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[大视野] 物业服务企业经营的财务观和业绩观

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在当前的经济形势下,物业服务企业怎么才能够活下去?而且还能活得好一些,这是行业所有人都需要考虑的。今天,我主要就企业经营的财务观和业绩观谈谈个人的看法。

  企业生存的条件

  每个做企业的人,都是理性的人。按照经济学的理论假设,每个人都有自己的利益需要满足,做企业的人也免不了面对这样的问题。投资人把钱交给企业,会一直担心钱会不会被滥用。如果投资人对资金的有效利用有所犹豫,就会造成企业融资成本的上升。

  因此,为了让企业融资成本保持在合理水平,赢得投资人的信任,必须做好以下工作:一是投资的回报必须大于投资人的投资金额;二是要给投资人足够的信心,给投资人披露足够的信息;三是要建立可验证的制衡监督与激励制度,让投资人看到投资人的利益和企业经营者的利益是一致的,譬如,经营者把业务做得好,投资人得到的回报高,经营者所能拿到的奖励和绩效也多,这样,双方的利益就是一致的;四是要建立风险防范与内部控制体系,让企业安全运行。

  财务观:几大关系要摆正

  1. 资产质量与资产数量的关系

  资产是货币化的资源占用,代表着企业有多少资源以及资源运用的方式是否合理,有没有效果。所以站在财务的角度上,要创造价值,增加价值,通常需要三步:一是能卖高价就卖高价;二是卖不了高价就降低成本,如果价格得到限制,就要砍掉成本,但这是非常痛苦的过程,同时也是非常危险的事情。事实上,资产只有在流动运转中间才能创造价值,站在财务角度讲,什么是高质量的资产,通常来讲,高质量的资产必须满足几个条件:一是容易变现;二是价值引领;三是容易验证。

  接下来我和大家分享一下轻资产和重资产的关系。其实,轻资产和重资产各有利弊,轻资产的好处是容易接收,包袱轻,但是轻资产的危险也在这里,就是门槛低,一旦有风吹浪打、风高浪急的时候,轻资产项目就很危险。而重资产最大的好处就是能够建立护城河。这也是我们不能一味只追求轻资产的原因。

  现金对于企业来说非常重要,一个企业没有利润的情况下可以活很久,但是如果没有现金一天也活不下去。站在市场角度衡量企业的业绩,我们永远只看利润,不看现金,因为现金流是一个财务安排的结果,利润是给股东创造价值的体现。这两个指标其实对于企业同样重要,当然站在经营者的角度讲,永远有现金流风险。

  应收账款和存货,是一种流动资产的占用。一定要想清楚,任何资产占用都不会创造价值,即一家公司最关键的地方永远是仓库,任何东西只要进仓库就不会创造价值,而减少占用就是创造价值。

  最后来谈下商誉。如果一家公司价值100元钱,但我们买的时候花费150元钱,多出来的50元钱就是商誉的价值。商誉是非常重要的东西,但是商誉最大的问题是难以验证。今天做企业成也并购,败也并购,因为一家企业靠自身慢慢做起来,最后成为一个压倒性的龙头企业,是非常困难的,只能靠快速并购,快速成长。

  2.负债与发展的关系

  伟大企业通常都是敢借钱的,负债是用别人的钱为股东创造价值,对股东来讲是好事,但是所有的企业倒台其实背后都有一个基本同样的逻辑,就是无力偿债,所以负债是一把“双刃剑”,而且负债就是风险。

  据我理解,物业管理行业的负债相对于地产开发行业,是非常低的。今天地产开发行业的负债非常危险,这个危险不在于负债率高,而在于负债的渠道被大幅度压缩,负债成本急剧上升,一家地产企业在香港发行的债券利率已经达到12%,这就是危险的负债,财务成本的压力很大。

  3. 规模与盈利的关系

  收入减成本就是利润。收入的规模决定了企业的规模,收入这件事情很重要。世界五百强企业排名只按收入排名,因为这个指标比较干净,收入这一指标人为操作的空间很小。收入等于单价×数量,单价代表企业的溢价能力,数量代表市场份额,所以只要把收入琢磨透了,基本上琢磨透了市场份额和溢价能力。

  企业要增加收入通常只有两条路:一是让更多的人买产品;二是老客户再增加消费。第一件事情是让更多的人买我的东西,体现的是产品的市场力;第二件事情是让已经是自己客户的人,多消费一点产品,体现的是产品力。做企业,老客户的价值永远超过新客户,因此,把老客户服务好才是今天做企业最需要关注的事情。

  4.费用与资产的关系

  盈利是企业的第一要义,但是“赚钱”之前是先要“花钱”。企业首先要坚决摒弃打工思维,有一个企业的高管说,“公司花了这么多钱培训员工,三年以后他们走了怎么办?老板说,“不能这样想,你应该想如果我不培训员工,三年以后他们又不走该怎么办?”这就是打工思维和老板思维的区别,打工思维想的是眼下的业绩,考虑的是如何把业绩做好,而老板思维想的是如何给股东创造真正长远的价值,把企业做好。

  不管做什么企业,都要树立老板思维,从企业根本价值上去思考,而不是用业绩指标来思考。但是怎么样花钱,花出价值来,非常考验经营者的能力。有时候,钱花得不一样,带来的效果完全不一样。

  5.现金流与利润的关系

  收入减去费用就是利润,利润带来的其实就是股东价值的增减。但是利润这个指标计算的过程中存在着很多假设以及判断选择。比如说,应收账款、坏账,究竟是1%还是5%,固定资产是五年还是十年,算出来的利润是不一样的,所以很多人对利润的计算是没有信心的。现金流的价值也就凸显出来了,因此,企业经营者需要牢牢记住一句话:所有的经营活动,必须以现金为起点,以现金为终点,回不到现金的任何经营行为都是零。一定要在公司上下树立“你做再好的销售,但如果不能把钱收回来,那么,你的销售是得不到任何奖励”的理念。现金流的威力在经济下行的环境中间,是怎么强调都不过分的,但是现金永远不能作为衡量管理层业绩的指标,因为现金流动有本身的规律,一旦把现金流作为业绩考核指标的时候,现金流变现带来的价值其实是很少的。因此,考核业绩指标,必须以利润为核心。

  业绩观:顺应人性设计制度

  今天的企业界过高的估计了激励起到的作用。实际上,激励起不了那么大的作用。决定一个人能不能成为优秀管理者,取决于以下几点:一是能力;二是努力;三是个性;四是道德。这四点只有努力能够通过激励来改变。也就是说,激励不能改变一个人。

  激励不一定需要给钱,激励指标一旦定歪了,最后的结果并不会让人满意。这就是激励之前必须要想清楚的。而且站在管理的角度,员工不仅要钱,还要公平。实际上,每个人对公平的评价标准是不一样的。而且,人不仅需要公平,还需要让工作有意义。如果工作没有意义,只是给员工发钱,有能力、有抱负的人也是不会干下去的。

  感到遗憾的是,今天的企业界只想到激励就是给钱,其实不是的。退一步讲,就是给钱也要给得有创意。有一家美国公司,一次公司老板发奖金,程序是让员工先讲自己为公司干了什么,向他表示祝贺,并且要感谢他,然后奉送上这笔奖金。这种做法把员工的积极性调动起来了,也让员工更有成就感。

  今天,很多人都在讲创新,认为创新必须是颠覆式的创新,我觉得对我们绝大部分做企业的人来讲,真正有现实意义的也是最有价值的创新,应该是像这家公司的老板那样,把经常做的事情,日复一日、年复一年做的事情,做得有点不一样。如果一家公司从上到下都能够经常停下来想一想,如何把一件长期做的事情做得有点不一样,那我觉得这家公司一定是伟大的企业。其实,这种创新每个人都会做,而且这种创新累积起来的改变也是非常伟大的。

  今天,企业的绩效观一定要有所改变,做企业通常要关注两个东西:一是成长;二是利润回报,讲增长的时候通常会忽视取得增长要冒多大的风险;讲回报的时候通常会忽略占用了多少资源才赚了这点利润,所以,我们如果只考核增长不考核风险,只考核利润而不考核占了多少资源,整个公司的效率一定是很低的。这就是今天我们必须要调整绩效考核的原因。

  长期以来,我们从来只讲努力,而不想一下运气,但是如果业绩指标不合理,往往最后拼的是运气。所有资源性行业,经营结果跟大市场相关性很强。所以,很多时候是在靠运气获得成功。

  在激励之外,只讲利益是不行的,还必须要有好的文化。要让员工把企业当成家,把家文化植入到公司文化中,好的文化能改变员工的心态。作为管理者,一定要用制度而不是用感情来管理企业,但是再好的制度都有漏洞。做企业最不容易的是认清自己的能力边界。认清边界,认清什么是我能做的事是非常重要的。

  恭逢盛世,运气很重要,好的企业碰到好的时代,才有好的机会。大家都以为日本的企业考核业绩指标、净资产收益率,但实际上孙正义从来不看净资产收益,他最关心的是运气回报率。他曾说,其实仔细观察,就会发现员工中间,总有一些人运气特别好,别人做的什么事情,轮到他去做的时候,运气就会特别好,而且每次做都比别人运气好。其实,运气是最大的能力,因为有好运气的人能比别人看到更多机会,而且可以不动声色地做好,长久下来,运气就会成为能力。

  实际上,物业服务企业的主要资产就是人,怎么样把人的积极性调动起来,让人像做他自己的企业一样来做出经营行为和服务行为,这就需要把人性摸透。我们改变不了人性,只能顺应人性,设计制度,利用这些制度把人身上正面的东西发挥出来,让不好的东西不好意思展现出来,这才是一个成功的管理。

  本文改编自中欧国际工商学院会计学教授苏锡嘉在在第十八届《中国物业管理》杂志年会上的演讲

  中欧国际工商学院会计学教授

  苏锡嘉

评分

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
签到,是一种态度!
好好学习天天向上
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
有问必答
好好学习天天向上
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
蜂币不够了,怎么办?
好好学习,天天向上
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发表于 3 天前 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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发表于 3 天前 | 显示全部楼层
好好学习,谢谢分享
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发表于 12 小时前 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习一下!!
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发表于 4 小时前 | 显示全部楼层
好好学习天天向上 这都是项目总经理的考虑啊
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