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物业服务合同知识 物业服务合同理论知识

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发表于 2018-12-2 00:00:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
  物业服务合同知识 物业服务合同理论知识:物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同,只有签订了物业服务合同,才能将各方享有的权利和承担的义务确定下来。物业管理企业通过履行物业服务合同取得经营收益,业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务。

  物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中,物业服务合同的地位非常重要。合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性,对于维护各方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。目前,在物业管理活动中出现的许多纠纷,与合同的不规范具有很大关系。

  按照《合同法》的规定,民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴,是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中,物业管理企业具有独立的法人资格,业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系,不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系,体现在物业服务合同的具体内容中。

  在《条例》出台前,一般将物业服务合同称之为“物业管理合同”和“物业管理服务合同”。在实践中,一些人望文生义,认为物业管理公司是管理者,业主是被管理者,双方地位是不平等的。为了防止这种误解,摆正业主和物业管理公司的地位,《条例》明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。实际上,物业管理属于服务性行业,物业管理企业提供的是一种服务。只不过这一服务带有“公共产品”的性质,物业管理企业在提供服务时,可以按照合同的约定和业主大会的授权,对建筑物进行管理,对物业管理区域内人们的行为进行约束。这种管理与约束,本质上属于为业主提供服务的范畴,与行政管理以及经济组织中上级对下级的管理完全是两个概念。同时,物业管理经济活动的产生,其基本动因是业主对物业服务的需求,是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合。而形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础就是物业服务合同。

  一般认为,物业服务合同属于合同法上无名合同范畴,是一类独立的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处,又因其具有自身特征而独立于委托合同。例如,物业服务合同已经具有特定的财产管理内容;物业管理企业作为物业服务合同的受托人,具有独立的法人资格,以自己的名义来从事管理和服务活动;物业管理企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成等。物业服务合同的特殊性,决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。

  根据不同物业管理阶段和不同的签约主体,现实存在两种物业服务合同。一种是在前期物业管理阶段,由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同;一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。《条例》对这两种合同有明确规定,将业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同称为物业服务合同,将建设单位与物业管理企业所签订的合同,称为前期物业服务合同。

  一、物业服务合同

  《条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

  物业服务合同是物业管理当事人意思表示一致的产物。因此,合同的内容应当由当事人约定。《条例》规定物业服务合同的主要内容,意在引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容,以利于合同的履行。

  物业服务合同应当具备以下主要内容:

  1.物业管理事项

  业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的物业管理事项,是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容,双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目,协商一致后应当另行签订补充协议。

  2.物业服务质量

  约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。只约定物业服务项目不约定物业服务质量,或者约定服务质量不明确,会造成合同履行争议。因此,约定服务质量必须具体、细致。业主与物业管理企业可以参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》,结合物业项目情况、物业收费标准,以及物业管理项目的具体情况,协商确定物业服务质量要求。

  3.物业服务费用

  首先要明确物业服务的收费形式,实行包干制还是酬金制,或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等。

  4.双方的权利义务

  双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。可以约定的内容很多,例如,业主大会和业主委员会对物业管理企业服务质量的监督方式;物业管理企业分包专项服务事项的权利;业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务;物业管理企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务;物业管理企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务;制止业主违规行为的义务等等。

  5.专项维修资金的管理与使用

  在国家规定基础上,合同应当约定业主对物业管理企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。

  6.物业管理用房

  必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等,《条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。

  7.合同期限

  合同的期限,是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同,因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体,或者明确规定计算期限的方法。

  8.违约责任

  违约责任对于合同的履行非常重要,因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。但是,法律规定毕竟比较原则,难以面面俱到,而物业服务合同具有其特殊性,为了保证合同当事人的特殊需要,保证物业服务合同义务的切实履行,当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况,对违约责任作出具体的约定。例如,约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。

  物业服务合同除需明确以上八项内容外,还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款,如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

  应当指出的是,房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案,以及与物业管理相关的业主情况资料,是进行物业管理与服务的基本条件,关于物业管理资料的移交问题,《条例》对此作出明确规定:

  一是物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续,业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;

  二是物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;

  三是物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

  所以,物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。

  二、前期物业服务合同

  (一)前期物业服务合同的特征

  通常状况下,业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作,物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下,在物业建成之后、业主大会成立之前,就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下,只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务,物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。所以,前期物业服务合同发挥着重要的作用,是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。前期物业服务合同有以下特征:

  (1)前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限,存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中,物业的销售、业主的入住是陆续的过程,业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性,因此,前期物业服务的期限也是不确定的。但是,一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业,业主与物业管理企业签订的合同发生效力,就意味着前期物业管理阶段结束,进入了通常情况下的物业管理阶段。

  (2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。通常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业管理企业,而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。这是因为首次业主大会尚未召开,业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业,而此时已有实施物业管理的现实必要,为了维护正常的物业秩序,保护业主现实的合法权益,《条例》规定,建设单位选聘物业管理企业的,应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且,建设单位一开始就拥有物业,是第一业主,这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权,能够签订前期物业服务合同的合理依据。

  (3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同,是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益,《条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求,便于明确合同主体的责权利,防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生,发生纠纷时也有据可查。

  (二)前期物业服务合同的时效

  由建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同,仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理企业条件下的权宜措施,因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后,必须保护业主选聘物业管理企业的自主权。《条例》第二十六条对此作出了特别规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”

  《条例》关于前期物业服务合同的规定,可以从以下两方面解释:

  一方面,前期物业服务合同可以约定期限。与一般的服务性行为不同,物业管理服务具有长期性的特点。物业管理企业实施物业管理服务过程中,要进行添置设施设备等一些前期投入,这些前期投入作为企业的经营成本,需要一定时间的经营活动才能逐步得到回收。物业管理企业在承接物业之前,要进行成本测算和经营风险预测,前期物业服务合同期限不确定,不利于物业管理企业统筹安排工作,降低交易成本费用,防范经营风险,而且会导致物业管理市场秩序的混乱,诱导纠纷和矛盾。另外,物业管理企业也存在一个选择物业管理服务项目的问题,在约定的期限结束以后,物业管理企业可以自动结束合同约定的物业服务项目,而不用承担违约责任。同时,这也可以督促业主及时成立业主大会,实现自己的选聘物业管理企业的权利。

  另一方面,前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满,但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自然终止。也就是说,前期物业服务合同按照约定的期限履行结束,只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会,选聘了物业管理企业,进入了正常的物业管理阶段,则前期物业管理就不再有存在的必要,自动终止,终止的时间以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时为准。

  (三)前期物业服务合同的主要内容

  为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同,建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》,根据该示范文本,前期物业服务合同应包括以下内容:

  1.合同当事人与物业的基本情况

  (1)合同当事人情况

  (2)物业的基本情况

  2.物业服务内容与质量

  物业管理企业提供物业服务的项目,一般包括以下方面:(1)物业共用部位的维修、养护和管理;(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(4)公共绿化的养护和管理;(5)车辆停放管理;(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(7)装饰装修管理服务;(8)物业档案资料管理。

  其他当事人可针对所提供的服务项目,具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准,作为合同的附件。例如,对于物业共用部位的维修、养护和管理,可以承诺在正常损耗情况下,几年内不出现大修或中修事故;对于物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理,可以承诺建立共用设施设备维修、养护档案,准确记录维修、养护情况;对于维修共用设施设备,保证业主用水、用电主要时段不受影响;对于公共绿化可以承诺配备专业人员养护和管理等等。

  对于向特定业主提供单独议价的其他服务,如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等,也可以在前期物业服务合同列明,但不属于公共服务项目。

  3.物业服务收费方式

  包干制和酬金制两种收费方式,建设单位与物业管理企业协商后,可以选择其中的一种收费方式。

  4.物业经营管理活动的内容

  物业经营管理活动,是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营,对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下,物业经营活动由物业管理企业统一经营,便于统一管理、统一协调,还可以降低服务成本,扩大利润空间。业主与物业管理企业可以就物业经营活动的各个项目,作出具体约定,其中主要包括:(1)物业经营活动的项目名称;(2)物业经营部位的权属界定;(3)物业经营项目的收费标准;(4)业主与物业管理企业关于经营项目收费或利润的分成比例。

  对于停车管理服务,物业管理企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

  除停车管理服务项目外,物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营,以及广告经营,均应当参照上述停车管理服务经营项目的约定原则,明确权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施,统一委托物业管理企业经营管理,建设单位与物业管理企业也可以在前期物业服务合同中,统一约定业主与物业管理企业对经营收入的分配比例或数额。

  5.物业的承接查验

  合同中可包含以下几个方面的内容:

  (1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容;(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题;(3)建设单位应承担的责任和解决办法;(4)建设单位应向物业管理企业移交的资料;(5)建设单位的保修责任等。

  6.物业的使用与维护

  合同可包含以下几个方面的约定:(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务;(2)物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施;(3)物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务;(4)业主装饰装修房屋的约定;(5)物业管理用房的具体约定。

  7.专项维修资金

  主要包括专项维修资金的储存、管理、使用和续筹等约定。

  8.违约责任

  主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任,以及共同约定的免责条款。

  9.其他事项

  主要包括合同期限,争议的解决方式以及合同终止和续约条款。

  三、物业管理企业的义务

  《条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”但是,物业服务合同约定物业管理企业的义务是多方面的,其中一些服务义务仅靠物业管理企业单方面的行为就可以完成,还有一些服务义务较为复杂,仅靠物业管理企业单方面的行为难以完成,需要业主以及相关行政管理部门共同发挥作用,其中包括物业管理企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。

  (一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务

  1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现

  物业管理区域秩序需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护,在物业管理活动中,总有个别业主缺乏法制观念,道德意识淡薄,为个人利益违反物业管理秩序,损害其他业主的合法权益。常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括:(1)侵占公共场地,私搭乱建,损害居住环境;(2)违规装修,拆改房屋结构和设备设施,造成财产损害和安全隐患;(3)安装设备设施,侵犯相关业主正当权益;(4)违反规定饲养宠物,损害环境,影响相邻业主生活;(5)经营活动污染环境、噪声超标,给相邻业主生活与经营造成损害;(6)使用房屋、阳台荷载超标,给相邻业主造成安全隐患;(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品,给相邻业主造成安全隐患;(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道,影响他人使用和通行;(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮,损害相关业主正当权益;(10)其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。

  2.维护物业管理区域秩序的主要方式

  为维护物业管理活动的正常秩序,《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业管理企业应履行如下义务:

  (1)履行告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。物业管理企业对于《业主临时公约》、《业主公约》、《房屋及设备设施使用说明书》,以及关于房屋装修、环境卫生、绿化等公共秩序的规章制度,应当利用业主入住通知、公告栏、各种宣传资料等形式,向业主广泛宣传告知。业主需要装饰装修房屋的,物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  (2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为,物业管理企业必须履行管理职责,通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。值得注意的是,《条例》只是为物业管理企业设定了一项制止义务,并没有赋予物业管理企业行政执法权。因为物业管理企业接受的是全体业主的委托,维护全体业主的利益,在物业管理区域内发生这些违法违规行为,侵害的正是全体业主的利益,作为管理服务人,物业管理企业应当有义务于以制止。也就是说,这里的制止,更多的是一种义务而不是权利。同时,物业管理企业的制止义务是有限度的。

  (3)履行报告义务

  对一些违法违规行为,例如入室盗窃行为,物业管理企业可能能够制止。对一些违法违规行为,例如擅自改变房屋用途行为,物业管理企业可能无法制止,因为没有相应手段。这时,物业管理企业所应当做的,是及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地,私搭乱建,损害居住环境的行为,应当向规划管理部门报告;对违规装修房屋,擅自拆改房屋结构和设备设施的,应当向房屋管理部门报告;对大量存放易燃、易爆、有毒物品的,应当向公安管理部门报告;对私自拆改煤气燃气的,应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。

  为了及时解决违法行为,防止有关行政主管部门的不作为,《条例》强调,有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。按照这一规定,如果物业管理企业报告之后,相关主管部门不予理睬,属于行政不作为,应当承当相应的法律责任。例如,物业管理企业发现某业主在装修房屋过程中有擅自改变房屋主体结构的行为,于是向当地主管房屋装修的政府部门报告,但主管部门在接到报告后没有采取相应措施。按照《条例》第六十九条的规定,对主管部门工作人员发现“违法行为不予查处”的这一行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  3.业主违反物业管理秩序的法律责任

  物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后,对于故意违规业主,并给其他业主造成损害后果的,依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定,由违规业主承担侵权责任,物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。

  《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任,作出以下明确规定:(1)不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失;(2)损坏国家、集体财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人应当赔偿损失。

  建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定:(1)因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿;(2)装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿;(3)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。

  现实生活中,少数业主不遵守物业管理秩序,给其他业主人身、财产安全造成损害的情况时有发生。在违规业主不听从物业管理企业劝告情况下,有些业主从维护物业管理秩序角度,执意要求物业管理企业必须制止业主违规行为是不合理的。这种情况下,物业管理企业应当向受害业主说明履行管理服务义务的情况,同时动员受害业主通过行政投诉或司法起诉手段维护自身合法权益。

  (二)物业管理区域的安全防范协助义务

  1.物业管理企业在安全事故中的义务

  《条例》第四十七条第一款规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”其中,首先强调了物业管理企业在安全防范工作中的地位,是协助相关主管部门做好安全防范工作,而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。其次,在发生安全事故时,要求物业管理企业履行三项义务:

  (1)发生安全事故时要立即采取应急措施,避免扩大损失。例如发生火灾,应当及时拉断电源并采取灭火措施;发生犯罪案件在发生安全事故时,物业管理企业应当积极配合公安机关抓捕罪犯。

  (2)及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门报告;燃气爆炸向市政部门报告;刑事案件向公安部门报告;工程事故向建设部门报告;物业管理方面的事故向物业主管部门报告等。

  (3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产,协助作好各方面的善后工作。

  为了尽到安全防范义务,物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导,建立一套科学的安全防范管理制度,明确细化职责,建立考核奖惩激励机制,提高安全防范能力和水平。具体而言,物业管理企业应当根据物业管理区域的特点,合理布岗,加强巡逻检查,发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品,或发生刑事、治安案件和各类灾害事故,必须立即报告公安机关及有关部门,并协助做好调查和求助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护,检查情况要有记录,发现的安全隐患问题,物业管理企业要及时反映,配合有关部门认真整改,确保设施的运行。经开发建设单位或业主同意,物业管理企业可以建设并完善物业管理区域安全防范设施,主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统,实现技防、物防和人防紧密结合,相互促进。在日常管理服务中,对装饰装修房屋的,物业管理企业应当事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项,协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的,物业管理企业应当依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的,要配合有关部门予以拆除。物业管理企业应当主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范,配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。同时,物业管理企业必须增强全员服务质量意识,建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制,为业主和使用人提供质价相符的服务。

  2.物业保安人员的职责

  在实践中,物业保安方面出现的问题较多,各方面反应比较强烈。有物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责,导致业主的人身、财产受到不必要的损失的;也有物业保安人员乱用“职权”殴打业主。出现这些问题,原因是多方面的:有物业管理企业方面的原因,例如聘用未经培训的民工充当保安、缺乏对保安的管理和约束机制;有保安人员方面的问题,例如有些保安人员素质较低,不具备相应的能力;也有业主方面的原因,例如个别业主蛮不讲理,提出不合理的要求;还有管理部门的原因,例如有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力,没有有效的措施。为了解决物业保安中出现的种种问题,《条例》第四十七条第二款规定:“物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益”。目前,有不少物业管理企业不雇请专业保安,而在企业内设立公共秩序协管员,来维护物业管理相关区域内秩序和协助做好安全防范的工作。

  物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序,为业主提供良好的生活环境。按照有关规定,物业保安人员执行任务时,必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、级别标识等)。保安人员在值勤巡逻中,遇到正在实施的不法行为时,应迅速制止;在门卫勤务中,当发生群体性事件,干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时,应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时,物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。

  四、物业管理企业的责任

  《条例》第三十六条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”因此,对不履行合同约定,造成业主人身和财产损害的,物业管理企业应承担相应的合同责任,而非法定责任。

  物业管理改善了居住环境,提高了物业管理区域内业主的生活质量,有利于物业的保值增值。但是,物业管理不是万能的,不会也不可能包治百病。在实践中,在实施了物业管理的区域内,业主的人身和财产受到损害的情况也常有出现。例如,在实行封闭式管理的住宅小区,某业主存放在车库中的车辆被盗;小偷进入业主家中盗物甚至伤人、杀人等。应当说,就某一特定事项而言,出现某一结果的原因往往是多方面的。在界定各方责任时,不能简单地认为既然实施了物业管理,物业管理企业就应当保障业主的财产和人身安全,对业主在物业管理区域内受到的人身和财产的损害,物业管理企业就应当承担完全的法律责任(主要是民事赔偿责任)。物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件,就是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,即物业管理企业存在违约行为。未能履行包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如,某物业服务合同中约定,在安全防范方面,物业管理企业派四名协管人员24小时巡逻。如果物业管理企业不派协管人员巡逻,为根本不履行合同约定;如果物业管理企业派两名协管人员24小时巡逻或者派协管人员18小时巡逻,皆为不完全履行合同约定。根据合同法的规定,物业管理企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的,均需承担违约责任。

  物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任,除了《条例》和其他法律法规的明文规定外,来自于物业服务合同的约定。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定,则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害,物业管理企业也不一定因此承担法律责任。

  值得注意的是,物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定,导致业主人身、财产受到损害的,“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”,主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。这些法律法规对承担民事(违约或者侵权)责任、刑事责任、行政责任的条件、方式等有明确规定。所谓“相应”,有两层含义:一是根据不同的情况,承担不同类型的责任。例如,构成违约和侵权的,承担违约和侵权责任;违反行政管理秩序的,承担行政责任;构成犯罪的,承担刑事责任。二是根据物业服务合同的不同约定,承担不同的责任。违约责任是物业服务合同的主要内容之一,物业管理企业不履行物业服务合同义务的,应当按照合同约定承担责任。

共 1 个关于物业服务合同知识 物业服务合同理论知识的回复 最后回复于2018-12-03 13:43:29

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