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中小城市物业管理现状及对策

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发表于 2019-4-24 00:00:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
  论文:中小城市物业管理现状及对策

  一、现状及存在问题

  与直辖市、省会城市、计划单列市等城市相比较,中小城市物业管理受住房制度改革、房地产市场发展、城镇化进程等客观因素的制约,还处于边发展、边探索、边规范的起步阶段,物业管理的法制环境、社会环境等还不尽完善,主要存在以下问题:

  1.法律保障欠缺

  目前,全国还没有一部法律层面的物业管理规范性文件,房地产行政主管部门直接的执法依据只有国家物业管理条例和各省物业管理条例。目前,大多数中小城市没有立法权,无法制定较为详细具体的适合本地行业管理的法规,大部分涉及物业管理的规定分布于不同层次的法律部门中,难以实施集中、充分的执法管理;物权法、物业管理条例对自然人管理建筑物及其附属设施,尚未有详细具体的规定,目前任然是空白;业主委员会法律地位不明确,难以承担相应的法律责任,导致运行不规范,难以实施有效的监管。

  总之,中小城市物业管理目前面临着法律保障欠缺,法制环境不完善、市场机制不健全等问题,大部分物业管理活动同通过合同约定,民事违约责任重于行政违法责任,行政手段难以协调解决大多数违约行为,多数业主不愿意通过法律渠道解决问题,而更多愿意通过行政机关调解解决。

  2.部门联动合力不强

  物业管理是政府公共管理和城市管理、基层社会管理的重要组成部分,工作面广、协调关系多,易发矛盾多,涉及住建、规划、物价、园林、质监、消防、环卫、工商、公安、民政、供电、供水等相关部门及街道办事处(乡镇)、社区居委会(村委会)等多个部门(单位)、多个管理主体,由于法律法规重叠交叉,部门执法依据不明确,职能应用不明晰,难以形成工作合力,矛盾纠纷得不到及时化解,制约了物业管理的稳定和谐发展。

  3.前期规划建设遗留问题多

  物业管理处于房地产开发建设的末端环节,受规划的制约和建设的影响较大。一些项目因前期规划指标落实不到位,设施设备配建不足(机动车停车场、永久性自行车停车场、公厕、垃圾转运设施、管网分户控制、邮政信箱、社区服务用房等)以及建设工程质量缺陷等问题难以及时解决,致使业主将不满情绪转嫁到物业服务企业,导致后期管理服务难、物业服务收费难。

  4.公开、公平、公正的市场竞争机制尚未形成

  建立社会化、专业化、市场化的物业服务市场竞争机制是培育和规范物业管理市场的必然要求,也是物业管理市场发展的基本条件。建设单位自行组织的前期物业服务企业选聘,难以形成统一开放、竞争有序、公平公正的物业服务市场竞争机制,难以实现物业服务资源的优化配置。

  5.物业服务企业规模小,服务不规范,抗风险能力差

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发表于 2019-8-14 14:56:43 | 显示全部楼层
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