蜂巢物业论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

查看: 1266|回复: 29

[专题汇] 新三板物业上市分析研究报告 新三板物业公司数据分析

  [复制链接]
发表于 2017-12-25 00:00:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
  新三板物业上市分析研究报告帖子,为您提供了新三板物业公司数据分析、发展模式、财务分析、营业收入、经营成本等内容,包含了保利物业、嘉宝股份、美的物业、第一物业、开元物业等新三板上市物业公司的分析研究内容。

  物业管理行业将是万亿市场,竞争格局进入快速改善的阶段

  (1)物业管理行业迎来爆发,百强企业管理面积连续三年复合增长率达到25.6%。根据我们的保守测算,即使在不考虑物业管理费提价的情况下,2021年市场规模将达到9481亿元。(2)市场集中度快速提升,百强企业物业管理面积占比达到近30%,行业竞争格局大幅改善。(3)短期来看,2015年以来的地产繁荣为物业管理行业维持较高增速水平打下坚实基础。从长期来看,新兴服务业与个人消费的加速融合叠加行业管制的放松有望打破物业管理公司的成长天花板。

  基础业务外包成行业短期趋势,服务升级与互联网结合成行业长期趋势,两者有望打破投资者对物业管理公司成本刚性上涨的固有偏见。

  (1)物业管理是典型的劳动密集型行业。虽然物业管理公司的人工成本占大头,但是,部分公司已开始逐步将园林、清洁、安防等业务实现外包,目前,外包业务占比超过30%的企业中,人工成本占比绝大部分已低于50%,随着基础业务外包的普及和管理面积增加以后形成的规模化效应,行业成本有望出现下行趋势。(2)传统的物业服务业态粗放式、手工式的程度较高,伴随着明显的效率低化、成本重化、服务非标化、管理困难化等先天缺陷。而现代化的物业企业逐步开始利用科技化、信息化、人工智能等高新技术对传统密集型劳动输出模式进行转变。

  他山之石:海外物业公司为国内物业公司战略转型提供借鉴

  目前物业管理全球五大行分别为JLL仲量联行、CBRE世邦魏理仕、DTZ戴德梁行、Savills第一太平戴维斯、Colliers高力国际。通过观察海外公司的发展历史,我们认为:(1)物业龙头企业未来将转型为服务的连接和整合者、平台的提供者。(2)以社区为基点的盈利模式将成为主流。(3)海外公司利用特许经营和服务外包保证稳定现金流的做法意味着品牌和管理能力将成为未来物业公司最为核心的竞争要素。

  截止2017年12月,总共有60家物业公司登陆新三板市场,建议投资者从新三板物业管理公司的业务特色、区位优势、利润体量、商业模式以及未来可能的资本市场发展路径多条主线布局物业行业:

  (1)大型开发商旗下的物业管理公司具备较强的先发优势和稳定的业务来源,建议关注保利物业(871893.OC)、远洋亿家(837149.OC)、嘉宝股份(834962.OC);(2)凭借业务特色进行区域深耕并且具备与一线物业商进行差异化竞争的公司,如第一物业(837498.OC)、美的物业(839955.OC)、开元物业(831971.OC)(3)高端写字楼、商业物业、公众物业是一个容易被忽略的千亿级市场。关注在产业链上具备纵向延伸能力,能从客户的供应商升级为客户合作伙伴的第三方物业管理公司,如上房服务(871437.OC)、荣超股份(838844.OC)。

  风险因素

  1)房地产调控政策风险;2)人工成本上行风险;3)规模扩张速度与管理能力不匹配的风险。

  1、燎原之势,方兴未艾

  1.1、产业链梳理:巨大的房地产后端服务市场

  物业管理业作为房地产开发的后端服务,从房地产生命周期来看,其生存的时间占比超过90%,发展空间巨大。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等的活动。从产业链角度来看,在重资产运营的房地产行业,物业管理和服务处于后端,属于轻资产运营的商业模式;但从房地产生命周期来看,物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上。因此,物业管理行业存在较大的市场空间。

640.webp.jpg

  物业管理公司可提供的服务种类繁多,增值服务具备想象空间。从狭义上来讲,物业管理仅限于住宅区域的服务,比如房屋入住及管理服务、房屋装修管理服务、公用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务、社区文化等。从广义上来讲,物业服务可以作为地产服务整个的大概念、涵盖咨询策划、营销代理、物业管理、甚至地产金融(资产证券化等)。

  1.2、商业模式梳理:三大拓展模式,收费包干为主

  市场拓展模式:主要分为委托接管,平台联盟和并购重组三种拓展方式。委托接管模式即通过招投标等方式,接受开发商或者业主委托对指定的物业管理理区域提供服务,以获取管理费用。平台联盟即强强联手,通过贡献各自的优势服务来达成双赢。并购重组模式即通过资本介入,进行扩张。其他模式还有顾问模式等。招标模式又分为公开招标和邀请招标。

640.webp (1).jpg

  采购模式:主要包括物资采购和服务外包。物业管理行业是一个劳动力密集型的行业,日常的环境卫生管理、秩序维护、绿化、维修和家政等服务需要大量的人力资源,并且由于管理的项目分处全国不同区域,容易导致物业管理公司的人员管理效率低下,影响经营的毛利率。大部分物业管理公司倾向于将部分技术含量相对较低,附加值不高的服务业务进行外包。

  收费模式:包干制为主,酬金制发展空间小。物业服务是一种合约化管理,就合约本身来看,分为酬金制和包干制,二者最大的不同在于风险和亏损承担者的差异。就具体的差别而言,包干制指的是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式;酬金制指的是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  受限于市场环境和消费者习惯,国内物业管理公司基本采取包干制。简单来说,在包干制下,物业公司是依据收费价格来确定服务内容;在酬金制下,物业公司是依据服务要求来测算收费标准。酬金制的普及不仅要求企业诚实守信而且要求消费者具备一定的支付能力。目前,我国大部分地区的住户对费用的敏感性依然强于对服务的敏感性,因此,国内物业管理公司多采取包干制来提供各项服务,成本管控是物业管理公司的提升盈利能力的主要手段。

640.webp (2).jpg

  1.3、十年稳健内生增长,三年借力资本加速

  物业管理规模步入快速发展阶段。物业行业在我国起步较晚,1981年第一家物业公司成立, 2003年第一部物业管理条例实行,从此,行业才逐渐步入正轨。最近十年,随着房地产市场繁荣,物业管理行业政策由规范性变成鼓励性,行业正式进入快速发展阶段。从2007年到2016年,物业管理百强企业管理面积均值从468万平米上升到2725.1万平米,管理项目个数均从46个增长到166个,单个项目管理面积均值从10万平米增长至值16万平米。

  行业并购风生水起,物业管理公司积极拥抱资本市场。2012年开始,部分物业管理公司开始借力资本市场走规模扩张的道路。根据中国指数研究院《中国物业服务百强企业十年发展报告》的数据,2015-2016年百强企业累计收购企业数达300多家,累计收购管理面积超过6.2亿平方米,占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。行业并购热的兴起促使物业公司积极拥抱资本市场,2014年彩生活将旗下物业管理公司分拆上市以来,中海物业,中奥到家,绿城服务,浦江中国相继登陆港交所,碧桂园物业[1]、南都物业、西藏新城悦物业已启动A股IPO进程,其中,南都物业已于2017年12月5日成功过会。新三板公司永升物业也于今年11月开始了上市辅导。

  [1] 12月11日晚间,在港上市的碧桂园发布公告称,由于“审核监管机关近期的政策变动”,广东碧桂园物业服务股份有限公司撤回此前的分拆独立上市申请。碧桂园同时表示,公司现正评估各选项,包括寻求在其他证券交易所分拆上市物业管理资产。

640.webp (3).jpg
640.webp (4).jpg

  1.4、市场规模:物业服务市场的万亿期待

  根据物业行业管理面积的分类特征,我们构建了市场规模的估算模型,市场规模=∑物业管理各类型面积占比×物业管理总面积×相应类型的每月每单位平均物业管理费×月数。

  考虑到不同类型用途的房地产物业费差距较大,对于市场规模的测算,我们采用不同类型区分预测的方法。根据智研咨询《2017-2022年中国物业管理行业发展趋势及投资战略研究报告》,按2000年以来的已竣工面积来算,截至2015年,住宅面积占比达到77.70%,商业用途占比达到10.39%,办公用途达到2.64%,其他类型占比为9.27%。图7统计了2011-2016年三种类型房屋竣工面积占总竣工面积比例,可以发现,除住宅面积占比略有下降,商品和办公竣工面积占比均有所上升,但是幅度都较小。考虑到国家对于房地产业宏观调控将持续,同时居民对于商品房的需求在2016年得到了极大的释放,我们保守预测到2021年,住宅面积占比将稳定在75%上下,商业用途占比达到11%左右,办公用途达到3%,其他类型占比为11%。

640.webp (5).jpg

  物业管理总面积。由于物业服务处于房地产的下游,新竣工的房地产一定会有物业服务的覆盖,所以我们通过当年物业管理总面积=上一年物业管理面积+当年竣工房地产面积来估算。2011-2016年全国竣工面积年复合增长速度为2.8%,2013-16年全国竣工面积年复合增长速度为1.49%,考虑到房地产市场由增量市场转为存量市场的趋势,假设未来复合5年增速为0.5%。到2021年,全国竣工面积将达到10.87亿平方米,2017-2021年五年累计新增房屋竣工面积或达到53.8亿平米。因此,我们预计2021年全国物业管理面积为238.90亿平方米。

640.webp (6).jpg

  我们保守地假设2021年之前百强企业管理项目平均费维持不变。根据中国指数研究院《2017年中国物业服务百强企业研究报告》,2016年百强企业管理项目平均物业费为4.25元/每平米/月(单位下同)。其中住宅物业为2.31元,商业物业为7.04元,办公类型平均为7.86元。公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业费分别为3.76/5.63/3.38/6.87/5.99元/每平米/月。考虑到在现实中状况中,调增存量楼盘的物业管理费存在较大难度,我们保守地假设2021年之前,物业管理费用维持不变。

640.webp (7).jpg

  物业管理行业市场规模未来将达到万亿级别,是一片资本的蓝海。按照我们的预测模型,即使在不考虑物业管理费提价的情况下,我们预计2021年市场规模将达到9481亿元,是一个近万亿的市场。

640.webp (8).jpg

  1.5、百强企业概况:营收快速增长,集中度逐渐提升

  通过内生性增长和外延式并购,百强企业管理规模和营业收入快速增长。根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据,2016年百强物业管理企业营业收入均值为6.28亿元,同比增长16.10%。其中,基础物业服务收入均值为5.19亿元,同比增长15.32%,业绩贡献度为83%。2016年百强企业管理面积均值为2725万平方米,同比增长15.40%,连续三年复合增长率达到25.6%,大幅超越超行业同期水平。

640.webp (9).jpg

  市场集中度不断提高,百强企业物业管理面积占比达到近30%。2016年,百强企业管理面积总值达到54.50亿平方米,占全国物业管理面积的29.44%,相比2015年提升1个百分点。同期,十强市场占有率迅速上升到10.18%,相比2015年提升2个百分点。

640.webp (10).jpg

  2、两大动力推动行业发展

  2.1、政策层面:新城镇化指标激励,市场价格松动

  近年来,《国家新型城镇化规划 ( 2014–2020年)》的推进以及中国房地产市场持续发展,为物业管理行业提供了广阔的发展空间。在新型城镇化指标中,城市社区综合服务设施覆盖率从2012年的72.5%到2020年的100%。公共服务设施总体上划分为两种:(1)政府投资为主体,如市区图书馆、市区学校等;(2)以开发商投资为主体的社区型设施。开发商作为基础设施的投资者,物业公司作为后续服务的提供和维护者,成为了实现城市社区综合服务设施覆盖率这一目标的后续稳固者。

  根据目标,城市社区综合服务设施覆盖率需要在2020年达到100%。据民政部数据,2012到2016年9月,该覆盖率由72.5%达到82%,上升近10个百分点,未来4年需要加快发展,才能完成目标。再加上农村社区综合服务设施覆盖率努力达到50%的目标,国家对于物业发展的鼓励力度势必加大。政策目标的制定相当于产业演进中的马鞭,让本就高速发展的行业动力更足。

640.webp.jpg

  我国城镇化进程虽然已经进入了成熟阶段,但是和发达国家相比还有较大提升空间。城市化过程中,往往经历起步—加速—成熟三个阶段,我国目前进入成熟阶段。而根据联合国人口署统计,2014年全球发达国家的主要城市其城市化水平都在65%以上,而我国只有54.77%,即使到2016年,我国城镇化水平依旧在60%以下。所以和发达国家相比,我国城镇化还有较大提升空间;同时,由于城镇化人数比例的增加,商品房的需求也应运增长,房地产及其后端的物业服务业也进一步被驱动。

640.webp (1).jpg

  《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格(2014)2755号)下发后,部分省市物业服务费限价政策正逐步松动和放开。通知下发后,武汉,济南,陕西市相应政策,也放开了相关价格,物业服务费纷纷上涨。比如,武汉市在下发放开了执行了10年的“最高不得超过1.44元/平方米的政府指导价”,一年内,上市的131个新住宅小区,物业费最便宜为1.48元,最贵的达4.8元。其中3元及以上有28个,占21.37%;2—3元(含2元)有77个,占58.78%;2元以下的26个,占19.85%。物业服务定价市场化将进一步推动物业管理行业健康发展。?

  2.2、资产证券化推动行业集中度再提升

  传统服务业翻新与资产证券化加速推动行业集中度的进一步提升。在资本市场,物业行业经历了“被冷落——被关注——受重视——热度持续上升”四个阶段。作为传统服务业,物业行业集中度低,盈利水平低,不被资本市场看好。直到2014年,彩生活作为“第一个吃螃蟹的人”在港交所上市,行业作为新经济被资本市场所认识。2015年之后,中海物业,中奥到家,绿城服务相继登陆港交所,部分上市企业(如绿城服务)市值一路飙升,截至2017年12月19日,绿城服务市值最高,为158亿元港币,为其他港股物业上市公司市值的2-25倍,与上市首日相比涨幅也最高,上涨一倍之余;中海物业市值与首日相比涨幅仅次于绿城服务。彩生活作为行业第一股表现也不俗,过去三年市值最高达到112.60亿元。浦江中国亦在2017年12月11日正式在香港联交所上市交易。港股短短三年之内已有5家企业,雅居乐旗下雅生活也提交了上市申请,有望成为港股第6家内地物业企业。

640.webp (2).jpg
640.webp (3).jpg

  从产业演进规律来看,物业行业集中度的提升不仅不会就此止步,还会大幅度继续迈进。(1)结合科尔尼产业演进曲线,目前物业行业仍处于行业发展早期(10强市场占有率仅10.18%),为了扩大市场份额,行业的横向并购案例大量发生。(2)根据行业生命周期理论,当销售增速大于10%时,行业处于成长期;销售增速处于0.1%-10%为投入期或成熟期;销售增速小于0时,则为衰退期。而对于物业行业而言,百强公司2016年的营收增速达到16.10%,行业仍处于成长早期。与此同时,过去两年房地产销售市场的火爆为也为未来两三年物业行业的高增速奠定了坚实基础。

640.webp (4).jpg

  新三板作为多层次资本市场的组成部分,已成为物业管理公司大量聚集的资本平台,而物业管理公司作为一个行业,凭借较快的收入增速和良好的现金流情况成为新三板市场不可忽视的一大产业集群。截至2017年12月,在新三板挂牌的物业管理公司家数已达60家。根据2017年百强企业排名情况,较为突出的新三板企业有保利物业(第5),嘉宝股份(第14),远洋亿家(第15),永升物业(第23)。

640.webp (5).jpg
640.webp (6).jpg

  和房地产开发,REITs相比,物业管理采用轻资产模式,吸引资本“避重就轻”,大量涌入。地产开发属于重资产行业,开发投入大且投资回收期漫长,REITs租金收益较为稳健,部分解决了投入大回报周期长的问题。而物业管理作为轻资产模式的最佳案例,融合增量市场抢占和存量市场运营,加之稳定的现金流,吸引着广大投资者。物业管理行业给资本带来一个好去处。

640.webp (7).jpg

  3、行业发展趋势:基础业务走向外包,服务升级与互联网应用的导入

  3.1、基础业务扩张伴随外包化走向

  国内物业百强公司基础业务持续深耕一二线城市,在稳固现有地位的基础上,积极拓展三四线城市,进一步抢占市场份额。国内基础物业业务收费相对稳定,物业管理公司营业收入增加主要依赖管理面积的增加和管理项目的拓展。2016年,全国商品房竣工面积达到10.6亿平方米,为1997年以来的第二高点,比2015年增长6.1%。在这种形势下,百强企业深耕热点城市和重点城市,依靠集团房地产开发优势和自身拓展能力,发展管理项目。百强企业的管理项目多半集中在京津冀,长三角,珠三角,成渝等人口流动性和聚集性都比较快的城市。同时,一线城市项目分布占比比例降低,二线城市项目占比略微提升,三四线城市比例在近两年增加较快。可以看出百强企业在稳固原有的区域之外,也在拓展自己的全国布局,抢占全国市场。

640.webp (8).jpg
640.webp (9).jpg
640.webp (10).jpg

  从成本拆分来看,人工成本虽占大头,但是业务外包呈行业趋势,导致人工成本的降低。新三板挂牌企业和港股上市公司中人工成本占比超过70%的有中楚物业(90%)、银都物业(73%)、伯恩物业(72%)、物业管理股份(72%)、智善生活(70%)。(1)部分公司已经实现了基础业务大部分外包。中奥到家,彩生活,中海物业,绿城服务,保利物业五家公司将园林,清洁,安防等业务均实现外包化。(2)外包业务比例升高导致人工成本降低。通过我们的数据整理发现,外包业务占比超过30%的企业中,人工成本占比绝大部分低于50%,如绿城服务(48.2%)、彩生活(41.8%);外包占比低于10%的企业中,人工成本占比大部分接近或超过70%,如银城物业(73%)、智善生活(70%)。(3)第一物业以“绿色科技物业”服务特色为主,核心优势在于社区运营中公司对绿色社区环境营造和绿色科技系统建设,因此可外包的程度非常低。公司外包业务占比仅有2%,而由于其绿色科技系统的运行使得其能源费用占比达到近四成,基本接近其人工成本的规模。

640.webp (11).jpg

  随着专业化程度提高,基础业务外包将成为行业发展趋势。基础业务服务分工越来越精细化,未来的竞争仅仅依靠不断压缩成本是无法取胜的。相对比全球五大行,基本是将物业管理服务外包给相关专业化领域的优质公司来做,外包业务几乎占到基础管理的全部。2016年,百强企业外包项目中,清洁业务外包项目数量占总项目数的59%,较2015年大幅提升近17个百分点。设备维修养护和秩序维护业务外包项目数量占比分别为35%和24%,较2015年分别增长11个百分点和4个百分点。

640.webp (12).jpg

  3.2、服务升级与互联网应用趋势

  物业服务将实现“服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才技术化”的全面升级。传统的物业服务业态粗放式、手工式的程度较高,伴随着明显的效率低化、成本重化、服务非标化、管理困难化等先天缺陷。现代化的物业企业将充分利用科技化、信息化、人工智能等高新技术对传统密集型劳动输出模式转变化针对不同业主需求的集约型现代物业服务模式。

  (1)服务标准化:物业服务企业将进一步完善标准化运作流程,打造标准化的服务与产品,保证稳定统一的服务品质与特色,既能对市场呈现出“高品质、齐特色”的整体品牌形象,又能简化内部管理流程降低非标化带来的管理难题,从而降低公司内部的管理成本。

  (2)技术现代化:伴随着移动互联网、人工智能等科技发展水平的提升以及前沿科技在具体产业的落地和实践,物业服务行业也势必拥抱科技化趋势,充分利用现代化技术提升物业管理能力。如智能门禁系统、智能楼控系统、能源管理系统的应用,以及巡逻机器人、配送机器人、咨询机器人等对传统人工劳动力的逐渐取代,都能使得在企业成本降低的同时,使得服务能力更加“智慧”与“高效”。

  (3)业务多元化:在进一步打磨基础物业业务的服务产品之外,物业服务企业存在向搭建社区综合服务平台的延伸趋势。物业公司除了提供最基本的物业管理之外,也逐渐开始切入社区金融、房屋经纪、社区商业、家政、养老等更多个性化和多元化的延伸服务中,实现业务的多元化拓展。

  (4)人才专业化:“人才专业化”是“服务标准化”、“技术现代化”、“业务多元化”的基础性保障。物业服务公司只有对自身人才队伍进行更加专业化的培养与打造,才能实现公司能时刻在行业不断涌进的大潮流之中,始终立身浪头,不被市场选择的洪流中所淘汰。

640.webp (13).jpg
640.webp (14).jpg

  互联网应用在物业管理行业的更深入应用。我国物业服务企业与互联网融合的发展轨迹共经历了五大阶段。在早期阶段物业行业对互联网始终持有“看不到、看不懂、看不起”的认知和态度;到了2009年,物业管理互联网化思想逐渐萌芽,长城物业开始应用IT技术探索提升物业管理效率,并在2012年推出了云物业服务平台——一应云平台;进入2012年后的尝试期,包括彩生活、龙湖物业、万科物业、绿城服务等物业公司纷纷试水互联网,服务思想也逐渐从对物的管理转向对人的服务;2014年后逐渐步入初步发展期,大部分企业建立了APP、微信公众号等平台类型,并且开始尝试导入大数据、物联网、云计算等新兴技术;2016年后“物业+互联网”的新模式逐渐走向成熟期,企业APP、社区平台在多次迭代后覆盖的用户数和项目面积迅速攀升,如彩生活等企业随着平台增值业务模式的渐趋成熟,也逐渐开始进入了创收盈利期。

  伴随着“互联网+”思维在行业的进一步渗透,物业服务企业建设互联网服务平台的步伐将逐步加速。随着平台产品与服务的迭代升级、平台功能的逐步优化、平台注册和活跃用数量的逐渐增多、覆盖面积的不断拓展,企业后续进行平台增值业务的拓展方面也将更容易得以实现。

640.webp (15).jpg
640.webp (16).jpg

  4、海外公司学习:转型平台提供者,发展社区差异模式

  4.1、借鉴“四大行”发展模式

  目前物业管理全球五大行分别为JLL仲量联行、CBRE世邦魏理仕、DTZ戴德梁行、Savills第一太平戴维斯、Colliers高力国际。由于“DTZ戴德梁行”未上市,因此我们重点分析其余“四大行”的的运营模式;总的来看,“四大行”对于目前的中国的物业管理公司有借鉴作用,但是存在可复制性不强的特点。

  成熟阶段毛利率偏高,净利率保持稳定。2016年,虽然国际四大行毛利率很高(由于采取外包和酬金制),这和以酬金制见长的彩生活相仿,都是毛利率较高。但是净利率相比之下,中国公司略胜一筹。一方面是由于国际四大行业务已经处于成熟阶段,净利率保持着比较稳定的水平,在5%左右。另一方面,国际四大行业务多样化,不仅仅是物业管理服务这一部分,而我国物业公司物业管理业务占主营业务收入的比重大部分在90%以上。

640.webp (17).jpg

  物业龙头企业将转型为服务的连接和整合者、平台的提供者,但不能一蹴而就。就主营业务来看,五大行侧重提供综合服务,外包比例大,我国仍停留在基础业务为重的阶段,外包比例小。比如,仲量联行致力于成为房地产顾客“一条龙服务”的提供者,满足客户关于房地产的全部需求。按照客户入住前中后区分,它提供了前介服务(房地产开发管理,土地取得和开发),物业服务(房地产管理,设备管理),后端服务(租户代表业务,房屋租赁),甚至还有资产管理(投资业务)。下表是目前仍处于上市状态的四大行的主营业务概览,就2016年来看,物业管理部分占据四大行主营的30%左右。而中国百强2016年,物业管理基础业务占到90%以上。相比之下,拓展业务类型和服务外包是必然的选择。但是四大行的发展经历了较为漫长的过程,仲量联行成立于1968年,直到1997年上市这些业务才发展的较为具体和完善,而我国物业发展短短十年,且是近三年才火力全开, 在树立品牌度和信誉度关键的时刻,如果没有注重基础业务的质量而盲目外包,盲目拓展增值业务,客户流失将成为最大的问题。

640.webp (18).jpg

  4.2、借鉴其他海外公司: FirstService(FSV.O)

  First Service在物业服务行业是北美领先者。公司通过两大服务平台为客户提供服务:住宅平台,是北美国最大的住宅社区平台管理;品牌平台,是北美最大的拥有独立品牌特许经营系统的基本物业服务供应商之一,通过特许经营和品牌经营,为住宅和商业地产提供服务。

  营业收入高速增长,EBITDA势头稳健。最近五年,公司的营业收入高速增长,2016年增速达到17%。同时, EBITDA增速达到26%。成本控制得到进一步完善,规模的扩大也带来了运营的效率提升。

640.webp (19).jpg

  规模优势和品牌效应齐头并进。公司在全美布局,以稳定的速度扩展规模。截至2017年9月,公司已经管理了7900多家社区,以及超过160万的住户单元。公司致力于为客户提供定制的,符合当地特色的物业管理服务,将服务质量当作第一要义。目前北美物业管理市场仍很分散,给First Service提供了很大的内生性增长空间。公司在市场中占有领导地位,通过这种品牌优势,进行大规模复制,在此过程中不断提高运营效率。

  特许经营和外包服务提供的稳定现金流。公司将自己的服务外包出去,合同的签订给了公司稳定可预测的现金流。截至2017年9月,公司在美国50个州和加拿大10个省份已经拥有1900多个特许经营公司,以及19个业务子公司,有效地保证了公司经营,也为进一步扩大规模提供保障。

640.webp (20).jpg

  增值服务多元化。2016年4月,公司收购了Century Fire Protection,增加了火灾预防救援系统服务提供的新业务。此业务提供终端对终端的防火服务,如设计,安装,维护等一系列流程。除此之外,公司还提供房地产开发咨询服务,前台服务,保险等一些金融产品的交易服务,交易服务占到营业收入的9%。

  4.3、借鉴其他海外公司: ServiceMaster(SERV.N)

  ServiceMaster是一家住宅与商业基础服务供应商。其品牌组合包括Terminix(提供白蚁与害虫控制服务);American Home Shield(提供家庭担保);ServiceMaster Clean(致力于清洁与灾后重建);Merry Maids(提供住宅清洁解决方案);Furniture Medic(提供家具修理服务);以及AmeriSpec(提供房屋检查服务)。    通过8000多家公司和特许经营的广泛服务网络来提供服务。

  营收稳定增长,分部毛利率高。2016年,ServiceMaster营业收入为27.46亿美元,同比增长5.86%。2015-16年净利润分别为1.60亿元和1.55亿美元,同比增长380.70%和减少3.13%。白蚁和害虫控制服务是ServiceMaster的核心业务,占比收入55.54%,其次是提供家庭担保,占比37.17%。同时这两个部分毛利率都超过了45%,较我国物业管理公司的毛利率(百强平均在20%左右)高出不少。

640.webp (21).jpg

  特许经营,授权经营利于扩大经营范围,但是要注重品牌认知。目前,ServiceMaster通过特许经营和授权经营,已经拓展到全美的50个州。其中,白蚁和害虫控制服务于280万客户。家庭担保服务于190万客户。这种避免直营的方式,在一定程度上可以全方位拓展经营范围,同时在某个地域或者某个客户出现不利情况时,起到风险分散的效果。但是,在拓展过程中应该注意整体品牌输出,根据2016年美国对于家庭户主的调查,客户熟知其单个的品牌,但是大部分没有认识到这个品牌是属于ServiceMaster的。

  电商平台的扩展使得用户更方便,客户满意度更高。在家庭担保服务上,ServiceSmart开展了线上服务。这种服务根据条款的不同给了用户更多的选择,就因为着一个小小的改变,大幅提高了销售“回头率”,直接网上购买家庭担保服务的客户占整个客户群体的比例,从2014年的26%提升到2016年的37%。

  4.4、借鉴其他海外公司: ASANTE(6073.T)

  ASANTE INCORPORATED是一家日本公司,成立于1973年9月,公司目标是为了延长房屋使用寿命,保护住户。主要从事房屋设施业务。公司在两个业务部门经营业务。房屋设施部门涉及白蚁控制工程的建设,以保护木材免受白蚁和湿气,通过房屋加固和房屋维修工程加强其业务。该部门还从事家庭的太阳能发电系统和家庭装修,以及后期维护,提供综合住宅维修服务。总卫生部门为办公楼和餐馆提供虫害控制和清除服务。

  营收增长稳定,步入成熟阶段。2016年营业收入达到138.52亿日元,同比增长4.36%。同年该公司净利润达到12.66亿日元,同比减少14.77%。目前已经有14个分公司和61个销售办公点,分布在日本中心各处。除虫业务是该公司占比最大的业务,达到42%左右。毛利率十分高,平均在70%左右。

640.webp (22).jpg

  完善全面的控制标准体系。公司有着发展了40余年的控制体系,组织扁平化,客户咨询部门,市场营销部门,监测部门,售后维护部门等7个部门共同维护着整个公司的服务质量。扁平化的结构让各个部门各司其职,决策迅速,互相制衡。

640.webp (23).jpg

  完整丰富的培训教育体系,员工通过互相学习和积累达到最优水平,保障服务质量。虽然公司只是简单做除虫,防潮等工作,但是每一个员工都经过了全套的完善的培训,将公司40多年的经验积累进行内化。公司目前有两个大型培训基地,一个是在静冈,建设于1990年,重修于2015年;另一个是在福岛,建设于2002年,历史悠久。

  以社区为基点的商业模式,因区而异,发展属于社区自己的服务模式。这种服务模式是区别于ASANTE和其它公司最为本质的特点。虽然每个员工都掌握了娴熟的除虫,防潮等技巧,但是公司的服务是以社区为基础,每个社区有不同的特点,根据社区顾客的需求,采取不同的服务,而不是同质化的快速扩张。

  5、新三板物业行业投资策略

  截止2017年11月底,总共有60家物业公司登陆新三板市场,建议投资者从新三板物业管理公司的业务特色、区位优势、利润体量、商业模式以及未来可能的资本市场发展路径从三条主线布局物业管理行业:

  (1)短期而言,物业管理行业的市场集中度处于快速提升阶段,考虑到开发商与物业商之间的关联关系,大型开发商旗下的物业管理公司具备较强的先发优势和稳定的业务来源,相关公司建议关注保利物业(871893.OC)、远洋亿家(837149.OC)、嘉宝股份(834962.OC)等。

  (2)长期而言,随着地产后时代的到来,物业商与开发商分离是行业趋势,优质的服务、多元的业务以及强大的品牌有望成为中小型物业商实现弯道超车的核心竞争力,看好凭借业务特色进行区域深耕并且具备与一线物业商进行差异化竞争相关公司,如第一物业(837498.OC)、美的物业(839955.OC)、开元物业(831971.OC)。

  (3)住宅物业以外,高端写字楼、商业物业、公众物业也是一个容易被忽略的千亿级市场。随着新兴行业服务于个人消费服务的深入融合,我们建议关注在产业链上具备纵向延伸能力,能从客户的供应商升级为客户合作伙伴的一线城市第三方物业管理公司,如上房服务(871437.OC)、荣超股份(838844.OC)。

640.webp (24).jpg

  6、重点公司分析

  6.1、保利物业(871893.OC):十强排名第三,养老产业链先驱

  保利物业成立于 1996 年,是国内发展历史最为久远的物业管理公司之一,在2017年“中国物业服务百强企业”榜单中排名第5。公司业务遍及全国多数大中城市,累计管理项目400余个,累计管理面积超过上亿平方米,管理的项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、公寓、会展场馆、政府办公楼等多种业态。公司于2017年7月31日挂牌新三板。

  “全介通”、“全员客服化”等全生命周期管理与服务,打造高质量服务体验。公司打造主要服务产品“全介通”,从项目的设计与开发、销售与交付、日常维护与管理等方面深入,同时提供前期咨询、物业租售、物业托管打理、商业物业整体运营等服务,为开发商和业主进行全生命周期和全方位的资产管理。而公司推行的“全员客服化”,使得随时发现并解决服务问题,通过建立“亲情管家”服务小组,在社区实行区域性服务的有效管理。

  整合资源打通养老全产业链,用“芯智慧社区云平台”打造“中国式养老”模式。公司基于社区健康养老服务,制定了社区适老化改造标准、居家养老服务标准,并建立了和院健康生活馆,包括旗舰店和体验店,下一步将在符合建设条件的项目均设立和院健康生活。同时建立社区及居家健康养老信息平台(HEP):依托保利和院健康生活馆为线下支撑,以健康云为核心,实现对健康会员的全方位监护,为日常服务提供各类在线展示及预约。除此之外,公司还引入智能科技及社会化护理共享经济模式,基于芯智慧平台众包服务模式,实现全面智能化管理。

  盈利方面。2017H1公司实现营业收入14.22亿元,归母净利润1.13亿元,同比增长分别高达18.18%和81.16%。

  风险因素。关联交易、接管物业来源集中等风险。

640.webp (25).jpg

  6.2、嘉宝股份(834962.OC):商业物业一枝独秀,高中低端全面覆盖

  嘉宝股份是一家专注为住宅、商业、写字楼、工业园区等社区提供专业高效的物业服务商。公司的三大主营业务:(1)物业服务:为住宅社区、非住宅物业提供秩序维护、保洁服务、绿化服务、设施维护等综合物业服务;(2)顾问咨询服务:包括地产前期介入、销售配合、工程委托维修、承接查验等业务;(3)生活家社区经营业务:为客户提供房屋经纪业务、社区团购业务、广告位、公共资源等综合服务。其中物业服务是公司最为核心的收入来源,其收入占比达到近70%。

  四种模式差异化运营,高中低端市场实现全面覆盖。公司横向整合客户及社会资源,纵向延伸房地产产业链,差异化地推出了 “金管家服务模式、管家服务模式、酒店服务模式、优质服务模式”四大服务体系,实现业务层次自上而下的全覆盖。(1)“金管家服务模式”:定位高端项目,提供包括国际化双语服务、24小时值班等全方位服务,为客户提供最为全面极致的物业服务。(2)“管家服务模式”:定位中端项目,项目经理通常具备至少8年大型楼盘物业管理经验,为目标项目提供最具经验化的服务体验。(3)“酒店服务模式”:定位中低端项目,通常负责的项目经理需要至少有5年的大型楼盘物业管理经验,虽然相对于“管家服务模式”的8年经验要求有所调低,但与横向整体行业标准相比,仍然具备显著的经验优势;(4)“优质服务模式”:专注于低端项目,通过符合行业基本标准的服务水平专注于低端物业市场。

  “合伙人机制”和“轻资产联盟”,加速市场拓展步伐。公司通过“项目合伙人机制”和“轻资产联盟”等方式,通过一定的收益捆绑和策略联盟稳固与合作对象的联盟关系,实现对市场更加迅速的拓展。2017年上半年公司新增轻资产联盟面积1060万平方米,累计联盟面积达1.2亿平方米。

  盈利方面。2017H1公司实现营业收入4.72亿元,归母净利润9100.52万元,同比增长分别高达59.41%和71.24%。

  估值分析。公司处于做市转让状态,目前25.58亿元市值对应16 PE和TTM PE分别为25X和18X。

  风险因素。同业市场竞争风险,人才流失风险。

640.webp (26).jpg

  6.3、美的物业(839955.OC):区域优势明显,强势股东后援

  美的物业是一家为住宅、商业、写字楼等业态项目提供专业物业管理的服务商。公司的主营业务为对接房地产企业开发项目提供的物业管理服务与前期销售配合服务,同时为社区提供其他物业增值服务。在盈利模式方面,公司通过向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费等费用盈利;在具体的收费方式上,以包干制为主,以酬金制为辅,针对不同的商业业态对选择匹配最适合的方式。

  定位二三线中小城市,区域优势明显。目前公司业务主要集中在佛山市,并在华北、东北、华东、华中、西南等区域的多个城市均有布局,提供的物业服务质量在项目所在地都拥有较好的口碑。2017H1公司佛山地区营业收入占比高达52.23%,其次为贵州地区11.20%,随后徐州、株洲、邯郸、盘锦业务收入占比在4%-7%之间。公司业务能力及品牌声誉在佛山地区具备显著的竞争优势,随着公司业务向全国更多中小城市的范围扩张,佛山地区收入占比将会进一步下降,来自全国更多二三线城市的收入规模有望逐渐成为公司业务收入的重要力量。

  背靠“美的系”股东,纽带关系提供便利。美的置业是美的物业的第一大股东,股权占比81.9%。这层纽带关系为其获得物业项目提供了便利的途径。近几年随着美的置业在佛山以及更多的二、三线城市业务的不断拓展,拥有了充足的在建项目和土地储备,使得美的物业的管理规模也随着项目的竣工不断提升。

  盈利方面。2017H1公司实现营业收入1.81亿元,归母净利润2247.27万元,同比增长分别高达62.80%和247.88%。

  估值分析。公司处于做市转让状态,目前9.56亿元市值对应16 PE和TTM PE分别为35X和22X。

  风险因素。市场竞争加剧,新业务拓展风险等。

640.webp (27).jpg

  6.4、第一物业(837498.OC):打造独具特色的绿色科技物业

  第一物业业务以为客户提供综合物业管理服务为主,管理项目面积达到370余万平方米,业务遍及全国10个大中城市。在物业类型方面,主要涉及别墅、高层住宅、商业办公、写字楼等,提供服务的当代MOMA、万国城MOMA项目是当地首屈一指的“地标”性建筑。

  打造独具一格的“绿色物业”体系。公司以绿色、科技为核心定位,依托自身多年形成的绿色前期介入能力和绿色社区运营能力,为开发商和业主提供全生命周期绿色生态价值链服务。一方面在绿色前期介入阶段,公司为了完善开发过程中产品的质量以及满足开发公司销售产品的服务需求,公司将为开发商提供“设施管理咨询建议”、“分户查验”、“绿色体验中心”等服务;另一方面在绿色社区运营阶段,公司在向客户提供物业基础服务的同时,在社区内推行绿色居家环境营造、绿色社区环境营造、绿色科技系统建设、绿色社区文化建设等多方位的绿色物业服务。

  四大绿色服务引领绿色社区运营。在绿色科技系统建设方面,公司通常采用绿色能源自控系统,绿色节能照明,绿色节能电梯,绿色太阳能热水系统,使用“ E-Wash 电解离子水”,能够充分实现废水零污染。在绿色社区文化建设方面,公司通过倡导业主签署《社区环保倡议书》和积极开展社区环保文化活动的方式与业主一同践行绿色装修、节水节电、垃圾分类、绿色消费、绿色出行等环保友好承诺。在绿色社区环境营造方面,公司通过使用“电解离子水”,引进电动车充电桩,严格控制干扰物,打造绿色废弃物处理体系等方式为客户提供一个环保、安静的社区环境。在绿色居家环境方面,公司不断增强对专业设施设备的管理能力,一方面加强空调系统维护和引入新风滤清系统提高空气品质,一方面与设施设备维护类公司进行战略合作,通过手机APP控制等手段提高居家的智能化程度,使居住环境更加舒适便利。

  盈利方面。2017H1公司实现营业收入1.67亿元,归母净利润1143.69万元,同比增长分别高达62.80%和247.88%。

  估值分析。公司前期发布定增预案,拟以20元股价融资300万股,对应8.6亿元投后估值(目前4000万股+增发300万股),投后估值对应16 PE和TTM PE分别为21X和18X。

  风险因素。市场竞争加剧,关联方业务依赖风险等。

640.webp (28).jpg

  6.5、开元物业(831971.OC):酒店式物业成特色,树立“祺文化”品牌

  开元物业依托多年积累的各类业态物业管理经验,以开元酒店式物业服务为特色,为住宅、城镇公建、商业物业及其他机构,如银行、政府、医院、机场等提供专业的物业服务。截至2016年末,累计总签约项目311个,其中住宅项目146个,非住宅项目49个,案场项目53个,顾问项目40个,专项项目23个。累计管理和顾问服务面积达3454.22 万平米。

  酒店式物业服务,极大提升用户体验。参照成熟的开元酒店管理运营模式,开元物业首创“酒店式物业服务”,将原本只存在于星级酒店的服务项目带进了开元物业所管理的社区中,如为用户提供叫车、寄存行李、接送学生、提供药品、“Morning Call”等在星级酒店才具备的服务项目也应用到了管理的社区中,使得公司的服务水平在同质化竞争中彰显出独特优势。

  努力构建“祺管家服务体系、开心文化服务体系、开元颐养服务体系”三元一体的产品格局,打造“祺服务”核心品牌。公司尝试加大物业管理服务的深度和广度,扩大品牌影响力。公司近1-2年持续对养老服务项目进行拓展,更多地拓宽业务范围,应对业务比较集中但是“不深不全”的风险,以此形成良好的规模效应。

  借助集团资源,强势挺入养老服务领域。2017年3月21日,开元旅业集团斥资3000余万元投资建设的医养结合中高端养老机构——开元之心颐养园在杭州萧山北干街道正式开业。养老产业虽是服务“夕阳”,却是新兴的朝阳产业。在国内在老龄化加剧大背景下,与之形成反差的是我国养老产业的供给缺口仍然没有得到填补。我国老龄产业虽已涉及养老服务等领域,但多数为中小规模企业,且没有形成产业链。总的来说我国养老产业发育并未成熟,仍处于边际不明显、政策不配套、不明确的初级阶段。开元颐养借助母公司开元旅业集团的资源,强势挺入养老服务领域,在延长产业链、提供多样化产品上优势明显。

  盈利方面。2017H1公司实现营业收入2.58亿元,归母净利润2495.26万元,同比增长分别高达37.82%和97.94%。

  估值分析。公司处于做市转让状态,目前9.45亿元市值对应16 PE和TTM PE分别为31X和 22X。

  风险因素。进入养老服务市场未来发展风险等。

640.webp (29).jpg

  7、新三板物业公司一览表

640.webp (30).jpg
640.webp (31).jpg
640.webp (32).jpg
640.webp (33).jpg
640.webp (34).jpg
640.webp (35).jpg

  8、风险提示

  房地产调控政策风险。随着政府房地产调控政策地进一步深入,新增住房面积增长速度有进一步放缓的趋势,上游住宅供应受限可能传导至物业服务市场,从而加剧存量市场竞争程度。

  人工成本上行风险。企业薪酬福利制度的日益规范以及劳动力成本的逐渐上升,使得企业人力成本存在上升的压力,从而进一步压缩公司的利润空间。

  规模扩张速度与管理能力不匹配的风险。业务的快速扩张和规模的急速扩大带来企业自身管理难题,若企业内部管理体系无法及时跟进,对企业外部拓展能力也会造成不小的冲击。(来源:光大证券研究所新三板研究团队)

  研究报告下载地址
游客,如果您要查看本帖隐藏内容请回复
发表于 2017-12-25 05:59:29 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-25 08:28:14 | 显示全部楼层
了解行业动态,学习了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-25 09:39:44 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-25 09:49:20 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-25 09:56:23 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-25 10:44:15 | 显示全部楼层
谢谢楼主分享
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-25 10:55:22 | 显示全部楼层
好好学习  天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|联系方式|Archiver|手机版|小黑屋|蜂巢物业论坛 ( 冀ICP备18013713 )

GMT+8, 2018-6-25 13:48 , Processed in 0.218752 second(s), 43 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表