蜂巢物业网微信公众号

蜂巢物业论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

查看: 743|回复: 3

物业费上调方案 物业费上调答客问 公告 通知样本

[复制链接]
发表于 2018-1-10 06:23:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
  物业费上调方案文章,提供了物业费上调答客问、公告、通知样本、依据、申请、程序等公示内容,是编制、草拟上调小区物业费的有价值的参考资料。

  关于XX小区物业费上调的通知公告

  尊敬的XX小区业主:
  我公司系        物业服务有限公司。分别于     ?年开始先后为     小区提供物业管理服务至今。由于当时社会经济现状,所以物业费标准偏低,现在随着劳动力成本的不断提高,最低收入标准的推行以及各项维护性开支的不断上涨,使我物业公司愈来愈入不敷出,直接影响到物业服务质量。
  几年来,企业收入是不变的,但是支出却不断增加。几年来,生活中涨价的信息比比皆是,连方便面、馒头、水、电等都在不断涨价。就拿物业来说,一把小小的扫把、拖布就比五年前贵了一倍多。建筑垃圾清运每车涨了近八十元。购买一辆保洁手推车的价格比五年前贵了三百多元。并且质量还不是很好!
  根据中国物业协会提供的数据,大约有57%的企业存在人员缺编18%左右,有26%的企业人员缺编21%以上。而且尤其以保安和保洁缺编最为严重。大约98%的企业存在这种情况。人员需要生存就会走向第二产业,但是小区物业得有人管理,服务业必须有人做。不提高物业收费标准,类似问题仍然得不到解决,就         小区目前的低标准物业费,收费率就是达到百分之百才勉强维持正常的员工开支及各项物业服务的支出。这个原因使我司不敢提高员工工资,导致用工荒越来越严重。低工资肯定招不上合适的工作人员。
  人员少岗位不变,各部门岗位均会存在经常性空岗,工作质量不合格或滞后现象。而招聘回来各个岗位的员工均工作量大、工资低、生活艰难。实在是我司良好发展的一个瓶颈。更是为广大业主提供良好物业服务的一个障碍!因此,为了改善物业管理的生存环境。同时能够大幅度提高       小区的物业服务质量。业主物业共建和谐社会。经过业主大会审议通过,我们做出以下决定:
  自   年 月  日起
  物业费价格由原  元/㎡调为     元/㎡,
  感谢广大业主的支持与配合!也请相信我们一定会竭尽全力为您的房产提供良好物业费服务。
  北京XX物业管理有限公司
  2018年1月1日

  关于北京XX小区物业费上调的公告范本

  尊敬的各位业主:
  自2008年至今,天极物业已经为润丰水上提供了近五年的物业服务。在物业公司和全体业主的共同努力下,润丰水上已经成为马驹桥地区的宜居典范。另外,通过精专的物业服务,小镇6的房屋租金及二手房交易价格提升幅度均大于周边同类小区。天极物业的服务不仅得到了业主及社会的认可,也实现了促进房产保值增值的目的。
  然而,近年来CPI的逐年上升,致使物料、人工、能耗等成本的逐年上涨,行业内许多物业企业或因入不敷出而纷纷弃盘,或一味控制成本、牺牲业主生活环境换取生存空间。在这样的大背景下,一些有责任的物业企业开始寻求出路,通过与业主协商、征求广大业主意见,适度提高物业服务费的理性方式来实现物业服务的有序运行。目前,北京市已有多个小区通过上调物业费解决经营困境的成功案例。
  润丰水上至今仍执行的是2008年入伙之初的物业费标准,五年来,天极物业在确保服务品质的前提下,在广大业主的支持与监督下,对流程、制度、管控等方方面面进行了多次的优化与改进,在成本控制方面作了很多努力和尝试。物业服务是最典型的劳动密集型行业,人力成本约占到总成本的60%以上,国家用工政策的调整,对于企业来说都是牵一发而动全身。国家最低工资标准的上调、社保政策的不断完善、用工稽核频次的加剧等等,每一项细小的变动,都对物业服务成本产生了较大影响。具体到小镇6来说,人工成本的上升是物业费入不敷出的一个最主要因素。以保安员的工资为例:2008年入伙时,小镇6保安员的工资为1140元/月,当时政府未强制要求为员工上社会保险,因此每月1140元的工资是企业对一个保安员全部人工费支出。到了2012年,保安员的月工资上涨到2800元,而且目前政府已明文强制要求为员工上社会保险且五险绑定,公司按此要求为员工每人每月支付保险费723.24元,因此目前公司为每个保安员每月的支出为3523.24元,人力成本上涨了2倍之多。为了节约成本,物业公司已经将保安人员由三班制改为两班制,在有限的费用范围内,艰难维继。
  2013年3月份,天极物业公司公布了上一年度物业服务收支情况及2013年度物业服务收支预算,2013年度预算显示,预计年度亏损45.98万元。为此,天极物业公司依据《北京市物业服务管理办法》相关条款,提议上调物业费标准。
  根据小区既往财务收支情况、成本上涨未来预期,同时也考虑到广大业主的承受能力,物业公司提出物业费单价提高0.3元/平米。月的方案。本次调整后,能够保障3-4年的物业收支达到基本平衡。
  物业公司拟于2013年7月份以书面调查问卷的形式召开润丰水上业主大会,就物业服务费上调事宜进行表决,届时由物业公司员工上门发放意见表,也欢迎热心业主参与、监督。
  感谢广大业主的理解、支持与配合。
  特此公告!
  天极物业管理有限公司朝阳分公司
  二○ 一三年六月二十日

  物业费上调答客问全案

  根据小区目前的经营态势,2012年已经出现入不敷出的状况,2013年预算亏损45.98万多元。物业公司事先就调整物业费用方案与部分业主进行了沟通,现对所涉及的问题归纳如下。
  1、为什么要调整物业费?
  近几年,随着社会各种费用的不断上涨,导致物业服务成本大幅增加。目前筹集的物业费总额已无法维持既有的服务水平,为避免严重影响小区的服务品质、导致业主的居住感受下降、对房产的保值增值产生不利影响,特此提出调整物业费。
  物业服务属劳动密集型行业,从近几年的经营数据分析及行业对比发现,人工成本占到整个物业支出的50%以上。2008年入伙时,小镇6保安员的工资为1140元/月,当时政府未强制要求为员工上社会保险,因此每月1140元的工资是企业对一个保安员全部人工费支出。到了2012年,保安员的月工资上涨到2800元,而且目前政府已明文强制要求为员工上社会保险且五险绑定,公司按此要求为员工每人每月支付保险费723.24元,因此目前公司为每个保安员每月支出3523.24元。为了节约成本,我们已经将人员由三班制改为两班制,上班时间由每岗8小时改为每岗12小时,可以说人员编制和工作强度都已达到极限。入不敷出成为了一种必然。根据润丰水上  2013年度物业服务费收支预算显示,本年度小镇6将出现45.98万元的经营亏损。
  2、是否今年才遇到物业服务资金不足的问题,为何今年提出调整物业费?
  我小区的人力成本在物业服务支出中达到60%以上,公共区域及共用设备设施的能耗费用占20%左右,以上两项费用支出占物业费用的绝大部分。北京市最低工资标准的多次调整对劳动密集型的物业服务来说影响很大,最低工资增长社保基数也随之调整,社保支出也逐年增加;再者,从去年年初,政府强制企业为员工上五险,人力费用进一步加大。对于公区及共用设备设施的水电消耗来讲,费用单价也多次上涨,能耗费用的支出也逐年增加。公区维修所使用的物料市场价格、特种设备外包维保费用的上升也是助推物业服务资金不足的因素。
  我公司早在几年前就遇到了成本上升的问题,也采取了一些应对措施,比如:逐步在合理范围内精简人员、增大每位员工的工作量,尽量减缓人力成本压力;我公司也通过节能改造等方式降低能耗,节省能源支出,合理调配资源及费用的方式一直在进行。
  但面对成本全面上涨的巨大压力,内部合理调配总会有限度,目前人员编制已经压缩到极致,如再压缩势必严重影响服务品质,其他节能措施的实施前期投入也较大,短期难见成效。本年已有45.98万余元的亏空,为避免小区的物业服务品质在未来持续受到负面影响,特申请上调物业服务费。
  3、如保持目前的物业费标准会产生什么不良后果?
  据我公司了解,目前全社会的物业行业均遇到了成本上涨导致的收不抵支问题,面对亏损,因业主反对调整物业费,一些物业公司采取无底线降低服务标准、过度压缩人工投入等方式勉强维持,导致了社区混乱,陷入了恶性循环。
  目前润丰水上物业服务成本已经压缩到极致,如再不调整物业费、增加物业费总额,亏空到一定程度,物业服务品质势必也会跌破红线,将会出现人员编制过度压缩导致的夜间无保安巡视、无钱支付绿化养护费用导致的草坪枯死黄土裸露、维修费用不足导致的园区设施破损无法维修等后果。如出现以上恶性情况,届时挽救为时已晚,面对此重大风险,物业公司向全体业主发出预警。
  润丰水上作为区域内具有代表性的项目,广大业主对生活品质有较高追求,大多数业主不希望以降低服务标准、牺牲小区品质为代价维持后期的物业管理。
  4、物业费调整幅度是如何确定的?
  物业公司根据历年收支、当前费用及未来几年的成本上涨预期,提出了每平米每月上调0.3元。该方案在保持目前服务品质的前提下,实现一些基础服务的再深入及细化,比如可以通过适度上调待遇留住老员工,不再是经常看到陌生的面孔,可以对园区的绿化进行优化,可以增加保安员的巡逻频次。依此标准,预期未来3-4年的物业服务水准不会受到影响。
  5、物业费调整后服务品质是否提升?
  调整物业费的初衷是为了解决目前遇到的成本压力问题,防止服务品质严重下滑,同时物业费调整后,物业公司会在服务的精细化方面有所提升。
  高品质服务需要高素质员工,物业公司首先保障一线保安、保洁、工程及客服人员的工资水平有一个适当的调整,使符合要求的一线员工的收入在行业内保持有竞争力,留住、吸引高素质的服务人员。
  另外,物业公司也会加大对公共区域及共用设备设施的维护力度,园区的园林绿化维护工作会更加精细。因物业服务资金的充裕,为物业服务的进一步精细化奠定了基础。
  如方案表决通过,将自2014年1月1日开始实行。

  物业费上调实施细则与方案

  根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《天极小镇6前期物业管理服务合同》等相关内容,由润丰水上物业管理处组织召开业主会议,并邀请政府相关部门监督、指导工作,针对物业费上调事宜,采用书面征询意见的形式进行表决。
  一、前期协调:
  由物业公司提供近两年物业财务收支报告,连同《关于天极小镇6上调物业费的公告》在小区公告栏进行张贴,正式启动上调物业费程序。
  二、投票箱封箱:
  1.邀请政府相关部门、社区民警、业主代表对封箱过程进行监督;
  2.安排专人对整个封箱过程进行拍照、录像;
  3.对所有票箱张贴封条并拍照;
  4.所有参与封箱人员现场在封条上签字,由物业公司加盖公章;
  5.投票箱钥匙由政府相关门及物业公司共同管理。
  三、征询方式:
  1.由物业公司员工将意见征询表书面文件入户送达,业主签字表决,投入投票箱。
  2.物业公司员工将选票书面文件以挂号信、传真、快递等方式送达,业主对事项表决后可以以挂号信、传真、快递方式及电子邮件加电子签名的方式返回意见。
  3.由物业公司员工电话联系不常住业主,在电话中沟通表决事项,通过电话录音进行确认。
  四、征询过程:
  1.所有意见征询表由业主表决后自行投入投票箱,或委托物业公司员工投入投票箱,以上两种方式均有效。
  2.征询方式:
  1)入户送达:
  相关细致问题由物业人员现场解答。
  2)快递、传真送达:
  通过电话与业主简要沟通表决事项,然后详细记录业主地址,统一登记并发送,由专人每天进行统计,并设定回票时间。
  3)电话征询:
  通过电话与业主沟通,征求其表决意见,并录音。
  五、征询结束封箱:
  1.征询结束后,封闭票箱投票口,防止选票遗失。
  2.封存票箱,由物业公司管理,业主代表监督。
  六、开箱
  1.邀请政府相关部门、社区民警、业主代表对拆封过程进行监督。
  2.对箱内选票统一清点,确保无遗漏或留存。
  3.对整个拆封、清点选票及验票唱票过程进行拍照、录像留存。
  七、验票表决
  1.邀请房管科、片区民警对整个验票过程进行监督。
  2.邀请业主代表对整个验票过程进行监督。
  3.物业公司相关人员参加并监督。
  4.对整个验票、唱票过程进行录像。
  5.张贴、公示选票结果。
  八、公示表决结果
  物业公司公布表决结果。
  二○一三年六月二十日

  关于小区物业费涨价的通知

  尊敬的广大业主:
  大家好!随着近几年物价和人力成本的连续大幅上涨,小区物业服务的各项成本持续上涨,2006年核定的物业服务收费标准已远远不能满足当前服务工作的基本需要,小区物业服务收支情况已连续出现亏损,特别是服务人员的大量流失、设施设备维护成本的持续增长,严重影响了小区日常管理工作的正常开展,给整体服务质量稳定保持带来严重困难。为了持续的为广大业主提供高品质的物业服务,维护小区优美的居住环境,巩固和提升小区来之不易的服务成果,保证业主物业保值增值。我公司于2013年4月份开始,根据《陕西省物业收费管理办法》相关要求,就小区物业服务费执行陕西省一级收费标准的相关事宜对全体业主采取了入户意见征询的方式进行了意见征询,通过征询已获得了小区75%以上业主的支持和同意,符合《陕西省物业收费管理办法》相关规定,经申报,已获得了市政府有关部门的价格备案。在此,CC全体服务人员特向长期以来对于物业工作给予的支持和理解表示诚挚的感谢,根据意见征询结果和市政府的最终备案,我公司将于2014年5月份按照新的备案价格标准(如下)进行物业费用的收取。
  海户屯1号楼花园洋房物业费调整后价格:1.6元/月·平方米;
  其它住宅区域物业费调整后价格:1.5元/月·平方米。
  物业费调整后,我公司将持续通过“细化管理、深化服务”等措施全面提升物业服务质量,在“专业化管理、精细化服务”方面找差距、下功夫,努力做好有关广大业主生活的基础服务和现行的超值延伸服务,给广大业主创造便利性和舒适性的小区;同时在社区文化活动、贴心便民服务、个性化特色服务方面大胆进行探索,从业主的实际生活需求出发、从业主业余生活爱好着手,定期开展如:母亲节祝福、业主趣味运动会、重阳节关爱老人、送春联、元宵节猜灯谜、暑期学生小区实践活动等丰富多彩的活动,全力搭建具有CC物业特色的“社区生活服务体系”,为广大业主的品质生活而不懈努力,使广大业主生活居住的舒适度得到持续提升,全面推进幸福和谐社区的建设工作。
  物业服务工作的顺利开展和小区服务品质的持续提升离不开广大业主的支持与理解,CC全体服务人员再次对广大业主长期以来给予物业服务工作的支持和理解表示最崇高的敬意,并祝广大业主:生活幸福、家庭和睦、身体健康、万事如意。
  CC物业管理有限责任公司
  二〇一四年五月*日

  物业费上调方案范本

  一、测算依据
  二、多层住宅和商铺部分调整方案
  将原来多层的 元标准调整为 元,原商铺管理费 元调整为 元。取消原商铺缴纳的卫生费。
  1、该数据测算按照100%收缴率核算,全年收入增加 元,可以抵消成本的增加,基本达到往年利润水平。
  2、如果参照今年实际物业服务费收缴率80%核算全年收入增加 元,可以抵消人力成本增加后的成本增加。
  三、具体工作安排表
  1、召开业主委员会会议商议调整管理费
  2、函件业主委员会
  3、在小区宣传栏通知
  4、进行业主书面意见调查和电话调查
  5、公示调查结果
  6、物价备案
  四、工作方法
  1、先进行多层商铺费用调整,因多层商铺大业主居多,工作相对容易开展,直接和业主进行沟通解释取得大业主理解。
  2、业主书面调查先对房屋出租的业主进行,以减少工作难度。
  3、对于在住业主做好全面解释宣传工作,争取住户理解支持。
  五、小区调整后收费标准构成
  根据新收费《指导标准》的文件精神,调整后确定的多层收费标准是 元/月平方米,其构成也分为五项,且调整后的收费标准所对应的服务级别是在新收费《指导标准》规定的二级以下,具体测算见下表:
  对应标准:
  综合管理:
  1、物业管理服务人员人均管理建筑面积在1万平方米以下;
  2、物业管理服务中具有大专以上学历的占总人数的5%以上;
  3、具有国家二级以上(含二级)物业管理资质;
  4、对业主或非业主使用人的求助、咨询及时处理,对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复;
  5、每年至少二次以书面形式征询全体业主或非业主使用人对物业服务的意见,满意率达到95%以上;
  6、积极开展各类社区文化活动,每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于三次;重要节日有专题布置;
  7、有会所或大型的文化活动中心。
  共用部位、共用设施设备日常运行维护:
  1、工程人员人均管理建筑面积为14000㎡以下;
  2、各类设备设施完好率96%以上,照明系统完好率98%以上;
  3、消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于三次,消防泵启动每年不少于三次;
  4、24小时接受报修,急修半小时内到场处理,一般修理一天内处理;
  清洁卫生:
  1、清洁卫生人员人均管理面积为7000㎡以下;
  2、公共部位的清洁每天不少于两次,目视地面干净,地面垃圾滞留不超过2小时;
  3、大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次;
  4、5-10月的消杀每月不少于三次,其余月份不少于2次;
  5、外墙清洁每两年不少于一次。
  园林绿化:
  1、小区绿化率35%以上;
  2、清除杂草每年不少于7遍;
  3、一年有两次以上花卉、景点布置。
  公共秩序:
  1、小区设有专门的监控中心,人员 持证上岗;
  2、秩序服务人员人均管理建筑面积4500㎡以下;
  3、每年组织消防演习不少于两次;
  4、服务人员培训和实操不少于200课时;
  5、秩序服务人员每隔一个半小时巡逻一次;
  6、对居住满一年的业主熟悉率达到85%以上;
  7、在本小区工作满半年以上的秩序维护员占40%以上;
  8、停车场24小时有专人管理。
  六、工作费用测算:
  1、前期沟通、业委会会议
  2、票决阶段
  3、公布阶段、业委会会议

  物业费上调授权委托书

  根据《物权法》、《物业管理条例》、《某某市业主大会和业主委员会指导规则》、《某某市住宅物业管理服务收费指导标准》等法律法规的规定,经本也在委员会 年 月 日会议决定,采用书面征求意见和书面公告相结合的方式组织召开小区业主大会会议,就本小区物业管理服务收费标准的调整事项征询小区业主的意见。因本小区的业主委员会全体委员都是兼职为小区业主提供服务,为确保本次业主大会会议的顺利进行,本业主委员会特别授权某某物业服务有限公司某某小区物业管理服务中心代为发放和回收《某某小区住宅物业服务费调整表决票》。该授权有限期自委托书签发之日起到授权事项办理完毕为止。
  特此授权
  年 月 日

  物业费上调表决票样本

  尊敬的某某小区住宅业主:
  根据《某某小区物业管理收费指导价标准》相关条款规定,结合,某某小区的实际情况,决定将物业费标准调整为 元/月/平方,请业主在相关选项中写明“同意”或“不同意”。
  表决栏
  表决事项:小区住宅物业费调整为 元/月/平方
  同意: 不同意:
  房栋号: 栋 号 业主签名:
  附件三:表决票回收统计表
  附件四:公告
  尊敬的业主:
  现将业主大会会议表决结果公告如下:
  本次会议共发放《表决票》 票,实际回收有效票 票,未能收回 票,其中:
  根据本次会议表决结果显示:调整本小区物业费同意的业主户数和投票权数均已超过半数,该表决结果是合法、真实、有效的。根据此表决结果,自 年 月 日起,本小区楼宇物业费收费标准调整为 元/月/平方米。
  谢谢小区业主们及有关方面对此工作的理解和支持。
  某某小区业主委员会
  年 月 日

  关于物业费上调表决的通知

  尊敬的业主(住户):
  年 月 日召开小区业主委员会会议,结合小区的具体实际情况,根据本市住宅物业费收费指导标准进行了对照测算,拟将本小区的住宅收费标准参照指导标准多层二级管理标准( 元/月/平方米)略微上浮,即按照 元/月/平方米的标准进行调整。该标准从 年 月 日起执行。
  业主委员会授权小区物业管理中心协助开展物业费调整工作,并将于近期派小区物业管理中心工作人员上门发放和回收业主《表决票》。
  年 月 日

  关于物业费上调的请示

  某某小区业主委员会:
  在业主委员会某某主任、某某副主任及几位委员的监督指导下,经过物业管理中心全体工作人员的共同努力,克服了物价成本持续上涨、操作层基本工资标准大幅上调等各种不利因素,全面完成了 年度的物业管理服务等各项工作,这些成绩的取得离不开全体业主委员会委员的大力支持,在此表示衷心感谢。
  年根据政府要求最低工资标准将从 元调整到 元,据此小区物业管理中心财务年度预算人力成本大幅增加,导致服务中心经营出现年亏损 万元,为保证管理中心盈亏平衡,达到正常运营的基本水平,拟进行物业费调整工作。经测算,原来多层0.68元标准调整为1.0元,原商铺0.8元调整为4.0元(同时取消原商铺缴纳的卫生费),调整到位后将可以做到收支平衡略有利润。
  妥否,请批示。
  年 月 日
发表于 2018-1-10 12:27:25 | 显示全部楼层
不错的经验分享,谢谢。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-1-10 18:47:19 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-9-1 15:28:54 | 显示全部楼层
谢谢分享,学习学习。
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|联系方式|Archiver|手机版|小黑屋|蜂巢物业论坛 ( 冀ICP备18013713 )

GMT+8, 2018-12-14 15:41 , Processed in 0.093750 second(s), 23 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.3

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表