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【论文】中国物业管理行业若干问题的思考

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发表于 2019-6-20 00:00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
  【物业管理论文】《中国物业管理行业发展中若干问题的思考》物业管理在我国的发展已近20个春秋,如何看待这个发展中的新兴行业,本文仅结合实际工作的体会思考以下几个问题:

  一、房地产行业的发展对物业管理影响重大

  房地产开发和物业管理存在着紧密地联系,房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产工发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性,但十分关注物业管理的发展,而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展,这和物业管理的发展极不适应。

  1、物业管理的水平直接受制于房地产开发。

  物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续的物业管理水平。从事物业管理的人员都知道,如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决,那是十分困难的。因此我们现在提倡的物业管理早期介入就是要弥补规划设计对物业管理认识不足的缺陷,完善房地产开发环节中与物业管理相关的内容。

  2、房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境,同时也提出了更高的要求。

  随着我国住房政策的调整和变化,房改步伐的加快,我国居民的住房产权关系进一步明晰。这些产权关系明晰地结果就是每个居民实实在在在地拥有了自已的物业。一个家庭面对最大的“资产”,其保值、增值的要求更为强烈。在这种情况下,一方面居民为了自已的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理,另一方面也对管理单位提出了更高的要求。在这种房改政策的影响下,物业管理公司因居民权关系明晰而容易调整相应的法律关系,但同时也因产权明晰后带来了对物业管理要求更高的压力。

  3、房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定

  随着房地产政策的完善,房地产开发也从无序走进了规范,尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争,更迫使房地产业朝着有利于消费者的方向发展,房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法则。房地产开发商推出的“三包”、“无理由退房”、“质量保证”措施,以及政府出台的相关管理措施,售楼书等书面文件将是合同的组成部分,这就使得房地产市场越来越成熟和规范。在这种情况下,物业管理的现行做法将作出调整,比如原先规定的房地产开发商交纳专用基金,就可能因公开透明销售和终身负责而失去交纳责任的基础。

  二、物业管理企业的经营能力不足

  长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理,使得市场化无法形成,而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入,越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。

  1、对行业的特点认识不足,缺乏对企业的经营认识,实际上经营才是物业管理企业自身积累和发展的源泉。物业管理由于其行业特点和发展过程的限制,在实施过程中,无论是提供服务的物业管理企业还是享受物业管理服务的业主都仅把服务看作是主要的内容。随着市场化进程的加快,物业管理企业单纯地强调管理和服务已不能适应市场发展的需求。在市场供给的过程中,物业管理企业把自已的产品--服务推向市场,被市场所接受,必须遵循市场运作规律。物业管理企业要提高自身产品的价值含量,必须塑造自身的品牌,不断提高其附加值,这就涉及到企业的经营策略,企业的经营理念和提高企业参与市场的竞争能力。物业管理企业要形成积累和良性向前发展,就不能仅仅停留在“保本、微利”甚至“补贴”的阶段,只有企业有了效益才可能有企业发展的后劲。因此企业的经营是企业发展的源泉。

  2、与国际上的中介策划、代理和物业管理企业相比,缺乏竞争能力。随着我国房地产市场和物业管理市场的开放,以及房地产市场存量增加,单纯的买卖市场已部分转变为租凭市场,国外及香港地区的房地产中介和物业管理逐步渗透到国内市场,对比国际上这类公司和我国物业管理行业的现状来看,在经营能力、经营水平上我们明显存在着差别。房地产开发企业为了盘活自已的资产、或提高自身产品的附加值,愿意借助于这些中介的力量。现在进入国内市场的中介机构如戴维斯、戴德梁行和国外的品牌企业,他们和名牌产品的经销商保持着非常紧密的联系,可以方便地招租和招商,一旦这些企业进入市场,他们更具备这些经营能力,如北京、上海、广州、深圳等地的大型综合商厦被这些机构承接去了很大一部分。

  三、物业管理的推进任重而道远

  1、国家的地区差异造成了发展的不平衡,要使物业管理在全国各地平衡发展,困难重重。

  由于我国地区差别较大,物业管理的推广情况并不平衡,物业管理的覆盖面还有待于进一步扩大。就目前情况来看,沿海地区、发达地区物业管理发展较快,运作也比较正常,而在边远落后地区,物业管理的体系还没有建立,有的地方甚至还没有物业管理的概念。要使得物业管理成为一个行业并在全国广泛推进,除了经济发展因素的限制之外,还有人的观念、物业管理的意识、体制的变革等问题,因此要在全国各地平衡推进物业管理难度较大。

  2、政府的不恰当干预影响了物业管理的发展

  作为物业管理这个新兴的行业,要想健康良性的发展,政府的引导是非常关键的。从目前的情况来看,国家主管部门所进行的物业管理考评,物业管理企业的定级对推进行业的发展起到了积极作用。但在政府引导的同时还有一些不恰当地干预也影响了物业管理的发展,如对住宅区物业管理实施了政府定价的政策、没能切实地按照市场规律进行运作;我们的舆论导向还存在着误导,对正面报道的少,抓“热点”问题多,实际上对于一个新兴的行业,导向是非常关键;另外还有政府职能部分地转移到了物业管理企业身上,使得物业管理企业承担了不应有功能,这些都限制了行业的发展。

  3、物业管理企业的自身现状是制约行为发展的另一重要因素。

  物业管理企业这些年来象雨后春笋般出现,实际上很多物业管理企业是由原业的房管所或后勤管理部门转制过来的。这些物业管理企业转制以后带来了原有企业的沉重包袱,沉淀了大量的所谓国家职工,名称改而实质运作状况和管理体制并没有改变,而这些人员的素质不高,进入市场后并不能按照市场机制来运作,因此这些企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到了限制。

  4、纠纷和投诉将不断加大。

  物业管理应该说经过多方面的努力总体发展是健康的,并朝着越来越好的方向发展,但是在发展的过程中由于我国的法律法规没能及时跟上,法律关系没能得以及时调整,业主的物业管理意识不够全面,物业管理企业的运作还不够规范,因此必然会出现各种各样的投诉和纠纷。实际上根据我国有关部门的统计,这几年物业管理的投诉呈上升趋势,这也是发展过程中的一些必然现象。

  四、物业管理企业的运作模式必须变革

  1、谁开发谁管理的模式将被打破,市场化的物业管理将成为趋势。

  在房地产市场刚刚启动时,物业管理的概念未被广大业主接受,为避免开发商开发的楼盘卖完后无人管理,政府制定了“谁开发建设建设、谁负责管理”的政策,这对于当时的状况是非常及时和正确的。但随着人们对物业管理认识的提高和物业管理法规的健全,以及物业管理市场的完善,一大批专业物业管理公司凭借高素质的人才及丰富的经验、优良的服务获得了开发商和业主的依赖,为开发商承担了管理服务的环节。时至今日,“谁开发、谁管理”的观念已明显落伍。

  实际上作为房地产开发的延续或广义房地产产品的组成部分,物业管理无论是对于消费者的吸引力,还是房地产附加值的提高都具有较大的作用,房地产开发商也都认识到这一点,所以他们从项目规划开始就邀请物业管理参加,依靠物业管理来促进房地产开发,这是发展中的一种必然,也是物业管理市场成熟的一种标志。

  2、企业之间的兼并、联合、重组将成为趋势,品牌企业的特许经营、联锁经营模式将出现。

  在物业管理迅猛发展的同时也出现了不少问题,一是管理公司良莠不齐,鱼龙混杂;二是管理规模过小,管理资源浪费,管理成本加大;三是社会化程度较低,发展商和物业管理存在着“母子”关系,这些方面直接阻碍了物业管理的发展。这几年人们已充分认识到这一点,所以很多物业管理公司朝着规模化、品牌化的方向迈进,再加上我国主管部门的政策引导,未来几年大的物业管理公司将得以成长,管理水平低、业主投诉多的物业管理企业将会逐步淘汰,物业管理企业间的兼并、重组必不可免,而各大品牌公司将占有越来越多的市场份额,在这种情况下国外已经成熟的管理模式包括特许经营、联锁经营的模式将会出现。

  3、单一服务型的物业管理将向多元化和专业化方向发展。

  经过近20年的发展,物业管理从单一服务型向多元化经营和专业化趋势发展。首先很多物业管理企业在做好物业管理和服务的同时,向和物业管理相关的行业延伸,有的物业管理企业办起了中介、代理、租赁业务,有的则利用物业的相关条件和设备开展了多种经营,利用这些收入来弥补物业管理企业的资金不足、增强企业发展的后劲;第二,有些物业管理企业尤其是具有一定规模的物业管理企业开始走向专业化发展的道路,自已成立专业公司除承接自已的业务外还向社会拓展业务,或把自已物业管理中的专项工作委托给社会上专业公司进行管理。这种方式会大大节约物业管理成本,提高服务质量。

  五、物业管理的发展将迫切需要更多的专业人才

  1、物业管理是新兴行业,从业人员大多是转行过来的人员,缺乏专业知识。

  物业管理行业发展时间较短,物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员,这中间有搞建筑的,有搞设备的,有搞管理的,有其他各行各业的,这些人缺乏专门的知识和系统的培训。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识之外,还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科,为了能使得行业的高质量发展,人才的培训和培养是必不可少的。

  2、行业要发展,理论要引导,高层次研究人才短缺

  由于对物业管理的认识不足,目前还没有象房地产等行业引起人们的关注,很多高层研究人员对物业管理还没有充分重视。实际上物业管理发展到一定阶段后,越来越迫切需要系统的理论加以引导,而这方面我国目前仍缺乏,而缺乏这种理论的原因又在于缺高层次的研究人才。
     
发表于 2019-8-13 17:29:52 | 显示全部楼层
有问必答
感谢楼主的分享。
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发表于 2019-8-13 17:52:23 | 显示全部楼层
蜂币不够了,怎么办?
标题是思考,而内容也确实是思考
这样的思考引起了共鸣,事实上这也是本人在物业这条路上的困惑。真的很希望能有大神对这样的思考能指点更多的应对思路。(哪怕是给予通过哪种方式、哪本书籍可以解惑的建议……)
——一个从行政管理岗位空降物业公司一年多,致力于成为物业行业行家里手的“物业新人”的诉求。
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