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二十年目睹业委会之乱象

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  小区物业管理,业委会是绕不开的话题,一来是业主们被侵权,业委会至少是名义上的集体维权组织,二来是太多业委会借冠冕堂皇之名,行偷鸡摸狗之事。业委会能否真正成为业主们的利益守护神,那还得抽丝剥茧从解开各方利益纠缠说起。

  业委会成立的初衷,都是从维权开始的。先是房屋质量有问题,单枪匹马斗不过,然后是公共权益被侵犯,专业不足搞不赢,最后是有事没事先闹闹,反正难免挖到宝。那么业主们平时都有哪些权利会被侵害呢?

  屋面和一楼绿地被开发商承诺给相邻业主使用;屋顶、外立面被加装其他设施;绿地、配套设施等被挪作他用;公共场地、设备设施等被出租或经营等。这些行为只要在销售过程中未充分告知业主或者在管理过程中未获得业主大会明确授权,从物权的角度都是侵权行为,做为个体进行维权,存在操作上的难度,业委会是当然的维权主体。

  可见,业委会是业权行使的代表,业权是共有权,业权的行使要有明确的授权机制,否则,就是用另一种侵权去制止一种侵权。

  早年的业委会,地位很是尴尬,由于法律法规的缺失,业委会做为业主自治机构的法律地位一直没有结论,所以既没有公章,也没有合法账户,那些年汰换物业管理公司,有新旧物业公司上演全武行的,有旧物业公司一夜之间拆梁换瓦的,有支持新旧物业公司的业主同台对骂的,就象一出出闹剧,这还是台面上的,其他不可描述之事更是不胜枚举。总之让政府主管部门是头疼不已,对成立业委会也是倾向于不支持的。一直摸着石头过了若干年的河,业委会慢慢的才有较为明确的法律地位,有了公章和账户,选聘物业公司等重大事项有了相应的规章制度。

  那么,解决了业委会的地位问题后,是不是就解决了业主们的痛点呢?这还要从业委会的责权、治权和授权来解析。

  业委会的责权是向业主大会建议并汇报事关业主切身利益的重大事项,执行业主大会决议;业委会的治权是根据物业管理的相关法律法规和物业管理方案,对物业公司的管理进行监督或对小区进行自治管理,同时依据《业主公约》对业主行为进行督导;业委会的授权是根据业主大会制订批准的《议事规则》,组织实施选聘物业管理企业,管理物业公共维修资金和小区经营性收入等事宜。

  这里关键在第三点,这是权力寻租和利益输送的核心,也是诸多矛盾的症结。

  从法律意义上说,业委会是业主代表大会的执行机构,也就是说业委会要听命于业主代表大会,而事实上则是颠倒的,由于小区大量存在的空置物业,以及相当部分业主对小区事务漠不关心——比如投资及出租的业主,业主大会的投票经常达不到法定要求,而且选票控制在业委会手上,大量的代签和废票都被视同有利于业委会的赞成票,本该由业主代表大会严格审核通过的《议事规则》,事实上也操控在业委会手中,成了自嗨的工具。

  这也是某些人热衷于成立业委会,成为业委会成员的根源,因为他们看到了这当中的机会,有了合法外衣的保护,肮脏的交易便堂而皇之的登场了。

  低端一些的,无非是向物业公司索要好处费、减免物业费;高端一些的,则是介绍分包小区业务,如保洁、绿化、电梯维保、工程维修、广告业务等,甚至直接介绍物业公司;隐藏更深的就是对小区进行各项改造,名义上是造福小区业主,实则通过使用维修资金和小区经营收入中饱私囊,其中不乏勾结主管部门,沆瀣一气,共同徇私舞弊。这里面还有一种最高级的,就是利用自身的专业知识,在业主中传播影响力,拉一派打一派,挑动群众斗群众,把自己包装成公平中立的正义化身,虽然本人并没有在业委会中任职,或者只是业委会委员,却能操纵业委会,利用白手套谋取不义之财。

  为了达到目的,极个别人从房屋建造之初就竭力搜集各项不利于开发商的证据,在交付时挺身而出扮演维权斗士,一方面从开发商那里捞取好处,另一方面在业主中集资维权,塑造意见领袖形象。这些人往往以专业房闹示人,交付后期则凭借维权时积累的人脉资本,顺利登场业委会,进而在小区管理中以偏概全,放大矛盾,操弄民意逼迫物业公司就范。

  业主们辛辛苦苦以为打跑了豺狼,却不曾想养了一只老虎。

  事实上,的确有一些觉悟高的业委会是实实在在想造福小区业主的,也常有一些业主自治取得良好效果的报道占据媒体咖位,但最终结果基本上都是昙花一现,很快销声匿迹了,这又是为什么呢?因为公信力和公权力。

  业委会的话语权首先来自于公信力,要得到业主、政府和物业公司的支持和认可。

  公信力的基础是专业、操守和责任担当。物业管理虽然不是什么高精尖的技术,但是看似简单的背后,却对资源整合、团队带导能力有着不低的要求,物业管理要求的技术泛而杂,虽然有专业公司提供解决方案,但是过程监管和长效机制建立并不容易,因此要善于整合各种资源相互制衡。物业管理因为长期形成的原因,基层从业人员收入不高,综合素养不尽如人意,这些人无论从服务意识还是劳动技能的带导提升都要难于产业工人和其他服务业,由于自我认知低下,如何调动他们的积极性一直是亟待破解的难题。业委会要对小区经营管理的重大事项进行决策,决策失误或以权谋私的代价是由全体业主承担的,业委会的成员个人或团体可以一走了之,缺乏责任担当的机制。

  业委会的话语权其次来自于公权力,能对物业公司、业主行为有制约权。

  公权力的基础则是规则和执罚保障。由于业委会是非赢利性质,业委会成员也没有薪酬,付出都是自觉自愿,难以用规则进行约束,同时业委会是松散型组织,业主的诉求也是五花八门众口难调,难以形成绝对的权威制订规则统一要求业主;对于已经形成的《议事规则》、《业主公约》等乡规民约,业委会并没有可靠的手段来保障执行,甚至很多事还要依赖物业公司,而对物业公司的核心诉求,比如物业费收缴、收费标准质价相符等提供的支持十分有限。同样,在对物业公司的监管上也显得力不从心,即便是能以各种理由更换物业公司,但是并没有从根本上解决实质问题,换汤不换药的结果可能是越来越糟,无形中增加了业委会的压力。

  这一切,都让很多热心业主身心疲惫,始于激情,终于无奈。这样的事例比比皆是,包括著名的品牌物业公司,都在经历丢盘和外接盘失败,有的地区外接盘失败的比例高达40%甚至更多,这里碍于篇幅和敏感性,就不展开了。

  破题的密钥,在于公共管理,家与国之间,小区是最小的公共管理单元,一个城市的管理,有公权力机构支撑,一个小区的管理,却要靠企业和居民的自觉行为,这是当下的社会文明程度还无法很好实现的。

  破题一:让诚信成为阳光,扫荡失信的阴霾。小区物业管理是契约行为,现在区区几页的物业管理合同,根本承载不了专业规范的管理要求,详尽的物业管理方案,科学的监督和考核体系,才是根本保障,建立在这个基础上的征信评价和失信惩处机制,是解决业主与物业管理矛盾的金钥匙,让物业公司专注于专业管理和服务,让占少数的业主为自己的失信行为买单。

  破题二:打开围墙,让小区物业管理走出法律洼地困局。物业管理企业承载太多力所不能及的小区管理,如违章建筑、占道停车、豢养恶宠、相邻纠纷、破坏公物等,这些在围墙外是违反《治安管理法》的行为,在小区内就成了物业管理的服务内容,这个心操的有点大了。

  破题三:终身追责,让设备设施老有所依。现在的维修资金管理,看似业主自缴,业主自决,实际上是一种责任推脱,产品的设计、施工、验收都不是业主和物业公司能主宰的,做为使用人和管理人,对已经形成的缺陷,更多的是无能为力,我们的老祖宗从战国时期就采用了终身追责制,每块砖上都刻了制造者和监造者的名字,荣耀与耻辱伴随着作品走过岁月,把质量保证金、维修资金、小区公共资源收入等整合,要求企业终身维保,企业倒闭后由政府招采的有资质的维保公司承接,费用在上述费用中支出,由政府组织专业委员会,定期不定期的审批和审核,相信政府,总强过于相信个人或松散的组织。

  只有这样,才能真正实现专业的人、专业的企业做专业的事,政府的职能就是建立公平的市场秩序,监督公正的市场行为,完善公开的市场机制。

  “黄台之瓜,何堪再摘”,把公众管理的责任回归公众管理部门,让业主们享受生活,让业委会和街道、居委会一样,成为幸福社会的一道风景线。

  作者:林志伟
发表于 6 天前 | 显示全部楼层
蜂币不够了,怎么办?
好好学习,天天向上
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发表于 6 天前 | 显示全部楼层
好文,认真学习。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层

好好学习,天天向上
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
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