物业EMC节能方案

蜂巢物业论坛

 找回密码
 注册
查看: 1221|回复: 30

戴德梁行建筑物联网应用案例:北京凤凰传媒中心

  [复制链接]
发表于 2020-1-11 23:44:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
  戴德梁行资产服务部主要有三个业务:针对开发商服务的物业管理;针对企业服务的设施管理;针对基金的资产管理,而我属于第四条线——资产解决方案。我原本在戴德梁行大中华区担任设施管理主管。在戴德梁行与高纬环球合并过程中,我们考虑到整个行业开始转向科技方向,近三四年尤其发展迅猛。假如我们在这方面停滞不前,将面临非常高的风险,所以公司就此进行了调整,而我自己则申请向这个方向发展,开始了科技化的应用。

  与同行一样,我们也在不停地思考客户的需求。每一家公司的需求不一,且在不同阶段需要达到的结果也各不相同。为此,我们曾经尝试过呼叫中心、后台管理系统以及App移动应用等。2018年,我们发现物联网(IoT)的应用发展异常迅速,所以在一整年的时间中都在思索如何使之落地。为此,我们选取了位于北京的凤凰传媒中心这个项目,进行这方面的尝试。

  本文将从以下几个方面来进行详述:“智能”与“不智能”的概念,为什么要使用物联网(IoT),以及我们在凤凰传媒中心做了哪些工作。

凤凰传媒中心

凤凰传媒中心

凤凰传媒中心外景


  “智能”与“不智能”的概念

  在与大部分客户的商谈中,我们发现一个情况:客户对于智能建筑的概念或想法不太清晰,在建的楼宇中很多虽然是以智能建筑为主题,但是在实际建造或落地时,客户却不知道该如何操作。因此,许多客户反过来希望我们能承担顾问的角色,解决有关智能应用落地的问题。

  例如,有些客户很想通过大屏幕将楼宇中所有信息统一起来,但是却并不清楚大屏幕究竟能够做什么。客户群中关于做App的讨论也很多,2018年被讨论得更多的是IoT、机器人以及AI的应用。其实大家都想过应当往哪一个方向走,但是拿到了关键值却又不知怎样落地。

  事实上,我们的目标是优质的客户体验,所以关注点首先应当是服务主体的需求,科技化和智能化只是手段。我们一直在谈智能建筑,其实还应该再谈一个词——智能化管理。管理需要应用数据,没有数据很多工具都无法落地。我们最终真正要给予楼宇内用户的是健康、可靠、低风险、便捷的体验,这才是我们做这件事的目的,而并非本末倒置,为了盖一座智能大楼而去做智能建筑。智能化不单单是一件好看的衣服,而是要真正有它的功能。

  因而,我们认为,做智能化首先要确定几个目标:客户体验的重要性;降低成本;提高效率;降低风险和人的不稳定性。真正的智能化的核心在于是否具备收集数据和应用数据的能力。

  为什么要使用物联网(IoT)

  2018年,我们已经探讨太多关于IoT的问题。难道是因为以往没有关于系统、移动应用的工具和科技吗?并非如此。那么,为什么IoT 2018年如此风风火火,以至于让大家认为可以提到桌面上去探讨并应用?

  在我看来,真正的智能化,首先在于是否具备收集数据的方法。

  以往我们收集数据的方法较为原始。例如,保洁员在纸质工作表格上打几个钩,表示其已经完成了洗手间应有的保洁工作。保洁秘书根据此表格制作每月的报表,据此查看保洁员每月的工作是否到位。但是,这些数据往往虚假、不及时,无法看到真实的工作情况。虽然以往我们也一直在收集数据,但是所收集到的数据却没有使用价值。设备、App、IoT都是用来帮助我们提高收集真实、实时数据能力的。

  其次在于收集到的数据应当如何使用。要通过平台,因为只有平台才能够使用数据,SOP也当归于其中,而不是放在纸质的手册中。这也是我们后来要将工单放入系统中的原因。每一个工单,通过二维码扫描,就会显示具体的工作内容。以往这些都是写在纸质的文件中,没有人去查看和分析,所以需要通过系统来分析数据。如何去体验、运营、优化?这其实就是应用数据的能力。

  再者,结果的呈现十分必要,因为最终我们还是要将收集、分析、应用的数据呈现出来,这就是大屏幕的作用。

  因而,IoT实际上补充了我们收集数据的能力,没有这一点,后述分析、应用和呈现都是不实在的。

  我们在凤凰传媒中心做了哪些工作

  凤凰传媒中心项目建筑面积为6.5万平方米。2012年,我们接下此项目,彼时已经竣工,当时我们采用较传统的方法来进行管理,并未应用太多科技手段。

  2016年,由于我们已经开始使用“1设施”工具,所以也将其中一些工具应用到系统中,把维护的工作放到系统里进行操作,并通过App把工具给到员工。但在此过程中发现了一个较大的问题,员工有时并不使用工具,因为他有选择,比如可以不开具工单而直接完成工作,这样我们就无法收集到所需要的数据。

  后来我们想到,是否可以尝试加入IoT?2018年,我们加入了IoT设备并连接“1设施”,使IoT与工单管理系统联动。几个月之前,在开始操作此事时,对于能够做什么或能达到什么程度,我们并没有想得特别透彻。只是看到市场上有人这样操作,也就相应地做一些尝试。

  如今我们也只是完成了第一阶段工作,在凤凰中心安置了80余个重点设备传感器点位。这些点位监测主要包括三部分内容:一、环境参数,包括区域性的温湿度、IAQ数据;二、设备的运行状态(电梯、空调);三、有针对性的数据收集(洗手间使用率)和风险数据收集(消防、水位)。

  特别关注的重点部位

  例如,我们会对某些客户特别关注的地方,如老板的房间进行实时环境参数监测。老板房间的温度是否适宜,原本都是老板自身的体验,他觉得很热的时候会告诉秘书,由秘书与设施管理人员沟通。从体验到热到解决问题,中间可能需要一小时的时间。但是通过IoT监测,可能当温度尚未达到能让人有热感时就已经为系统所知晓,并自动发送工单,问题解决点会提前一个小时。因而,以往常被投诉、亟须解决的问题,就需要事先针对性地收集数据,然后和工单管理系统对接。

  我们所做的并不是“高大上”的工作,而是非常落地的事情。

  以IoT替代人工巡检

  以往,我们会派工作人员去主要的机房查看其中状况,并将出水温度、回水温度、噪音等数据抄下来。这些数据最终要报给工程秘书,工程师发现其中有问题就会直接解决,或写出由其他人解决的工单。但是如果查看并没有问题,那工作人员收集的数据于我们而言就是无用的。

  而且,由工作人员去进行查看、收集,实际大部分时间都花在了走路上,而不是真正的工作中。现今,这些数据都可以通过IoT传感器来进行远程收集,不用再派工作人员。数据收集的频率大大提高,以往人工为一天两次,现在通过IoT收集,最频繁的是15秒一次。不过,如此频繁的收集并无必要,因为数据量多的同时问题也多,对于系统和硬件的要求也会非常高。同时,数据记录可以自动生成,不需工程秘书重新整理。

  最重要的一点是,它可以与工单联动。我们对收集到的数据设定了安全范围,比如出水的温度设定为不应该高于某一项值。以往人工收集数据,发现这个温度高于设定数据,就会给出纸制的工单,然后流程开始运作。现下,工单与IoT是联动的,收集到异常数据时会自动生产工单,中间几乎没有时间消耗,并且也不需要人去考虑是否需要开工单和交给谁的问题。用系统替代这些工作,提高了其时效性。

  IoT、传感器其实很早就投入到应用中,但往往只能发出警告,由于没有与流程联动,问题有时会得不到解决。我们也见到过一些类似案例,升级了几个层级却依然没有人去解决问题。我认为,IoT与工单联动很有必要,同时后台还需要有人管理与跟踪,才能达成闭环的效果。

  我们的系统可以做到工单联动,出现问题后,在发出警告的同时还会和视频联动,针对重要机房、点位,采集前5秒与后5秒的视频,加入到工单一起传送给工作人员,以便更好地观察、判断问题所在。

  但是,这并不意味着我们完全摒弃了人工巡检。我们也会担心,假如将工作全部交给IoT,一旦出现问题该如何补救。所以,现阶段,人工巡检还是不能取消,但是可以降低频率,以往是一天1-2次,以后可以2-3天进行一次,去补充IoT的不足之处。我们行业存在一个问题,工作人员尤其是工程人员的工资较低,使用IoT之后,我们可以提高工资,用更优秀的人员去完成工作以补充机械的不足。此事既提高了可靠性,也降低了人员成本,更重要的是,它完成了从收集数据到处理问题的闭环。

  能源管理“流程化”

  能源管理不只是改造,而应当是一个流程化的工作。以往我们每月抄一次表,通过各月的数据看能耗趋势,虽然可以看到每月的能耗情况,但是其间究竟发生了什么事情,却并不知道,当然也没能做到节省能耗。其实能源管理是一个运营的SOP,数据可以详细到分、秒,更多、更细、更实时的数据可以作为参考。如发现问题 (数据超出既定范围),直接发送工单跟进,及时解决问题,避免在一个月后抄表时才发现。

  按需安排工作

  例如,洗手间的保洁频次应当与什么挂钩?我们认为应当与人流量挂钩。曾经有人建议每个马桶、小便器都要安放一个传感器,其实并无必要,每个洗手间只需安放一个传感器,看一天有多少人使用即可。根据数据我们发现,有些卫生间没有人用,有些则用得多,有些地方男厕使用率高,有些地方女厕使用率高,我们以后可以按照使用频次,考虑定一个使用量作为触发工单的指标,按需指派保洁工作。这样可以避免工作分配不均,浪费资源。

  其他问题

  我们所做的事并没有太大的深度,但是却直接解决了很多现实的问题,让客户更加满意。

  在此过程中,我们发现一个问题,即真实数据往往很难看。凤凰传媒中心是一座异形建筑,很像一个玻璃壳。能耗对凤凰传媒中心而言在一开始就是很大的挑战。两栋楼为楼中楼,类似温室,由于热气往上升,到最高点难以散发,因而位于最顶层的活动区温度长期偏高。中心原本是利用此区域举办一些对外活动,但每次都要提前12个小时将空调全部打开以降低温度,所以能耗极高。但这并非是智能化能解决的问题,而是一开始没有把空调系统调试到位。这在国内是很普遍的现象。

  其按照设计院的要求建造,竣工后并未进行很好的调试就交付使用,认为物业管理有能力去调试,但实际上专业的机电工程专家才是有相应能力解决这个问题的人。我们最终还是要找专家去解决。我们希望这种问题要提前解决,而不是留待智能化时出现一套很难看的数据。

  关于AI的运用,有人对这个问题持回避态度,但是将来如果国家对此进行定义,也是无法回避的,必须要与之结合。

  我们使用人工智能要做到什么?其实有两点:第一是降低风险,第二是降低人员成本。例如,可以通过影像的对比来识别发生了哪些问题,以此为依据给保安人员派发工单。发现有人在未规定区域抽烟、有可疑人员在某一地方逗留、消防通道堆放物品……很多类似情况都可以去进行定义。

  我们可以通过人工智能的学习,最终达到减少巡检人员、提高可靠性的目的。我认为,这其中有很多值得思考的内容,没有必要惧怕,而是在不停发展中更好地去应用它。

  作者为戴德梁行执行董事、大中华区资产解决方案主管。2018现代物业发展论坛“人工智能+物联网——物业与设施管理科技的力量”现场报道,编辑/方舟

  原载于《现代物业·新业主》2018年11期/总第441期
     
发表于 2020-1-13 09:23:55 | 显示全部楼层
有问必答
好好学习天天向上

点评

好好学习天天向上  详情 回复 发表于 2020-1-15 11:57
回复 支持 反对

使用道具 举报

     
发表于 2020-1-13 09:48:18 | 显示全部楼层
蜂币不够了,怎么办?
好好学习 天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2020-1-13 11:09:44 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2020-1-13 11:48:23 | 显示全部楼层
不错,见识了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

     
发表于 2020-1-13 13:42:35 | 显示全部楼层
灌水i,是一种态度!好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2020-1-13 17:10:20 | 显示全部楼层
感谢分享学习一下
回复 支持 反对

使用道具 举报

     
发表于 2020-1-14 11:14:54 | 显示全部楼层
好好学习 天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|联系方式|手机版|小黑屋|蜂巢物业论坛 ( 冀ICP备18013713号-1 )

GMT+8, 2020-2-28 01:30 , Processed in 0.125000 second(s), 26 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.3

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表