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物业与业主封阳台纠纷 起诉物业不让封阳台

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  《物业与业主封阳台纠纷 起诉物业不让封阳台》很多业主在装修房屋时,都会考虑将阳台封闭。封闭阳台一方面可以起到防雨、防尘的作用,同时把阳台改造成休闲区、洗衣区,也能在一定程度上扩大房屋的使用面积。

  为了打造舒适的居住环境,王某购买的新房交付后,也找人封闭了阳台。谁知还没搬进新房,物业公司就以王某违反《管理规约》中不得封闭阳台的约定为由,发函要求其限期拆除、恢复阳台原状。

  封闭自家的阳台,同时也未对邻居造成影响,为什么不能封呢?况且封都已经封好了,哪有再拆掉的道理。因此,王某并未按照物业公司的要求恢复阳台原状。

  然而,过了一段时间,物业公司未与王某打招呼,就找人在顶楼采取“绳降”的方式,从外部将王某家的阳台强行拆除。

  虽然自己封闭阳台的行为确实违反了《管理规约》的约定,但物业公司也没有权力强行把自己家的阳台拆除。于是,王某一纸诉状将物业公司告上了法庭,要求赔偿其封闭阳台的财产损失6000元。

  法院判决:物业虽方式不当,但无需赔偿

  此案经一审区法院、二审杭州中院审理,均判决驳回王某的诉讼请求。

  法院认为,物业公司对小区业主存在的违章搭建行为,可以采取要求停止侵害、消除危险等方式予以制止,但不享有代业主拆除的强制执行权。

  不过,物业公司的行为方式虽有不当,但其拆除行为是履行对小区公共空间的管理和维护职责,且其实施的行为仅是拆除,而非结构性或破坏性的恶意毁损;同时,王某自己违反《管理规约》约定在先,且因封闭阳台本身是违约行为、拆下来的材料也不可能被再次使用。

  综合上述各方面因素,法院驳回了王某要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求。从本案的判决可以看出,业主违反《管理规约》约定封闭阳台,物业公司可以采取劝阻、制止、向法院起诉等合理方式加以管理,但不具有强制拆除的权利。

  但是,如果物业公司强行拆除,虽然管理方式不当,但综合考虑业主违约在先、物业公司没有损害财产的故意、材料不能再次被利用等各方面的因素,法院也不会判决物业公司承担赔偿责任。

  封不封阳台,到底谁说了算?

  事实上,能不能封闭阳台,物业公司和单个业主说了都不算,关键还是要看《管理规约》是如何约定的。

  《管理规约》是开发商在销售物业之前,为保障物业的安全与合理使用、维护小区秩序和环境制定的规则。根据《物业管理条例》第二十三条的规定,物业买受人在与开发商签订商品房买卖合同时,应当对遵守《管理规约》予以书面承诺。

  也就是说,不论业主是否仔细阅读过《管理规约》,在签订《购房合同》时均书面承诺已详细阅读并同意遵守,因此《管理规约》对业主具有约束力。

  而开发商或业委会与物业公司签订的《物业服务合同》又赋予物业公司对于业主违反《管理规约》的行为,有权采取劝阻、制止等方式进行处理。

  于是,就出现了上述业主想要封闭阳台,物业公司出面制止的情况,其实物业公司也是在根据物业服务合同约定履行管理义务。

  因此,能不能封阳台,最终还是要看《管理规约》的约定。

  不得封闭阳台的约定是否有效?

  上述案例中,王某向法院主张《管理规约》中关于封闭阳台的条款本身系格式条款,排除了业主使用阳台的主要权利,且在签订时未提请业主注意,应为无效条款,对业主不具有约束力。

  根据《合同法》第四十条的规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

  而《管理规约》中封闭阳台的约定虽然属于格式条款,且对业主使用阳台的行为进行了一定的限制,但该限制属于合理的限制,并不会导致业主无法行使对阳台的占有、使用、收益和处分的权利。也就是说该条款并未排除业主的主要权利,不属于无效格式条款的情形。

  因此,《管理规约》中不得封闭阳台的条款合法有效,业主的行为受该条款的约束。同时,由于业主书面签订了承诺书明确表明自己已经详细阅读《管理规约》并同意遵守,故主张物业公司未采取合理方式提醒其注意亦不能成立。

  同时笔者也检索了类似的案例,江苏省高级人民法院也对《管理规约》中不得封闭阳台的条款的效力予以确认。

  为何约定不得封闭阳台?

  房子是自己的房子,材料也是自己花钱买的,并且封阳台也未影响到其他业主,为什么《管理规约》还要约定业主不得封闭阳台呢?

  《物权法》第七十一条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。而阳台作为建筑物专有部分,业主当然对其享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。但这并不意味着业主可以根据自己的意愿选择是否封闭阳台。

  封闭阳台会影响整栋建筑物外墙的美观,而建筑物外墙属于整栋楼中业主的共有部分,所有业主享有共有和共同管理的权利。

  如果每个业主都按自己的想法封闭阳台,会破坏整个外立面的和谐统一,影响房屋的保值增值。

  此外,由于业主不懂设计规范,自己封闭阳台安全性得不到保障,存在发生高空坠物的安全隐患。因此,开发商经综合考量,会选择在《管理规约》或《业主手册》中约定不得封闭阳台。

  律师建议:如何实现封阳台的诉求?

  请求确认《管理规约》中不得封闭阳台的条款无效行不通,私自封闭阳台又可能被法院判决拆除,业主怎样才能实现封闭阳台的诉求呢?

  根据《物业管理条例》第十一条的规定,全体业主可以制定和修改《管理规约》。《管理规约》的制定和修改属于全体业主的自决事项,如果业主想要封闭阳台,可以召开业主大会会议,经本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,修改《管理规约》中关于不得封闭阳台的约定。

  这样,物业失去了据以管理业主封闭阳台的合同依据,自然不会再限制业主封闭阳台了。

  业主可以根据自己的喜好封阳台吗?

  业主认为封阳台是业主自己的事情,物业服务公司无权进行干涉,其侵犯了业主的权利。请问:业主可以根据自己的喜好封阳台吗?

  案例回顾

  某小区业主,在对房屋进行装修时,打算封闭阳台。在安装过程中,物业工作人员进行制止,并要求业主对已装的部分予以拆除。物业服务公司提出,业主规约规定业主不能封闭阳台,必须拆除。业主认为封阳台是业主自己的事情,物业服务公司无权进行干涉,其侵犯了业主的权利。请问:业主可以根据自己的喜好封阳台吗?

  律师解答

  依据《物业管理条例》、《物权法》相关规定,结合你问题,答复如下:

  一、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  二、业主装修时必须遵守物业管理法规及业主规约,业主违反的,物业服务公司有权予以劝阻、制止。

  案例分析

  《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第71条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。也就是说,业主对其专有部分建筑物行使权利时,必须顾及相邻方其他业主的利益,而不能随心所欲。

  《物业管理条例》第11条规定,制定和修改管理规约由全体业主共同决定。第12条规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,业主规约对全体业主具有约束力。同时条例第7条规定,遵守业主规约是业主的基本义务之一。因此,业主在对物业行使权利时,除了要遵守物业管理法律法规外,还应遵守业主规约的规定。装修封闭阳台不仅影响物业整体美观,若安装不当还会带来一些安全隐患。既然小区业主规约规定业主不能封闭阳台,业主要遵守业主规约的规定。

  《物业管理条例》第53条规定,业 主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。因此,业主在对房屋进行装修时,物业服务企业有权予以指导,对于装修中的禁止行为和注意事项有事前告知的义务。《物业管理条例》第46条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。根据上述规定,对业主装修中违反物业管理条例和业主规约的行为,物业服务企业有权予以制止,同时应向相关行政部门报告。对不听劝阻的,相关行政部门应予以查处。

  深度解答

  业主规约是小区章程,业主应遵守。业主装修时是否可以封闭阳台,主要看业主规约对此是否有规定。有规定的业主要遵守,没有规定的,业主也应本着合理、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。而不能按照自己的意志,给他人的权益造成损害。《物权法》第83条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  为什么物业坚持不让封阳台?

  很多业主在装修时,就想着能把每一个空间的利用达到最大化,就像阳台,有的业主不想仅仅就是晒衣服的地方,还想着能做一个休闲区、洗衣区、工作区等等,那这个时候,就想着能把阳台封起来,而物业却坚持不让封,这是为什么呢?听老师傅一提醒,才恍然大悟,后怕啊。

  哪些情况下最好不要封阳台?

  1、如果你家阳台是半墙加窗户的那种设计,你想打掉那半墙,理论上来说是可以的,但是物业是不会允许的,因为这会涉及到整栋楼外表的美观性,你得先让物业同意了才行;

  2、如果你家是凸阳台,还想在阳台上放洗衣机、做柜子来进行收纳等等,就想当个小的洗衣间或者储物间来用,那最好还是不要封阳台了,一般凸阳台的承重主要靠的就是它的圈梁,比凹阳台差多了,而且要封的话,三面都得封,还得用到立柱来支撑,花费比凹阳台贵多了;

  3、有一些老小区,在阳台和房间中间会有一个门联窗的结构,而且窗户下面还有半堵墙,门和窗都是可以拆除的,但是下面的这堵墙是不能拆除的,因为这堵墙是配重墙,你如果敲了,会让阳台存在下沉和断裂的情况,你家如果敲了,那是自己在毁房,还得赔偿;

  4、同样,如果你家阳台下方不是墙壁而是金属护栏的话,如果要拆也得提前经过物业的同意才行,不然后期存在的危险就得你自己承担了。

  此外,在封阳台时,需要注意哪些问题呢?

  1、如果你家阳台的地面要比室内的底,封阳台时就需要做地面回填了,而且如果回填的厚度大的话,这样就会涉及到承重问题了,所以最好在装修之前先和工长了解一下;

  2、如果你想把你家阳台做成洗衣区,那阳台的地面一定要记得再做一层防水,后期如果漏水都楼下邻居家的话,很麻烦,而且记得接一个下水管到厨房。

  所以你家里需要封阳台,最好提前和物业打个招呼,不然砸了墙、拆了栏杆,破坏了承重和外表的美观度,这是他们不同意的。而且一旦破坏了承重,对于家人以及邻居的安全都存在着隐患,后怕啊。

  封阳台引发业主与物业对簿公堂 到底谁说了算?

  家住光华大道某小区的李女士 近很郁闷,起因是封阳台的事情。李女士原以为封阳台是自家的事情,没想到物管过来打招呼,说阳台不能封。按照李女士之前签的《前期物业服务协议》规定,小区业主不得擅自封闭阳台,李女士确实不该擅自封闭阳台。但李女士很委屈,“我也是没办法,因为刚刚有了小孩,而我们家在5楼,要是不封阳台,孩子从阳台上掉下去的危险大大增加。我把阳台封起来,也不影响其他业主的公共利益,为什么不能封……”

  阳台能不能封,到底谁说了算?这个问题,许多业主都遇到过。成都商报记者为此专门采访了房管局的相关人士,他建议业主如果要改变之前的管理规约来封阳台,需要提请业主委员会同意,再到当地的区房管局办理手续。

  “封阳台”引起麻烦多

  据记者了解,李女士所在的光华大道上这个小区是新建小区,几百户业主已经陆续装修好入住。之前有几十名业主向物业公司提出要封阳台,都遭到拒绝。因为小区前期入住条例中明确,不允许业主个人擅自封阳台。上个月,小区另一名业主将材料运进准备封阳台时,就被物业公司叫停,把材料挡在大门外。

  记者找到了该小区物业管理公司的负责人,他回复道,不允许业主私自封阳台,是出于小区整体美观考虑,也是出于小区物业保值的考虑。不过考虑到很多业主都提出要封阳台,物业公司已经提出封阳台的方案,在不影响美观的状况下,以统一的样式封阳台。但目前小区的业主委员会还没成立,要等业主委员会通过统一的方案后再同意封阳台。

  家住城南某小区的 先生也遇到了同样的问题,“阳台不封的话带来的麻烦比较多,我现在没封阳台,晒个衣服,一下雨全泡汤了。我们家的阳台比较麻烦,是错层阳台,这样的阳台更容易飘雨不说,衣架都找不到地方安装,而且私密性也比较差,我一直都想把阳台封了。当初买房子的时候,明明出了阳台的钱,装修时竟然被物业告知不准封阳台,住起来真的不方便……”记者在采访中了解到,个别业主因为封阳台的事情还跟物管公司对薄公堂。

  对此,物管公司很为难,一位不愿透露姓名的物管公司老总告诉记者:“现在的新小区,为了外立面的美观是不允许业主私封阳台的,而且好多artdeco建筑风格的住宅封上了阳台确实不好看。外立面整洁统一的住宅,进入二手房市场,价钱都要卖得高些。所以开发商和物管公司也是为了业主着想,不允许私封阳台。不过业主在使用开放阳台的过程中,也许会碰到一些具体问题,想把阳台封起来。这样的话,需要通过业主委员会统一解决。”

  业主不应自行其是

  那业主要封阳台应该办理哪些手续?记者采访了成都市房管局的相关工作人员。工作人员给出了明确的答案:“我们主管部门是不支持业主违反前期的管理规约,擅自封阳台的。现在新建的小区,很多都要求业主不能封阳台,购房者在买房的时候就应该先问清楚。如果入住过后,实在发现不方便,必须要封阳台,必须通过业主委员会同意,变更原有的合同条款。然后到区房管局办理装修批准书,里面明确注明要封阳台,之后就可以封阳台了。如果小区还没成立业主委员会也不用担心,可以发起20%以上的业主,形成动议,然后由三分之二以上业主同意。”

  由此看来,小区业主封不封阳台并不是由物业公司说了算,因为物业只不过是小区全体业主花钱雇佣的管理人员。按流程来说,小区首先要成立小区业主委员会,再由全体业主对“封阳台”一事进行投票统计,超过三分之二以上业主同意才能决定。所以 终决定权还是在小区业主手上,只不过现在一些新小区还未成立业主委员会,封不封阳台只不过是时间问题。律师也指出,依照《物权法》的规定,业主在购房后,在不妨碍他人利益的情况下,对自己的房子做出相关处置是可以的。从这个意义上来说,开发商和物管公司无权反对业主封阳台。业主和物管出现分歧时,业主应首先确认购房合同或物业合同中是否对封阳台有过约定。如果合同中有明确禁止封阳台的条款,那么在双方对该条款做出修改前,业主是不能封阳台的。
发表于 5 天前 | 显示全部楼层
签到,是一种态度!
不错的案例。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
蜂币不够了,怎么办?
好好学习天天向上!
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层

好好学习天天向上!
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发表于 前天 09:54 | 显示全部楼层
案例比较贴切,法规也非常详尽
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发表于 前天 21:37 | 显示全部楼层
学习了 谢谢楼主,分享些常见案例,及解决方法与相关法律约束,感谢
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发表于 前天 23:31 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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发表于 昨天 11:27 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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