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荆门市关于规范商品住宅小区物业服务收费管理的通知

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发表于 2018-1-3 00:00:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
  
荆门市关于规范商品住宅小区物业服务收费管理的通知


  各县(市、区)物价局、房产管理局,荆门中心城区各物业服务企业、各有关单位:

  为规范商品住宅小区物业服务收费行为,充分发挥市场配置资源的决定性作用,保障业主和物业服务企业合法权益,促进全市物业服务行业持续健康发展,根据《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》规定和省物价局关于印发《湖北省定价目录》的通知、《关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》等文件精神,结合我市实际,现将规范商品住宅小区物业服务收费管理有关事项通知如下,请遵照执行。

  一、基本原则

  商品住宅小区物业服务收费事关公众切身利益和社会和谐稳定。要在坚持市场化改革方向,加快完善市场价格形成机制的前提下,区分基本和非基本需求,区别不同物业性质特点、市场竞争状况、协商议价条件等,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价方式管理。集中建设的经济适用房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府定价管理(荆门中心城区集中建设的保障性住房小区物业服务收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定);商品住宅小区前期物业服务收费和前期停车位物业服务费实行政府指导价管理;已成立业主委员会的商品住宅小区、别墅等非普通住宅和办公用房、商业用房等非住宅物业和停车服务收费实行市场调节价。

  二、规范商品住宅小区物业服务收费管理

  (一)前期物业服务收费

  1、荆门中心城区商品住宅小区前期物业服务收费应根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,在附件1的标准上分级定价。商品住宅小区前期物业服务等级标准由市物业主管部门制定并公布(具体标准详见附件2)。中心城区外的其他地区商品住宅小区物业服务收费标准由各县(市、区)价格主管部门会同物业主管部门结合本地实际制定并向社会公布。各地要依据服务成本变化和经济社会发展要求,对前期物业服务收费标准实行动态调整。物业服务企业提供物业服务的住宅小区,在同一年度因物业服务和收费问题被举报两次及以上,且经核实限期拒不整改或整改不到位的,次年由小区所在地价格和房管部门,直接将该小区物业服务收费标准降低一级,物业服务标准仍按原标准执行。

  2、建设单位应依据相关规定,按照公开公平公正竞争原则,通过招投标或采用协议方式,择优选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,在政府制定的前期物业服务和收费标准内,约定具体服务和收费标准。同时,应将选聘的物业服务企业、前期物业服务和收费标准及提供的服务内容在商品房买卖合同(或租赁合同)中予以明确,凡未在商品房买卖合同(或租赁合同)中明确的,其物业服务费一律按通知规定的第三级物业服务收费标准收取。

  3、对小区配套设施较复杂、出入口较多、物业服务要求和服务人员配置等有特殊要求的个别商品住宅小区,执行本通知规定的前期物业服务收费标准无法保证成本运行的,由建设单位在前期物业服务招投标前,按照规定的程序向市价格和物业主管部门单独申请,核定其前期物业服务收费标准。

  (二)物业服务收费

  本通知规定的物业服务收费是指已成立业主委员会,由物业服务企业根据与业主委员会签订的《物业服务合同》,提供服务和收取费用。已成立业主委员会的商品住宅小区,由业主委员会根据业主大会的决定,代表业主与物业服务企业协商拟定物业服务和收费标准方案,须经业主大会会议讨论决定。制定和调整物业服务和收费标准,应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,并通过合同约定,按约定的服务和收费标准执行。按照上述原则,双方不能协商一致的,可以共同向当地价格主管部门和物业主管部门申请价格调解。

  (三)老旧住宅区、房改房等物业服务收费

  老旧住宅区、房改房等物业服务收费由业主自主决定物业管理方式,自主选择物业服务主体,自主协商确定服务和收费标准。制定、调整物业服务和收费标准,应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,并通过书面形式约定。任何单位和个人不得违反上述原则,擅自收取物业服务费用。

  三、规范商品住宅小区车辆停放服务收费

  1.前期物业停车位物业服务费实行最高限价管理。市中心城区前期物业服务企业受建设单位或地下车库所有权人委托,对小区地下车库(车位)进行统一管理,维护停车场地设备设施、相关道路和停车秩序,可收取停车位物业服务费。其中:地下车库停车位每车每月不得超过40元。凡已签订《前期物业服务合同》,约定地下车库停车物业服务收费标准的,在合同有效期内仍按原合同执行。合同到期后,其原收费标准高于本《通知》规定标准的,应按规定的最高限价标准收取地下车库物业服务费。若低于规定标准需要进行调价的,中心城区须申报市物价局、市房产局审核批准后执行。各县(市、区)价格主管部门和物业主管部门在不突破上述最高限价标准范围内,结合本地实际,确定辖区内相应的收费标准,向社会公布。

  2.已成立业主委员会的商品住宅小区,受业主大会、业主委员会委托,对小区车库(车位)进行统一管理,维护停车场地设备设施、相关道路和停车秩序,双方应在签订的《物业服务合同》中予以明确,其收费标准实行市场调节价。车库(车位)所有权人和使用人应当按照《物业服务合同》约定的标准缴纳停车位物业服务费。《物业服务合同》对小区业主共有的车库(车位)未约定停车位物业服务费标准的,应先书面公告,通过书面征求或召开全体业主大会的方式,获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,并通过合同约定,按约定的收费标准执行。拥有独立所有权车库(车位)的业主,已缴纳物业服务费的不再缴纳停车位物业服务费。任何单位和个人不得违反上述原则,擅自收取停车服务费用。中心城区集中建设的保障性住房小区,制定或调整停车位物业服务收费标准前,应报市价格和物业主管部门审核批准后执行。

  3.物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

  4.物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。

  5.建设单位或所有权人租售车位、车库时,按照“公开、公平、诚实、信用”原则,自主定价。定价应以成本为基础,加上税金和利润,结合供求状况,合理制定租售价格,并对外公示租金标准、销售价格、租赁年限等相关信息;不得滥用市场支配地位以不公平的高价租售车位、车库。建设单位或所有权人租售车位、车库价格投诉频繁,矛盾突出的,价格主管部门应当通过开展成本调查,向社会公开成本调查结果等方式,引导其规范定价行为,接受社会监督;对经成本调查证实租售价格过高,公开成本调查结果后仍没有相应整改措施的,价格主管部门应采取书面通知、约谈、公告等方式提醒告诫;对滥用市场支配地位以不公平的高价租售车库、车位的,提醒告诫仍不整改的,应依法查处。

  6.进入商品住宅小区和非住宅物业管理区域内执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、房屋及市政设施维护维修车、殡葬车以及为业主或者物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆等免收停车费用。其他进入市中心城区商品住宅小区临时停车时长不超过3小时的车辆,应免收停车费。超过3小时实行收费的,应按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》约定执行,并按规定做好收费公示。《合同》未约定收费标准的,任何单位和个人不得收取停车费。开发企业、物业服务企业或业主委员会等不得以小区业主未购买(租赁)车位为由,拒绝业主车辆进出小区。上述规定各地可参照执行也可结合本地实际制定。

  7.物业服务企业对商品住宅小区人员、车辆实行出入证管理的,应当为业主免费配置必要出入证、卡、电子识别器等每户不少于3个,车辆识别卡每户不少于1个。业主因遗失、损坏需要补办的,物业服务企业可以按照公示的价格收取制作成本费用。

  四、规范物业装修和其他收费

  1.业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。业主或者物业使用人进行装饰装修房屋施工时,应与物业服务企业签订《装修管理服务协议》,其中:装修工人出入证押金每证10元、装修垃圾的清运费收费标准每平方米3元在协议中明确。装修完毕,物业服务企业应及时退还装修工人出入证押金。业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业指定的地点堆放,由物业服务企业统一清运,按照上述规定标准收取装修垃圾的清运费。除此之外,不得收取与装修有关的电梯使用费、装修押金等其他任何费用。

  2.物业服务企业接受委托,代办其它服务而需要收取服务费的,按照“谁委托谁付费”的原则,经过双方协商确定。物业服务区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  五、规范物业缴费行为

  1.物业服务收费面积按照不动产证登记的建筑面积计算;尚未进行权属登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积收取。

  2.物业服务收费时间应当按照前期物业服务合同或商品房买卖合同约定的交房时间作为起始交费时间;没有合同约定的,应当按照入住通知书(符合竣工验收交付条件)约定的房屋交付时间作为起始交费时间。因建设单位原因导致延期交房的,物业服务费由建设单位承担。

  3.业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主在预交物业服务费时,可以自主选择按月、季度、半年或一年时限交纳,物业服务企业不得强制业主提前预交物业服务费,物业服务合同已约定缴费方式的按合同约定执行。

  4.前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付之日后的物业服务费用,由业主承担。但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,其空置期内的物业服务费,前期物业服务期间按照不高于物业服务费70%标准交纳。业主大会(代表大会)成立后,由业主委员会根据业主大会(代表大会)的决定与物业服务企业合同约定。

  5.建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。

  6.在商品住宅小区内配套建设的保障性住房,执行该商品住宅小区的物业服务收费标准。城市低收入住房保障对象物业服务收费优惠规定,按当地政府有关优惠政策执行。

  六、规范物业其他行为

  1.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用,按国家和省相关规定执行,不得计入物业服务成本。

  2.物业区域内的共用部位、共用设施设备经营所得,扣除物业服务企业代收成本(扣除比例由物业服务企业与业主大会协商确定)后的收益属于全体业主共有,其分配、使用由业主大会决定。已(未)成立业主委员会的,物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况,主动接受业主监督。业主大会也可以委托审计机构对其收支情况及使用的公平合理性进行审计。

  七、强化事中事后监管,维护物业服务市场秩序

  1.严格行业标准,规范定价行为。各地物业主管部门应建立和完善物业服务等级标准和行业规范,细化量化服务内容、服务标准,指导物业服务主体根据不同业主的消费需求和经济承受能力,合理确定服务项目,提供质价相符的物业服务。各地价格主管部门要规范物业服务企业定价行为,指导物业服务企业与业主(业主委员会)建立物业服务定价协商机制,依法履行协商定价相关规定与程序,规范定价流程。

  2.加强诚信体系建设,建立物业服务信用评价和价格诚信制度。各地物业服务主管部门应建立物业服务企业信用信息动态评价机制,并公布测评结果。各地价格主管部门要加强价格诚信建设,建立物业服务企业价格信用档案。

  3.强化行业监管,建立物业服务和收费投诉巡查制度。各地价格主管部门和物业主管部门,对质价不符、业主反应强烈、举报投诉集中的物业服务和收费,要及时开展成本调查和服务等级考核,公开调查结果,强化社会监督。

  4.实行明码标价,建立收费公示制度。物业服务企业应按照《中华人民共和国价格法》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规要求,依法经营,公平竞争,诚实守信,为业主提供质价相符的物业服务。应严格执行明码标价规定,在经营场所和住宅小区醒目位置公示收费依据、收费项目、服务内容、收费标准等,不得收取任何未标明的费用。建设单位出售房屋时,应向房屋买受人书面告知商品住宅小区车位规划数量、车位(库)租赁价格、出售价格,保障房屋买受人的知情权和选择权。

  5.严格执法,维护物业服务市场秩序。各地物业主管部门对不按合同约定提供相应服务,激化矛盾的物业服务主体,实行“信用信息管理”制度。各地价格主管部门要加大价格检查监督力度,及时受理群众对商品住宅小区物业服务价格的投诉举报,依法及时查处价格违法行为,维护统一开放、竞争有序的物业服务市场环境。

  八、本通知前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本通知规定执行。其他收费管理仍按照《湖北省物业服务收费管理实施办法》的相关规定执行,今后若国家和省有新规定,从其规定。

  九、本通知自2018年1月1日起执行。

  荆门市物价局

  荆门市房产管理局

  2017年12月27日

  相关附件

  
服务
  
等级
  
  
最高收费标准
  
(元/.月.平方米)
  
  
备    注
  
  
有电梯
  
  
无电梯
  
  
一级
  
  
1.35
  
  
0.65
  
  
未达三级服务标准及相关条件的,按低于三级服务收费标准10%或10%以上执行。
  
  
  
二级
  
  
1.15
  
  
0.55
  
  
三级
  
  
0.95
  
  
0.45
  

荆门市中心城区商品住宅小区前期物业服务等级收费标准


  荆门市中心城区商品住宅小区前期物业服务等级标准
发表于 2018-1-3 18:26:49 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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发表于 2018-1-3 23:21:02 | 显示全部楼层
过半数就可以啊
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