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拍卖的房子欠的物业费 司法拍卖的房欠物业费谁来缴

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发表于 2019-6-10 00:00:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
  法院拍卖的房子所欠的物业费该由谁来承担缴纳责任?本期案例为您详解司法拍卖房屋拖欠的物业费缴纳责任的法理分析、案例解读及专家观点,本专题将不定期更新,欢迎网友补充、拍砖。

  最新案例

  市民陈先生通过网上司法竞拍购一套130平米房产,准备装修入住,却发现该房产被法院查封后欠下30个月的物业费,小区物业公司要他补缴,否则断水断电,可依法谁欠费谁缴,不该他缴。

  2018年,陈先生在法院拍卖网上看中了一套房产,该房位于武昌中心城区,面积130平米左右。通过网上司法竞拍,他以240万元竞价拍得该房产。办完房产过户后,陈先生准备装修入住,谁知小区物业公司找上门来拦阻,因为该房产被法院查封了30个月,按照每平米需交1.3元物业费计算,共欠缴物业费5000余元。

  “又不是我欠的物业费,凭什么让我交。”陈先生拒绝为前房东的欠费买单,物业公司便以断水断电威胁。双方冲突不断,问题却并没有得到解决,无奈的陈先生来到武昌区物业纠纷调解委员会申请了调解。

  彭红上门调解发现,当事双方对物业公司提供服务收取物业费没有异议,有争议的地方是,因法院查封欠下的30个月物业费该谁付。

  依法,物业费由房产所有人缴纳,该房产拍卖前其所欠物业费应由前房东缴纳。但是,前房主因个人原因无法缴纳物业费,在拍卖该房屋网上竞拍的司法公告上有“标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠款均由买受人承担”条款。该房产位于武昌二环线附近,按周边房价,该房屋估价为300万左右,陈先生仅花了240万元便竞拍成功。

  前房东没法缴费,法院不应缴,买家也不该缴,谁来补缴该房产欠下的物业费成了难题。考虑具体情况,彭红建议当事双方相互体谅,酌情让步。

  昨日,记者从武昌区物业纠纷调解委员会获悉,经调解,物业公司与陈先生达成和解,该房产欠下的5000余元物业费,当事双方各自承担50%。

  法律专家详解买到“欠费房”怎么办?

  拍卖声明欠费买家付,但依法谁欠谁付

  空置房应不应该交物业费?如果房屋权属发生变化,谁将承担欠缴的物业费、电费、水费之类的费用?物业公司有无权利自行对业主停水停电?针对这些法律问题,记者进行了深入采访。

  空置房要缴公共空间物业费

  “空置房是要交物业费的。”武昌区物业纠纷调委会调解员彭红介绍,物业服务和管理的主要对象是建筑及其配套设施的维修养护,也就是小区的公共空间。空置房,空置的仅是业主专有部分,即取得所有权的房屋,小区业主共有部分的物业服务并未空置。

  记者查阅了《中华人民共和国物权法》,发现第七十二条有明确规定:业主对专有部分外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利,不履行义务。

  “物业公司收取房屋空置期间的物业费是合理的。”调解员彭红透露,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,法院不予支持。

  谁欠费谁补缴

  既然明确了空置房是必须要交物业费,那么这笔拖欠费用该由谁来承担?记者就此事采访到武汉链家置业公司顾问汪乐。

  “一般情况下都是前房主缴纳。”汪乐介绍,现实生活中,在二手房的完成交易前,前房主都会将所拖欠的物业费、水费、电费等交齐,然后由小区物业开凭据,买卖双方当面交接。

  “网拍司法竞拍的房子价格要远低于市价,同时,也有很多不确定因素。”汪乐坦言,参与司法竞拍房产的原房主,大多因经济或其他问题无力偿还相关费用。

  拍卖声明买家付欠款,法律不支持

  记者了解到,该房屋网上竞拍的司法公告上有“标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠款均由买受人承担”条款,但是并没有写明具体金额。

  这个条款,成为了物业公司紧紧揪住的理由。

  针对这一特殊情况,调解员彭红与物业公司代表专程前往某基层人民法院了解司法拍卖公告的效力。办案法官指出“拍卖公告”是向所有参与竞拍人的声明,其目的是为了最大限度得保障竞买人的知情权,公告并不代表上述提及费用的裁定依据。因此,双方协商解决该问题是最好的办法。

  物业无权停水停电

  武昌区物业纠纷调委会调解员彭红表示,物业公司在发现前业主未付物业费、房屋被查封时没有积极去向原业主依法主张权利,而是等新房主入住时来收取,正是这种“懒作为”为纠纷埋下了“隐患”。

  当陈先生拒绝要求后,物业公司采取“停水停电”的方式迫使陈先生补交,无疑加深了双方的矛盾。

  记者查阅了《物业管理条例》,根据相关规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。在供水、供电合同中,当事人为业主与供水、供电公司,物业公司不是合同当事人,无权因未交物业、费而擅自中断对业主供水、供电。

  此外,《合同法》中规定,用电人逾期不交付水、电费的,经催告供水、电公司才可以按照国家规定的程序中止供水、供电。

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  买了司法拍卖的房子 被物业追讨前两年的物业费

  去年12月,慈溪的周先生通过宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台,拍到了位于慈溪市宗汉街道双囍花园的房子。但让周先生没想到的是,新房还未入住,与他一同拍下该小区房子的30多位业主,却被原物业公司告上了法庭,追缴拖欠的2015年、2016年两年的物业费,这到底是怎么回事呢?

  首次司法拍卖买房

  拍下心仪的房子

  去年,周先生得知慈溪双囍花园有房子在司法拍卖,便预付了19万定金,准备参与。“拍卖前我去小区实地看过,感觉小区环境不错,看中的房子面积合适,采光也不错,还是新房,就决定买了。”周先生拍的这套房子有170多平方米,起拍价97万多,最后成交价140万多。因为房子比较符合自己的心意,虽然房价略高于评估价,但周先生还是满怀欣喜。

  第一次尝试司法拍卖,周先生也是做足了功课,相关细则一一研读。“当时的《竞买公告》中写着:标的物过户登记手续由买受人自行办理,交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税费,买受方缴纳印花税、契税。对可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行核实承担。虽然我拍的是新房,但为了保险起见,我也去实地了解过相关情况。”在周先生所拍房子的门口,贴着2017年度物业服务收费告知书,这是周先生及其他被起诉业主所知晓的物业费欠款。

  才缴完现任物业的欠款

  又来了前任物业的催缴

  今年3月,周先生办理好过户手续,拿到房产证。为了拿到小区门禁卡和钥匙,周先生向双囍花园现物业公司吾同物业缴纳了2017年所欠的物业费和今年的物业费。因为周先生尚未入住,经过协商,吾同物业同意2017年物业费打6.5折,2018年物业费打8折,但前提是同时缴纳2019年的物业费。

  原以为可以开心地装修入住了,但没想到半路杀出了一个程咬金——双囍花园前任物业公司梵石物业,向30多位司法拍卖的业主追缴2015年、2016年两年的物业费。“隔三岔五就能收到梵石物业的短信、电话,让我去缴纳前两年的物业费,电话被我挂断后,就换个号码继续打,烦都烦死了。”另一位业主钟先生很是恼火。

  三十余位业主

  被前任物业起诉

  追讨不成,今年9月,梵石物业一纸诉状将三十余位业主起诉至慈溪市人民法院。“民事起诉状上写着,要求支付2015年2月1日至2016年12月31日的相关费用,其中物业服务费12000余元,车位费1150元,违约金20000余元。新房空置期间,物业费怎么会是业主承担呢?”周先生一脸莫名。

  周先生还拿到了一份前期物业服务合同,是梵石物业与双囍花园开发商梵石房地产有限公司签订的,记者看到,合同第三章第八条明确载明:业主应于房屋交付的次月起缴纳物业服务费用,甲方(梵石房地产有限公司)不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺(物业服务资金)。物业已竣工但尚未出售,或者因为甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业费用(物业服务资金)由甲方全额缴纳。

  “按照前期物业服务合同,2015年、2016年两年的物业费,梵石物业应该向房地产开发公司索要,而不是向业主索要,合同上白纸黑字清清楚楚写着。”周先生气愤地说。

  随后,记者从慈溪市人民法院了解到,该起民事诉讼将于近期开庭审理,记者也将继续关注。

  司法拍卖一套房,前业主欠下9000多物业费谁“买单”?

  司法拍卖房,价格一般比市场价要低,不少市民希望在这类房子中"捡漏"。但价格"捡漏",却可能在其他地方存在一些没有注意到的瑕疵,比如物业费问题。司法拍卖房之前物业费该由谁"买单",引发不少争议。18日,记者从新郑市司法局了解到这样一起案例,通过调解的方式,让这样一起"难题"有了双方均可接受的答案。

  2018年9月,新郑市龙湖镇张女士通过新郑市人民法院司法拍卖优先竞得新郑市龙湖镇某小区商品房一套,并于2019年1月份办理了相关产权手续。当张女士拿着产权证到物业办公室办理相关水、电、气、装修等手续时,却被物业工作人员告知,张女士通水、通电、通气之前,需要缴纳原业主拖欠9年的物业费,共计9000多元。

  "这房子之前不是我的,凭啥让我交这9年的物业费!"张女士对物业这一规定不能理解。

  对此,物业工作人员表示,根据相关法律法规,物业是有权收取空置房屋的物业费的:"按照物价局的规定,关于空置物业,这个物业就代表房屋。另外法院在对房屋进行拍卖时,也对房屋可能存在的物业费、水、电、气等拖欠费用进行了规定,由买受人自行承担;原房主法院还找不到,我们也没办法,谁买了房子,只能找谁。"

  对于物业的态度和做法,张女士表示不能接受:"这都过去9年,物业是否尽到了催缴物业费的义务,我持怀疑态度,物业为什么不起诉原来的业主,把物业费转嫁到我们新房主的头上?"

  在龙湖镇人民调解委员会办公室,调解主任荆德军把双方召集到一起,劝双方各退一步,告知两方在这件事上都有责任,以后都成了服务关系,没必要把关系搞僵。最终,物业公司和张女士达成一致:张女士支付3000元的物业费,物业公司为其办理通水、通电、通燃气等手续。

  河南林泽律师事务所律师曹利霞认为,拍卖所得款项偿还债权人时,分为几种情况。

  如果在拍卖前公示有物业费拖欠,那么可以用拍卖款支付拖欠的物业费;如果拍卖前没有公示有物业费拖欠,那么物业公司可以通过在拍卖前起诉原业主,在判决之后可以参与分配拍卖款;如果拍卖前没有公示有物业费拖欠,物业公司也没有起诉原业主,那么就只能在拍卖之后起诉,要求原业主支付了。

  当然,如果在拍卖前的公示中有具体要求,比如上述案件中房产拍卖前公示的标的物介绍中,写明"物业费、水、电、燃气等情况:如有欠费,均由买受人负担",那么应当以此为准。

  法院拍卖房子拖欠的物业费如何缴纳?

  随着经济的发展和经济纠纷的日益增多,房地产作为不动产进入市场参与流通日益频繁,法院对涉案房地产的查封、拍卖不断增多,而在这一过程中,物业服务企业又一次成为苦主,由于信息不对称,往往使得物业费的收缴难上加难。原业主因房屋已经被司法拍卖而拒付物业费,新业主也以原责权没有转移为由拒绝承担之前的物业费。苏州某小区就遇到这样的尴尬,2014年共有13套房产被法院查封、拍卖,只有一户物业费成功追缴。今天我们就来讨论被查封和拍卖的房屋应该如何追缴物业费?

  类似的案例一般会涉及两个重要环节即查封和司法拍卖。法院如需查封房产的,首先,应向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书。其次,办案人员向国土房产部门出示法院工作证,并根据不同情形办理查封手续。如果被查封的房产已核发房地产证的,应提交国土房产局档案室出具的查册表。如果被查封的标的物是预售商品房的,应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表。然后,国土房产部门根据法院提交的资料,对该房产进行查封处理。最后,根据相关法律规定法院查封不动产的需要张贴封条或公告。

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时,应当首先采取拍卖的方式。鉴定和估价是拍卖房产前的第一项准备工作,房产评估必须由专业的评估机构进行,并对评估结果承担相应责任。拍卖是一种公开竞买活动,必然发布拍卖公告,主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。拍卖公告一般有以下几种形式:各地方法院的拍卖公告;媒体如报章杂志的拍卖公告、专业法拍刊物、拍卖现场、以及银行网站等。接着就是组织实施拍卖活动,法院对外委托有相应资质的拍卖机构进行司法拍卖。现在越来越多也越来越受到欢迎的司法拍卖模式为网络司法拍卖,即淘宝网司法拍卖网络平台,在这一平台上可以查到全国各地被司法拍卖的相关房产信息。拍卖成交后,竞买人依据过户裁定书、协助执行通知书在房地产管理部门办理过户登记后,就依法取得该房地产的所有权。

  物业工作人员需对管理区域内可能存在查封可能的房产给予重点关注,按照法律规定法院查封不动产的需要张贴封条或公告,一旦发现有法院工作人员前来查封房产,应立即上报并查清该户房产是否缴清物业费。另外,如果由于工作疏忽,或因法院没有前来张贴封条导致没有及时发现房产被查封的,在房产拍卖之前,法院还会联合专业评估机构对房产进行现场评估,或组织竞买人实地查看被拍卖房产,这些过程均可以知悉房产被查封及拍卖情况。

  如果被查封拍卖房产确实存在欠缴物业费的,应立即向该业主追缴,物业费催缴函、律师函应尽快发出。如果业主仍然拒缴的,向房产所在地人民法院提起诉讼,同时申请财产保全,为以后申报债权做好准备。在申请财产保全时法院一般会要求提供担保,但不同法院要求不同,有的要求抵押担保,有的要求现金担保(一般为债权总额的20%)。物业服务中心在收到判决书以后,需要向拍卖法院申报债权(一般为首封法院),因各地情况不同,有些拍卖法院允许直接申报债权,只要向其交齐业主欠缴物业费的相关材料即可,所以建议在提起诉讼前,物业服务中心可以先去拍卖法院问一下是否可以直接申报债权。

  物业服务企业应当时常关注淘宝网司法拍卖网络平台,如果发现被查封房产进入拍卖环节的,注意相关拍卖信息,因为有些法院会在《竞买须知》中明确载明:“标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费(包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费)均由买受人承担;另,其他可能存在的包括不限于物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担。”物业服务中心可以据此向新业主主张欠缴的物业费。

  新业主前来物业服务中心办理更名手续时,要求新业主提供法院执行裁定书,查看裁定书中对物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费的承担问题。在实践中不妨直接要求新业主承担所有欠缴物业费,业主提出异议的,可以要求新业主提供其无需承担物业费的依据及证据,否则默认该房屋所欠费用均由新业主承担。

  司法拍卖房子的物业费是由谁承担?

  现在随着房价上涨,又加上法拍房不受限购影响,买法拍房可以说是个非常好的解决刚需问题或者投资的好机会。那么,法拍房的物业费是由谁承担的呢?

  一、物业的起诉时间,做出裁定的时间。这个时间问题主要牵涉到是否在房产已经在被法院执行之前,如果在法院执行之前,物业所上诉的法院就可以作为执行法院参与标的的债权分配。原则上,物业费的起诉也是属于该套房产上面所属的债权。这种情况,物业会参与债权分配则不再由竞拍者承担。

  二、若物业起诉的裁定在房产执行之前,但是房屋成交价不足以弥补物业费的欠款,或者物业只分配到了某一部分,原则上物业不应当要求竞拍人再次承担。但是毕竟在物业管辖的小区居住,物业会采取相应的办法收取这部分欠款。

  三、若物业起诉的裁定在房产执行之后,那么法院拍卖执行的房产为净值拍卖,则所有物业费由竞拍成功者承担。

  另外,水费、电费等原则是由原房东承担,但一般情况下房屋被拍卖之后,原房东不会再处理这些事情,竞拍人若想过户和使用,必须结清相关费用之后才能过户。

  以上内容从法律和现实的角度分析,但基于目前的现实情况,所有水费、电费、物业费和滞纳金将一并由竞拍成功者承担。因此,在竞拍之前一定要做好相关的调查,确定税费和相关费用的基本情况后再参与竞拍。

  拖欠物业费的法拍房是空置房吗?

  经常关注法拍房房源信息,可以看到很多房子,都是有拖欠不少物业费的。不禁有个疑问,拖欠物业费是不是说明这个房子是空的可能性比较大?

  一般来说,拖欠物业费,的确可以看出这个房子的很多可能性。

  一个就是法拍房是否有人住?拖欠一年半年物业费,很大可能就是没有人住。无论是租房的,还是不是房主本人,应该都没住在里面。不然,物业也可能强制断电断水。

  但是没有人住,不代表这个房子就没有主人。法拍房虽然是在法院控制下,但是也可能有其他亲戚偶尔来回。拖欠物业费可能是是因为很多理由,尤其是很多人买房,并不真的是满足自住,对空房交物业费一直都有很多争议。另外一个比较常见的理由是房主可能因为房子瑕疵或者小区里楼里的服务不到位等原因拒交物业费。

  总之,就是房主拖欠物业费,对买家来说,空房的可能性比较大,理由很简单,就是有人住,可能不至于拖欠这么多物业费。至于房主是因为什么原因,拖欠如此多的物业费,可是通过物业,邻居等渠道了解一下,这也是了解整个小区楼层环境的一个方面,可以尽早知道房子的瑕疵为,小区物业服务水平,以及安全等问题。

  拖欠的物业费是需要新的法拍房买家来承担吗?通常法院是会让买家来承担这些费用,过去的房主已经不参与这些事情。新的买家必须把一切费用都缴清了,才能顺利的过户。

  法拍房买家可以结合法院公告,算清楚物业这部分费用,量力而行。
发表于 2019-6-10 05:40:37 | 显示全部楼层
签到,是一种态度!
学习学习,谢谢分享。
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发表于 2019-6-10 12:01:29 | 显示全部楼层
有问必答
不错的案例。
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发表于 2019-6-11 14:41:17 | 显示全部楼层
学习了,不错的案例。
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发表于 2019-6-11 20:19:43 | 显示全部楼层
思维决定行动
行动养成习惯
习惯影响性格
性格决定命运

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发表于 2019-6-13 17:56:05 | 显示全部楼层
根本没人讨论啊  
这个需要大家讨论一下 才行的
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发表于 2019-6-14 08:21:49 | 显示全部楼层
学习学习,谢谢分享
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