化工产业生产基地,以市区、永康的整车业为龙头,市区、永康、武义等地配件企业为依托的汽配生产基地,以义乌中国小商品城为龙头,东阳、义乌、兰溪、市区为依托轻工纺织产业生产基地,以尖峰为龙头、兰溪、市区为依托的建材生产基地,以及以乳制品、食用菌等名特产品为纽带的食品加工业生产基地,高新技术产业增加值占工业增加值比重达到20%;三次产业进一步优化,第三产业比重达到37%以上。
 
 3.3周边城市主要专业市场门类
 
 项目周边城市主要专业市场门类
城市        市场门类
义乌        中国小商品城
永康        中国科技五金城、金华商城、汽摩配市场及东阳工艺美术街、木线市场。缝配城
浦江        水晶灯饰城
磐安        中国特产城
 
 3.4项目主要城市综合体业态发展方向
 
 3.4.1对内重点加快服务业发展,培育新的经济增长点
      服务业是国民经济中吸纳劳动力多、增长潜力达的产业,发达的服务业更是现代化的重要标志,应当予以优先发展,使之成为我市新的经济增长点。
 
 3.4.2发挥优势,做大商贸物流业
     组织制定商贸流通业发展规划。积极调整商贸流通企业的组织经营结构,大力发展连锁经营。建立重点骨干商贸流通企业扶持机制,做大商贸流通龙头企业。加快市区仙桥市场集群建设,金华汽车城投入使用,市农产品批发市场二期和粮食批发市场二期工程开工建设,市建材市场和农资市场完成定点并抓紧筹建。充分利用中国小商品城、中国科技五金城和“无水港”的优势,积极引进和培育大型物流企业,加快建设金三角国际物流中心,构建集仓储、加工、配送、信息于一体的现代物流体系,加快建成浙江中西部物流中心。
 
 3.4.3加快应用,推进社会信息化
     科学编制“数字金华”发展规划,进一步加强信息基础设施和应用体系建设,推进网上信息资源的开发和应用,尽快形成浙江中西部的信息大港。加快传统商务的信息化改造,充分利用网上信息市场、技术市场、商品市场,大力发展电子商务。抓好电子社区、城市一卡通等数字工程建设,推进企业上网、家庭上网。信用上网。加快构筑数字城市平台。加大信息化带动工业化力度,加快推进信息技术在传统产业中的应用,加强市级信息化示范企业培育,积极推进企业产品研发、设计、制造、营销和管理信息化。积极扶持发展以电子、通信、软件和信息服务业为重点的信息技术产业,提高信息产业在国民经济中的比重。
 
 3.4.4整合资源,提升发展旅游业
     以《金华市旅游产业发展总体规划》为指导,加快做好各地、各景区的旅游发展规划,注重区域互补,整合旅游资源,构筑大旅游格局。推进全市旅游景点的一体化开发,大力挖掘文化旅游资源,全面提高旅游接待能力,迎接中国优秀旅游城市复核检查。加强旅游宣传促销,开展多层次的区域合作,落实旅游业扶持政策,拓展国内外旅游市场,市区接待国内外游客220万人次,旅游总收入16.5亿元,增长15%以上。
 
 3.4.5突出重点,培育现代服务业
     积极发展会展业。启动市会展中心建设,认真办好各种节会,进一步展示金华形象,凝聚人气。大力培育资本市场。推动金融业务创新和服务创新,优化信贷结构,加大金融对市区经济发展的支持力度,市区金融机构新增贷款确保45亿元,力争50亿元。完善金融组织体系,做好市城市综合体银行增资扩股工作。支持信托、证券、保险、租赁、典当等各类非银行金融机构发展,完善和规范金融货币市场,推动区域性金融中心的培育和发展。规范发展土地、技术、人才等要素市场和律师、会计、审计等中介服务业,进一步提高服务水平。
 
 3.4.6狠抓招商引资工作
     要进一步扩大利用外资规模。落实招商引资工作责任制,按照建设浙江中西部中心城市和打造先进制造业基地的要求,精心选择招商引资项目,重视项目包装和推介工作,抓好浙洽会和下交会等重大活动的参展工作,充分发挥外事侨务、台湾事务等涉外部门的作用,不断拓宽外商投资领域,力求招商活动取得更大实效。市区合同利用外资和实际利用外资力争4亿美元和1.5亿美元。要注重提高利用外资的质量和水平。瞄准世界500强企业、高新技术企业、外商独资企业和国内知名企业,积极承接产业转移,通过引进先进技术、资金、设备、管理、品牌,尽快把优势产业做大做强。对制造业、物流业及文化教育产业等领域的重大项目和高新技术项目,要研究制定更加宽松的政策。
 
 3.4.7继续扩大对外贸易
     针对国家退税政策的调整和国际市场的新变化,深入研究对策,确保我市外贸的较快增长。市区外贸出口总额力争5.3亿美元,增长30%。围绕这一目标,要继续做大做强外贸经营主体,鼓励和 帮助企业申报外贸经营权。市区新增外贸经营权企业70家。调整外贸出口扶持政策,取消外贸企业收购外地产品的补助,鼓励外贸流通公司收购地产品出门。
     大力发展加工贸易,提高加工贸易在国际贸易中的比重。公共保税仓库争取一季度开业。重视发挥义乌小商品博览会的作用,建立金华名特优新产品网站,做好国内外重点交易会的参展工作,鼓励企业赴境外参展,不断加大国际市场拓展力度。进一步重视进口工作,鼓励企业引进国外先进设备,提高进口在国际贸易中的比重。
 
 3.4.8优势互补,加强区域合作与交流
     主动融入长江三角洲经济圈,接受发达地区辐射,大力引进内资。加强与长江三角洲重要城市的对接联系,争取加入长江三角洲城市经济协调会。认真实施“山海协作工程”,增进与周边地区的经济合作与交流,实现市场共享、交通共连、人才互通和产业互补。积极参与西部大开发,继续开展东西扶贫协作,以市场机制推动对口帮扶地区共同发展。
 
 3.5该项目商圈发展前景
     根据城市主要城市综合体市场的辐射力度以及本项目的前景分析,对该项目经济商圈的影响范围做了初步的定位。金华或者能以产品差异化细小地渗透到义乌、永康、浦江、磐安等城市,但受到这些城市成熟城市综合体市场的主力挤压。商圈将利用便捷交通扩张,辐射范围将主要涉及到金华周边七个县、市甚至更大范围。
 
 3.6成品交易专业体系
     目标:成为商圈内的首席品牌流通中心,以高起点提升城市综合体。由8个主题区组成,是最能体现经营主题的核心城市综合体区域。
 这个成品交易体系具体表现在:地面部分会以内廷步行街及天庭连接;同时以一个富有特色的经营主题去吸引顾客光顾,并使其感受到这是一个高素质的商品市场,服务、配套都非常完善,而为了起到促进人流循环,各楼层中央及四周会设置步行梯,使人流能更方便快捷地上落各层商铺。
 
 4.各城市综合体业态和组团规划
 
 
 
 
 
 
 
 4.1  24节气街

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 4.2特色主题城
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
经营类型        经营特色
茶楼        以活色省香、极富地方特色的茶艺和戏曲表演,促进饮食消费。
酒吧屋        通过乡式酒吧风味,作为观光旅游配套。
酒店、会所和外商活动中心        主题特色酒楼、商务会所、促进外部合作,提升对外沟通交流的公众形象。
美食城        美食天地、中西快餐、其他各类品牌美食。
卡通娱乐城        作为儿童娱乐休闲的天地
名店城        国际名牌、国内名牌、包括服装、鞋帽、化妆品、内衣、药店、休闲系列、精品皮具等时尚精品。
香港城        以中档次特色港货为主。
艾青书城        书店、音像店、文具店进驻。
老字号商铺        如“金华火腿”、“金华酥饼”等老字号品牌商家。
特色当地旅游商品城        以销售花茶、藕粉、佛手、金华白字酒、寿生酒、佛手酒、义乌南枣、东阳木雕、浦江麦杆画、草编、剪纸、永康灰鹅、方岩玩具、兰溪蜜枣、花猪等地方特色产品为主。
 
 4.3大型百货商场
     通过类似铜锣湾百货的大型龙头品牌进驻,引领城市消费文化潮流,大幅提升本项目的城市综合体、文化价值和品味。
 
 5.该案主题理念在社区人文上的体现
 
 5.1通过社区细节来体现
     通过社区的案名组团名、环境标识引导系统、景观小品来作为社区人文的细节体现。
 
 5.2通过社区活动来体现
     通过相关的人文风情主题城市综合体活动的组织,成立俱乐部,组织比赛等。
 
 5.3通过建筑和环境景观体现
  通过建筑布局和环境设计的较多亲和空间设计,健康生态理念的设计,景观型物业的设计,社区人文空间和场所的设计等来体现。
 
 6.生态摩尔城规划设计方案修改建议
     根据开发商提供的生态摩尔城规划设计方案,其从总体思路和规划布局上基本能满足作为一个以现代功能的城市综合体城及城市综合体步行街功能要求,在进行下一阶段的深化设计时,应注意A、B、C座以及垂直交通和其他等方面的问题:
 
 6.1A、B、C座的修改建议
     交通动线规划中出现二级机动车线与人流在城市综合体区内交汇情况,且二级机动车动线把A、B、C与D两区均划分为两个城市综合体业态,另D区形成独立,不利于客流的汇聚和停留,机动车进入城市综合体区内,人要通过过街斑马线进入城市综合体区破坏了A、B、C三区的整体性。北面的城市综合体街与广场也出现此类现象。
 
 
 
 
 
 
     通过方案一修改,使MALL的项目功能更为完善;更好地利用垂直交通带旺城市综合体区的人流;更有效地吸引南北两边广场的人流向城市综合体区凝聚;使D区业态不会成为一个城市综合体孤岛;使城市综合体区,广场、写字楼,连成一个整体,合理带旺整体的人流与分流;为政府资金回收带来经济效益。
 
 
 
 
 
 
 
     通过方案二修改,为生态旅游增加亮点;保障主干线上车流的畅通。城市综合体城内货物运输采用电瓶车或其它非机动车,或从负二层停车场向场内输送货物,保证场内有较整洁的环境及良好形象,便于市场内部的管理。
 
 6.2垂直交通修改建议
     垂直交通(楼梯)的设置较为混乱且位置相对隐蔽,不利于引导顾客往一、二、三层走,造成在三层平面的出现人流稀少情况。且通往的地面人流量单边强势,而另一边则出现人流量处在弱势。
     垂直交通需重新设置理顺,位置要求明显,增加或移动楼梯设置。
 
 6.2.1将城市综合体南区的两个南楼梯出口调整,拟设置的位置尽可能往中部方向靠拢为宜
 
 6.2.2调整城市综合体中心中区的楼梯出口位置
      考虑到J、K、F三区三层将来的经营业态(美食广场、货物存货点或陈列点)情况,建议设置其可以进行独立使用的直接对外出入楼梯,位置在中部各出入口的端头为宜,同时可以解决三层平面四端人流稀少的情况。同时建议靠近在该北面的停车场设置货梯直上三层。
 
 6.3城市综合体城的洗手间布局修改建议
     洗手间的布局不均衡,造成相当部分商铺使用不便,建议作调整;以每5000平方米设立一间洗手间为城市综合体洗手间布局的原则。建议考虑在复一层增设洗手间的数量,对城市综合体元素的关键部分——人流量作调剂和缓冲作用,同时方便购物人群的生理需要,体现环保意识。
 
 6.4沿街街铺立面以骑楼的形式,其跨度为三米
     为避免自然因素如风吹雨淋造成客户的购物乐趣,初步建议以艺术式的雨蓬设计,融入整体建筑中。外里面设计细部不宜过分细致化,以简洁、整体感较强为宜,外街立面与内街立面细部处理不宜相同。
 
 6.5临街商铺的广告牌位设计建议
     作为城市综合体中心,其各种形式的广告共同构成城市综合体繁华的元素。建议将临街的广告以统一设计统一制作,与建筑物共同构筑一道有机的城市综合体艺术长廊。
 
 6.6主入口设计建议
     作为城市综合体中心的主入口设计显得过分繁杂,虽然显得突出,但缺少一种相应的城市综合体气氛、无法达到让人印象深刻的效果,建议在现有的基础上,删繁就简,结合LOGO形象色系,配与广告招贴,营造一种川流不息繁华的城市综合体景象。
 
 6.7内庭走廊的栏杆设计
     内廷走廊的栏杆的设计也同样繁琐,建议减少部分构件,以广告招贴灯箱位、LOGO形象色块及绿化花池的景观来组合,并形成较强的城市综合体气氛。
 
 6.8其他方面的设计建议
     城市综合体中心的地下车库出入口的设置在总平面图上与单体方案上不同,建议在地下室调整时进行作相应调整。
     如负一层可允许设置超市,建议开间的柱距设置为8米以上,进深柱距可保持不变。
     由于各铺面的业态不同,其牌位布置、造型也不尽相同。但作为城市综合体装心以各片为单位。在毗邻的位置应统一制作以避免城市综合体中心总体形象上的层次凌乱。
  该方案商贸氛围较弱,在作进一步的深化设计时,应加强商贸气氛的营造。
 
 7.智能化方案建议
     智能化是社会发展的一个趋势,专业市场智能的应用,无论是在管理上,还是资讯收集发布,为客户提供服务等方面,均可有一个本质上的提高。
 
 
 
 
 
 
 
 
 7.1建议建立闭路电视监控报警保安系统
     城市综合体中心及周边环境的治安、货物及人员的安全是广大经营者、投资客和顾客所关注的,一个良好的治安环境对对城市综合体中心具有增值作用。
 
 7.2多媒体显示信息收集、发布及查询系统
     服务行业与潮流资讯紧密结合,信息收集、发布及查询系统的建立,有助于经营者掌握最新行业信息、把握潮流动态,增强客户在行业中的竞争力。
 
 7.3背景音乐及应急广播系统
     可以提高城市综合体中心的购物及经营环境的档次,为顾客及业主提供一个舒适的空间环境。
 
 7.4综合布线系统
     系统的支持及升级,互联网高速接口入铺。
 
 7.5卫星及有线电视系统
     资讯与娱乐的提供,适用于边缘区域。
 
 8.环境景观方案建议
     作为一个以生态为主题装修的服饰
 用品的批发兼顾零售的城市综合体中心,考虑到其使用的特点,环境景观应配合以生态为主题的装修,更多地以一些生态有关联的元素(如风帆、白沙、椰树、贝壳、珊瑚、鱼网)构筑环境小品,设计以适用、大气、切合主题为原则。
     与市政道路相邻的广场、铺地可以考虑用绿化带作适当隔离,选取较具特色的树种植物,加以组合形成动感的绿化景观,吸引人们的视线,注意城市综合体中心的存在。
     广场与内庭以硬铺地为主,通过广场砖来构成生态或景观的装饰图案,以生态文化为主题的环境小品进行视线引导,形成广场与内庭院的空间互动,由广场向内庭院导入人流,达到聚客的效果。
     二层的围栏考虑设计一些花池进行空中立体绿化,结合广告灯箱LOGO色块,增强其空间城市综合体氛围及绿化环境效果。
     其室外绿化用地建议采用环保美观的设计处理。
     建议考虑室内绿化,并采用部分藤植物与透明天棚相结合,提高项目的整体绿色生态形象,同总体的空间环境充满生机。
     城市综合体中心的中庭,建议适当考虑供人小憩的座椅,(考虑到人流关系,建议活动座椅为主)在人们的视线聚焦点,结合广告灯箱规划部分环境小品,广告应成为小品的一个有机组成部分,应避免广告灯箱粗暴地出现在人们视线下。
 
 9.其他细部规划建议
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 9.1购物环境营造
     该项目作为一个“升级版”的大型城市综合体物业,应突破传统城市综合体中心刻板的布局,将人们从拥挤、压迫、喧闹的购物环境中解脱出来,并引入树木、绿草、花卉、喷水池、假山等装饰元素,融自然风光于一体,给顾客一种回归大自然的感受。同时宽敞的通道、柔和的光调、因季节而适时变化的店堂环境布置,使顾客置身于舒适的购物环境当中,充分享受采购的乐趣。
 
 9.2人文环境体现
     极具现代感的建筑风格,打造盛世繁荣景象,无不勾起人们对昔日繁华的追忆,而分布于各区域的、洋溢着艺术气息,体验着时尚与品味的装饰小品,将给予人们精神上的享受。
 
 9.3休闲环境体现
     联系于各个城市综合体社团的空间、广场以及餐饮场所可以规划为一个个休闲区,让人们在这里进行思想的交流、精神的放松、身体的休憩以及视觉的享受。
 
 9.4步行区域设计
 
 
 
 
 
 
 
 
 
               步行区域设计体系
 
 9.4.1外围车行区设计
     围绕整个城市综合体区外部,构筑外围城市综合体气氛,体现临街商铺城市综合体价值。
 
 9.4.2核心步行区设计
     由十字中轴线区域组成,中庭广场成为视觉及人流的聚焦处,并引导顾客向各城市综合体板块分流。
 
 9.4.3联系步行区设计
     由各城市综合体板块内的城市综合体走廊组成。与核心步行区域相互联系的一个交通枢纽,促进顾客在各个城市综合体组团循环消费。
 
 9.5地面人流引入设计
     城市综合体中心的出入口不宜过多,防止消费人群过早流失。主入口宜设在显眼位置并且门面要够宽敞,以方便从人流最旺的路段直接引入人流。户外还应设有内湾式小广场,以方便出租车落客。
 
 9.6垂直交通组织设计
     标准层的楼梯设在中庭外围,令到通往的人流露于中庭,显示一种人流旺盛的场面;另外,梯的朝向对消费者的流动应具有一定的指引作用,引导消费者均匀分布于场内,达到利用一梯就带活一个功能区的目的。
 
 9.7平面交通组织设计
     对于人流的引导及输送、务必要形成一个循环的布局,避免出现死角位。各城市综合体组团之间的距离较远,除了以过街天桥、内部走廊联系外,为节省顾客的体力,还应在各区域核心(或边角)多设置步行梯,盘活二、三层商铺。
 
 9.8仓库的预留设计
     不同行业经营者对仓库存在不同的需求情况,利用较高楼层(三层)或城市综合体中心偏僻位预留作仓库。可以解除商家货物存放的忧虑。这方面需要考虑货运通道的问题。
 
 9.9货梯的设置设计
     城市综合体中心内设置货梯是必不可少的,尤其像餐饮业等更需要配置货梯。而且要合理安排货梯的位置,使货梯尽可能设在卸货区的附近。
 
 9.10卸货区设计
     地下车应预留一定的卸货位置,且卸货区应接近货梯,货梯应直落地下层。另外,户外露天车场亦应留有卸货位,以方便大型运输车辆的停放及卸货。
 
 9.11休闲区设计
     休闲区设置的目的是令消费者作短暂的休息,处长其在城市综合体中心的逗留时间。一般设在中庭旁宽阔的通道或设备房旁边。餐厅、美食广场等同样椰起到休闲区的作用。
 
 9.12中庭广场设计
     中庭广场面积较大,可充分发挥广场城市综合体文化的功能,配合城市综合体中心的营运开展推广活动,成为宣传核心焦点。
 
 9.13洗手间设计
     一般进服饰专业市场的客户群以女士居多,并且女性使用洗手间的平均时间较长,所以在设计洗手间时,应该将女性部分面积适当增长。建议在城市综合体价值较低的区域设有洗手间(如二层),最低限度每隔一区要有,并且导向指标标识一定要清晰明确。餐饮部分更需要专门的洗手间配备,可结合写字楼进行统一考虑。
 
 9.14公用电话(卡式电话)设计
     虽然现时手提电话的普及率很高,但部分客户、店铺员工仍要使用公用电话对外的联络工具,让她们在需要使用电话时仍能留在城市综合体中心内,尽量为她们提供方便。
 
 9.15自助式售货机、柜员机设计
     自助式售货机既能为消费者提供方便,又能增加卖场气氛,主要设置在公共通道上,多数售卖一些饮料、食品;柜员机同样能为现金不足的客户提供方便。
 
 9.16保障各层的无线通讯信号畅通
     依靠无线通讯工具进行沟通联络,已经成为消费者生活中的一部分。接收信号不良,将会令商户、进货买家的实际经营活动受到极大的干扰,特别是地下层的通讯信号,必要时请加设接收信号装置。
 
 10.城市综合体中心装修建议
     城市综合体中心的装修对于营造舒适的购物氛围至关重要,公共区域的装修应与各个功能区的商品相协调,并能够表现出区域的个性化。特别是注意留有余地让品牌店铺表达自身的装修特色。
               
               城市综合体中心装修建议
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 10.1城市综合体中心广告位设计
     广告牌造型的设计应多样化,以衬托出城市综合体中心的时代气息及主题,营造出自己的特色购物气氛,并且起到指引人流的作用。
 
 10.2天花的设计
     天花的作用除了城市综合体中心装饰、灯光照明的作用外,还起到人流导向的作用,因此,天花设计应富变化,注重通过天花的装饰设计以及灯光布置吸引消费的注意力,尤其是二、三线通道。
 
 10.3生态休闲元素设计
     利用城市综合体中心的部分柱位进行绿化包装,以体现城市综合体中心的主题,同时可配合设置休闲设施供消费者休闲享受,以构成广场特色休闲功能。
 
 10.4主题区的设计
     城市综合体中心的包装主题可通过诸如通道口的装饰设计、通道内墙角的包装等体现。
发表于 2013-2-7 16:41:39 | 显示全部楼层
没看明白!狂晕啊
发表于 2013-2-10 23:59:38 | 显示全部楼层
{:soso_e183:}
发表于 2013-2-16 10:00:33 | 显示全部楼层
资料太好啦,学习啦!谢谢楼主分享呀
发表于 2013-2-25 17:25:45 | 显示全部楼层
顶~~~~顶~~~~顶~~~~顶~~~~
发表于 2013-5-26 18:12:18 | 显示全部楼层
料太好啦,拜读,谢谢楼主分享呀
发表于 2013-5-26 22:00:22 | 显示全部楼层
学习了,谢谢分享。
发表于 2013-5-29 14:28:33 | 显示全部楼层
不错学习学习。
发表于 2013-10-28 21:53:59 | 显示全部楼层
{:soso_e182:}
发表于 2013-11-1 16:28:00 | 显示全部楼层
{:soso_e116:}
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|联系方式|Archiver|手机版|小黑屋|蜂巢物业论坛 ( 冀ICP备18013713 )

GMT+8, 2018-5-21 01:33 , Processed in 0.187507 second(s), 38 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表