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知识 || 该如何做一个合格的物业项目经理(情、利、法角度)

发表于 2018-2-22 11:40:04 | 显示全部楼层



我以为“沟通力”是你第一须掌握和,你的工作之一:必须要和人打交道。无论是上级公司领导、还是下属员工、更多是被服务之业主,不会打交通,所有工作都会难以开展。因此,一个是否有潜能成为优秀的物业经理的人,你要先静下心来问问你自己,是否从内心里愿意和人打交道。

从行为学方面讲,每个人在做任何事之前都必须先弄清楚自己的行为导向。我认为,人的行为可以用生活中常见的“椅子”来说明。任何人在社会上,都有一把椅子,就像称呼一样:张总、李处、刘科、胡主管等。但是,任何一把椅子,都有两面性:一面是椅子本身,就像总经理、处长、科长、主管等,椅子本身是可以永久性的;另一面是椅子上坐着的生物学意义上的具体人,而坐在椅子上的这个具体的人,却经常地变化。

正如“铁打的营盘,流水的兵”一样。这样,就要求物业经理们,在和人打交道时,一定要清楚,在和谁打交道,是和不变的“椅子”,还是椅子上的人!如果是和椅子,就是公事公办,如果是和椅子上的人,那么我们就要想到,人不是一尘不变的、有着万千欲望,人是活的物体而非静态。交流时就要有良好的主动性,要学会沟通。

没有沟通的条件,怎么办?物业经理你会创造条件吗?要学会找“切入点”、找你需沟通的人的需求点,建造一个沟通平台后才会让交流变得顺畅。最终才能把他的需求、你的初衷做完美的结合。

也正是这样,我才认为,物业经理不是单单去按要求落实物业实务工作,而是要通过别人来推广他的产品(如:保安、保洁、客服、维护等等),让更多业主通过传媒来了解物业、取得更多业主/租户的信任;另外,还要让业主/租户在“又要马儿好、又要马儿不吃草”的心态上得到适当之满足。

在此基础上要思考有:如何使广大业主/租户明白物管公司也是一个需要赢利的企业?如何调动自己的管理处各级人员的积极性、主动性、创造性?如何去做呢?以我几年的积累的一点经验,我以为,如果我们物业经理在日常工作中能把握好“利、情、法”三个字的灵活运作,可能上述之事已经可以成功一半了。




“利”是什么?为什么要讲“利”?孙子曰:“合于利而动,不合于利而止”。作为物业经理,必须要清楚他的团队提供之服务能给业主/租户带来什么益处(利益),与行业竞争对手的同类服务相比,有什么优点(不同质的服务,即我们所讲的个性化服务)。你要让业主/租户坚信:只有你们的存在,才能保障他们最大额度的收益;同时,你还要让自己的团队所有人员明白:业绩好,收人就高。以我这些年观察,“利”的表现形式是多样化的,可以是物质利益,可以是精神财富,可以直接用钱刺激,也可以其他方式体现,如:奖励旅游等。无论何种形式,都必须是他们需要的。同时,“利”的主体也是多样的,可以是他们本人,也可以是他的家人。 而像我们这样微利产出的物管企业,我更多以为,要以精神方式体现才更会有价值,








第二是“情”。无论是业主/租户还是团队成员,是人就会有感情。因此,当你满足对方需要时,必须披上一层温情默默的面纱,而不能变成赤裸裸的金钱关系。每个物业经理必须建立客户(包括团队员工,员工其实也是客户)档案:每个客户的特点、爱好、父母亲的生日、结婚纪念日、孩子的生日等等。这是建立感情的重要资源,更重要的是,投入小见效大。而对于自己的团队成员,物业经理的最佳选择是:少些脾气,多些指导;少些指责,多些鼓励。一定要坚持、持续地开发他们的优点,哪怕是微不足道的,你也要让他们知道你不仅看到了,而且你还很欣赏。一旦他们提高自己的信心,最终回报给你的不仅是一个良好的物业状态,还有宝贵的友情!当你开发这些情感资源时,就一定要走下“椅子”,放下你的架子;作为平等的交流,其结果定会轻松跨越“椅子”所设置的障碍。理论上讲,两点间的距离以直线为最短,而在现实生活中两点间的距离,我以为,有时走曲线可能会更短。



再有就是“法”了,这世界什么东西都要有法约之的,否则将没有规矩,天下也将无章。那怕与客人的关系感情再好,那只是你们自然人之间的事,要时刻记住的一件事,就是你们生活在一个法制社会中。所以你们在面“椅子”对椅子时,一定要公事公办,一定要签定合法的合同,这是一切工作的原则。


除上述的三字真经外,我还经常听到许多物业经理说:宁愿在项目上拼命,也不愿回公司领命。原因并不是外面的世界很精彩,而是公司内部很无奈。在项目上可以全身心地投入工作,但一回到公司,就要面对复杂的人事关系。因为“椅子”与椅子间的对话有确很难,这里想讲的:我们所面对的上级既也是一把椅子,也是和你我一样是有血有肉的人。作为一把椅子,你必须尊敬有加,作为有血有肉的人,你必须以心换心。这些年中我看到五种上下级沟关系形式,可能会让物业经理从中感悟些什么:

1、媚上。
即对上级总是花言巧语,若上级明智的话,会认为这种下级是可交可信但不可用。

2、唯上。
即对上级唯命是从,则上级可能认为这种下级是可信但不可用不可交。

3、抗上。
即对上级的言论敢于进行抗争,则上级可能认为这种下级是可信可用但不可交。

4、危上。
即对上级的地位构成威胁,则上级必然认为这种下级是不可信不可用不可交。

5、理上。
即理解上级的根本利益,理清上级的思路或实施方案,理性地对待上级的指示,理智地完成上级的任务,则上级必然认为这种下级是可信可用可交。

许多物业经理说自己性格太直率,抱怨自己的上级不理解自己。对此,建议大家好好学习包青天,包大人经常和皇帝过不去,但是,皇帝并没有把他老人家给杀了。

其根本原因:一是包大人非常理解皇帝的根本利益,是保住江山保住皇位这把椅子;二是在皇帝遇到难题时,包大人总能帮助皇帝理顺思路,提出解决问题之道,而不是简单地抱怨,更不是站在一旁看笑话;三是理性地对待皇帝的旨意,一旦皇帝的旨意有误,则从皇帝的根本利益出发,当面据理力争;四是一旦皇帝同意自己的计划,包公无一例外非常理智地完成任务。

所谓理智,就是坚决依法办事,决不假公济私,就是充分运用智力,而不是简单地依靠权力。

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共 39 个关于知识 || 该如何做一个合格的物业项目经理(情、利、法角度)的回复 最后回复于2020-04-07 14:09:57

发表于 2018-2-23 09:00:24 | 显示全部楼层
签到,是一种习惯!
学习学习,感谢分享
发表于 2018-2-23 14:04:51 | 显示全部楼层
蜂币不够怎么办?

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发表于 2018-2-23 15:13:17 | 显示全部楼层
发表于 2018-2-24 13:42:11 | 显示全部楼层


学习学习,感谢分享
发表于 2018-2-24 20:27:01 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
发表于 2018-2-26 08:09:33 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
发表于 2018-2-26 08:21:06 | 显示全部楼层
不错的方法。
发表于 2018-2-26 10:05:48 | 显示全部楼层
好好学习天天向上,驾驭文字的能力
发表于 2018-2-26 10:52:32 | 显示全部楼层
学习学习,感谢分享
发表于 2018-2-26 14:26:36 | 显示全部楼层
好好学习,天天向上
发表于 2018-2-26 16:19:43 | 显示全部楼层
非常不错,值得学习,谢谢作者?btw:是原创吗?
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