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日志

2016年住宅小区物业服务构想

热度 1已有 566 次阅读2016-3-16 16:46 |系统分类:经验心得| 经验心得

 

2016年小区物业服务构想

 

服务标准(收费标准:1.2/月平方米)

1、综合管理服务标准规范

11:机构设置

1)管理处设置①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共5人,其中:经理(处长)1人,财务(收费员)2人,客服2人。建筑面积每增减1.5万平方米,可相应增减管理服务人员一人。②配置办公家具、电话等办公设备及办公用品。

2)人员要求:①小区经理有中级以上职称或大专以上学历,有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证,统一着装,挂牌上岗,仪表整洁规范。③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。管理人员有一定管理经验。

3)服务时间:周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。

4)工作计划:制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施,每半年向委托方报告一次计划实施情况。

12:日常管理服务

1)工作计划:制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施,每半年向委托方报告一次计划实施情况。

2)管理制度:①有明确的值班制度和交接班制度,工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。

3)制度公示:服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道,服务窗口布置应人性化。

4)报修、投诉受理:①24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到达现场处理(预约除外)。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录,服务时限不得因节假日和休息时间顺延。②对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

5)服务费收支:物业管理服务费收支每年向业主公布一次。

6)满意度调查:每年2次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的80%,对测评结果分析并及时整改。

7)特约便民服务:能提供3种以上特约服务(有偿)和3种以上便民(无偿)服务。

8)业主活动:节假日有专题布置,每年组织一次以上的小区业主活动。

9)档案管理:建立档案管理制度,建立健全小区物业管理档案,包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案。

10)财务管理:建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

11)维修资金:建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。

12)接管项目:承接项目时,对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。

13)装修事项:告知业主或使用人装修须知,加强装修过程中的监督和管理,对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

14)运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

15)其他:综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、公共区域清洁卫生服务标准规范

21:机构设置:

1)人员配置: 配置专职保洁工6人。建筑面积每增减1万平米相应增减1人。

2)人员要求:统一培训,挂牌上岗,仪表整洁规范。

22:楼内公共区域

1)生活垃圾:①按单元配置收集点,每天早晚定时清理一次。②装修垃圾定点堆放,每周清理一次,在装修高峰期每3天清理一次,并有专人负责。

2)通道及楼梯台阶:①地面每天清扫一次。②楼梯间墙面每月除尘一次。③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。④楼梯间无乱贴乱画,发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

3)扶手栏杆:楼梯扶手、栏杆每两天擦抹一次,保持扶手护栏干净,窗台、开关每周擦抹一次。

4)天花板、公共灯具:每月除尘一次,天花板、灯盖、灯罩、灯座无污迹、无蜘蛛网。

5)电梯及电梯厅:①地面每天清扫二次,每三天擦拭、清洁一次电梯内墙面。如有地毯,每天吸尘一次。②每月对电梯门壁保养一次。③轿厢顶部每月清洁二次。

5)指示牌信报箱:每月擦抹1次,保持无污迹。

23:楼外公共区域

1)道路地面:每天清扫2次,捡一次杂物,道路无杂物,无积水。

2)绿地、明沟:每天捡拾2次,秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。

3)垃圾箱(桶)、果皮箱:每天清运一次,每两天抹洗一次,垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面无垃圾。

4)消灭鼠害蚊蝇:每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次,夏季(6月、7月、8月)每月灭鼠一次,其余每季灭鼠一次。

5)公共灯具:每月擦抹一次,明亮清洁;2米以上部分每两月擦抹、除尘一次。

5)雕塑、亭廊山石等小品:隔月对雕塑擦洗一次,隔月对亭、廊、山石等小品清洁一次。

6)休闲娱乐、健身设施:每2天清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅),每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他安全隐患并报告处理。

7)人工湖、喷水池:每周2次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞,保持水体清洁;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。

3、公共区域绿化日常养护服务标准规范

31:机构设置

1)人员配置:配置专职绿化工4人。建筑面积每增

10000平米相应增减1人。

2)人员要求:统一培训,统一着装,挂牌上岗,仪表整洁规范。

3)绿化率:小区绿化率30%

32:草坪

1)保存率:保存率90%以上,生长茂盛。

2)修剪: 及时对草坪整治修剪,高度控制在10cm 以下。

3)清杂草: 每年适时除掉杂草,每年除杂草8次以上。

4)灌、排水: 根据天气及长势情况每年浇水810次,基本保持有效供水,基本无积水。

5)施肥: 按生长情况,适时、适量每年施复合肥2遍。

6)病虫害防治: 做到预防为主,严格控制病虫害,发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性地进行治理。

7)其它: 草坪生长良好,发现斑秃及时补植。

33:树木

1)保存率: 保存率95%以上,生长良好。

2)修剪: 乔木根据需要适时修剪,灌木整形修剪每年2遍以上,篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。

3)清杂草: 每年适时清除杂草5次以上。

4)施肥: 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。每年普施基肥1遍,花灌木增施追肥1遍。

5)病虫害防治: 防治结合,及时灭治。

6)其它:乔灌木生长健壮,树冠完整,球、篱生长茂盛。因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。

34:花坛花境

1)布置:每年有3次以上花卉布置,形成图案,三季有花。

2)补种:缺枝、倒伏、枯死及时补种。

3)修剪施肥:及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾,每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次。

4)病虫害:适时做好病虫害防治工作。

5)其它:花坛设施经常保持完好。

4、公共区域秩序维护服务标准规范

41:人员要求

1)人员配备:配置专职保安12人。每增加一个主出入口相应增加6人。建筑面积每增减8000平米相应增减1人。安全护卫人员以中青年为主,45周岁以下的人员占总数的50%以上,身体健康,工作认真负责,并定期接受培训。

2)技能训练:安全护卫人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为90%

3)技能水平:能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉小区环境,熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

4)服装仪容:上岗时佩戴统一标志,穿戴统一服装,仪容仪表规范整齐,上岗时精神饱满,姿态良好。

5)器械配备:配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。

42:门岗

1)出入口:主出入口24小时有人值守,主出入口双人值勤,7001900单人立岗,有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。

2)进出人员管理:阻止小商小贩进入小区,对外来人员进行询问。

2)车辆疏导:对进出车辆进行管理、疏导,保证出入口环境整洁、有序、通畅,对大件物品搬出进行登记。

43:巡逻岗

1)巡逻要求:①安护人员手持巡更采集器,按设定的路线每3小时巡查一次。②重点部位(小区道路、单元出入口、地下停车场等)应设巡更点,巡逻每班1人,每3小时至少巡查一次,有巡更记录,发现问题及时处理。③接受业主(使用人)求助,回答住户的询问。

2)应急处理:①接到火警、警情后7分钟内到达楼宇单元,协助保护现场,及时疏散危险区域人员,并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时,高层10分钟,其他7分钟内赶到现场,采取相应措施。

44:监控岗

1)技防设施:①小区的监控中心24小时专人值守,对所有监控点实施监控无遗漏。设备完好率达90%。②技术防范设施(如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等)能有效使用,对所反应的信息实施管理并及时处理。

2)应急处理:①监控中心接到报警信号,安护人员7分钟到达现场进行处理,中心应接受用户的救助要求,解答用户咨询。②小区有水灾、火灾、警情等应急预案,并在监控中心上墙,每年应组织不少于一次应急预案演习。

5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标

准规范

51:人员要求

1)人员配备:配置专职维修工4人,建筑面积每增减2万平米相应增减1人。

2)人员要求:上岗时佩戴统一标志,穿戴统一服装。

52:公用设施公共部位

1)房屋结构:① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达95%,房屋及时维修率、合格率达95%,并建立回访制度。③ 封闭阳台要统一有序,阳台(包括平台和外廊)的使用不得有碍观瞻。④每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

2)门窗:每10天一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。

3)屋顶:每年检查1次,发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修(暴雨到来前增加检查1次)。

4)道路、路面、侧石、窨井盖:每10天一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。

5)屋面、排水管道、化粪池:每两个月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池每半年清理一次,保证化粪池出入口畅通,每月1次清理明沟内的泥沙等垃圾。

6)地面排水沟及围墙:每两个月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,预计暴雨到来前,应及时检查,每月巡查1次围墙。

7)楼梯间、走廊、室内墙地面:墙面、顶面粉刷层完好率90%以上,面砖、地砖平整、无缺损。

8)亭、雕塑、景观小品:每两日1次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持完好,保证其安全使用。

9)休闲椅、室外健身设施:每周巡查一次休闲椅、室外健身设施,发现损坏及时修理,并保证设施安全使用。

10)安全标志:小区内设有组团及栋号、单元号,小区入口处设有小区平面示意图。对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查1次,缺损及时补齐,保证标志清晰完整。

53:公用设备

1)电梯:①遇电梯发生一般故障的,专业维修人员3小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业服务人员7分钟之内到场应急处理,专业人员45分钟之内到场进行救助。②轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。③设置紧急呼救装置的,应保证完好,发生故障时应确保顺畅通话。④委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,对电梯运行进行管理并对情况进行记录。⑤做好运行服务,防止违章使用电梯,记录每日电梯运行情况,建档备案。⑥业主(住户)使用电梯运送装修材料及大件物品时,应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。

2)供排水系统:①总体供水设施每月检查一次。②泵、管道每3年进行除锈、油漆一次。③水泵和饮用水水池(箱):水泵半年保养一次,饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验一次,水质符合国家标准。④水箱蓄水池应盖板加锁,溢流管口安装金属防护网,每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的,实施封闭管理。⑤高层房屋减压阀调压半年一次测压并做好记录。⑥每两个月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵,每半年润滑加油一次。⑦污水处理系统每年全面保养一次。

3)公共照明系统:①楼道灯、道路灯完好率达90%(主干道亮灯率95%)。②景观灯、节日彩灯完好率达90%。③室内、室外公共电气柜每月巡查一次。④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

4)消防系统:①消防泵、消火栓每季度巡查一次,每半年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次,消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。

5)智能化系统:①弱电系统配置完善(至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的3项以上系统)。②系统每月检查一次,发现问题及时维修。

6)避雷系统:避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。

二、组织架构

根据小区实际情况,人员配备:

项目经理1人;

2、         房管部8人;

3、         维修部6人;

4、         保洁、绿化部24人;

5、         保安部20人。

合计:59人。

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路过

鸡蛋

鲜花

握手

雷人

刚表态过的朋友 (1 人)

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