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物业管理内部控制问题的解决之道

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发表于 2019-5-10 00:00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
  物业管理内部控制问题的解决之道论文:随着人们对物业服务要求的逐步提高,物业行业的竞争也日趋激烈。面对激烈的竞争,物业企业必须加强内部控制,建立和完善相关制度,梳理业务流程,以制度为准绳,在各个环节发挥内部监督的作用,最终提升企业的盈利能力。本文以A物业公司为案例,来谈谈物业企业在内部控制方面存在问题,并给出相应的解决方案,希望给读者带来启示。

  附:A物业公司主要服务和管理的项目均为住宅小区,尚未接手办公写字楼的物业管理工作,这也是该公司未来发展需要努力的方向。作为一家个人独资企业,A公司的财产均为投资人一个人所有,不存在股东会、董事会、监事会,总经理即是公司的最高行政领导,负责企业内部控制的建立和实施,决策权集中,管理方式单一,所以难免会暴露出很多弊病。

  一、A物业公司内部控制存在的问题

  内部控制环境相对薄弱——

  A物业公司的内部控制环境相对来说比较薄弱,管理层不能从公司治理的角度对内部控制予以足够的重视,导致企业在某些制度的执行方面落实不到位,具体有如下几方面表现。

  1.没有严格按照机构设置制度配备岗位

  在A物业公司的组织机构设置中,明确设立品质部,由1名经理及1名专员组成,然而在制度的执行过程中,品质部没有专人负责,而是由司机和绿化专员兼职担任,他们是在完成本职工作之余,履行品质部的岗位职责。

  对于A物业公司而言,品质部的履职情况占有举足轻重的地位,对于监督检查员工的工作完成质量,直接影响着物业公司为业主提供了一种怎样的服务,是否践行了企业文化中所提到的“优质周到,服务于众”。若为业主提供的服务质量不高,不能达到业主满意,那么公司在经营过程中将面临着项目运作的风险,如物业服务合同到期,不能按时与业主续签合同,直接影响了公司的经营收入和声誉。

  2.考核机制明确,但是执行不到位

  A物业公司拥有一套完善的员工绩效考核体系,岗位考核设置了岗位考核细则,实行加分和扣分制,加分与现金奖励、扣分与现金扣款分别挂钩,设置了考勤、请休假、转正评审、试用期反馈、考核评分、绩效评估制式表格,利于人力资源管理实施。但是在制度的执行过程中,A物业公司目前绩效考核的内容较为局限,主要针对项目部收费进行考评,且考评机制较为单一,仅仅依据其收费金额是否达到了公司已设定的目标,而忽视了一些软因素,比如说,小区的环境卫生、小区公共设施的维护及保养、业主家维修的及时性。人力资源管理方面没有按照组织框架设置岗位、没有按照岗位职责执行绩效考核等。

  这些细小的方面也反映出了A公司管理者的经营理念较为落后,没有对企业的发展做出一个明确的规划,忽视了该企业长远发展最重要的因素便是提供优质的服务。而对于企业的其他人员的考核也缺乏完善的标准,日常考核主要是考勤情况,并未将关注度着眼于工作职责及工作完成质量方面。

  3.没有建立内部审计制度

  A物业公司没有针对物业行业的特殊性,建立一套适合于本企业的合理化的审计制度,实际审计仅局限于财务状况事后审计,而且具有严重的滞后性,没有对业务活动的过程进行监督与监管,不能全方位地从事前、事中、事后全过程监督,不能及时发现物业公司在经营管理过程中存在的缺陷及漏洞,以至于不能有效发挥内控的监督作用。

  究其原因,主要是管理层的经营理念落后,对内控执行与管理重视不够,没有形成按制度办事的良好氛围。

  缺乏风险评估体系——

  A物业公司在经营管理过程中没有针对目标设定、风险识别、风险分析和风险应对等风险评估方面建立相关制度。

  对于一个物业公司而言,在运作过程中时刻面临着来自各方的风险。比如项目运作过程中,若物业服务合同到期不能与业主按时续签合同所面临的风险。保洁清扫不及时、不整洁以及维修不及时等遭到业主投诉,所带来的投诉风险,投诉统计如下表所示。投诉直接影响了费用收缴率,导致公司资金紧张入不敷出,给企业带来财务风险。

  A物业公司2017年业主投诉统计表

  
投诉类型
  
  
投诉内容
  
  
次数(次)
  
  
占比(%)
  
  维修
  
  房屋质量原因遗留问题、维修养护不及时
  
  67
  
  54. 03
  
  安全
  
  保安巡逻不到位家里被盗、车辆被砸物品被盗
  
  7
  
  5. 65
  
  环境
  
  噪音扰民、居民楼下营业房餐饮排烟问题扰民
  
  25
  
  20. 16
  
  卫生
  
  清扫不干净不彻底,邻居乱堆乱放杂物
  
  19
  
  15. 32
  
  其他
  
  居民将房屋租赁经营非法活动
  
  6
  
  4. 84
  
  合计
  
  124
  
  100
  


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发表于 2019-5-10 20:17:40 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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发表于 2019-5-10 21:30:42 | 显示全部楼层
学习~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
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发表于 2019-5-11 10:18:15 | 显示全部楼层
物业管理内部控制问题的解决之道 高 高 高
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发表于 2019-5-11 21:33:33 | 显示全部楼层
好好学习,天天向上
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发表于 2019-5-11 21:55:10 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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