蜂巢物业网微信公众号

蜂巢物业论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

查看: 437|回复: 14

深圳市绿色物业管理项目评价规范

[复制链接]
发表于 2017-12-12 00:00:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
  深圳市绿色物业管理项目评价规范全文下载,为认真贯彻执行《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》、《深圳市绿色建筑促进办法》以及其他有关绿色物业管理的法律法规及政策方针,进一步提高深圳地区绿色物业管理水平,根据深圳实际,特制定本规范。
  本规范根据深圳市绿色物业管理工作开展的需要,经广泛调查研究,认真总结实践经验,参考有关国家标准、行业标准和其它省(市)标准,在广泛征求意见的基础上制定。
  本规范的主要技术内容是:1.总则;2.术语;3.基本规定;4.基本制度;5.节能管理;6.节水管理;7.垃圾分类管理;8.环境绿化管理;9.污染防治管理;10.提高与创新。
  本规范由深圳市住房和建设局负责管理,深圳市建设科技促进中心负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议,反馈给深圳市建设科技促进中心(深圳市福田区振华路8号设计大厦5楼,邮编518049),以供今后修订时参考。
  本规范主要起草单位:
  本规范参与起草单位:
  本规范主要起草人:
  
  目    次
  1总则4
  2术语5
  3基本规定6
  3.1  一般规定6
  3.2  评价方法与等级划分6
  4  基本制度8
  4.1  控制项8
  4.2  评分项8
  5节能管理10
  5.1  控制项10
  5.2  评分项10
  6  节水管理13
  6.1  控制项13
  6.2  评分项13
  7  垃圾分类管理16
  7.1  控制项16
  7.2  评分项16
  8  环境绿化管理19
  8.1  控制项19
  8.2  评分项19
  9污染防治管理22
  9.1 控制项22
  9.2评分项22
  10  提高与创新24
  10.1  一般规定24
  10.2  加分项24
  
  1总则
  1.0.1  为实现城市经济社会可持续发展目标,提高物业管理的科技含量和服务水平,在物业管理活动中全面导入资源节约、环境保护理念,规范绿色物业管理项目评价的内容,制定本规范。
  1.0.2  本规范适用于深圳市绿色物业管理项目的评价。
  1.0.3  绿色物业管理项目评价应考虑不同物业类型管理范围、管理水平、管理对象的特点,对基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理、提高与创新等方面进行综合评价。
  1.0.4  绿色物业管理项目评价除应符合本规范的规定外,尚应符合国家、广东省及深圳市现行有关标准的规定。
  
  2术语
  2.0.1  绿色物业管理 green property management
  业主和物业服务企业在保证物业管理和服务质量等法定(或合同约定)要求的前提下,通过科学管理、技术改造和行为引导,有效降低各类物业运行能耗,最大限度地节约资源和保护环境,致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。
  2.0.2  物业管理区域property management area
  根据物业建设用地规划许可证确定的红线图(建筑区划)范围,结合物业的共有部位、共有设施设备、场地及社区建设等因素划定的管理和服务区域。
  2.0.3  住宅物业residential property
  主要用于居住用途的物业。
  2.0.4  商业物业 commercial property
  用于商业或办公使用房屋及附属设施、设备和场地的物业。
  2.0.5  园区物业 park property
  由政府或企业专门为某类特定行业、形态的单位等集中规划并进行统一管理的物业。如工业园区、科技园区、物流园区、产业园区等,学校、医院、文体场馆、大型交通枢纽等物业类型可参照执行。
  2.0.6  生活垃圾分类投放管理责任人responsibility for the distribution of household waste
  对生活垃圾分类投放具有管理责任和义务的法人主体。
  2.0.7  大件垃圾large pieces of garbage
  重量超过5kg或体积超过0.2m?或长度超过1m,且整体性较强、需要拆解后再利用或处理的废弃家具及各种废家用电器、电子产品等。本规范中大件垃圾特指废弃家具。
  2.0.8  立体绿化vertical  greening
  充分利用不同的立地条件,选择攀援植物及其它植物栽植并依附或者铺贴于各种构筑物及其它空间结构上的绿化方式,包括立交桥、建筑墙面、坡面、河道堤岸、屋顶、门庭、花架、棚架、阳台、廊、柱、栅栏、枯树及各种假山与建筑设施上的绿化。
  2.0.9  缓释肥料(slow available fertilizers
  又称缓效肥料或控释肥料。其肥料中含有养分的化合物 <https://baike.baidu.com/item/%E5%8C%96%E5%90%88%E7%89%A9>在土壤中释放速度缓慢或者养分释放 <https://baike.baidu.com/item/%E5%85%BB%E5%88%86%E9%87%8A%E6%94%BE>速度可以得到一定程度的控制以供作物持续吸收利用。
  2.0.10  光污染light pollution
  指干扰光或过量的光辐射(含可见光、紫外和红外光辐射)对人、生态环境和天文观测等造成的负面影响的总称。
  3基本规定
  3.1  一般规定
  3.1.1  绿色物业管理项目评价应以独立完整的物业管理区域为评价对象。除特别指明外,本规范的评价范围均不超出物业管理区域的范畴。
  3.1.2  绿色物业管理项目评价是在建筑通过竣工验收并投入使用一年后进行,主要针对申请评价方在开展绿色物业管理过程中采取的“绿色措施”及其产生的实际效果进行评价。
  3.1.3  申请评价方应按要求提供真实、完整的申报材料,并提交相应佐证材料。
  3.1.4  评价机构应按照本规范的有关要求,对申请评价方提交的报告、文件进行审查并现场核实,出具评价报告,确定等级。
  3.1.5  申报项目基础设施设备的档案材料(包括设计和建设规格参数、能耗参数、排污类型、排污量、图纸、设备型号等)应齐全,与实际相符合,且保存完好,方便查阅。
  3.2  评价方法与等级划分
  3.2.1  绿色物业管理项目评价指标体系应由基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理6类指标组成,每类指标均包括控制项和评分项。评价指标体系还统一设置加分项。
  3.2.2  控制项的评定结果应为满足或不满足;评分项和加分项的评定结果应为分值。
  3.2.3  绿色物业管理项目评价应按总得分确定等级。
  3.2.4  评价指标体系6类指标的总分均为100分。6类指标各自的评分项得分为、、、、、应按参评项目该类指标的实际得分除以适用于该项目的评分项总分值再乘以100分计算。加分项的附加得分应按本规范第10章的有关规定确定。
  3.2.5  绿色物业管理项目评价的总得分应按式(3.2.5)计算,其中评价指标体系6类指标评分项的权重~应按表3.2.5取值。
  +(式3.2.5)
  
  表3.2.5绿色物业管理评价各类指标的权重
  评价 指标 物业 类型 基本制度   节能管理   节水管理  垃圾分类 管理 环境绿化 管理 污染防治 管理
  住宅物业0.100.300.150.230.100.12
  商业物业0.100.350.150.180.100.12
  园区物业0.100.350.150.180.100.12
  3.2.6  绿色物业管理项目的评价结果分为一星级、二星级、三星级3个等级。3个等级的绿色物业管理项目均应满足本规范所有控制项的要求,且每类指标的评分项得分不应小于40分。当总得分分别达到50分、65分、80分时,绿色物业管理项目等级应分别评为一星级、二星级、三星级。
  
  4基本制度
  4.1  控制项
  4.1.1  物业管理服务规章制度中应有专门的绿色物业管理规章制度或与绿色物业管理有关的章节和条文。
  4.2  评分项
  I  组织管理
  4.2.1  管理规约(或物业服务合同)中有明确的绿色、节能、环保责任的内容,评价分值为5分。
  4.2.2  成立绿色物业管理工作小组并设置专业岗位,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  成立绿色物业管理工作小组,并明确小组成员及各自职责,得5分;
  2  设置绿色物业管理专业岗位,且专业岗位工作人员掌握绿色物业管理项目评价内容、熟悉绿色物业管理各相关工作进展情况,得5分。
  II  规划管理
  4.2.3  制定项目绿色物业管理工作方案,评价总分值为15分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  每年(或创建绿色物业管理项目前)根据物业的类型、寿命周期等特点,针对绿色物业管理各项指标内容,制定绿色物业管理工作方案,得3分;
  2  明确量化目标、财务目标、时间目标和外部目标,得4分;
  3  绿色物业管理工作方案包含节能、节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治等措施,得4分;
  4  绿色物业管理工作方案明确节能和环保的重点关注对象及改进措施,得4分。
  III  实施管理
  4.2.4  建立绿色采购制度,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  建立完善的绿色采购制度,得3分;
  2  严格依照绿色采购制度实施采购,得7分。
  4.2.5  建立企业内部激励制度,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  依据节能量、节水量、垃圾分类、公众评价等绿色物业管理工作成果建立激励制度,得5分;
  2  根据激励制度落实激励措施并提供相关佐证资料,得5分。
  IV  评价管理
  4.2.6  物业管理机构获得有关管理体系认证,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  具有ISO 14001环境管理体系认证,得5分;
  2  具有现行国家标准《能源管理体系  要求》GB/T 23331的能源管理体系认证,得5分。
  4.2.7  建立绿色物业管理工作自评机制,评价总分值为 10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  建立完备的绿色物业管理自评机制,得5分;
  2  出具年度自评报告,且报告真实、有效,得5分。
  4.2.8  定期开展绿色物业管理公众评价调查工作,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  每年至少开展一次公众评价调查工作,且原始资料保存完整,得2分;
  2  调查报告内容完善,且调查结果科学合理,得4分;
  3  依据调查报告制定改进方案,并纳入下一步工作计划,得4分。
  V  培训宣传管理
  4.2.9  制定工作人员培训制度及培训方案,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  制定科学合理的培训制度及培训方案,得5分;
  2  严格执行培训制度及培训方案,并提供真实有效的培训考核佐证资料,得5分。
  4.2.10  建立绿色物业管理宣传活动管理机制,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  建立完善的绿色物业管理宣传活动管理制度,得5分;
  2  认真落实绿色物业管理宣传活动管理机制,宣传活动记录保存完好,得5分。
  
  5节能管理
  5.1  控制项
  5.1.1  应制定能源消耗基准、节能目标(单位建筑面积能耗、人均能耗)、指标。
  5.1.2  办公、宾馆酒店、商场等商业物业能耗标准不得高于《深圳市公共建筑能耗标准》SJG 34的约束值。
  5.1.3  应对电力、天然气、蒸汽、煤等能源消耗进行分类计量。
  5.1.4  不得使用国家公布的明令淘汰的高能耗落后机电设备(产品)目录中的设备(产品)。
  5.2  评分项
  I  管理节能
  5.2.1  合理配备和管理能源计量器具,评价总分值为8分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  能源计量器具配备率和准确度等级符合现行国家标准《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167的有关规定,得2分;
  2  建立完善的能源计量管理制度,规范能源计量人员的行为、能源计量器具管理和能源计量数据的采集、处理和汇总,得2分;
  3  公共建筑应按照明插座、空调、电力、特殊用电分项进行计量,得2分;
  4  备有完整的能源计量器具一览表,表中应列出计量器具的名称、型号规格、准确度等级、测量范围、生产厂家、出厂编号、管理编号、安装使用地点、状态(指合格、准用、报废等),必要时建立能源计量器具档案,得1分;
  5  能源计量器具实行定期检定(校准);凡经检定(校准)未使用不符合要求的或超过检定周期要求的计量器具,得1分。
  5.2.2  有关能源计量数据的使用,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  建立能耗统计报表或汇总表(台账)得2分;
  2  有效使用能源计量数据,进行节能分析,制定节能目标,得3分;
  3  商业物业和园区物业建立能源管理系统,对能源计量数据进行自动采集,得5分。
  5.2.3  制定用能系统经济运行方案、节能奖罚制度和节能改造计划,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  制定并执行空调、照明、供水、电梯等用能系统经济运行方案,得3分;
  2  制定用能系统节能奖罚制度,得3分;
  3  制定用能系统节能改造计划并实施节能改造,得4分。
  5.2.4  建立巡回检查制度未发现无人使用的电器、电灯、空调正在运行,评价分值为5分。
  5.2.5  采购的产品符合国家推荐节能产品目录,评价分值为4分。
  Ⅱ  技术节能
  5.2.6  暖通空调系统运行应进行节能诊断, 评价总分值为4分,并按下列规则评分:
  1  集中空调系统的冷源机组能效指标符合现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189的规定,得2分;
  2  分散式空调器能效比不低于现行国家标准《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》GB 12021.3 规定的节能评价值,得2分。
  5.2.7  采取有效措施控制通风系统新风量,评价总分值为5分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  人工控制新风量,并提供相关控制记录,得3分;
  2  采用自动控制技术控制新风量,得2分。
  5.2.8  暖通空调系统应用节能技术或实施节能改造, 评价总分值为6分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  暖通空调系统采用了先进节能设备或技术,得4分;
  2  实施节能改造并提供系统改造后的节能检测报告,得2分。
  5.2.9  采取措施降低过渡季节通风与空调系统能耗,评价总分值为3分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  能够实现全新风或变新风运行,且排风系统应与新风量的调节相适应,得1分;
  2  过渡季节改变新风送风温度、优化冷却塔供冷的运行时数、处理负荷及调整供冷温度等节能措施,得2分。
  5.2.10  照度及照明功率密度值符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034的要求,评价分值为3分。
  5.2.11  采用高效照明灯具, 评价总分值为3分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  高效照明灯具的使用率达到80%,得2分;
  2  高效照明灯具的使用率达到100%,得1分。
  5.2.12  照明采用集中、分区、分组控制相结合,并合理采用自动控制措施。评价总分值为6分,并按下列规则分别评分并累计:
  1采用分区控制方式,得2分;
  2采用分组控制方式,得2分;
  3采用声控、光控、人体感应或自动降低照度控制措施,得2分。
  5.2.13  电梯采用节能控制措施,评价总分值为6分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  采用变频、能量回馈、预防性保养、驱动器休眠、智能管理等技术实现电梯系统节能,得4分;
  2  提供节能控制措施说明材料和节能效果分析文件,得2分。
  5.2.14  采用其他节能设备或技术措施,评价总分值为6分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  提供节能设备或技术措施说明材料,得4分;
  2  取得较好的节能效果并提供节能效果分析文件,得2分。
  Ⅲ  行为引导
  5.2.15  建立节能宣传和用户参与机制,开展节能宣传引导活动,评价总分值为6分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  向业主提供节能宣传材料,且材料内容丰富,符合项目实际情况,得4分;
  2  开展节能宣传主题活动、专题培训等,得 2分。
  5.2.16  推广绿色出行方式,引导业主绿色出行,评价总分值为5分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  提倡电梯三楼及以下楼层不使用电梯,得2分;
  2  倡导自行车出行,规范自行车管理,并设置自行车固定停车区域,得3分。
  5.2.17  停车场按照不低于有效停车位10%的比例配建新能源汽车充电设施,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  按照要求配建充电设施且设施正常开启使用,得7分;
  2  设置充电设施指引牌且指引标识清晰,得3分。
  
  6  节水管理
  6.1  控制项
  6.1.1  给排水公共设施应运行正常且运行记录完整。
  6.1.2  为保障用水安全,不得采用国家明令禁止的管材、器具以及设备设施,并且管材、管道附件及设备等供水设施的选取和运行不应对供水造成二次污染。
  6.1.3  应对不同用水单位实施分户计量。
  6.1.4  在非传统水源利用过程中,应采取确保使用安全的措施。
  6.2  评分项
  I  非传统水源利用
  6.2.1  设置空调冷凝水收集系统,评价总分值为 8分,并按下列规则评分:
  1  集中空调系统设置单独的空调冷凝水回收系统,将其用于水景、道路冲洗、冷却水补水等市政用水,得8分。
  2  非集中空调设置空调冷凝水回收系统,将其用于水景、道路冲洗、垃圾桶冲洗、冷却水补水等市政用水,得8分。
  6.2.2  合理利用雨水资源,设置雨水回用设施且运行正常,评价分值为7分。
  6.2.3  合理利用非传统水源,评价总分值为 10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  绿化灌溉、道路冲洗、洗车用水采用非传统水源的用水量占总用水量的比例不低于50%,得5分;
  2  冷却水补水使用非传统水源的量占总用水量比例不小于30%,得5分。
  II  用水设施
  6.2.4  节水设备器具应高效运行,评价总分值为 12分,并按表6.2.4的规则分别评分并累计:
  表6.2.4节流措施评分规则
  序号指标评价内容或限值分值
  1压力分区运行效果用水点压力不大于 0.30MPa2
  2减压设施运行效果用水点压力不大于 0.20MPa,且不小于用水器具要求的最低工作压力3
  3管网漏损率12%3
  8%5
  6%7
  6.2.5  设置用水分类或分户计量装置,评价总分值为 8分,并按下列规则评分并累计:
  1  按使用用途,对厨房、卫生间、空调系统、游泳池、绿化、景观等部位用水分别设置用水计量装置,得6分;或者按付费或管理单元,对不同用户的用水分别设置用水计量装置,得6分;
  2  提供分项计量原始用水记录和统计台账,得2分。
  6.2.6  使用较高用水效率等级的卫生器具,评价总分值为 10分。用水效率等级不低于2级的卫生器具数量比例达到 60%,得 5分;达到 80%,得 7分;达到 95%,得10分。
  6.2.7  绿化灌溉采用节水灌溉方式,评价总分值为 7分,并按下列规则评分:
  1  采用节水灌溉系统,得5分;采用节水灌溉系统并设置土壤湿度感应器、雨天关闭装置等节水控制措施,得 7分;
  2  节水灌溉设施灌溉效果均匀、不漏喷,且保障植株存活率95%以上,得 7分。
  6.2.8  建筑平均日用水量满足现行GB 50555《民用建筑节水设计标准》或DB44/T 1461《广东省用水定额》中的节水用水定额的要求,评价分值为8分,并按下列规则评分:
  1  建筑平均日用水量达到节水用水定额上限值的要求,得4分。
  2  建筑平均日用水量达到节水用水定额上限值与下限值平均值的要求,得6分。
  3  建筑平均日用水量达到节水用水定额的下限值要求,得8分。
  6.2.9  采用较高用水效率等级的卫生器具、合理利用非传统水源,提高节水效率增量,评价总分值为10分,并按表6.2.9的规则评分:
  表6.2.9节水效率增量评分规则
  节水效率增量RWEI得分
  5%≤RWEI<10%2
  10%≤RWEI<20%4
  20%≤RWEI<30%6
  30%≤RWEI<40%8
  RWEI≥40%10
  III  行为引导
  6.2.10  建立节水教育宣传和用户参与机制,编制节水设施使用手册,评价总分值为14分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  编制节水宣传材料,且材料内容丰富,符合项目实际情况,得4分;节水宣传材料内容不完善,得2分;
  2  开展节水宣传主题活动、专题培训、讲座等,得 3分;
  3  在全部用水场所和用水器具等显著位置张贴节水标识,得3分,部分位置张贴,得1分;
  4  向业主提供节水设施使用手册,得4分。
  6.2.11  鼓励和引导业主参与节水活动,单位或个人获得节水相关奖励,评价总分值为6分,并按下列规则评分:
  1  获得节水先进个人奖,一次得3分,满分6分。
  2  获得节水型居民小区奖,得6分。
  3  获得节水型企业(单位)奖,得6分。
  
  7  垃圾分类管理
  7.1  控制项
  7.1.1  应实行生活垃圾分类投放管理责任人制度,责任人应按照有关规定履行宣传培训、配置和管理生活垃圾分类设施设备、分类收集生活垃圾等义务。
  7.1.2  垃圾分类设施、设备的设置应与区域分类收集、分类运输、分类处理方式相适应。
  7.1.3  应确保生活垃圾分类收集、分类收运。
  7.2  评分项
  Ⅰ  运营管理
  7.2.1  每年制定垃圾分类年度工作方案,指定专人负责,明确工作内容及具体措施。评价分值为5分。
  7.2.2  及时做好日常垃圾收集和收运工作,评价总分值为10分,并按下列规则评分:
  1  住宅物业按下列规则分别评分并累计:
  1)垃圾分类容器外观整洁、密闭性好,比例达到80%,得2分;
  2) 垃圾分类投放准确率达到100%,得3分;
  3) 大件垃圾、园林绿化和年花年桔应及时清运,存放点无大量堆放,得3分;
  4) 废旧织物及时安排清运,垃圾桶未满溢,得2分。
  2  商业物业、园区物业按下列规则分别评分并累计:
  1)垃圾分类容器外观整洁、密闭性好,比例达到80%,得2分;
  2)垃圾分类投放准确率达到100%,得3分;
  3) 餐厨垃圾及时清运,垃圾桶未满溢,存放点无大量堆放,得5分。
  7.2.3  建立生活垃圾分类管理台账制度并做好收运记录,台账数据完整、准确,评价总分值为20分,并按下列规则评分:
  1  住宅物业按下列规则分别评分并累计:
  1) 建立废电池、废荧光灯管等有害垃圾台账制度,得5分;
  2) 建立玻金塑纸(玻璃、金属、塑料、纸张)、大件垃圾、废旧织物台账制度,得15分。
  2  商业物业、园区物业按下列规则分别评分并累计:
  1) 建立废电池、废荧光灯管等有害垃圾台账制度,得5分;
  2) 建立餐厨垃圾台账制度,得15分。
  Ⅱ  设施设备配置
  7.2.4  垃圾分类收集设施、容器设置规范,评价总分值为10分,并按下列规则评分:
  1  住宅物业按下列规则分别评分并累计:
  1) 设置有害垃圾(电池、荧光灯管)、可回收物(玻璃、金属、塑料、废纸)等6类细分类收集容器,得6分;
  2) 引入合规的废旧织物回收企业并设立规范废旧织物回收箱,得2分;
  3) 每1000户至少设立1个垃圾分类集中投放点,用于集中摆放有害垃圾和可回收物细分类收集容器,并设置分类投放指引牌,得1分;设立不少于2个集中投放点,得2分。
  2  商业物业、园区物业按下列规则分别评分并累计:
  1) 设置有害垃圾(电池、荧光灯管)、可回收物(玻璃、金属、塑料、废纸)等6类细分类收集容器,得6分;
  2) 设定餐厨垃圾投放点,投放点内应同时设置餐厨垃圾和其他垃圾收集容器,并设有垃圾分类投放提示信息,得4分。
  7.2.5  生活垃圾分类收集容器的设置应满足投放需要,并确保容器颜色和标识符合规范,评价分值为5分。
  7.2.6  设立大件垃圾、园林绿化、年花年桔投放场所,并在显著位置设置公告牌或投放指引牌,评价总分值为5分, 并按下列规则分别评分并累计:
  1  指定区域作为大件垃圾、年花年桔投放场所,得2分;
  2  投放场所安全隐患低,对业主的生产或生活影响较小,得2分;
  3  在显著位置设立大件垃圾、年花年桔公告牌或指引牌,得1分。
  Ⅲ  行为引导(45分)
  7.2.7  制定并落实垃圾分类宣传方案,形成良好的垃圾分类宣传氛围,评价总分值为30分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  制定周期性垃圾分类宣传引导方案,得2分;
  2  在主要活动场所、告示栏、出入口等区域张贴垃圾分类宣传海报,得5分;
  3  编制垃圾分类宣传材料,得5分;
  4  定期开展宣传活动,每开展1次得2分,满分10分;
  5  组织发放垃圾分类宣传手册,得3分;
  6  垃圾分类工作纳入社区文化建设,并把生活垃圾分类宣传工作融入到辖区开展的其他活动中,得5分。
  7.2.8  组织义工或引入义工组织参与垃圾分类收集工作,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  成立垃圾分类义工组织,得5分;
  2  义工组织配合“资源回收日”等活动,定期协助开展宣传推广活动,每开展一次得1分,满分5分。
  7.2.9  鼓励和引导业主参与垃圾分类工作,评价总分值为5分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  业主参加市、区主管部门组织的垃圾分类比赛,并获得个人或家庭奖励,得2分;
  2  通过市、区垃圾分类年度考核,得3分。
  
  8  环境绿化管理
  8.1  控制项
  8.1.1  定期检查环境绿化卫生,无鼠洞和蚊蝇滋生地。
  8.1.2  严禁使用剧毒化学药剂和有机氯、有机汞化学农药。
  8.1.3  绿化管理工作不得影响建筑物和构筑物的原有使用功能和结构安全。
  8.1.4  绿化管理工作应确保作业人员及周边人员的安全,减少对周边环境及交通的影响。
  8.2  评分项
  Ⅰ  绿化管理
  8.2.1  建立养护管理实施方案,对养护过程进行控制,评价总分值为15分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  具有明确的绿化区域规划及相关资料,得5分;
  2  按月或按季度制定绿化养护计划,得5分;
  3  建立绿化档案和养护文件,包括绿化分布平面图、植物档案信息等,进行绿化管理,提供绿化养护检查与评价记录,得5分。
  8.2.2  提倡立体绿化管理,增加绿化面积,评价总分值为9分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  根据项目实际情况和特点,进行立体绿化规划,采取屋顶绿化和其他立体绿化措施,增加绿化面积,得5分;
  2  立体绿化设施采取防坠落、防松脱措施,并保证设施牢固、有效,得4分。
  8.2.3  对绿化养护产生的植物废弃物,采用环保方法分类处置并做好相关记录,评价分值为5分。
  8.2.4  病虫害防治用药前进行公示通知,并注明施药位置、药品名称、施药量及施药过程管理等内容,评价分值为5分。
  Ⅱ  绿化养护
  8.2.5  根据植物配置设计要求进行绿化养护,定期植物修剪,保持植物良好的生长势,评价总分值为20分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  地被植物生长正常,草坪修剪应结合季节特点和草种的生长发育特性,使草的高度一致,整齐雅观,覆盖率达95%以上,杂草率低于5%,得5分;
  2  灌木和花卉生长良好,枯萎的花蒂、黄叶及枯枝及时剪除,绿篱和花坛宜保持经常性修剪,使图案明显、整齐,得5分;
  3  乔木生长良好,枝叶健壮,树形美观,乔木的荫枝、下垂枝、病虫枝、下缘线下的萌蘖枝及干枯枝叶做到及时剪除,景观效果优良,乔木整形效果宜与周围环境协调,行道树上缘线和下缘线整齐,下缘线注意不影响周围环境,得5分;
  4  新建立体绿化项目上的植物移交物业管理后一年内达到正常形态,生长势良好,墙面绿化覆盖达到预期要求,其它形式的立体绿化覆盖率达到95%以上,得5分。
  8.2.6  及时进行植物除草和补种,保持良好的景观效果,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  及时清除杂草、杂生苗及落叶,及时填平坑洼地,使草坪内无坑洼积水,无根系裸露,无黄土裸露,得5分;
  2  对已老化、明显与周围环境不协调的灌木和花卉进行改植,对损毁或其它原因引起死亡的草坪或植物及时清除,并查明死因,结合植物品种的生长特性进行补植,对补种的植物加强养护,保证其成活和生长情况良好,得5分。
  8.2.7  做好植物水肥管理,确保植物健康生长,评价总分值为9分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  根据植物的生长情况进行给水,植物生长正常,无缺水干死现象,雨季应注意排涝,得3分;
  2  根据植物的生长情况进行施肥,肥料的施用要适量、均匀,防止过量或不均匀引起肥伤,得3分;
  3  使用缓释复合肥料或其他环境污染低、不散发臭味的肥料,得3分。
  8.2.8  做好病虫害的防治工作,贯彻“预防为主、综合治理”的原则,评价总分值为6分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长,以减少对环境的污染,得3分;
  2  药物、用量及对环境的影响,要符合《农药安全使用规定》的要求和标准,发生病虫为害,最严重的危害率在8%以下,得3分。
  8.2.9  做好设施维护,评价总分值为6分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  定期检查和维护设施设备,确保设施设备完好无损、结构件牢固安全,给排水系统运行正常,得3分;
  2  定期检查绿化卫生,无垃圾杂物,无石砾砖块,无粪便暴露,得3分。
  Ⅲ  行为引导
  8.2.10  具有明确的行为引导,评价总分值为15分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  对主要植物进行标识,得5分;
  2  绿化保护设施标志明显、完好,引导公共绿地不被侵占,花草树木不受破坏,确保绿地版图完整,得5分;
  3  定期向业主开展多形式、多渠道、有针对性的绿化宣传或评比活动,对活动进行报道宣传并做好相关记录,得5分。
  
  9污染防治管理
  1
  2
  3
  4
  5
  6
  7
  8
  9
  9.1控制项
  9.1.1  建立环境污染防治管理制度、环境保护工作责任制度。
  9.1.2  建立污染源排放清单,且全部污染源去向明确。
  9.1.3  应定期检测供水水质,且检测结果满足《生活饮用水卫生标准》GB 5749的要求。
  9.1.4  应具备建设项目环境影响审查批复、污染防治设施验收合格报告、排污许可证。
  9.1.5  应建立、健全环境事故应急预案,并定期组织演练。
  9.2评分项
  Ⅰ  水污染
  9.2.1  实施雨污分流管理,评价总分值为13分,并按下列规则分别评分并累计:
  1雨污管网图清晰、完整,得3分;
  2雨水、污水管道无混接、错接,与市政管网之间无错接、乱接,得6分;
  3建立雨污管网检查维保制度,并做好检查维保记录,得4分。
  9.2.2  采取水污染防治措施,评价总分值为12分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  施工过程污水、餐饮污水、厕所污水、生产污水分别经处理达标后排放,并符合《污水综合排放标准》GB 8978的要求,得8分;
  2  定期对排放污水进行检测,且检测结果符合《污水综合排放标准》GB 8978的要求,得4分。
  Ⅱ  大气污染
  9.2.3  采取大气污染防治措施,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  餐饮店、发电机房、配套商业、垃圾站和垃圾处理场等排放的有害气体、粉尘等经处理后排放或高空排放,得5分;
  2  空调排热与排风采取高位排放措施,并不对行人产生影响,得2分;
  3  定期对排放的废气进行检测,且检测结果全部达标的,得3分。
  9.2.4  对施工过程垃圾进行有效管理,防止对周边环境造成污染,评价总分值为5分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  设置施工垃圾集中堆放区域并且标识明确,得2分;
  2  施工垃圾集中堆放区域配置防尘措施,得3分。
  9.2.5  在物业项目日常管理过程中不使用消耗臭氧层物质,评分值为7分。
  9.2.6  引导业主在装修过程中使用环保材料,降低室内污染并减少对周边环境的影响,评价分值为3分。
  Ⅲ  噪声污染
  9.2.7  建立噪声管理机制,采取有效降噪措施,评价总分值为20分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  结合项目实际情况,建立噪声管理机制,得5分;
  2  配置噪声污染防治设施,有效降低工业生产活动、建筑施工作业产生的噪声和变压器、发电机、水泵、空调冷却塔等设备产生的噪声,得5分;
  3  加强对商业经营场所和营业性文化娱乐场经营活动中产生噪声的管理和控制,遵守法律法规规定的营业时间,得5分;
  4  宣传庆典、文化娱乐、群众集会、体育锻炼等活动采取有效的噪声防护措施,合理使用音响器材,得5分。
  9.2.8  实施噪声污染监测,并保持监测设备的正常使用,评价总分值为8分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  定期进行噪声污染监测,并提供完整的监测记录,得5分;
  2  环境噪声符合现行国家标准《声环境质量标准》GB 3096的规定,得3分。
  9.2.9  建立噪声投诉处理机制,协调处理噪声污染纠纷,并提供完整的处理记录,评价分值为7分。
  Ⅳ  光污染
  9.2.10  加强具有夜间照明功能的户外广告设施的管理,评价总分值为10分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  建立霓虹灯、电子显示装置、灯箱等具有夜间照明功能的户外广告设施管理制度,并定期开展监督检查,得5分;
  2  设置电子显示屏广告的,符合城市照明管理要求和电子显示屏亮度控制标准,安装亮度调节装置,科学控制亮度和使用时间,得5分。
  9.2.11  采取有效措施,降低建筑物玻璃幕墙反射光对项目的影响,得5分。
   10 提高与创新
  10.1  一般规定
  10.1.1  绿色物业管理项目评价时,应按本章规定对加分项进行评价。加分项应包括性能提高和创新两部分。
  10.1.2  加分项的附加得分应为各加分项得分之和。当附加得分大于10分时,应按10分记。
  10.2  加分项
  Ⅰ  性能提高
  10.2.1  利用现代化管理方式或者信息化手段明显提高项目组织管理、目标管理、培训管理、采购管理、宣传管理的效率和效果,评价分值为1分。
  10.2.2  利用手机APP、微信公众号、大屏幕的信息传播工具,实时将节能、节水、垃圾分类、空气质量、组织活动等相关信息发送至业主的,评价分值为1分。
  10.2.3  管理处利用无纸化办公系统,节约资源,评价分值为1分。
  10.2.4  住宅物业长期坚持开展厨余垃圾分类工作,评价总分值为2分,并按下列规则分别评分并累计:
  1  厨余垃圾实行外运处理的住宅物业,能提供厨余垃圾台账和交收记录的,得1分。
  2  厨余垃圾就地、就近处理的住宅物业, 能提供厨余垃圾台账及就地、就近处理记录的,得1分。
  10.2.5  使用立体绿化新技术,评价分值为1分。
  10.2.6  根据建筑及设备条件建立屋顶雨水和空调冷凝水收集回灌系统,评价分值为1分。
  10.2.7  申请评价方通过前期介入使新建建筑在规划、设计和施工阶段时期就充分考虑绿色物业管理要求的,评价分值为1分。
  10.2.8  根据所在地域气候和自然资源条件,合理利用可再生能源,评价总分值为2分,按表10.2.8的规则评分。
  表10.2.8可再生能源利用类型和指标
  可再生能源利用类型和指标得分
  有可再生能源提供的生活热水比例Rhw20%≤Rhw<60%1
  Rhw≥60%2
  由可再生能源提供的空调用冷量和热量比例Rch20%≤Rch<60%1
  Rch≥60%2
  由可再生能源提供的电量比例Re1.0%≤Re<3.0%1
  Re≥3.0%2
  注:Re为可再生能源装机容量与照明设备安装容量之比。
  10.2.9  提供专业机构的碳核查报告,并积极参与碳交易,评价分值为1分。
  Ⅱ  创新
  10.2.10  利用二维码对设施设备进行编码建立数据模型,且利用信息系统对物业共用设施设备进行管理,评价分值为1分。
  10.2.11  采用合同能源模式对用能设备进行运营管理,评价分值为1分。
  10.2.12  通过引入科技手段(如物联网、家庭厨余粉碎机等)和采用高效管理方法,实现对垃圾分类更精细化管理,评价分值为1分。
  10.2.13  采取节约能源资源、保护生态环境、保障安全健康的其他创新,并有明显效益,评价总分值为2分。采取一项,得1分;采取两项及以上,得2分。本规范用词说明
  1  为便于在执行本规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:
  1)表示很严格,非这样做不可的:
  正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”;
  2)表示严格,在正常情况下均应这样做的:
  正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”;
  3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的:
  正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”;
  4)表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用“可”。
  2  规范中指明应按其他有关规范执行的写法为:“应符合……的规定(或要
  求)”或“应按……执行”。
  
  引用标准名录
  1《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB 17167
  2《公共建筑节能设计标准》 GB 50189
  3《建筑照明设计标准》GB 50034
  4《民用建筑节水设计标准》GB 50555
  5《能源管理体系 要求》GB/T 23331
  6《绿色建筑评价标准》GB/T 50378
  7《既有建筑绿色改造评价标准》GB/T 51141
  8《农药安全使用规范总则》NY/T1276
  9《广东省用水定额》DB44/T 1461
  10《深圳市公共建筑能耗标准》SJG 34
  11 《生活垃圾分类和减量设施设备配置标准》SZDB/Z 152
  12 《住宅区生活垃圾分类操作规程》SZDB/Z 153
  13 《物业绿化养护管理规范》SZDB/Z 173
  14 《园林绿化管养规范》DB400300/T6
  15 《深圳市生活垃圾分类和减量管理办法》(深圳市人民政府令第277号)
  
  绿色物业管理项目评价标准
  SJG XX-2017
  条文说明
  
  制订说明
  《绿色物业管理项目评价规范》SJG XX-2017,经深圳市住房和建设局201x年xx月xx日以第xxx号文件批准、发布。
  本规范制订过程中,编制组调研了近年来深圳绿色物业管理的实践经验和研究成果,借鉴了国内外先进标准,开展了多项专题研究和试评,广泛征求了各方面的意见,保证了本规范的技术指标科学合理,可操作性和适用性强,内容与相关规范规范相协调。
  为便于广大业主、物业服务企业、科研机构、评价机构等单位有关人员在使用本规范时能正确理解和执行条文规定,《绿色物业管理项目评价规范》编制组按章、节、条顺序编制了本规范的条文说明,对条文规定的目的、依据以及执行中需要注意的有关事项进行了说明。但是条文说明不具备与规范正文同等的法律效力,仅供使用者作为理解和把握规范规定的参考。
  目  次
  1总则32
  3  基本规定33
  3.1  一般规定33
  3.2  评价方法与等级划分33
  4  基本制度36
  4.1  控制项36
  4.2  评分项36
  5  节能管理39
  5.1  控制项39
  5.2  评分项39
  6  节水管理44
  6.1  控制项44
  6.2  评分项44
  6  节水管理44
  7.1控制项49
  7.2  评分项49
  8  环境绿化管理52
  8.1  控制项52
  8.2  评分项53
  9  污染防治管理58
  9.1  控制项58
  9.2  评分项59
  10  提高与创新62
  10.1  一般规定62
  10.2  加分项62
  
  1总则
  1.0.1  我国内地物业管理发源于深圳,深圳物业管理历经30多年的探索和实践,形成了较为成熟独立的产业形态,行业规模不断扩大,产值大幅度增长,已稳居全国领先地位,在促进深圳市经济社会发展、提升城市建设管理水平以及维护社会和谐稳定等方面均发挥了重要的作用。
  深圳物业管理以其独有的区位优势和扎实的发展基础,秉持“开拓创新,锐意进取”的特区精神,在行业的转型升级中,高举“绿色物业管理”的时代旗帜,与“建设环境友好型和资源节约型社会”紧密结合,积极探索和实践,获得了良好的成绩,积累了宝贵的经验。此次为了实现城市经济社会的可持续发展目标,提高物业管理服务水平的同时导入资源节约和环境保护理念,实现绿色物业管理的可持续发展。
  1.0.2  本条规定了规范的适用范围。凡在深圳市已建成并投入使用,并由申请评价方直接管理的合法物业项目,均可申报绿色物业管理项目。绿色物业管理项目的申报以申请评价方为申报主体,并以独立、完整的物业管理区域为申报对象。绿色物业管理的项目类型包括了住宅物业、商业物业和园区物业。本规范适用于这些项目的绿色物业管理的评价。
  1.0.3  物业管理的类型主要包括了住宅物业、商业物业和园区物业。这三种物业管理类型在管理范围、管理水平和管理对象都存在一定的差异,因此绿色物业管理的重点和难点都具有各自的特点,因此具体管理和评价细则会有差异。本规范包括了基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理等方面进行综合评价。
  1.0.4  符合国家法律法规和相关标准是参与绿色物业管理项目评价的前提条件。
  
  3  基本规定
  3.1  一般规定
  3.1.1  本条对评价对象及评价范围进行了规定。本规范的评价对象为独立完整的物业管理区域,除特别指明外,评价条文的具体要求和评价结果的判定均不超出物业管理区域的范畴。
  3.1.2  作为参评的绿色物业管理项目中的所有建筑工程项目应该全部取得了竣工综合验收合格的备案凭证并并投入使用一年(12个自然月)后进行。没有获得相关验收合格备案凭证的项目不能参评。而且不仅要评价申请评价方在开展绿色物业管理过程中采取的“绿色措施”,还要对这些“绿色措施”所产生的实际效果进行评价。
  3.1.3  绿色物业管理项目的申报和评价要严格按照本规范规范进行,在提交的相关参评资料要满足真实,完整的基本要求。如发现提交的材料存在虚假情况,那么将取消参评资格。
  3.1.4  绿色物业管理评价机构应按照本规范的有关要求审查申请评价方提交的报告、文档,并在评价报告中确定等级。对申请运行评价的项目,评价机构还应组织现场考察,进一步审核要求落实的情况和实际运行管理效果。
  3.2  评价方法与等级划分
  3.2.1  本条对评价指标内容设置进行了说明。因为绿色物业管理涉及的内容较多,本规范包括基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理六类指标。每类指标分为控制项和评分项。控制项是对绿色物业管理评价的最基本要求,也是绿色物业管理评价能够获得星级的必要条件。申请评价的项目必须满足本规范中所有控制项的要求(不参评项除外)。每个评价模块指标中如果其控制项如有一条不符合要求,那么该评价模块整体将不能得分。评分项是依据评价条文的规定确定得分或者不得分,是本规范用于评价和划分绿色物业管理项目星级的重要依据。同时为了鼓励绿色物业管理在节能管理、节水管理、环境绿化、垃圾分类以及污染防治方面的创新与提高,本规范还设立了加分项。
  3.2.2  本条对规范条文的评价和结果做出规定。控制项的评价,依据条文规定确定满足或不满足。评分项的评价,根据对具体评分子项或达标程度确定得分值,若不满足条文规定则得分为零。加分项目的评价,依据评价条文的规定确定得分或不得分。
  3.2.3  本条给出了绿色物业管理项目等级的判定依据。考虑到各类指标重要性方面的相对差异,计算总得分时引入了权重。同时,为了鼓励绿色物业管理方面的提升和创新,计算总得分时还计入了加分项的附加得分。
  绿色物业管理项目的总得分分为基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理6个指标的评分项得分经加权计算后,与加分项的附加的分之和。
  3.2.4  本规范对6类指标的每类指标分别赋值100分。对于具体的参评项目而言,由于在物业管理范围、管理水平和管理对象的不同特点,对不适用的评分项条文不予评定。这样,适用于各个参评项目的评分项的条文数量和总分值可能不一样。对此,计算参评项目某类指标实际得分值与使用与参评项目的评分项总分值的比率,反映参评项目实际绿色物业管理的水平。例如某绿色物业管理项目参加本规范的评价,指标“基本制度”总参评分为n,实际评价得分为m,则该项目“基本制度”最终得分为=。本规范中加分项是为了鼓励绿色物业管理的创新,而非评价绿色物业管理项目的必要条件。在评价过程中不对加分项的附加得分进行折算,只需按照加分项条文评价是否得分,并按本规范第10.2章节确定附加得分。
  3.2.5  本规范对各类指标在绿色物业管理项目评价中的权重作出规定。由于物业管理范围、管理水平和管理对象的不同,因此各类指标的重要性是不相同的,故其权重值也不相同。本规范中根据不同物业类型分为3套权重,各套权重系数依据原《深圳市绿色物业管理项目评价细则》权重作为基准参考,并经广泛征求意见和试评价后综合调整确定。
  3.2.6  本条对绿色物业管理项目星级划分和划分依据进行了规定。控制项是绿色物业管理项目评价的必要条件。在确定等级时,对各等级的绿色物业管理项目的各类指标最低达标程度均进行了限制。规定了每类指标的最低得分要求,避免仅按总得分确定等级引起参评的绿色物业管理项目可能存在某一方面性能过低的情况。
  在满足全部控制箱和每类指标最低得分的前提下,绿色物业管理项目按总得分确定三个等级,即当总得分分别达到50分,65分,80分时,绿色物业管理项目等级分别为一星级、二星级、三星级。评价得分及最终评价结果可按表1记录。
   表1  绿色物业管理项目评价得分与结果汇总表
  项目名称
  申请评价方
  物业类型□住宅物业  □商业物业  □园区物业
  评价指标基本制度节能管理节水管理垃圾分类管理环境绿化管理污染防治管理
  控制项评定结果□满足□满足□满足□满足□满足□满足
  说明
  评分项权重
  总参评分
  实际得分
  得分
  加分项得分
  说明
  总得分∑Q
  绿色物业管理项目等级□一星级        □二星级       □三星级
  评价结果说明
  评价机构 评价时间
  4  基本制度
  4.1  控制项
  4.1.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  绿色物业管理相关章节和条文或绿色物业管理制度应包含以下内容:岗位职责管理机制、编制绿色物业管理工作方案时注意要点、工作激励机制、设施设备运营管理机制、自我评价机制、公众评价机制、培训管理机制、宣传管理机制等内容。
  本条的评价方法为:查阅物业管理服务规章制度,并现场核实。
  4.2  评分项
  I  组织管理
  4.2.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  本条适用于各类物业项目的评价。
  管理规约是由物业管理区域内全体业主共同制定并签署的契约性文件。它规定了业主和物业管理服务单位在物业管理区域内的物业管理活动行为,对物业管理区域内的各方当事人具有普遍的约束力。在管理规约中加入节能、绿色、环保等方面的内容说明,有利于强化业主和物业管理服务单位的“绿色”意识,并促进物业管理活动中 “绿色”理念的导入。
  另外,物业服务合同是业主与物业服务企业就物业管理服务及相关物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。在物业服务合同中加入绿色、环保方面的责任内容,既可以帮助业主了解申请评价方开展绿色物业管理工作的具体内容,也可以通过合同来明确业主在绿色物业管理工作中的责任与义务。
  本条的评价方法为:查阅管理规约(或物业服务合同),并现场核实。
  4.2.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  绿色物业管理工作小组负责落实物业管理绿色物业管理的具体工作。小组的组长为绿色物业管理的负责人,并由项目负责人担任。小组中应设专业岗位,其工作人员应掌握绿色物业管理评价内容、熟悉绿色物业管理各相关工作进展情况,协助组长开展绿色物业管理。
  本条的评价方法为:查阅绿色物业管理工作小组组织架构文件、全部小组成员的劳务合同和岗位职责说明书,并现场核实;了解专岗工作人员绿色物业管理业务水平,进行打分。
  II  规划管理
  4.2.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  编制绿色物业管理工作方案可以为绿色物业管理工作小组开展绿色物业管理活动提供依据。绿色物业管理工作方案中应有明确的目标、措施,而且要对耗能高、对环境影响研究的对象重点关注。其中,目标是指量化目标(包括全年能耗量、单位面积能耗量、单位服务产品能耗量等绝对值目标;系统效率、节能率等相对值目标)、财务目标(包括资源成本降低的百分比、节能减排和环保项目的投资回报率,以及实现节能减排项目的经费上限等)、时间目标(设置完成目标的期限和时间节点)、外部目标(根据绿色物业管理项目评价规范评价所得成绩、业主评价满意度等等)
  本条的评价方法为:查阅自绿色物业管理项目创建之日起每年的绿色物业管理工作方案,并现场核实。
  III  实施管理
  4.2.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  建立绿色采购制度可以激励、监督采购人员在采购物业管理所需的在常用消耗品、办公设备、家电电器、设施设备物品时,优先考虑对环境负面影响较小的环境标志 <http://baike.baidu.com/view/390245.htm>产品和节能降耗的产品。
  本条的评价方法为:查阅绿色采购制度文件、采购合同、实际采购记录等材料,并现场核实。
  4.2.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  实施绿色物业管理激励机制,将工作人员的业绩考核与项目节能量、节水量、垃圾分类、公众评价等绿色物业管理工作成果挂钩,不仅可以大大提高工作人员的工作效率,还可以使其在保证基本物业管理服务的前提下来节约资源、美化环境。
  本条的评价方法为:查阅绿色物业管理工作考核办法以及奖惩记录,并现场核实。
  IV  评价管理
  4.2.6  本条适用于各类物业项目的评价。
  物业管理机构通过ISO 14001环境管理体系认证,是提高环境管理水平的需要,可达到节约能源降低资源消耗、减少环保支出、降低成本的目的,减少由于污染事故或违法法律、法规所造成的环境风险。
  《能源管理体系  要求》GB/T 23331 是在组织内建立起完整有效的、形成文件的能源管理体系,注重过程的控制,优化组织的活动、过程及其要素,通过管理措施,不断提高能源管理体系持续改进的有效性,实现能源管理方针和预期的能源消耗或使用目标。
  本条的评价方法为:查阅相关认证证书和管理体系文件。
  4.2.7  本条适用于各类物业项目的评价。
  实施绿色物业管理自我评价机制,不仅可以监督工作人员落实绿色物业管理有关工作任务,也可以同激励机制挂钩,作为工作考核绩效的依据。
  本条评价方法为:查阅每年绿色物业管理自评报告,并现场核实。
  4.2.8  本条适用于各类物业项目的评价。
  实施绿色物业管理公众评价机制,不仅收集业主对绿色物业管理工作满意程度,并根据业主提出的改进意见进行完善,还可以作为监督工作人员落实绿色物业管理有关工作的依据。
  本条的评价方法为:查阅每年公众评价调查报告、调查原始资料、下一年度的绿色物业管理工作方案,并现场核实。
  V  培训宣传管理
  4.2.9  本条适用于各类物业项目的评价。
  在开展绿色物业管理的过程中,物业管理工作人员人员的意识与行为,直接影响绿色物业管理目标的实现,因此需要针对物业管理工作人员建立绿色物业管理培训机制,开展绿色物业管理培训工作,让工作人员养成绿色、环保的行为习惯,提升自身素质,提高服务水平。
  本条的评价方法为:查阅绿色物业管理培训制度、培训方案及培训记录等文件,并现场核实。
  4.2.10  本条适用于各类物业项目的评价。
  在开展绿色物业管理的过程中,业主的意识和行为,也直接影响绿色物业管理目标的实现,因此需要建立绿色物业管理的宣传机制,倡导绿色理念与绿色生活方式,开展多样的绿色物业管理宣传活动,引导业主形成良好的绿色行为和风气。
  本条的评价方法为:查阅绿色物业管理宣传活动制度、宣传活动方案、宣传活动总结等文件,并现场核实。
  
  5  节能管理
  5.1  控制项
  5.1.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  申请评价方承担了最主要的节能管理工作,节能绩效是体现节能管理的可视化指标,是衡量节能管理最直接的判断依据。管理节能绩效的科学性涉及到基准制定、管理目标、指标制定的合理性,绩效数据也是与施行的《深圳市公共建筑能耗标准》进行对标与差距分析的必要手段,申请评价方为节能管理责任人。责任人应按照规定设置能源消耗基准、制定节能目标指标,并建立能源管理台账等。
  本条的评价方法为:查阅能源消耗基准表、节能目标指标表以及记录的相应台账。
  5.1.2  本条仅适用于包含办公建筑、宾馆酒店建筑、商场建筑的物业项目的评价。
  《深圳市公共建筑能耗标准》SJG34是深圳市为进一步加强我市建筑节能管理,提高建筑能源利用效率,促进循环经济发展与节约型社会建设,根据《中华人民共和国节约能源法》和《深圳经济特区建筑节能条例》规定,结合本市实际而制定的,是必须要遵守的深圳市地标。《深圳市公共建筑能耗标准》的约束值是门槛,是限额值。
  本条的评价方法为:查阅能耗指标记录,并现场核实。
  5.1.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  能源管理主要是数据管理与过程控制的结合,数据是能源管理的眼睛,为财务事务提供凭证,是能效对标的工具,也是体现能源绩效的直观证据。数据的来源,则需靠科学真实的计量,物业对不同种类的能源消耗的计量,是最为基础的要求。如果最基本的不同种类能源的消耗都无法计量,将会无法进行能源管理。
  本条的评价方法为:查阅计量仪器仪表配备清单及最近一年内的记录数据(每月至少统计一次),并现场核实。
  5.1.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  国家公布的若干批次明令淘汰的高耗能落后机电设备(产品)目录,这是强制执行的法规。物业管理项目不得含有明令淘汰的高耗能落后机电设备(产品),这也是从设备源头管控,减少能源低效使用导致的能源浪费,这是最低要求。
  本条的评价方法为:查阅能耗设备清单,并现场核实。
  5.2  评分项
  I  管理节能
  5.2.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  能源管理主要是数据管理与过程控制的结合,数据是能源管理的眼睛,为财务事务提供凭证,是能效对标的工具,也是体现能源绩效的直观证据。数据的来源,则需靠科学真实的计量。计量的科学准确性,就依赖于计量制度的制定、计量器具的管理、计量器具的配备率及精度、计量器具的校准等。物业对不同种类的能源消耗的计量,是最为基础的要求。如果没有最基本的消耗不同种类能源的数量都无法计量,无法进行能源管理,也无法实现能源绩效。
  本条的评价方法为:查阅能源计量管理制度、计量器具配备清单、计量器具校验记录,并现场核实。
  5.2.2  本条适用于各类物业项目的评价。住宅物业项目,本条第3项不参评。
  数据管理与过程控制是能源管理的两个核心管理手段,而数据管理又是整个能源管理的核心基础。能源数据都获取自能源计量器具,通过对这些数据进行定期的能耗统计、分析能够发现节能机会并且得知能源绩效改善结果。通过有效使用能源计量数据还能科学制定节能目标,使得节能工作稳步向前推进。自动化的能源管理系统是较为先进的,并经过了无数项目检验的有效的节能管理技术手段。数据管理过程,是数据采集、整理、分析、输出报表、得出可行性方案的一系列过程的结合,自动化能源管理系统很好的实现了在线监测和分析功能,大大提高了能源管理的效率。
  本条的评价方法为:查阅最近一年内能耗统计报表或汇总表(每月至少一次)以及有效使用情况,如根据自动化管理系统导出的分析过程及报表,节能目标制定的关联与实现,并现场核实。
  5.2.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  能源管理注重数据管理与过程控制,过程控制就是各种耗能系统实施的可操作性强的计划、方案、制度等。这些耗能系统的经济运行方案、奖罚制度、节能改造计划等也是支撑节能效果的必要过程,也关系到节能管理的实施结果。
  本条的评价方法为:查阅空调、电梯等耗能系统的经济运行方案、奖惩制度、节能改造计划等相关资料,并现场核实。
  5.2.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  巡回查制度是现场管理的常见方式,是最直接有效的管理手段。而直观的能源浪费现象也是管理状况最直接的体现。
  本条的评价方法为:查阅巡回检查制度,并现场核实。
  5.2.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  这是引导性的评价,主要是引导物业管理项目在设备采购上,选用国家推荐的节能产品,在采购环节就将节能理念植入,避免因设备自身的限制导致节能效果无法实现,或是需要花费更大的投入来实现节能管理或技术改造。
  本条的评价方法为:查阅采购制度和采购产品记录,并现场核实。
  Ⅱ  技术节能
  5.2.6  本条适用于各类物业项目的评价。
  节能诊断是暖通空调系统实现节能管理的首要步骤,通过节能诊断了解暖通空调系统的运行现状,了解其与设计值或是同类型项目的差距,进行差距分析,挖掘可改善的空间,分析可能实施的改善方案。暖通空调系统的能效系数又是判断系统能效状况的最直接指标,是节能诊断的最重要的数据。
  本条的评价方法为:查阅暖通空调系统节能诊断报告,并现场核实。
  5.2.7  本条适用于各类物业项目的评价。未采用独立新风系统的项目,本条不参评。
  建筑运行过程中,应根据实际室内人员状况调节新风量,避免出现由于室内人员数量较多而新风量不足的状况,或者室内人员数量较少,新风量过多而出现能源浪费的情况。
  常用的人工控制方法有:手动调节新风阀、新风机组频率,定时开启新风系统等。
  常用的自动控制技术有:新风机组变频控制、CO2检测器与通风系统联动等。
  本条的评分方式为:查阅新风控制记录和近一年内的新风系统及相关控制技术的运行管理记录。
  5.2.8  本条适用于各类物业项目的评价。
  节能技术是实现节能量的最直接的方法,也是最能立竿见影的方法。暖通空调系统的节能技术主要包括变频控制技术、智能控制技术、热回收技术、在线清洗技术等。此外,选用高效节能产品也是节能的重要方式。
  本条的评价方法为:查阅节能技术和节能产品的运行记录,并现场核实。
  5.2.9  本条适用于各类物业项目的评价。
  在过渡季,空调系统可以有多种节能措施,例如对于全空气系统,可以采用全新风或增大新风比运行,可以有效地改善空调区内空气的品质,大量节省空气处理所需消耗的能量。对于采用分体空调、可随时开窗通风的建筑,本条可直接得分。此外还有过渡季节改变新风送风温度、优化冷却塔供冷的运行时数、处理负荷及调整供冷温度等节能措施。
  本条的评价方法为:查阅相关最近一年内的运行记录,并现场核实。
  5.2.10  本条适用于各类物业项目的评价。
  照度和照明功率密度是衡量照明节能管理的重要指标,应在满足规定的照度和照明质量要求的前提下,进行照明节能评价。照度和照明功率密度需符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB 50034的要求。其中,照明功率密度值可分为“现行值”和“目标值”。“现行值”是必须满足的最低要求,“目标值”要求更高,是努力的方向。申请评价方宜定期检查照明光源使用情况并做好记录,判断是否满足实际需求和节能要求。
  本条的评价方法为:查阅灯具采购记录记录,并核验节能灯具的应用情况。
  5.2.11  本条适用于各类物业项目的评价。
  高效节能产品的使用是节能的重要方式,高效灯具的使用也从设备端就体现了节能的理念。高效节能灯具目前技术成熟,安装简便,实操性较强,实施难度小。高效节能灯具一般包括T5、节能灯、LED灯等。
  本条的评价方法为:查阅灯具采购记录,并现场核实。
  5.2.12  本条适用于各类物业项目的评价。
  在建筑的实际运行过程中,照明系统的分区控制、分组控制、自动感应、照度调节等措施对照明能耗作用很明显。照明系统分区包括光源和灯具选型、灯具布置、灯具控制等方面,应根据各场所的功能要求、自然光利用和作息差异等要求确定。自动感应包括声控、光控、人体感应等。
  本条的评价方法为:查阅最近一年内照明系统运行记录,并现场核实。
  5.2.13  本条适用于各类物业项目的评价。未使用电梯的项目,本条不参评。
  电梯系统目前的节能控制措施主要包括变频调速拖动、能量再生反馈、电梯并联或群控控制、扶梯感应启停、轿厢无人自动关灯技术、驱动器休眠技术、群控楼宇智能化管理技术等。
  本条的评价方法为:查阅电梯节能技术改造资料与最近一年内的运行记录,并现场核实。
  5.2.14  本条适用于各类物业项目的评价。
  物业管理项目,除了暖通空调、照明、电梯等外,还有水泵、风机等耗能系统,只要是需要消耗能源的设备,都要实施节能管理。
  本条的评价方法为:查阅耗能设备节能技术改造资料与最近一年内的运行数据,并现场核实。
  Ⅲ  行为引导
  5.2.15  本条适用于各类物业项目的评价。
  在建筑物长期的运行过程中,用户和物业管理人员的意识与行为,直接影响项目节能目标的实现,因此需要坚持倡导节能理念、组织节能生活方式的宣传主题活动、专题培训等,形成良好的节能行为与风气。
  本条的评价方法为:查阅节能宣传引导活动、培训的工作记录与报道记录,并现场核实。
  5.2.16  本条适用于各类物业项目的评价。未使用电梯的项目,本条第一项不参评。
  绿色出行也是绿色物业管理行为引导中的重要一环,物业管理企业需要通过宣传提倡电梯三楼及以下不使用电梯,倡导自行车(包括共享单车)出行,并且建议在场地内设置有遮阳遮雨措施的自行车(包括共享单车)停车设施。
  本条的评价方法为:查阅绿色出行宣传的工作记录与报道记录,并现场核实。
  5.2.17  本条适用于各类物业项目的评价。
  深圳市正在大力推广新能源汽车充电桩并且对安装比例有明确要求。因此物业管理企业要引导并配置相应的新能源充电设施,并确保能够使用。
  本条的评价方法为:查阅充电桩采购记录,并现场核实。
  6  节水管理
  6.1  控制项
  6.1.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  给排水共用设施指设置于共用建筑或居住建筑的共用区域内的设施,主要包括给排水、雨水收集处理等设备及配套构筑物。建筑共用设施应保证正常运行才能实现预期改造目标,并定期采集设施运行数据,通过对运行数据进行分析,为进一步挖掘设施潜力提供依据。
  本条评价方法为:评价查阅相关产品说明书、运行数据报告等,并现场核实。
  6.1.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  管材、管道附件及设备等供水设施的选取和运行不应对供水造成二次污染。各类不同水质要求的给水管线应有明显的管道标识。有直饮水供应时,直饮水应采用独立的循环管网供水,并设置水量、水压、水质、设备故障等安全报警装置。
  本条评价方法为:查阅相关产品说明书,并现场核实。
  6.1.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  对物业项目区域内不同用水单位实施分户计量,提高用水管理水平。申报项目未实施用水分户计量,需中止本年度绿色物业管理项目申报工作。
  本条的评价方法为:查阅相关图纸(含分级水表设置示意图、用水量计量,并现场核实。
  6.1.4  本条适用于各类物业项目的评价。未使用非传统水源的项目,本条不参评。
  保证非传统水源的使用安全,防止误接、误用、误饮是非传统水源利用中必需高度重视的问题。非传统水源和应用系统应符合下列要求:
  1  非传统水源管道严禁与生活饮用水给水管道连接;
  2  水池(箱)、阀门、水表及给水栓、取水口均应有明显的非传统水源标志;
  3  采用非传统水源的共用场所的给水栓及绿化取水口应设带锁装置。
  本条评价方法为:查阅相关产品说明书,并现场核实。
  6.2  评分项
  I  非传统水源利用(25分)
  6.2.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  空调冷凝水为优质的非传统水源,应充分回收利用。
  本条的评价方法为:查阅相关图纸及方案说明,查阅用水计量记录及统计报告,并现场核实。
  6.2.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  深圳市属于多雨但缺水地区,应结合本地气候条件和场地地形、地貌等特点,合理规划雨水入渗、排放或利用,保证排水渠道畅通,减少雨水受污染的几率,且合理利用雨水资源,对雨水加以收集利用。深圳市相继颁布了《再生水、雨水利用水质规范》SZJG32、《雨水利用工程技术规范》SZDB/Z 49、《低影响开发雨水综合利用技术规范》SZDB/Z 145等,2016年颁布《深圳市推进海绵城市建设工作实施方案》,标志着深圳市海绵城市建设工作全面启动。
  本条的评价方法为:查阅相关图纸(包含给排水设计及施工说明、浴室利用专项设计图)、设计说明,查阅用水计量记录及统计报告,并现场核实。
  6.2.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  虽然利用非传统水源是节水最直接、最有效的措施之一,但由于既有建筑的特殊性,对非传统水源的利用率均较新建建筑适当降低。
  应优先利用市政再生水,如项目周边无市政再生水利用条件,可根据可利用的原水水质、水量和用途,进行水量平衡和技术经济分析,合理确定非传统水源利用系统的水源、系统形式、处理工艺和规模。
  本条的评价方法为:查阅用水计量记录、计算书及统计报告、非传统水源水质检测报告,并现场核实。
  II  用水设施(55分)
  6.2.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  既有建筑更换管道、改变管道基础等实施难度较大,但将水池、水箱设置溢流报警和进水阀门机械联通或自动联动关闭措施较易实施。按水平衡测试要求设置计量水表,保证计量水表安装的闭合性,如发现管网漏损应及时整改。
  管网漏失水量包括:阀门故障漏水量、室内卫生器具漏水量、水池和水箱溢流漏水量、设备漏水量和管网漏水量。为避免漏损,可采取以下措施:
  1  给水系统中使用的管材、管件,必须符合现行产品行业标准的要求。对新型管材和管件应符合企业标准的要求;
  2  选用性能高的阀门、零泄漏阀门等;
  3  合理设计供水压力,避免供水压力持续高压或压力骤变;
  4  做好室外管道基础处理和覆土,控制管道埋深,加强管道工程施工监督,把好施工质量关;
  5  水池、水箱溢流报警和进水阀门自动联动关闭。
  本条的评价方法为:查阅相关图纸(含分级水表设置示意图)、用水量计量和漏损检测及整改情况的报告,并现场核实。
  6.2.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  按使用用途、付费或管理单元情况,对不同用户的用水分别设置用水计量装置,统计用水量,并据此施行计量收费,以实现“用者付费”,达到鼓励行为节水的目的,同时还可统计各种用途的用水量和分析渗漏水量,达到持续改进的目的。各管理单元通常是分别付费,或即使是不分别付费,也可以根据用水计量情况,对不同管理单元进行节水绩效考核,促进行为节水。对共用建筑中有可能实施用者付费的场所,应设置用者付费的设施,实现行为节水。
  本条的评价方法为:评价查阅相关竣工图(含水表设置示意图)、各类用水的计量记录及统计报告,并现场核实。
  6.2.6  本条适用于各类物业项目的评价。
  采用节水型卫生器具是最明显、最直观的节水措施。由于既有建筑全面更换卫生器具存在一定难度,故根据项目具体情况,按比例得分。
  目前,我国已对部分用水器具的用水效率制定了相关标准,如《水嘴用水效率限定值及用水效率等级》 GB 25501、《坐便器用水效率限定值及用水效率等级》 GB 25502,《小便器用水效率限定值及用水效率等级》GB 28377、《淋浴器用水效率限定值及用水效率等级》 GB 28378、《便器冲洗阀用水效率限定值及用水效率等级》 GB 28379,今后还将陆续出台其他用水器具的标准。目前,卫生器具的用水效率等级一般共有3~5 级, 1 级表示用水效率最高,各类节水器具的用水效率等级可参考表:
  各类节器具的用水效率等级表
  用水效率限定值及用水效率1级2级3级4级5级
  水嘴流量(L/ s)0.1000.1250.150----
  坐便器用水量(L)单档平均值4.05.06.57.59.0
  双档大档4.55.06.57.59.0
  小档3.03.54.24.96.3
  平均值3.54.05.05.87.2
  小便器冲洗水量(L)2.03.04.0----
  大使器冲洗阀冲洗水量(L)4.05.06.07.08.0
  小便器冲洗阀冲洗水量(L)2.03.04.0----
  淋浴器流量(L/s)0.080.120.15----
  本条评价方法为:查阅计算书、产品说明书或产品节水性能检测报告,并现场核实。
  6.2.7  本条适用于各类物业项目的评价。
  传统的绿化浇灌多采用直接浇灌(漫灌)方式,不但会浪费大量的水,还会出现跑水现象,使水流到人行道、街道或车行道上,影响周边环境。传统灌溉过程中的水量浪费主要是由四个方面导致:高水压导致的雾化;土壤密实、坡度和过量灌溉所导致的径流损失;天气和季节变化导致的过量灌溉;不同植物种类和环境条件差异所导致的过量灌溉。
  绿化灌溉应采用喷灌、微灌、渗灌、低压管灌等节水灌溉方式,同时还可采用湿度传感器或根据气候变化进行调节的调节控制器。当采用再生水灌溉时,因水中微生物通过喷灌在空气中极易传播,应避免采用喷灌方式。
  微灌包括滴灌、微喷灌、涌流灌和地下渗灌,是通过低压管道和滴头或其它灌水器,以持续、均匀和受控的方式向植物根系输送所需水分的灌溉方式。微灌比地面漫灌省水50%~70%,比喷灌省水15%~20%。其中微喷灌射程较近,一般在5m以内,喷水量为200~400L/h。微灌的灌水器孔径很小,易堵塞。微灌的用水一般都应进行净化处理,先经过沉淀除去大颗粒泥沙,再进行过滤,除去细小颗粒的杂质等,特殊情况下还需进行化学处理。
  土壤湿度感应器可以有效测量土壤容积含水量,使灌溉系统能够根据植物的需要启动或关闭,防止过旱或过涝情况的出现。雨天关闭装置可以使灌溉系统在雨天自动关闭。
  本条评价方法为:查阅相关节水灌溉产品说明书、绿化灌溉用水量记录,并进行现场核实。
  6.2.8  本条适用于各类物业项目的评价。
  《民用建筑节水设计标准》GB 50555中的节水定额是指采用节水型生活用水器具后的平均日用水定额,是考虑了建筑内所有卫生器具均采用节水器具并充分发挥节水效果的设计定额。本条采用该节水用水定额作为基准,评价建筑用水器具的使用情况和节水效果。
  与用水人数相关的用水量,有条件时应采用实际用水人数计算,难以确定时可按设计人数计算。实际用水人数应由物业部门或建筑运营管理部门根据实际监测提出,或提交相关证明材料。
  本条的“上限值与下限值的平均值”取国家标准GB 50555《民用建筑节水设计标准》或DB44/T 1461《广东省用水定额》中上限值和下限值的算术平均值。
  本条的评价方法为:查阅相关竣工设计文件、建筑水耗指标运行分析报告,并现场核实。
  6.2.9  本条适用于各类物业项目的评价。
  由于建筑改造存在用水规模、用水功能等多种变化的可能性,难以通过改造前后用水总量对比反映节水效果,故以节水效率增量RWEI作为评价改造后节水效果的指标。节水效率增量即改造后节水器具节水率增量与非传统水源利用率增量之和,其中节水器具指用水效率等级达到2级的水嘴、便器和淋浴器。根据《绿色建筑评价技术指南》“住宅只要全部采用了节水器具和设备,其节水率控制在不低于8% 是实际能够达到的”,改造周期设置为1年,即每一年进行一次数据统计与计算。因此,节水器具的节水率增量及项目的节水效率增量可按下列公式计算:
  RWEI =RWR+(Ru-Ru.ref)
  RWR = (RWD-RWD.ref) *8%
  式中:RWEI   ----节水效率增量,%;
  RWR     ----节水器具的节水率增量,%;
  RWD     ----改造后节水器具的利用率,%;
  RWD. ref  ----改造前节水器具的利用率,%;
  Ru       ----改造后非传统用水利用率,%;
  Ru. ref   ----改造前非传统用水利用率,%。
  本条评价方法为:查阅相关竣工图、产品说明书或产品节水性能检测报告、用水计量记录和统计报告,并现场核实。
  III行为引导(20分)
  6.2.10  本条适用于各类物业项目的评价。
  在建筑物长期的运行过程中,用户和运行管理人员的意识与行为,直接影响目标实现,因此需要坚持倡导绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度,培训各类人员正确使用绿色设施,形成良好的绿色行为与风气。
  建立绿色教育宣传机制,可以促进普及绿色建筑知识,让更多的人了解绿色建筑的运营理念和有关要求。尤其是通过媒体报道和公开有关数据,能营造出关注绿色理念、践行绿色行为和良好氛围。
  本条的评价方法为:查阅绿色教育宣传的工作记录与报道记录,包括宣传内容和方式,参与人员数量等;查阅绿色设施使用手册,手册应符合项目实际情况,内容完整,便于理解与使用;核实媒体报道情况,包括媒体名称、报道时间、报道栏目和报道内容。
  6.2.11  本条适用于各类物业项目的评价。
  鼓励和引导业主积极参与节水活动,鼓励单位或个人获得节水相关奖励。
  本条的评价方法为:查阅相关的获奖证书。
   7  垃圾分类管理
  7.1 控制项
  7.1.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  物业管理机构承担了主要的生活垃圾收集管理工作,深圳市是全国实行物业管理最多、最好的城市之一,2015年8月1日施行的《深圳市生活垃圾分类和减量管理办法》明确了实行物业管理的单位和住宅区,物业管理机构为垃圾分类管理责任人。责任人应按照规定设置生活垃圾分类收集容器,对分类投放进行指导,并建立生活垃圾分类和收集管理台账等。
  本条的评价方法为:查阅物业服务协议或合同。
  7.1.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  “大分流、细分类”是深圳市生活垃圾分类和减量工作的主流方向和主要格局。大分流,指的是将大件垃圾、园林绿化垃圾、果蔬垃圾、餐厨垃圾(含厨余垃圾)、有害垃圾、废旧织物、年花年桔、可回收物(玻金塑纸)、其他垃圾等作为大类分别建立收运和处理体系,逐步减少甚至不进入焚烧厂和填埋场。细分类,是指为了推动资源化利用,在大分流的基础上,鼓励市民将可回收物和有害垃圾等资源类垃圾进一步细分,如可回收物细分为玻金塑纸四类进行分类回收,有害垃圾细分为废灯管、废电池进行回收。
  为了督促申请评价方按要求配置并完善分类容器,同时避免为了分类而忽视辖区收运处理实际情况,出现“前端分类,后端大杂烩”的问题,本条要求各物业项目中的分类设施设备必须符合区域收运处理的实际。
  本条的评价方法为:查阅生活垃圾收集设施设备清单,并现场核实。
  7.1.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  生活垃圾分类收集便于后续处理,如果分类收集后没有实行分类收运而是混合收运,不仅白费了市民和物业管理人员前端分类的心血,而且会给后续分类处理带来很大难度。垃圾分类收集、分类收运、分类处理,才能避免垃圾分类工作流于形式,才能有效达到垃圾分类的目的。
  本条的评价方法为:查阅垃圾收运台账和交接清单,并现场核实。
  7.2  评分项
  Ⅰ  运营管理
  7.2.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  申请评价方应根据本物业管理服务实际情况制定工作方案,并安排专人负责。
  本条的评价方法为:现场查阅管理制度文件等资料,并现场核实。
  7.2.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  频繁的垃圾投放和翻倒作业易造成生活垃圾分类收集容器的残缺、破损,导致垃圾暴露、蚊蝇滋生。因此,申请评价方应对生活垃圾分类收集容器做到经常检查、及时更换、保持外观整洁和结构完好、保证具备封闭性能。此外,还应及时做好垃圾清运工作,避免垃圾满溢或大量堆放,影响环境卫生,给业主和用户带来不好的感观。
  本条的评分方法为:现场核实。随机抽查10组垃圾分类收集容器,外观整洁、密闭性好的容器比例达到50%,得1分,达到80%,得2分。随机抽查1组垃圾分类收集容器使用情况,分类垃圾中混有5件以下杂质的,得2分,投放准确率达到100%的,得3分。
  7.2.3  本条适用于各类物业项目的评价。无餐饮场所的项目,或位于其所在辖区餐厨垃圾收运企业收运范围外的项目,此条不参评。
  建立生活垃圾分类管理台账制度能够帮助申请评价方精准地掌握项目的生活垃圾产生量和流向。住宅物业对大件垃圾的分类回收需求迫切,商业物业、园区物业的大件垃圾基本会被纳入统一规划管理。商业物业、园区物业的餐厨垃圾产生量较大,应建立餐厨垃圾台帐制度。
  本条的评分方式为:查阅垃圾分类管理台账、收运记录单、餐厨垃圾收运协议等,并现场核实。
  Ⅱ  设施设备配置
  7.2.4  本条适用于各类物业项目的评价。无餐饮场所的项目,本条第二项第二款不参评。
  根据《深圳市生活垃圾分类和减量管理办法》、《深圳市生活垃圾分类和减量设施设备配置标准》(SZDBZ152-2015)、《住宅区生活垃圾分类操作规程》(SZDBZ153-2015),一般住宅区开展生活垃圾三分类,应配置相应的三分类收集容器。通过设置分类集中投放点,统一、集中回收废金属、废纸、废塑料、废玻璃、废织物等可回收物和废电池、废荧光灯管等有害垃圾,引导居民养成分类投放的良好习惯。没有设定对于其他垃圾的投放要求。
  根据《生活垃圾分类制度实施方案》、《深圳市生活垃圾分类和减量管理办法》,有餐饮场所的商业物业和园区物业开展生活垃圾四分类,相应地应配置四分类收集容器。餐厨垃圾应设立专门收集容器并单独存放。
  本条的评价方法为:现场核实。
  7.2.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  垃圾分类标识是指引市民进行垃圾分类投放的依据和最便利宣传工具,因此垃圾分类收集容器的标识必须规范,便于投放垃圾的市民识别。
  本条的评分方法为:现场核实。随机抽查10组垃圾分类收集容器,颜色和标识符合规范的容器比例达到60%且不足80%的,得2分;颜色和标识符合规范的容器比例达到80%的,得5分。
  7.2.6  本条适用于各类物业项目的评价。
  深圳流动人口及微小企业众多,搬迁或家具更换都容易产生大量的大件垃圾。大件垃圾以往还存在一定的资源回收利用价值,但是随着二手回收市场的日渐萎靡,再生利用成本的增加,导致无人问津。由于大件垃圾体积较大,不能和日常生活垃圾一样方便投放,在无人回收无处堆放的情况下,反而容易导致乱堆乱放,在影响市容市貌的同时还会存在安全隐患。目前深圳市的大件垃圾收运处理体系已经初步建立,由政府安排收运处理企业免费收运处理大件垃圾,因此必须设定一个固定的临时存放点,方便市民投放的同时便于集中收运。
  深圳过春节时常有摆放年花年桔的习俗。这些年花年桔由于具有时令性,所以正月十五以后这些凋谢的年花年桔就被大量丢弃,造成资源浪费的同时也对生活垃圾收运处理体系造成巨大压力。目前深圳市已将年花年桔列入大分流体系,建立覆盖全市的回收处理体系,由政府委托的企业免费收运处理,因此必须建立一个便于市民投放同时便于集中收运的临时存放点。由于年花年桔回收工作是阶段性的,因此可以将大件垃圾的临时存放点同时作为年花年桔存放点。
  本条的评分方式为:现场核实。
  Ⅲ  行为引导(45分)
  7.2.7  本条适用于各类物业项目的评价。
  开展宣传工作对住宅区开展生活垃圾分类是必不可少的,宣传工作极大的影响着生活垃圾分类的成效。因此,将宣传工作列入重要工作之一。
  本条的评价方法为:查阅宣传记录、宣传方案,并现场核实。
  7.2.8  本条适用于各类物业项目的评价。
  垃圾分类需要全社会的共同参与和努力,要充分发挥社会志愿者和其他社会组织的积极作用,形成各方共同关注、社会广泛参与的良好氛围。引入义工组织或成立义工组织开展垃圾分类活动,能鼓励越来越多的人参与到服务社会的行列中来,不但对促进社会进步有一定的积极作用,而且榜样和引导的作用非常明显。
  本条的评价方法为:查阅义工服务名单、活动方案、现场照片等资料。
  7.2.9  本条适用于各类物业项目的评价。
  垃圾分类工作不仅仅需要申请评级方努力履行应有的责任和义务,而且还需要业主和使用人的主动参与和积极配合。因此如物业项目通过辖区主管部门开展的垃圾分类考评工作的,应予以加分;业主和使用人应在生活中持续践行生活垃圾减量分类,如积极参与有关比赛获得名次的也应予以加分。
  本条的评价方法为:查阅获奖资料或考评资料。
  
  8  环境绿化管理
  8.1  控制项
  8.1.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  申请评价方在进行绿化管理工作中应满足相应的环境绿化卫生要求。在《园林绿化管养规范》(DB400300/T6)中,根据园林绿化地点的重要程度及植物的种类将管养分为一级管养、二级管养和三级管养3种等级,任何等级的管养标准,无鼠洞和蚊蝇滋生地是必须达到的要求。
  本条的评价方法为:了解物业所在辖区的卫生管理情况,查阅物业管理区内环境绿化卫生检查等记录,并现场核实。
  8.1.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  申请评价方应按照国家政策和有关农药法规选择药剂,严禁选用国家禁止生产、使用的农药。不得选择剧毒、高毒农药用于蔬菜、茶叶、果树、中药材等作物和防治卫生害虫。农药的选择和操作应符合《农药安全使用规范总则》(NY/T1276)的相关要求。
  禁止生产销售和使用的农药名单(33种):
  六六六,滴滴涕,毒杀芬,二溴氯丙烷,杀虫脒,二溴乙烷,除草醚,艾氏剂,狄氏剂,汞制剂,砷、铅类,敌枯双,氟乙酰胺,甘氟,毒鼠强,氟乙酸钠,毒鼠硅,甲胺磷,甲基对硫磷,对硫磷,久效磷,磷胺,苯线磷,地虫硫磷,甲基硫环磷,磷化钙,磷化镁,磷化锌,硫线磷,蝇毒磷,治螟磷,特丁硫磷。
  本条的评价方法为:查阅绿化养护管理方案、养护标准、养护记录、养护台账等资料,并现场核实。
  8.1.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  申请评价方在进行绿化管理中不得影响甚至破坏建筑物的原有使用和结构安全。一经发现,需要及时整改。
  本条的评价方法为:现场与相关负责人沟通、了解物业所在辖区的安全管理情况,并现场核实。
  8.1.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  安全管理工作应贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的原则,贯穿整个管养维护工作的始终。安全管理工作内容主要包含作业安全和台风灾害预防。
  1  作业安全
  养护作业人员须经过业务培训合格后持证上岗,尤其是高空作业人员,应严格执行安全操作规范,并定期进行安全、技术等方面的教育培训。养护作业人员应具备安全防护措施且安全操作,特别在绿墙的植物修剪、喷洒农药或更换绿植时需登高作业时,并于作业前进行严格的安全性能检查;携带的管养工具必须有防脱落措施。
  养护作业期间不得影响周边人员安全。作业现场周边应进行围挡,并设置安全警示标志和监护人员,避免危及行人,在工程险要处采取有效的安全保障措施,作业结束后应恢复原貌。
  2  台风灾害预防
  排水设施必须性能良好,保证排水管道通畅,以便及时排涝。
  所有建筑绿化设施必须有防坠落、防松脱措施,并保证牢固、有效。
  在台风季节,应检查种植槽、固定骨架等系统设备,凡有安全隐患的应提前修理或者更换。台风期间对于不能有效固定的设施应采取临时撤离措施。
  植物修剪应及时,严格控制树木高度、疏密度,以减小受风面积。台风期间对屋面2m以上小乔木或受风面大的植物必须采取临时支撑加固措施。
  建立、健全灾害性气候应急预案,按照应急预案,建立有效落实抗旱、抗台、抗寒等应急工作措施和处置记录。灾害过后应对各类设施进行全面检查、检测,及时消除安全隐患,确保设施设备运行状态良好。
  本条的评价方法为:现场查阅环境绿化的安全管理等相关资料,了解物业所在辖区的安全管理情况,并与相关负责人沟通核实。现场查阅物业管理区内安全防护设施设备及清单,并现场核实。
  8.2  评分项
  Ⅰ  绿化管理
  8.2.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  申请评价方在绿化管理前应收集项目基础资料,熟悉项目特点。根据项目实际情况及植物配置特点,建立相适应的养护管理实施方案,对养护过程进行有效控制。制度中长期绿化管理计划,准备养护工具、设备设施、备用材料等,并制定相关管理措施,做好日常养护管理记录、管理检查记录表和管理台帐等。
  本条的评价方法为:查阅绿化养护管理方案、养护标准、养护记录、养护台账等资料,并现场核实。
  8.2.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  《深圳市城市绿化发展规划纲要(2012-2020)》中明确提出“建立与现代化、 国际化先进城市相适应的具有国际水准和深圳风格的城市绿化新格局”,立体化是新格局的重要组成部分。近年来,随着深圳市城市建设用地与绿化用地的矛盾日益突出,立体绿化作为一种拓展城市绿化空间、改善和美化城市环境、促进城市节能减排、缓解城市热岛效应、丰富生物多样性的重要方法,符合国家建设海绵城市的政策要求,得到了政府的高度重视和市场的大力推广。
  为适应深圳立体绿化发展需要,鼓励并提倡申请评价方实施多种形式的立体绿化。 实施后的立体设施,应定期检查其构架的锚点、紧固件、框架等的安全性,一般支撑系统一年至少检查一次,检查支撑系统的固定情况及防锈蚀情况。定期维护种植槽紧固件,做到构件无锈蚀、无松动、无老化。
  本条的评分方法为:查阅立体绿化设计、施工、养护等相关文件资料,并现场核实。
  8.2.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  园林植物废弃物主要是指园林植物自然凋落或人工修剪所产生的植物残体,主要包括树叶、草屑、树木与灌木剪枝等。绿化养护过程中产生的剪枝、间伐材和枯枝落叶等园林植物废弃物数量巨大,对其进行堆肥处理,使在园林生态系统内得到合理和重复的利用,可把园林绿化活动对自然环境的负面影响降低到尽可能小的程度。
  申请评价方应对园林植物废弃物应进行源头单独收集,不应与其它生活垃圾混合收集,并需对枯枝、落叶、草屑等进行分类收集。园林植物废弃物宜采取定期收集方式,并按照季节适当调整收集周期。申请评价方应按区划分收集范围,定点收集。收集的园林植物废弃物,应及时运往垃圾处理场,防止其在收集运输过程中变质。
  本条的评价方法为:查阅垃圾分类管理台账、收运记录单等相关资料,并现场核实。
  8.2.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  喷洒农药应选择符合环保要求的“高效低毒”农药,并事先进行公示通知,在人流较少的时段进行。现场及施药后应设置警示标志,避免危及行人或业主。作业人员应做好安全防护措施,安全操作。
  本条的评价方法为:查阅病虫害养护记录等相关资料,并现场核实。
  Ⅱ  绿化养护
  8.2.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《园林绿化管养规范》(DB400300/T6)中的二级管养要求进行管养和修剪,保持植物良好的生长势:
  草坪二级管养的标准是目的草种生长良好,草坪整齐雅观,四季常绿,覆盖率达95%以上,杂草率低于5%,无坑洼积水,无裸露地。考虑季节特点和草种的生长发育特性,使草的高度一致,边缘整齐,高度控制在:台湾草5cm以下,大叶油草、假俭草、沿阶草10cm以下,蟛蜞菊30cm以下。及时填平坑洼地,使草坪内无坑洼积水,平整美观。
  灌木和花卉二级管养的标准是生长良好,花繁叶茂,造型美观,具有一定的艺术感和立体感。考虑每种植物的生长发育特点,既造型美观又能适时开花,花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪,以免将花芽剪除,花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱和花坛整形符合造景要求。
  乔木二级管养的标准是生长良好,枝叶健壮,树形美观,行道树上缘线和下缘线整齐,修剪适度,无死树缺株,无枯枝残叶,景观效果良好。考虑每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等,确定修剪时间,避免把花芽剪掉,使化乔木适时开花;乔木整形效果要尽量周围环境协调;行道树修剪要保持树冠完整,枝叶密度适宜,内膛不空又通风透光,并根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量,树高一般控制在10m-17m之间,注意不能影响高压线,路灯和交通指示牌,单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的,要及时修剪;修剪时按操作规程进行,尽量减小伤口,剪口要平,不能留有树钉;荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝叶要及时剪除。
  垂直绿化的管养划为二级管养。其标准是攀缘植物生长良好,整齐雅观,生长期覆盖率达95%以上,一年四季常绿(落叶植物除外),有花攀缘植物要适时开花。
  屋顶植物管养应按照植物配置设计要求,保持良好的景观效果。乔、灌木生长旺盛,株型控制合理、美观、体量适中;地被植物生长正常,种植地整洁雅观,覆盖率不低于95%,杂草率不高于5%,无裸露地,基质层厚度不得低于设计厚度10%;无根系发达的外来入侵植物。
  墙面绿化养护技术措施完善,管理得当,植物生长势良好,地栽式墙面绿化枝蔓在墙面分布均匀,覆盖达到预期要求;其它形式的墙面绿化覆盖率达到95%以上。各种植物2年内达到正常形态。
  建筑沿口绿化植物健康生长,修剪合理,枝条飘逸下垂,景观优美。当年新栽植物成活率达95%以上,保存率100%,无缺株、死株。
  棚架绿化的棚架主体结构和附件牢固可靠,无安全隐患。当年新栽植物成活率达95%以上;植物生长势良好,覆盖率达到预期要求。
  本条的评分方法为:查阅绿化养护记录,并现场抽查核实。
  8.2.6  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《园林绿化管养规范》(DB400300/T6)中的二级管养要求进行除草和补种:
  草坪二级管养的标准是经常除杂草,使纯草坪和混合草坪目的草种纯度达95%,新接管的绿地要求半年内达到要求。对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植,使草坪保持完整,无裸露地,无坑洼积水。补植要补与原草坪相同的草种,适当密植,补植后要加强保养,一个月内覆盖率达95%。
  灌木和花卉二级管养的标准是经常除杂草和松土,除杂松土时要保护根系,不能伤根及造成根系裸露,更不能造成黄土裸露。及时清理死苗,并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来的植株接近,以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率达95%以上。
  乔木二级管养的标准是及时清理死树,在三周内补植回原来的树种并力求规格与原有的树木接近,以保证良好的景观效果。补植要按照树木种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率榕树类达95%,其它树种达85%。
  本条的评价方法为:查阅绿化养护记录等资料,并现场核实。
  8.2.7  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《园林绿化管养规范》(DB400300/T6)中的二级管养要求进行水肥管理:
  草坪二级管养的标准是根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥,在每年秋、冬季雨水缺少的季节,加强淋水,每天的淋水量不低于该草种该规格的蒸腾量,使含水量保持在,砂土为3%-5%,砂壤土为6%-10%,壤土为12%-20%,粘土为20%-21%,需水量大的植物,其土壤含水量一般要求砂土为4%-5.5%,砂壤土为8.5%-11.5%,壤土为17%-22%,粘土21%-22%;需水量少且不耐涝的植物,其土壤含水量控制在:砂土为2.8%-4.5%,砂壤土为5.7%-8.5%,壤土为10%-15%,粘土为18%-20%。结合淋水适当追肥,以保证草坪植物在秋、冬季保持青绿。肥料的施用要适量、均匀,防止过量或不均匀引起肥伤。
  灌木和花卉二级管养的标准是根据植物的生长和开花特性进行合理灌溉和施肥。在雨水缺少的季节,每天的淋水量要求不低于该种类该规格的蒸腾量,使含水量保持在:砂土为3%-5%,砂壤土为6%-10%,壤土为12%-20%,粘土为20%-21%。需水量大的植物,其土壤含水量一般要求砂土为4%-5.5%,砂壤土为8.5%-11.5,壤土为17%-22%,粘土为21%-22%;需水量少且不耐涝的植物,其土壤含水量控制在:砂土为2.8%-4.5%,砂壤土为5.7%-8.5%,壤土为10%-15%,粘土为18%-20%。簕杜鹃等花灌木要适当控水以促进花芽分化,花芽分化后必须适当施肥以使花多色艳,其余要求在每年春、秋季重点施肥各1次。肥料不能裸露,可采用埋施或水施等不同的方法。埋施要先挖穴或开沟,施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。
  乔木二级管养的标准是根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水,并要求在每年的春、秋季重点施肥1-2次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定,种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施,先打穴或开沟。施肥后要回填土、踏实、淋足水,找平,切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40cm,挖沟的规格为30×40cm。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投线影(行道树除外),每株树挖对称的两穴或四穴。
  本条的评价方法为:查阅绿化养护记录等资料,并现场核实。
  8.2.8  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《园林绿化管养规范》(DB400300/T6)中的二级管养要求进行病虫害防治:
  及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病能力,经常检查,早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法,以减少对环境的污染,用化学方法防治时,一般在晚上进行喷药;药物、用量及对环境的影响,要符合环保的要求和标准,发生病虫为害,最严重的危害率在8%以下。
  本条的评价方法为:查阅绿化养护记录等资料,并现场核实。
  8.2.9  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《园林绿化管养规范》(DB400300/T6)中的二级管养要求进行设施维护:
  环境卫生的二级标准是绿地清洁,无垃圾杂物,无石砾砖块,无干枯枝叶,无粪便暴露,无鼠洞和蚊蝇滋生地。每天6:30--18:30保持绿地无垃圾杂物,包括生活垃圾、石砾砖块、干枝枯叶、粪便、无鼠洞和蚊蝇滋生地等,发现鼠洞要随时堵塞。清除垃圾杂物后要清意保洁,绿地一有垃圾,要求十分钟内拣拾干净。
  绿地维护的二级标准是绿地红线范围内不被侵占,绿地版图完整,花草树木不受破坏,无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。保护绿地红线和红线内的花草树木,对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门。经上级批准临时借用的绿地,监督限期内恢复原状,如超过审批面积及数量,要立即上报。
  设施维护的二级标准是设施完好无损,景观效果优良。保护围栏、护树架和护网等绿化设施,对破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门;保护绿化供水设施,防止绿地用水被盗用。设施如有损坏,要及时修补或更换,保证设施的完整美观。
  本条的评价方法为:查阅绿化养护记录等资料,并现场核实。
  Ⅲ  行为引导
  8.2.10  本条适用于各类物业项目的评价。
  在进行环境绿化管理的过程中,业主的意识和行为也直接影响环境绿化管理目标的实现。建立环境绿化管理的宣传机制,倡导绿色理念与绿色生活方式,进行多形式的标识引导,开展多样的环境绿化管理宣传活动,助于业主形成良好的绿色行为和风气。
  本条的评价办法为:查阅环境绿化管理宣传活动制度、宣传活动方案、宣传活动总结、现场照片等文件,并现场核实。
  
  9  污染防治管理
  9.1  控制项
  9.1.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《中华人民共和国环境保护法》有关规定,企业在生产经营过程中负有遵守和维护环境与资源保护法律秩序、服从政府环境资源管理、治理污染的义务,对环境造成污染的,必须承担治理环境破坏、赔偿环境损害损失的责任。为了较好的履行职责,企业必须根据实际,建立环境污染防治管理制度、环境保护工作责任制度,明确企业内部相关各方的权利责任(义务)。另外,还要建立与权利责任相匹配的奖惩措施,形成职责清晰、分工明确、奖惩分明、衔接有效的体系。
  本条的评分方法为:查阅环境污染防治管理制度、环境保护工作责任制度文件。
  9.1.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  污染源排放清单是环境质量管理的基础,是各种污染排放源的集合。一套完整的污染源排放清单应当覆盖污废水、废气、废渣以及噪声等,并具备动态更新机制。准确、更新及时的污染源排放清单是建立环境污染防治方案的重要基础。因此,申请评价方要做好环境污染防治工作,就必须对全部污染源进行“登记造册”,并动态更新。
  本条的评价方法为:查阅污染源排放清单,并现场核实。
  9.1.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《城市供水水质管理规定》、《深圳经济特区生活饮用水二次供水管理规定》,城市二次供水设施产权单位和城市二次供水设施产权单位或者其委托的管理单位,应当建立水质管理制度,配备专(兼)职人员,加强水质管理,定期进行常规检测并对各类储水设施清洗消毒(每半年不得少于一次)。因此,为加强生活饮用水二次供水管理,保证用水水质,保障人民身体健康,申请评价方应按照有关规定定期对供水水质进行检测。
  本条的评价方法为:查阅全部供水水质检测报告,并现场核实。
  9.1.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据我国2015年1月1日开始施行的《中华人民共和国环境保护法》第41条规定:“建设项目中防治污染的设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求,不得擅自拆除或者闲置。”因此,物业项目建成后,申请评价方应当保管好建设项目环境影响审查批复、防治污染设施竣工验收相关报告,并按要求申请排污许可证。
  本条的评价方法为:查阅资料建设项目环境影响审查批复、项目竣工验收报告、排污许可证等资料,并现场核实。
  9.1.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国突发事件应对法》和《国家突发环境事件应急预案》的有关规定,物业管理机构应组织开展的突发环境事件风险控制、应急准备、应急处置、事后恢复等工作。
  本条的评价方法为:查阅环境事故应急预案、定期演练记录等,并现场核实。
  9.2  评分项
  Ⅰ  水污染
  9.2.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  由于雨水污染轻,经过分流后,可直接排入城市内河,经过自然沉淀,既可作为天然的景观用水,也可作为供给喷洒道路的城市市政用水,因此雨水经过净化、缓冲流入河流,可以提高地表水的使用效益。同时,让污水排入污水管网,并通过污水处理厂处理,实现污水再生回用。
  雨污分流有助于提高污水的收集和处理效率,避免污水对河道、地下水造成污染,明显改善城市水环境,还能降低污水处理成本。另外,雨污分流还有助于雨水的收集利用和集中管理排放,降低水体对污水处理厂的冲击,保证污水处理厂的处理效率。将会大大提升城市的环境质量、城市品位和管理水平,切实改善广大市民群众的生存环境和生活质量。
  本条的评价方法为:查阅雨污管网图纸、管网检查维保制度及检查记录等相关文件,并现场核查。
  9.2.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  建筑运行过程中会产生各类污水,如未经妥善处理排放,将对市政排污系统及水体生态系统造成不良影响。因此,必须严格执行国家标准《污水综合排放标准》GB 8978的规定。
  本条的评价方法为:查阅排水管理制度文件和污水检测报告等相关文件,并现场核查油水隔离池等水污染防治设施。
  Ⅱ  大气污染
  9.2.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  建筑运行过程中会产生各类废气(油、烟、垃圾堆异味气体等),需采取相应处理措施和排放管理手段,使污染物排放符合国家标准《大气污染物综合排放标准》GB 16297的规定。
  本条的评价方法为:查阅废气排放管理制度文件和废气排放检测报告等相关文件,并现场核查废气排放管道等大气污染防治设施。
  9.2.4  本条适用于各类物业项目的评价。
  物业在运营管理的过程中时常会有业主对自己专有部分进行装修的行为,在装修的过程中必然会产生一些装修垃圾。由于广泛的使用着色颜料,使得装修垃圾普遍含有铅、铬等重金属,而且装修垃圾中还会挥发出笨、甲苯、二甲苯等有毒有害物质。若这些有害物质随意堆放,不仅破坏环境卫生,影响生态景观,还会导致细微颗粒、粉末随风飘扬,危害周边居民的生活品质以及身体健康。因此,必须采取相应措施对施工过程垃圾进行有效管理。
  本条的评价方法为:现场查看建筑施工垃圾集中堆放区中污染防治工作是否达标。
  9.2.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  全氯氟烃、哈龙、四氯化碳等物质被释放到大气并上升到平流层后,受到紫外线的照射,分解出一些物质,这些物质会很快地与臭氧进行连锁反应,使臭氧层被破坏。这些破坏大气臭氧层的物质被称为“消耗臭氧层物质”。其实破坏臭氧层的物质对我们而言并不陌生,在日常生活中它几乎无处不在。冰箱、空调、电子产品、灭火器材、烟草、泡沫塑料、发胶、杀虫剂等产品的生产过程或使用过程中,人们大量使用的人造化学物质很多都具有破坏臭氧层的能力。我国于2010年出台了《中华人民共和国臭氧层物质管理条例》,该条例表明,国家拟逐步削减并最终淘汰作为制冷剂、发泡剂等用途的消耗臭氧层物质。因此,物业项目日常管理过程中应尽量避免消耗臭氧层物质的使用。
  本条的评价方法为:查阅制冷剂、灭火剂、溶剂、清洗剂等材料的采购清单,并现场核实。
  9.2.6  本条适用于各类物业项目的评价。
  随着人们生活水平的提高,对室内空间进行装修过程中出现的一种新的环境污染。主要是由于人们在室内装修过程中采用不合格装修材料以及不合理的设计造成的。装修污染的来源很多,其中有相当一部分是由于装修过程中所使用的材料不当造成的,包括甲醛、苯、二甲苯等挥发性有机物气体。因此在装修过程中应尽量选择有机污染物含量比较少的材料。申请评价方可通过开展宣传活动、印发宣传资料等途径引导业主在装修过程中使用环保材料,有效地降低室内污染并减少对周边环境的影响。
  本条的评价方法为:查阅宣传资料样品、宣传活动方案、宣传活动总结、现场照片等文件,并现场核实。
  Ⅲ  噪声污染
  9.2.7  本条适用于各类物业项目的评价。
  环境噪声的预防和治理,对于保护和改善生活、生态环境,保障人体健康,促进经济、社会和环境的协调发展有着较大的影响。申请评价方应根据《深圳经济特区环境噪声污染防治条例》以及项目实际情况,建立合理的噪声管理机制,采取有效措施减少、控制各种环境噪声的排放。
  本条的评价方法为:查阅噪声管理机制、商业经营和文化娱乐场所管理规定等文件,并现场核实。
  9.2.8  本条适用于各类物业项目的评价。
  噪声污染监测是对于干扰人们学习、工作和生活的声音及其声源进行的监测活动。定期进行噪声污染监测,有助于分析噪声污染现状及变化趋势,监测记录也为噪声污染规划管理和综合整治提供基础数据。
  环境噪声应符合现行国家标准《声环境质量标准》GB 3096中对同类声环境功能区的环境噪声等效声级限值要求。
  本条的评价方法为:查阅宣传活动方案、总结等文件,并现场核实。
  9.2.9  本条适用于各类物业项目的评价。
  随着人民生活水平的提高和环境意识的加强,各种环境污染投诉及污染纠纷事件呈现不断上升的趋势,噪声污染因其感觉的直观性、污染源的普遍性成为污染投诉事件的主体。因此,申请评价方应当建立投诉处理机制,积极协调处理因噪声污染导致的各类矛盾纠纷。
  本条的评价方法为:查阅噪声投诉处理机制、处理记录等文件,并现场核实。
  Ⅳ  光污染
  9.2.10  本条适用于各类物业项目的评价。
  光污染产生的眩光会让人感到不舒服,还会使人降低对灯光信号等重要信息的辨识力,甚至带来道路安全隐患。广告照明污染是光污染的一种,《深圳市户外广告管理办法》等有关法律法规均对具有夜间照明功能的户外广告设施做出了明确的使用规定,申请平价方应按规定制定相关广告设施管理制度并严格监督管理。物业项目范围内无广告照明设施的,本条直接得分。
  本条的评价方法为:查阅管理制度、监督检查记录等相关文件,并现场核实。
  9.2.11  本条适用于各类物业项目的评价。未使用玻璃幕墙的项目,或周边无使用玻璃幕墙的建筑的项目,本条不参评。
  阳光照射强烈时,建筑物的玻璃幕墙产生的反射光线,明晃白亮、眩眼夺目。专家研究发现,长时间在白色光亮污染环境下工作和生活的人,视网膜和虹膜都会受到程度不同的损害,视力急剧下降,白内障的发病率高达45%。还使人头昏心烦,甚至发生失眠、食欲下降、情绪低落、身体乏力等类似神经衰弱的症状。因此,申请平价方应积极采取有效措施(如贴膜等),降低项目自身建筑物及周边建筑物玻璃幕墙反射光对项目的影响。
  本条的评价方法为:查阅玻璃幕墙光污染治理方案等文件,并现场核实。
  10  提高与创新
  10.1  一般规定
  10.1.1  在本规范第3章规定的评分体系中,加分项是一个重要的组成部分。本章对于加分项主要考虑涉及管理效率提升、节约资源、环境保护等的性能提高或创新性的技术、设备、系统和管理措施,以此进一步提升实施绿色物业管理的效果。其中,性能提高部分考虑了提高管理效率、信息及时推送、厨余垃圾分类及处理、立体绿化新技术、雨水和冷凝水收集、绿色物业管理前期介入等方面;创新部分考虑了信息化管理技术、合同能源管理、暖通空调创新、垃圾分类信息化管理等方面。
  10.1.2  各条加分项所设总分值现为16分,但这些分数并非均可在同一项目中全部获得。在本规范第 3 章中规定的评分体系中,加分项的最高得分为 10 分。
  10.2  加分项
  Ⅰ  性能提高
  10.2.1  本条适用于各类物业项目的评价。
  开展绿色物业管理,鼓励采用现代化管理方式或者信息化手段明显提高项目组织管理、目标管理、实施管理培训宣传管理的效率和效果,例如使用机器人或无人驾驶汽车进行保安巡逻、采用微生物技术处理厨余垃圾等,通过现代化管理方式或者信息化手段开展绿色物业管理活动,提升工作人员工作的积极性和工作效率,不仅可以大大提高绿色物业管理实施的效果。
  本条的评价方法为:查阅利用现代化管理方式或者信息化手段提高绿色物业管理效果的报告,并现场核实。
  10.2.2  本条适用于各类物业项目的评价。
  开展绿色物业管理,不仅需要物业管理机构的积极工作,也需要业主的积极参与。通过手机APP、微信公众号、大屏幕的信息传播工具,实时将节能、节水、垃圾分类、空气质量、组织活动等相关信息发送至业主,可以让业主实时了解开展绿色物业管理产生的绿色、环保的效果,从而让业主了解、支持绿色物业管理,也是对物业管理机构开展绿色物业管理监督和鼓励。
  本条的评价方法为:查阅相关工作记录,并现场核实。
  10.2.3  本条适用于各类物业项目的评价。
  随着人们环保意识的增强,以及各行业对办公模式需求的不断升级,在现代化、信息化建设步伐的加快的今天,无纸化办公已经由概念逐渐应用到多个行业领域中。开展绿色物业管理,鼓励专业管理机构使用无纸化办公系统,减少纸张的浪费,提倡环保办公的理念,大大提高办公效率,提升服务质量。
  本条的评价方法为:查阅相关工作记录,并现场核实。
  10.2.4  本条适用于住宅物业项目的评价。
  厨余垃圾是餐厨垃圾的一种,主要是指家庭生活中产生的剩菜剩饭、菜帮菜叶、瓜果皮核、废弃蔬菜等。据统计,生活垃圾中厨余垃圾占比约50%,有机质和含水量高,如果能分类出来则可以大大缓解焚烧和卫生填埋处理设施的处理压力。深圳市2012年以来开始试行在住宅小区推行厨余垃圾分类,近3年的试点工作表明,由于深圳厨余垃圾资源处理能力不足,各区处理能力不均衡,且前端分类效果不佳,因此不适宜全面推行,2015年8月1日施行的《深圳市生活垃圾分类管理办法》第二章第十条第三项指出:鼓励有处理条件的住宅区等场所将生活垃圾分为四类:可回收物、有害垃圾、厨余垃圾和其他垃圾。综上所述,住宅物业长期开展厨余垃圾分类工作的应予以适当的加分鼓励。
  厨余垃圾分类后应当进行分类处理,并做好台账和交接处理记录,避免产生“前端分类,后端大杂烩”的现象。
  本条的评价方法为:查阅厨余垃圾分类管理台账,并现场核实。
  10.2.5  本条适用于各类物业项目的评价。
  发展立体绿化,有助于减少热岛效应,吸尘、减少噪音和有害气体,营造和改善物业项目生态环境,还能保温隔热,节约能源,也可以滞留雨水,缓解城市下水、排水压力。立体绿化形式主要有屋顶绿化、垂直绿化、沿口绿化和棚架绿化四种。面对城市飞速发展带来寸土寸金的局面,绿化面积不达标,空气质量不理想,城市噪音无法隔离等难题,发展立体绿化将是绿化行业发展的大趋势。
  本条的评价方法为:查阅立体绿化说明文件,并现场核实。
  10.2.6  本条适用于各类物业项目的评价。
  雨水是水质较好的天然免费水源,经过简单处理后可以直接回用,是最好的杂用水源之一,屋顶雨水相对干净,杂质、泥沙及其他污染物少,可通过弃流和简单过滤后,用于垂直绿墙的灌溉。
  空调在制冷模式下,室内机里的冷凝管温度比室内空气的温度低,当风扇将室内空气循环通过冷凝器时,空气中的水分就会因为温度降低而凝露,成为液态附着在冷凝管上,集聚多了就会滴到冷凝管下部的积水槽中,流出室外。据测算,功率为735w的空调,在常温制冷或除湿工作时,冷凝水排放量约为0.5L/h。回收的水量和当天的空气湿度和室内外的温差有关,湿度越大,温差越大,回收的水量就越多。空调冷凝水水质较好,回收后可直接用于绿化灌溉。
  本条的评价方法为:查阅回灌水体水质报告、回灌系统使用记录等,并现场核实。
  10.2.7  本条适用于各类物业项目的评价。
  为更好的推动绿色物业管理的实施,鼓励申请评价方前期介入新建建筑的规划、设计和施工阶段,并根据开展绿色物业管理的有关需求提出合理化建议。
  本条的评价方法为:查阅项目勘察设计阶段的修改建议书、开发商修改建议采纳证明、原始设计图纸等,并现场核实。
  10.2.8  本条适用于各类物业项目的评价。
  本条文以照明设备安装容量来衡量可再生能源装机的容量,并在比例值上设置较低门槛且分档较细。可再生能源提供的容量比例Re为可再生能源装机容量与照明设备安装容量之比,按表10.2.8相应的比例得分。
  本条的评价方法为:查阅相关竣工验收图、计算书、主要产品形式检验报告,并现场核实。
  10.2.9  本条适用于商业物业与园区物业项目的评价。
  提供专业机构的碳核查报告,并积极参与深圳市的碳交易。
  本条的评价方法为:查阅相关报告与交易记录。
  Ⅱ  创新
  10.2.10  本条适用于各类物业项目的评价。
  设施设备管理是物业管理的核心价值,它保证了房屋及其设施的宜居和安全使用,实现物业的保值增值,并延长使用寿命。通过开发信息化系统实现对设施设备运行维护情况的在线监管,不仅降低了企业运营成本,提高了工作效率,还使得业主的资产得到了保值增值。
  本条的评价方法为:查阅设施设备管理系统的有关资料,并现场核实。
  10.2.11  本条适用于各类物业项目的评价。
  合同能源管理(EPC--Energy Performance Contracting):节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标,节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务,用能单位以节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。开展绿色物业管理,鼓励专业管理机构在有条件的物业项目中,采用以“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。
  本条的评价方法为:查阅合同能源管理的服务合同,并现场核实。
  10.2.12  本条适用于各类物业项目的评价。
  技术创新和方法创新是实现垃圾分类全民参与和推动垃圾分类突破性发展的重要手段,鼓励申请评价方通过各种创新手段实现垃圾分类进一步精细化管理。除采取引入物联网、家庭厨余粉碎机,以及楼层不设垃圾桶、设立其他垃圾集中投放点等。
  本条评价方法为:查阅创新情况说明文件,现场核实。
  10.2.13  本条适用于各类物业项目的评价。
  本条主要是对前面未提及的其他技术和管理创新予以鼓励。对于不在前面绿色物业管理项目评价指标范围内,但在节能、节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治与智能化系统建设等方面实现良好性能的项目进行引导,通过各类项目对创新项的追求以提高绿色物业管理水平。
  当某项目采取了创新的技术措施,并提供了足够证据表明该技术措施可有效提高环境友好性,提高资源与能源利用效率,实现可持续发展或具有较大的社会效益时,可参与评审。项目的创新点应较大地超过相应指标的要求,或达到合理指标但具备显著降低成本或提高工效等优点。本条未列出所有的创新项内容,只要申请方能够提供足够相关证明,并通过专家组的评审即可认为满足要求。
游客,如果您要查看本帖隐藏内容请回复
 楼主| 发表于 2017-12-12 00:00:03 | 显示全部楼层
相关内容
深圳市绿色物业管理导则
http://bbs.combpm.com/thread-104009-1-1.html
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-12 09:12:11 | 显示全部楼层
好好学习,天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-12 11:44:54 | 显示全部楼层
革命尚未成功
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-12 17:35:30 | 显示全部楼层
这个概念很潮流啊!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-12-12 18:15:17 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|联系方式|Archiver|手机版|小黑屋|蜂巢物业论坛 ( 冀ICP备18013713 )

GMT+8, 2018-9-23 21:55 , Processed in 0.312502 second(s), 45 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表