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论物业服务合同

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发表于 2009-11-14 15:05:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
  近年来,涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加,最高人民法院审判委员会针对现实中存在的诸多物业纠纷顽疾,进行了广泛的调研、分析与论证,多次征求了有关部门和社会各界的意见。最终于2009年4月20日第1466次会议通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》),并于2009年10月1日起正式实施。对现实存在的物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等给予了有针对性的指导,这使得我国解决物业纠纷有章可循,更具有可操作性,是物权法的一大进步。下面,我就对有关问题进行一下简要解读:
  
  一、物业服务合同对业主的约束力及效力
  
  在实践中,有些业主以不是物业服务合同当事人为由,不愿接受物业服务合同的约束,拒绝履行相应义务而引发许多物业纠纷。对此《司法解释》规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。即:首先,业主虽然不是物业服务合同(包括前期物业服务合同)形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此,物业服务合同约束的双方当事人是物业企业和业主,而不是物业服务企业和业主委员会、业主大会或建设单位,业主不能以没有亲自签订物业服务合同为由而否认自己的物业服务合同当事人身份,逃避相应的义务。其次,对于前期物业,只要建设单位通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业物业,并且签订的前期物业服务合同合法有效的,业主就必须遵循;对于后期物业,《物权法》第七十六条规定,选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。
  
  二、物业服务企业服务承诺及制定的服务细则成为其承担义务的依据
  
  实践中,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则对业主选择物业企业起到了决定性的作用,而确定下物业服务企业后,由于业主法律意识淡薄,业主与物业服务企业签订的物业服务合同内容并不十分详细,导致因物业服务合同规定不详尽发生物业纠纷后,业主仅据物业服务合同及相关法律法规、行业规范很难维护自己的合法权益。为了更好的维护业主的合法权益,《司法解释》针对此种情况规定:物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。即:司法解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围,即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
  
  需要提醒大家的是:这条司法解释仅是拓宽了物业服务企业承担义务的依据,并不是增加物业服务企业应尽义务的种类和数量。对于物业服务企业应当承担的义务仍然仅是围绕房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序由业主和物业服务企业做约定,不可能超出上述范围。
  
  三、物业费纠纷处理
  
  实践中,一方面,一些物业服务企业不遵循相关法律规定,擅自提高收费标准,超出了政府定价浮动范围,提供的服务标准和所收取的费用不对价,低服务高收费,业主完全有权利对此进行抗辩,要求物业服务企业规范收费标准、退还超收物业费用。另一方面,在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主以未在小区内居住为由)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)为由拒交或少交物业费。
  
  针对上述情况,《司法解释》规定:物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。此外,《司法解释》还规定:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。即:物业服务企业私自提高收费标准,超出政府定价浮动范围的,业主要求物业服务企业规范收费标准、退还超收物业费用的人民法院予以支持;物业服务企业,书面催促业主交纳物业费,而业主以没有或无需接受相关物业服务为由拒交或少交物业费的,如果业主因此被物业服务企业诉至法院,将得不到法院的支持。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的,除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。
  
  四、物业服务合同终止、解除后,相关物业纠纷的解决办法
  
  在实践中,当物业服务合同终止、解除后,往往出现很多纠纷,大体罗列了一下,主要有以下两方面的问题:
  
  (一)一些物业服务企业在和业主解除、终止物业服务合同后,向业主追索拖欠的物业费无果时,会将矛头指向业主委员会,更有甚者将业主委员会告上法院,列错了被告,这种现象看似荒谬,但是现实中却大量存在,因此对当物业服务合同终止、解除后,业主仍拖欠物业费的,物业服务企业应当向谁主张权利,可不可以向业主委员会主张的问题被最高院重视起来,对此最高院在《司法解释》规定:业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。即:物业服务合同终止、解除后,业主仍拖欠物业费的,物业服务企业只能向拖欠物业费的业主主张权利,不能向业主委员会主张权利。
  
  (二)实践中,物业服务合同到期后,业主委员会决定不予续签,或物业服务合同虽然没有到期,但是业主委员会按照相关法定程序予以解除物业服务合同后,很多物业服务企业拒不退出的、拒不移交相关材料,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费,导致发生相应的物业服务纠纷。对此《司法解释》规定:物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持;物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。即:物业服务合同终止、解除后,一方面,物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。否则,将承担因此而带来的不利后果。另一方面,若物业服务企业向业主主张物业服务合同终止、解除后实际发生的物业费的,法院不予支持。
  
  五、实际物业使用人应遵循物业服务合同,在特定条件下需承担物业费
  
  在实践中,有些人为了投资需要在异地买了房子用于出租或借给他人使用,物业公司在收取物业费时往往遇到很大的麻烦,一方面,业主在外地,向业主主张权利较难;另一方面,实际物业使用人往往以自己不是业主为由进行抗辩,拒不交纳物业费。因此,在此种情况下,该由谁承担物业费的问题的界定就显得十分的重要了,对此《司法解释》明确规定:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。即:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业可以请求实际物业使用人和业主就物业费的交纳承担连带责任的。实际物业使用人在此种情形下是物业费的最终承担着,业主承担的是补充连带责任。倘若业主在和实际物业使用人约定了由实际物业使用人承担物业费,而实际物业使用人拒交,物业公司将业主告上法院,法院查明情况后应告知物业企业将实际物业使用人列为共同被告。倘若由业主承担了全部或部分物业费用的,那么业主可以按照与实际物业使用人的约定向实际物业使用人追索这部分代付的物业费用。当然需要提醒大家的是:倘若业主和实际物业使用人约定物业费仍由业主承担或没有就物业费的承担做约定,那么物业费的承担者仅是业主,物业实际使用人没有义务缴纳物业费。
  
  此外,物业实际使用人因为不是业主,从法律意义上讲,并非物业服务合同的当事人。可是他们是实实在在生活在小区内,享受物业服务的人,倘若没有相关规定对他们约束,那么整个小区的物业环境可能会遭到破坏,对此《司法解释》规定:因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。即:作为实际的物业使用人,生活在物业服务区内,也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。从这个意义上说,司法解释对物业服务纠纷的规定,应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。
  
  

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