蜂巢物业网微信公众号

蜂巢物业论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

查看: 1362|回复: 82

住宅小区物业管理方案标准范本

  [复制链接]
发表于 2018-2-7 01:33:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
住宅小区物业管理方案大全文档,提供了共计142页的住宅小区物业管理方案范本资料、模板、范文、策划、封面、基本内容、结束语等内容,为您编制方案提供有价值的参考素材。
目   录
一、住宅小区住户手册
二、住宅小区收楼方案
三、住宅小区入伙方案
四、住宅小区物业管理处人员编制方案
五、物业公司物资需求方案
六、物业管理处岗位职责
七、物业管理费测算
为了使您全面了解您所购置物业的配套设施、使用方法和物业管理服务等有关内容,维护本物业小区的整体利益和各位业主/住户的合法权利,明确发展商、物业管理企业及业主/住户之间 的权利和义务。根据《北京市住宅物业管理规定》以及政府相关的法律、法规、政策规定,北海物业管理(北京)有限公司(以下简称:物业管理公司)特编撰了本《业主/住户手册》(以下简称:《手册》)。本《手册》适用于入住和平小区的每一位业主及物业使用人,请各位积极配合,共同遵守。
本《手册》力求全面详细地向您阐述本物业的管理与服务等方面的内容,以便您安全、正确、合理地使用物业并与物业管理公司一起共同营造一个安全、舒适、整洁、文明的生活环境。
请您在入住和使用您的物业之前,仔细阅读本手册各个篇章。它将是您好的助手,帮助您在使用物业和享受物业管理服务时解除许多困惑。为方便您随时查阅,请妥善保存本手册。
本手册中的有关内容如因政府的相关法律、法规、政策出台和小区实际情况变化而发生变更或增减。届时,物业管理公司会以各种形式公告广大业主/住户,敬请各位注意并共同遵守。
为了让您在今后的生活中对我司提供的管理服务有更深层次的了解,有效地进行监督,本《手册》在详尽介绍了小区物业管理服务相关内容的同时还真诚奉上物业管理相关法律法规,希望在方便您今后生活的同时能成为您监督我司工作的帮手。
若您对本手册的内容有疑问,物业管理公司将负责对本手册的内容进行解释和答疑。
感谢您的理解、支持和配合!
和平小区座落于杨浦区和虹口区交界处(隶属于杨浦区),大连路与控江路交汇口。距和平公园东北面仅一路之隔。本项目位于杨浦区窗口地段,交通便捷,地铁M8线正在建设中,控江路站距本地块仅100m左右,沿控江路往东北500m左右为杨浦区商业中心,地理位置十分优越。和平花园总占地面积为33542平方米,总建筑面积为144227平方米,建筑覆盖率23.3%,绿化率35.6%。二期建筑面积65770.23平方米,除了住宅还有商铺、会所等功能。每幢住宅均有开阔的视野,将中央绿地的景观尽收眼底。
集中布置的公共园景使一、二期居住者既能共享园景,又使一、二期居住小区相互呼应,创造出一、二期小区景观的和谐统一。二期小区东部布置一幢20-33层的高层建筑,临街的底层为商铺。西部为一幢11-20层小高层建筑,总体布局形态采用L型沿街布局,小区内部形成了一个相对完整的空间。在其中以软质景观为主结合会所的设计,尽量弱化道路等硬质景观,将前后花园联系起来形成一个整体和相对私密的景观空间。与小区外和平公园的景观充分呼应,并可俯瞰和平公园,将城市景观引入小区,充分体现双公园的概念,形成绿色生态化居住空间,成为大连路上的标志性景观。
本装修守则是依据国家《物业管理条例》、《北京市住宅物业管理规定》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《北京市家庭居室装饰装修管理暂行规定》和《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》等有关规定,以及《业主临时公约》。为创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境,维护全体业主的共同利益,特制定本守则。
一、装修申请及审批管理:
1.室内装修手续需业主本人和装修负责人一同参加,到管理处填写《装修申请表》。
2.委托他人办理,业主应出具书面委托书,并注明被委托人身份(单位全称或个人姓名),并提供业主的身份证或护照复印件。
3.被委托方在办理装修手续时应出具本人身份证,并与委托书上名字相符合。
4.被委托人是如果单位的应出具单位介绍信,加盖公章,指定办理人员应出具身份证,并与介绍信指定人姓名相符合。
5.装修施工开始前,业主和施工方必须接受管理处对本守则的学习和培训,签定《住宅装修管理协议》《装修承诺书》认真填写《装修人员申请登记表》。
二、装修施工单位资质管理:
1.业主应当委托有资质的设计单位、施工单位承接室内装修任务。施工单位在提出装修申请时需提供下列有效证件:
(1)营业执照;
(2)资质证书;
(3)装修平面图。
2.业主可以委托私人装修,私人装修需提供:
(1)业主委托书;
(2)装修平面图。
三、装修施工禁止行为:
1. 装修施工中,禁止损坏柱梁、承重墙、承重结构、天花、楼板、屋面防水隔热层、预埋管线及检修孔等,如有损坏一切责任由业主负责。
2. 公共走道部位不得自装防盗门。
3. 不得在天台、屋顶以及任何公共部位搭棚或其他构筑物。
4. 不得使用公用水、电及其他公共能源。
5. 不得将任何窗台、阳台、烟道、下水管道等位置改装或封闭。
6. 不得在窗台外加设栏栅、雨蓬、花架、接收天线,搭建鸽棚等,如有私自加装必须立即拆除,恢复原状,由此产生的一切后果,由业主负责。
7. 晒衣架安装不得超出阳台外沿,晒衣架造型要美观,不得影响整体观瞻。
8. 不得改变阳台等对外部位的颜色,以保证小区外观统一。
9. 不准排放有毒、有害物质和发出超规定标准的噪声及刺激人的气味。
10.严禁往楼下抛丢垃圾和任何物品,严禁往排水、排污、通风等管道内倾倒建筑垃圾及物品(如油漆、水泥等),以防管道堵塞。
四、室内装修注意事项:
1. 在厨房和卫生间进行上下水与热水管线、洁具等装修时,希望注意如下事项:
(1)不得将设计预留的坐便器、浴盆、洗手盆、地漏等下水口的位置更改或移位,否则由此造成的渗漏所引起的邻里纠纷和损失,由责任方(业主/住户)承担全部责任。
(2)在选用上下水与热水管材时,应充分注意材质性能与使用的耐久性,以免造成后患。
(3)密切注意施工中所铺设的管接头预留下水口各接驳处渗漏密封性能的施工质量,确保无一渗漏接口。如有渗水造成损失,由责任方(业主/住户)负责。
(4)在厨房和卫生间进行上下水与热水管铺设及地砖铺设时,应重点注意切勿损坏地面的防水层。
(5)为便于楼上业主下水管的日后维修,业主应在安装自己卫生间和厨房的吊顶时,相应的留有不小于30×30(厘米)的检修孔位置,否则该业主将承担因检修需要而重新打开所造成的损失。
(6)在装修厨房和卫生间时,不得封闭预留的管道井检修孔,否则由业主自行负担因检修需要而重新打开所造成的损失。
2. 空调室外机必须安装在小区统一规划规定的固定位置,并将滴水管插入统一位置的冷凝水管中,机身要固定牢固。
3. 本小区住宅内水、电管线均经科学设计、精心安装,请勿随意更改。请业主在装修时注意电器设备功率总和,用电勿超过单元标准设计的供电功率的容量。
4. 所有门窗、走廊、楼梯间等公共区域均设有足够的灯光照明,各业主不得增加门前灯饰,以免影响观瞻或妨碍邻居。
5. 煤气管及表具的安装施工由煤气公司专业队伍在业主申请后安排施工,业主不得私自更动煤气管道,以免发生危险。
6.弱电设施移位,须由业主至管理处申报登记,并由管理处联系原施工单位有偿上门施工移位。业主不得自行施工移位,以免造成系统故障。
五、装修现场管理:
1.小区规定施工时间为周一至周五上午8:00~晚上18:00,除以上时间包括节假日,不得有敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
2.装修人员进场,在小区大门岗用出入证换取施工证,方可进入。
3.装饰材料原则上以随用随进、少进勤进为原则,不得在共用部位堆放,影响公共部位畅通和影响小区环境。
4.装修材料搬运时须对电梯轿厢、共用走廊、地面、墙面做好保护(其费用由业主或装修单位承担)。不做保护,禁止开工和材料的进出。
5.装修过程中所需油漆等易燃物品应妥善保存,切忌大量存放。
6.建筑垃圾必须做到袋装化,垃圾清运须在规定的时间内进行,并运送到指定堆放地点,不得随意乱扔。
7.施工期间,施工人员严禁在施工区域内吸烟。
8.施工期间,施工人员严禁喧哗、打闹、赌博、饮酒、高空抛物和堵塞下水管。
9.施工中,不得占用、损害住宅共用部位、共用设备和公共设施,保持楼道畅通。
10.不准在建筑物、构筑物和其他共用部位张贴、涂写、刻画。使用电梯搬运建材、家具等物件时,须按物业指定的电梯搬运。
11.装修期间必须关闭分户门,以防气味或粉尘影响其他业主。
六、安全、消防管理:
1.所有施工人员晚上18:00以后全部清场,不能在小区内留宿,拒不退场者,管理处没收其《出入证》,强制清场,取消其施工资格。如业主执意要求装修人员留宿,必须到管理处办理有关手续,并签署书面担保。
2. 装修现场必须配备足够的消防器材,否则不得施工。
3. 施工人员严禁在单元内使用电炉、燃气液化器罐,严禁使用大功率照明灯  
具。
4. 施工单位必须聘用合格的持证电工、焊工,负责用电、用焊、气割作业。
5. 施工用电必须严格执行《北京市用电防火管理条例》和有关操作规程。
6. 施工动火一律参照执行《北京市有关重点部位临时动火审批制度》,施工单位须到管理处办理动火审批手续,填写《重点部分临时动火作业申请表》,并做好相应防范措施后方可施工。
7. 施工用电,使用电器设备,应采取一切安全措施,采用电箱、电线一定要具有安全性能,临时驳接电线用毕及时拆除。
8. 业主是施工现场的防火责任人,必须督促施工单位及个人遵守防火安全法规,确保施工现场的安全。
9. 施工中使用的材料、木框应涂防火漆。
10.应落实防火责任制,并教育施工人员。
保 安 服 务
一、小区配备24小时保安服务,热情为业主/住户服务,并协助处理突发事件。
二、请正确使用安防设备,进出楼宇大门时请留意防盗电子门是否已锁好。请教育您的孩子勿随意摆弄安防设备,以免设备失灵或误报。
三、各单元有对讲报警装置,与小区监控中心相连,如您发生困难,可直接与监控中心联系。
四、请各业主通过户内的可视对讲系统,确认来访人员后,方可让其进入。业主/住户对来访人员,在未弄清其身份之前应谢绝入内,如发现可疑情况,请立即告之监控中心或直接报警。
五、结合小区特点,制订安全防范措施。24小时定时巡逻,做好巡逻记录。及时处理安全隐患。
六、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
七、制订机动车管理制度,做好机动车进出登记工作,维护停车秩序。
八、非机动车集中停放,管理制度落实,停放整齐,场地整洁。
业主/住户须知
一、公共环境维护:
1.业主/住户在小区内不得随地吐痰,乱抛果皮、纸屑、杂物。不要向窗外乱扔果皮、饮料罐瓶、烟头和塑料袋等杂物,以免影响公共环境卫生和造成严重后果。
2.不得在建筑物、构筑物、树木及其它共用设施和共用部位上乱张贴、乱涂写、乱刻画,如被发现,管理处有权要求责任人及时清除并承担相应的费用。
3.业主/住户使用音响设备、乐器或开展室内娱乐活动时,应采取有效措施控制音量,不要影响相邻业主/住户的正常生活。
4.为保持小区整体环境的协调,未经管理处同意,业主/住户不得擅自在小区内任何共用部位、共用设施,如:楼梯间、公共走廊、道路、绿地等地方安装、架设旗杆、标识;设置广告、招牌和天线等。
5.请业主/住户不要在共用设施、共用部位如:公共走廊、楼梯、门厅、电梯厅、公共绿地、道路等地方擅自堆放储存鞋物、家具,停放车辆,晾晒衣物等。(若发生上述行为,管理人员为保持通道畅通,会清除这些物品,有关因清除这些物品所发生的费用由该业主/住户承担。堆放在公用部位的物品遗失,管理处概不负责)
二、绿化维护:
业主/住户在小区的绿地上不得溜狗、踢球、玩耍;不得堆放各类物品或向绿地,树木上倾倒污水、垃圾等有害物质;行人或车辆不要践踏或穿越绿地;不要利用树木做各种运动;不要在树木上敲钉拉绳晒衣物。
三、阳台使用:
1.为使小区建筑外立面美观统一,所有业主/住户不得擅自封闭阳台和改变阳台栏杆等颜色;
2.不得在阳台上架设天线和设置广告、招牌;
3.阳台内不得堆放易燃易爆等物品。
4.业主/住户应注意防止灰尘堵塞阳台地漏。一旦地漏被堵塞,遇大风、大雨季节会造成排水受阻以致室内进水,从而遭受财产损失。
5.不得安装超越阳台的晒衣架及花架等构筑物。
四、房屋外立面的限制:
1.房屋外立面属整幢楼宇的共用部位,任何业主/住户不能私用或改变其形状、颜色。为了确保小区住宅整体外观整齐美观,业主/住户不得在房屋外立面上安装卫星天线、晾衣架、花架、遮阳棚、遮光帘以及防盗窗花等物件。
2.商铺建筑、结构外立面,也属整幢楼宇的公共部位。任何商户不能私用或改变其形状、颜色,其商用招牌也应在物业管理公司统一规定的位置区域安装,不得随意超越而影响他人利益,而广告、灯箱的设立必须得到政府有关部门的许可后才可向物业管理公司申请定位安装,并交纳相关费用。
3.管理处将阻止业主/住户在窗户上安装防盗窗花,请业主/住户不要擅自订购。
五、屋面管理:
楼宇的屋面属该幢楼宇的共用部位,也是楼宇主体结构的组成部分。任何业主/住户不可以对屋面做任何改变,亦不可以私自占用屋面、堆放各类物品、安装独立天线或太阳能装置等设施。为了安全起见,非经管理处同意,任何业主/住户不得擅自进入楼宇屋面。
六、空调室外机安装:
各住宅单元均有空调室外机安装位置,业主/住户在安装空调时,请事先告知管理处,在管理处工程人员的指导下进行安装。室外机只能安装在指定的预留位置,冷凝水管应插入专门的排水管,不得悬于阳台外或墙体外。
七、房屋用途限制:
业主须根据本小区原设计方案及《和平小区住宅小区预售合同》中规定的用途使用所购单元,不得擅自改变单元的结构设计用途、功能和布局。未经管理处书面许可,不得私自改变、截断或连接各单元的水、电、天然气、排烟管道、线路等。
八、承重墙管理规定:
政府规定,住宅单元室内承重墙、柱、梁、板等均禁止拆除、开洞、凿墙等装修。业主/住户如需对非承重墙作修改,应征得管理处同意方可施工。单元承重墙示意图可向管理处索取。
九、单元分户门管理:
为了保持小区的美观统一,请业主/住户不要更换或改变单元原有的分户门。原有的单元分户门已具备防火、防盗的功能,亦不需安装防盗铁门。
十、房屋维修服务范围:
管理处负责小区及楼宇所有的共用部位、共用设备、共用设施的维修、保养,各业主/住户单元内部由发展商提供的设备、设施在保修期过后以及业主/住户自行装修的设施的维修更新改造由业主/住户自行负责。管理处可提供有偿维修服务。
十一、水、电、煤表具管理:
各住宅单元所属水、电、煤表具的产权归相应的能源管理部门所有,这些表具的管理、维护也归属于这些部门。所有业主/住户非经政府相关部门的书面许可,不要擅自拆卸、改装、移动单元表具。若违反有可能引发损害事故及经济赔偿。
各业主/住户单元内使用的耗电设备的容量请不要超出该单元所配备的计量电表的额定容量,亦不要随意更改室内配电箱。
十二、饲养宠物:
饲养宠物者须遵守政府的有关规定。如发生因饲养宠物影响他人正常生活的情况或引起其他业主/住户的合理投诉,其主人应采取有效措施予以制止并对此承担一切责任。
十三、危险品:
业主/住户不得在其单元内或小区的任何部位存放易燃易爆、有毒有害及其他危险物品。若因此而造成对他人的伤害或触犯法律,将由该业主/住户承担全部的责任。
十四、推销:
本小区严禁各类上门推销、分发传单、散发物品等推销活动,业主/住户如遇这种情况,请立即通过热线电话告知管理处,小区管理人员将会及时制止。
十五、紧急联络方式:
一旦业主/住户家中发生紧急情况且无人在家时,管理处将根据业主/住户在入伙时填写的《业主资料登记表》中的联系方式及时与业主取得联系。如果通讯号码发生变更,请及时通知管理处,以防失去联系。
当单元的使用人发生变化时,请及时通知管理处。
十六、业主房屋出租:
本小区业主若出租所购单元应到管理处办理登记,若租约终止承租方要搬场离开小区时,须由业主本人到场或持有业主的书面许可证明。
十七、业主房屋转让:
业主在转让所购房产时,应及时告知管理处,且应确保受让人签署保证遵守本手册及管理处发布的有关规定的承诺书并送交管理处。
转让人有责任在所购房产转让前付清转让之日前的管理费及其他各项欠费。
十八、家居安全:
    业主/住户外出或睡觉时,请关闭门、窗以防作案人入室行盗。 业主/住户外出时间较长时,应关闭煤气、自来水的总阀门,切断电源。
业主/住户应通过安全途径聘请家政、家教人员,并陪同其至管理处办理小区出入证。
建议在住宅装修竣工或遗失钥匙后及时更换分户门锁, 不要将钥匙遗忘在门锁上,也不要将钥匙交给非家属成员。
十九、搬家与携大件物品出小区:
业主/住户搬家时,请事先通知管理处,以便安排道路、停车位、电梯等相关配合工作。为了尽可能减少对小区其他业主/住户的影响,请选择小区内较少车辆和人员出入的时间进行。
业主/住户携大件物品(如家具、电器、保险柜及批量性物品)出小区时,请事先到管理处办理《出门证》,小区门岗值勤人员将会要求出示管理处签发的《出门证》。
十、遇台风、雷暴雨的处理
当业主/住户接获台风警报、雷暴雨信息时,请注意以下事项:
1.将单元阳台或露台内非固定物件转移至室内安全地方,以防物件受风力影响从高空坠落,伤及他人及其财物;
2.检查阳台地漏是否排水正常;
3.尽可能不要使用家用电器,切断电源线,以防家用电器遭雷击;
4.商铺检查店面招牌、广告牌、灯箱等是否坚固和安全可靠性,避免物件受风力和雷击等影响从高空坠落、伤及他人。
十一、公共告示
管理处在小区内的指定地点设立公告栏,用于张贴通知、告示等管理服务信息。谨请业主/住户关注!业主/住户不可在公告栏上擅自张贴告示。如对小区管理有任何建议或投诉,请与管理处沟通联系。
十二、其他事项
1.小区主要出入口及共用设施、共用部位等地方,皆有物业管理人员24小时值班或巡视,出于职责要求,管理人员会对陌生人询问身份。由于本小区业主/住户人数众多,管理人员难以逐一记忆,如遇询问,请业主/住户配合、谅解。
2.水景保护:小区内建有一定面积的观赏水景,为保持水景的清洁和观赏性,请业主/住户告知家中的未成年人,不要向水中扔果皮、杂物。
3.注意自身安全:业主/住户在小区的共用设施内活动,要注意自身的安全和提醒未成年人注意安全。在车道上行走,要注意避让车辆;在人行道上行走,要注意台阶、花坛护栏等障碍物;在水景边观赏,要防止落水或跌跤;在健身设施或儿童乐园设施内活动,更要合理、安全地使用这些设施,不要超越这些设施的使用极限。儿童在玩耍时,应有成年人看护。如因业主/住户使用这些设施不当而造成伤害,须自行承担责任。
4.注意他人安全:请业主/住户不要在窗台、阳台边沿放置容易坠落的花盆、物品,也不要在小区非体育设施内开展踢足球、打篮球、打排球等容易伤害他人人身和财产安全的活动。如果因此而造成他人人身和财产的伤害,须由责任人承担。
在小区业委会成立之前请各位业主/住户在遵守《和平小区预售合同》中《业主临时公约》相关条款的同时严格按照上述要求执行。如有异议,待业主大会成立后进行讨论调整。
游客,如果您要查看本帖隐藏内容请回复
发表于 2018-2-7 05:56:34 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-2-7 08:25:37 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-2-7 08:36:06 | 显示全部楼层
不错的资料,学习了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-2-7 08:48:36 | 显示全部楼层
学习一下,不知道还有没有机会用
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-2-7 08:58:38 | 显示全部楼层
不错的资料,学习了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-2-7 09:20:46 | 显示全部楼层
顶楼主啦..希望楼主多发精品好帖啦.....
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-2-7 09:56:20 | 显示全部楼层
顶楼主啦..希望楼主多发精品好帖
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-2-7 10:50:03 | 显示全部楼层
好好学习,天天向上。
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|联系方式|Archiver|手机版|小黑屋|蜂巢物业论坛 ( 冀ICP备18013713 )

GMT+8, 2018-8-17 19:19 , Processed in 0.187504 second(s), 51 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表