注册 登录
蜂巢物业论坛 返回首页

fengshhong的个人空间 http://bbs.combpm.com/?73191 [收藏] [复制] [分享] [RSS]

国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定

热度 1已有 1027 次阅读2015-3-16 13:53 |系统分类:时事爆料

2015年各地将有多部物业管理条例发布实施,本帖将在第一时间发布最新物业管理条例全文,同时收录各地物业管理实施细则,方便广大物业管理同行贯彻实施和执行。据悉,本年度国家物业管理条例未做修订,仍然执行2007版条文,全文如下:



  中华人民共和国国务院令
  第504号
  现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,自2007年10月1日起施行。
  总理温家宝
  二○○七年八月二十六日
  国务院关于修改《物业管理条例》的决定
  根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,国务院决定对《物业管理条例》作如下修改:
  一、将第十条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
  删除第十条第二款。
  二、将第十一条修改为:“下列事项由业主共同决定:
  “(一)制定和修改业主大会议事规则;
  “(二)制定和修改管理规约;
  “(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  “(四)选聘和解聘物业服务企业;
  “(五)筹集和使用专项维修资金;
  “(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  “(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
  三、将第十二条修改为:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  “业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  “业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  “业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
  四、将第十九条第二款修改为:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”
  此外,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并对个别条文的文字作了修改。
  本决定自2007年10月1日起施行。
  《物业管理条例》根据本决定作相应的修订,重新公布。
  物业管理条例
  (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)
  第一章总则
  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
  第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
  第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
  第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
  第二章业主及业主大会
  第六条房屋的所有权人为业主。
  业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (五)按时交纳物业服务费用;
  (六)法律、法规规定的其他义务。
  第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  第十一条下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业;
  (五)筹集和使用专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
  第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
  第十四条召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
  业主委员会应当做好业主大会会议记录。
  第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)监督管理规约的实施;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
  第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
  管理规约对全体业主具有约束力。
  第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
  第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
  第三章前期物业管理
  第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
  第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
  第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
  第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  第二十八条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
  第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
  第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
  第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
  第四章物业管理服务
  第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
  第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
  第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  第三十七条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
  第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
  第三十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
  第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
  第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
  第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
  第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
  第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
  第四十五条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
  第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
  第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
  第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
  第五章物业的使用与维护
  第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
  第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
  第五十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
  第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
  第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
  第五十六条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
  第六章法律责任
  第五十七条违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
  第五十八条违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第五十九条违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
  第六十条违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
  第六十一条违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十二条违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十三条违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
  第六十四条违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
  第六十五条违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
  第六十六条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
  第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第六十九条违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
  第七章附则
  第七十条本条例自2003年9月1日起施行。


  无锡市物业管理条例(送审稿)

  第一章  总  则
  第一条(目的依据) 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条(适用范围)  本条例适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条(组织领导)  市、县级市、区人民政府应当负责辖区内物业管理工作的领导和组织,制定落实物业管理扶持政策,建立物业管理目标责任机制,并将所需经费列入本级人民政府财政预算。
  街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。街道办事处(镇人民政府)负责物业管理的部门,应有专人负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系,落实本辖区内旧住宅区、拆迁安置房小区长效管理工作。社区居(村)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。
  第四条(行业管理职责) 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的统一监督管理工作。
  物业管理行政主管部门所属的物业管理机构应当根据职责,负责本辖区内物业管理活动的日常管理工作。
  发展和改革、城乡规划、建设、财政、公安、城市管理、民政、市政和园林、物价、环境保护、工商、质量技术监督、安全生产监督、民防等部门按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。
  第五条(协调机制)  市、县级市、区人民政府应当建立由相关行政主管部门参加的物业管理协调机制,协调解决物业管理的重大问题。
  街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。
  第六条(行业协会)  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,加强物业服务企业从业人员培训,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。
  第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会
  第七条(首次筹备组成)  首次业主大会筹备组由所在地的街道办事处(镇人民政府)负责组织成立,筹备组由业主、街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。
  筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生,推荐方式及办法由街道办事处(镇人民政府)制定,并事先告知全体业主。
  第八条(首次筹备组成员资格) 筹备组成员应当符合下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力;
  (二)本人及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;
  (三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
  (四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。
  除前款规定条件外,筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,按时缴纳物业服务费,个人信用记录良好,无犯罪记录。
  第九条(业主大会召开)  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导。
  第十条(业主委员会委员条件)  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
  业主有下列情形之一且未改正的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现以下情形之一的,应当按业主大会确定的规则予以更换或者罢免:
  (一)因物业转让等原因不再是业主或者因疾病等原因丧失履行职责能力的;
  (二)本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;
  (三)损坏房屋承重结构、违法装修、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的;
  (四)未按规定交纳物业服务费或者专项维修资金的;
  (五)违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的;
  (六)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
  (七)有严重不良信用记录或者有犯罪行为的;
  (八)其他侵害业主合法权益的行为;
  (九)业主大会议事规则约定的其他更换或者罢免资格的情形。
  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
  第十一条(换届告知)  业主委员会的换届改选,应当在届满前三个月告知社区居(村)民委员会,街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当对换届改选工作进行指导。
  第十二条(换届交接)  业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(镇人民政府)协助移交,或者向人民法院提起诉讼。
  第十三条(换届审计)新一届业主委员会可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会对上一届业主委员会的工作经费、物业管理区域内公共部位收益等情况进行核查,也可以委托第三方进行审计,核查结果或者审计报告应当在物业管理区域内公示。
  第十四条(物业管理委员会成立条件)  具备下列情形之一的住宅小区,可以成立物业管理委员会:
  (一)不具备成立业主大会条件的;
  (二)具备成立条件但未成立业主大会,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;
  (三)业主委员会一年以上不履行职责、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
  第十五条(组成)  物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,成员可以由街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位、业主代表等组成。
  物业管理委员会总人数七到十一人,业主代表比例不得低于50%,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生,成员资格参照本条例第八条执行。
  物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
  第十六条(职责)  物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会的职责,对于符合成立业主大会条件的,应当指导筹备工作,成立业主大会。
  物业管理委员会作出决定前,应当征求业主意见。决定作出后,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。
  第十七条(物业管理委员会的备案和监督)物业管理委员会成立之日起三十日内应当向所在县级市、区物业管理行政主管部门备案。县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督。
  第三章  前期物业管理
  第十八条(物业管理区域)  建设单位在申请建设工程规划许可证前,应当征求物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
  第十九条(划分标准)   新建物业项目明显分割成多个自然小区,并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域。
  已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)经征求业主意见,确定物业管理区域,并予以公告。
  第二十条(前期物业管理实行范围)  新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。
  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。
  第二十一条(前期物业管理保证金)   前期物业管理实行保证金制度。新建物业的建设单位与依法选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后,按照物业服务费用或者建筑物管理维护费用年度总额的一定比例,分别向物业管理主管部门缴纳物业服务保证金,专项用于物业服务企业或者建设单位经督促后仍未按规定履行前期物业管理职责,而影响业主正常生活的重大突发事件的应急处置。前期物业管理保证金实行专款专存、专户管理,具体办法由市物业管理行政主管部门制定。
  第二十二条(备案手续)  新建物业在办理预(销)售核准前,建设单位应当向所在地物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。
  物业管理区域划分方案经县级市、区物业管理行政主管部门备案后不得擅自变更。
  第二十三条(物业费不得减免)  建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。
  第二十四条(物业服务用房确定,非住宅配置标准)物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,并在办理物业预(销)售许可证之前予以确定。
  新建用于销售的非住宅物业,建设单位应当按照地上地下总建筑面积不低于千分之三的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。
  第二十五条(物业服务用房的审查、验收)  建设单位在办理商品房预(销)售许可证时,市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业服务用房进行核查。
  建设单位在组织竣工验收时,应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。
  物业服务用房的用途不得擅自变更。
  第四章  物业服务
  第二十六条(资质)  物业服务企业从事物业管理活动,应当具有法人资格,取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。
  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当持营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业行政主管部门备案。
  第二十七条(项目经理人登记) 物业服务企业管理的物业,实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理人后六十天内,应当向项目所在地物业管理机构申请从业登记,物业管理机构负责建档。
  物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书;专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。
  第二十八条(公示) 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:
  (一)资质证书、物业项目经理人的基本情况及联系方式、服务投诉电话;
  (二)合同约定的物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;
  (三)物业服务费用、电梯运行费、公共水电费等分摊情况。
  第二十九条(合同)  物业服务企业提供物业服务应当遵守国家、省、市制定的技术标准、规范和物业服务合同,及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务。
  物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。
  第三十条(指导价和调节价)  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则,普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,非普通住宅和非住宅实行市场调节价。
  合同约定的物业服务价格和服务标准内未经业主大会同意,不得擅自调整;前期物业管理中,合同约定的服务价格和服务标准未经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,不得擅自调整。
  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。
  第三十一条(缴费及催交) 业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的,物业服务企业有权催交,并可以依法向人民法院起诉或者申请仲裁;业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。
  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时,双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。
  第三十二条(经营性收入) 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的,收益归全体业主所有。
  经营性收益用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金;根据业主大会的决定也可以用于物业管理的其他需要。
  经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,并接受社区居(村)民委员会监督。具体管理办法由市物业管理行政主管部门制定。
  第三十三条(公示)  物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营性收益的收支情况应当每半年公布一次。
  前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时,物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内公示。
  第三十四条  物业服务企业、业主委员会应当建立规范的专项财务制度。
  第三十五条(优惠政策)物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收的公共能耗费、电梯运行费、装修垃圾清运处置费等费用不计征营业税和企业所得税。
  第三十六条(交接责任)  物业服务企业退出物业管理区域时按规定与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备使用维护现状给予确认,并报所在街道办事处(镇人民政府)备案。
  因原物业服务企业维护保养或者使用不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原单位应履行修复责任或者承担相应的费用。
  复完整)时重累月第三十七条(诚信管理制度)市、县级市物业管理行政主管部门应建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业进行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。
  市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业及项目经理的诚信信息收集、核查与汇总,建立行业诚信信息系统,组织物业服务公众满意度测评等。
  区物业管理行政主管部门负责对物业服务企业的违法违规行为进行检查、处理,并及时将检查处理结果录入诚信信息系统。
  街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。
  八   业行政管理部门他一第三十八条(物业企业诚信管理)物业服务企业有严重失信行为的,不得申报各类物业服务示范项目,不得参加本市范围内物业管理招标投标活动,物业行政管理部门不予开具诚信证明,并取消其参加行业各类评优评先活动资格。
  下列企业行为属于严重失信行为:
  (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;
  (二)出租、出借、转让资质证书的;
  (三)物业服务企业拒不撤出物业管理区域,或者撤出时不按规定办理交接手续,造成物业管理状况混乱的。
  第三十九条(项目经理人诚信管理)项目经理人有严重失信行为的,经确认后被列为不合格项目经理,物业管理机构可注销其本市从业证书资格,记分有效期内不得重新申请登记;不合格项目经理所在物业企业承担连带责任,同时记入企业信用档案。
  项目经理人下列行为属于严重失信行为:
  (一)骗取、挪用或侵占专项维修资金的;
  (二)擅自改变物业管理用房用途的;
  (三)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
  (四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
  (五)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
  (六)因管理失职,造成人员伤亡或财产损失等重大责任事故的;或损害业主或公共利益,情节严重的;
  (七)被物价部门认定乱收费或者收费不规范且又不整改的。
  第四十条(具体办法) 物业服务企业、项目经理人信用管理具体办法由市物业管理行政主管部门制定。
  第四十一条(业主个人信用)  业主应当按照合同约定履行个人义务,遵守物业管理区域内的管理规约,因欠缴物业服务费或违反管理规约侵害其他或者全体业主利益经法院判决或仲裁生效的,判决或仲裁结果按市个人信用管理办法规定记入个人信用档案。
  第四十二条(信息共享)  物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对社区物业服务情况的监督检查;对物业服务企业诚信管理信息、物业管理合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息及时共享。
  第四十三条(表彰奖励)  对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,市、县级市、区人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
  第五章  物业的使用和维护
  第四十四条(工程质量)  建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,在质量保修期内发生的属于保修范围的质量问题应当履行保修义务,并依法承担相应的赔偿责任。
  第四十五条(公建配套维护)物业管理区域内的公建配套设施交付使用后,由接收单位进行维护保养。
  物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能,
  第四十六条(停车位、库规定) 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行,租赁期限不得超过三年,期满后可优先续租。
  在首先满足本物业管理区域内业主的需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的人,但租赁期限不得超过六个月,不得转让给物业管理区域外的单位和个人。
  分期交付的,建设单位应当充分考虑当期业主的停车需求,按比例划出可供租售的车位、车库,每套房屋的业主只能购买一个车位。小区整体交付后,在确保未销售部分每套一个车位、车库情形下,建设单位可以实施第二以上车位的出售。
  第四十七条(禁止行为)物业管理区域内禁止下列行为:
  (一)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房上方的;
  (二)违反房屋租赁有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的;
  (三)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地的;
  (四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
  第四十八条(各执法部门职责)  市、县级市、区有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查:
  (一)物业管理行政主管部门对物业服务企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业管理区域划分、物业服务质量、从业人员执业资格等情况进行监督;
  (二)城市管理行政主管部门对私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督;
  (三)市政园林主管部门对物业管理区域内的排污、绿化情况进行监督;
  (四)建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督;
  (五)公安部门对治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督;
  (六)质量技术监督行政主管部门对电梯等安全运行情况进行监督;
  前款规定的行政主管部门应当建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为,其他有关行政管理部门也应当按照各自职责依法开展监督管理工作。
  第四十九条(专项维修资金)  开发建设单位在办理房屋所有权初始登记之前,以及公有住房售房单位在出售公有住房时,应当将首期物业专项维修资金一次性交存至物业管理机构,物业管理机构应当开具财政部门统一监制的专用票据。
  第五十条(统筹使用)  专项维修资金的增值收益,除去支付业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要的管理费用外,剩余部分纳入相应物业管理区域的维修资金统筹分账,统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修、更新和改造。
  经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后,可授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内统筹使用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。
  经全体业主表决同意授权业主委员会使用专项维修资金利息及统筹分账的额度,由街道办事处(镇人民政府)或者区物业管理行政主管部门指导业主在业主规约中予以明确。
  第五十一条(使用)  专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
  下列费用不得从专项维修资金中列支:
  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用;
  (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、照明、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
  (三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;
  (四)根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用;
  (五)经业主大会同意并符合相关规定,新增、新建配套设施、设备所需的费用;
  (六)依法不得从专项维修资金中列支的其他费用。
  第五十二条(监理)  物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示,维修资金使用金额超过一定金额的,还应当接受具有相应资质的中介机构组织的审价并公示。鉴定、监理、咨询、审价等费用列入成本。
  第五十三条(应急使用)  对发生危及房屋安全情形需应急维修、更新和改造动用维修资金的,相关的业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会、相关业主提出申请,经所在地的街道办事处(镇人民政府)或者县级市、区物业管理行政主管部门、相关专业单位确认、物业管理机构初步查验,报物业管理行政主管部门审核。
  申请人应当做好使用方案公示及沟通解释工作,应当做好施工过程协调监管及竣工后的验收工作。在资金结算时,超过一定金额的,申请人应当提供审价报告并公示。
  第六章  旧住宅区物业管理
  第五十四条(旧住宅区定义)  本章所称旧住宅区,交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区,具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。
  第五十五条(旧住宅区整治)  对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、环卫设施改造、技防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。
  第五十六条(长效管理)  旧住宅小区应当推行基本的物业服务,实施不低于物业管理行政主管部门公布的全市普通住宅区物业服务等级最低服务标准,物业服务费标准不得低于最低收费标准。
  不具备引入物业服务企业管理条件的,可以在社区居(村)民委员会的指导下,实行住宅区业主自行管理。
  第五十七条(经营性用房) 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为维护管理费用的补充资金,由业主大会或者物业管理委员会监督使用。
  第五十八条 (电梯更新) 旧住宅区电梯存在安全隐患的,应当限期更新改造。
  对2004年以前投入使用、未归集电梯维修资金的,更新改造资金由产权人和政府按比例分担,具体分担办法由市、县级市人民政府制定。
  第七章  拆迁安置房小区物业管理
  第五十九条(组织领导)县级市、区人民政府负责本辖区内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作。
  街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管工作。
  第六十条(配套)  建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签定前期物业管理合同,实施前期物业管理。
  建设单位应当按照设计和规范要求,将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施、设备完善到位,及时交付给接收单位。
  第六十一条(服务等级)  拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准和物业服务收费标准。
  第六十二条(经费保障)街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。
  小区居民缴纳的服务费用、小区内共用部位、共用设施设备所得收益应当用于小区物业管理服务支出。
  第六十三条(维修资金)严格执行维修资金归集制度,专项维修资金在未全部归集入户前,设施设备需要大修、更新的,由各县级市、区人民政府组织落实。
  第六十四条(业主自治管理)  拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会,条件成熟的应当召开业主大会,成立业主委员会。
  第八章  法律责任
  第六十五条  对违反本条例的行为,国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规已有处罚规定的,从其规定;没有规定的,按照本条例的规定予以处罚。
  本条例规定的行政处罚,属于城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理行政执法机关负责实施。
  第六十六条   违反本条例第二十四条第二款规定,建设单位未按照标准配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。
  第六十七条 违反本条例第二十七条规定,物业服务企业未向物业管理机构申请从业登记的,物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告。
  第六十八条  违反本条例第四十六条规定,建设单位出租停车位、车库的租赁期限超过三年的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
  第六十九条  违反本条例第四十七条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由住房保障和房产管理、公安等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
  第七十条  物业管理行政主管部门、物业管理机构、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第九章  附  则
  第七十一条  本条例所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  本条例所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
  本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:
  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;
  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。
  第七十二条  本条例自  年  月  日起施行。


  安阳市人民政府法制办公室关于征求《安阳市物业管理办法》(征求意见稿)意见的公告

  为集思广益,科学制定政府规范性文件,现将《安阳市物业管理办法 》公开征求意见。社会各界如有修改意见,请于2015年1月25日前反馈至市政府法制办公室法规科。
  通信地址:安阳市党政综合楼;邮编:455000;
  联系电话:2550395;
  安阳市物业管理办法全文2015
  第一章 总 则
  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,提高城市管理水平,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条 物业管理工作实行属地负责制。各县(市)、区人民政府是所辖区域内物业管理的责任人,应当加强对物业管理工作的组织领导,在街道办事处、乡镇人民政府明确物业管理机构,落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制、长效管理机制和物业管理联席会议制度,及时处理重大矛盾和纠纷;牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。
  第四条 市房产管理部门是监督、指导全市物业管理活动的行政主管部门。负责制定物业管理发展规划和相关政策;培育和规范物业管理市场;监督全市物业管理活动;管理全市物业服务企业经营资质;指导各县(市)、区物业管理工作;负责住宅专项维修资金的归集、管理、使用监管工作;指导行业协会开展工作。
  第五条 县(市)、区房产管理部门负责本辖区物业管理活动的监督、指导工作。负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作以及物业服务企业交接工作的监督与指导,做好物业承接查验的管理与监督;建立物业服务企业信用档案;配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。
  第六条 街道办事处、乡镇人民政府具体负责本辖区内物业管理工作。协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位、业主与物业服务企业之间的关系;建立物业管理矛盾投诉调解机制,设立并公开投诉电话、投诉点,接受并解决群众的投诉和纠纷;负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作。
  第七条 规划、住建、城市管理、公安、价格、环保、工商、质检、民政、人防、园林绿化等部门,按各自职责协同实施本办法。
  规划行政主管部门,负责新建住宅小区的统一规划,按规定配置各类共用配套设施,并督促其落实到位。
  住建行政主管部门,负责监督住宅小区建设期间的建筑质量和住宅小区项目竣工后综合验收;及时处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和纠纷,督促开发建设单位做好房屋保修期内的质量维修工作;加大对供水、供电、供气、供暖抄表到户工程的监督、落实。
  城市管理行政主管部门,负责对物业管理区域内私搭乱建、乱设摊点等行为进行查处。
  公安行政主管部门,负责物业管理区域内的治安管理,依法查处干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内车辆停放,做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作,参与物业管理区域规划红线以内的车辆停车矛盾和纠纷的处理;负责物业管理区域内公共秩序维护活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,督促落实消防安全责任,及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。
  价格行政主管部门,负责制定物业服务收费管理办法;指导和监督物业服务企业的收费行为,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
  环保行政主管部门,负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行处理。
  工商行政主管部门,严格落实户外广告审批制度;对小区内有固定经营场所的商业门店依法进行监督管理。
  质监行政主管部门,负责本行政区域的电梯安全监督管理工作;督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;会同有关部门调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
  民政行政主管部门,负责指导社区服务管理工作,推进和谐社区建设。
  人防行政主管部门,负责物业服务区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。
  园林绿化行政主管部门,负责物业管理区域内绿地性质、是否占用绿线和绿地调整监督管理,协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。
  第二章 业主、业主大会
  与业主委员会
  第八条 房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务。
  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
  第十条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:
  (一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积有50%以上的;
  (二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例有50%以上的。
  第十一条 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求,报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
  (一)物业管理区域证明;
  (二)房屋及建筑物面积清册;
  (三)业主名册;
  (四)建筑规划总平面图;
  (五)交付使用共用设施设备的证明;
  (六)物业服务用房配置证明;
  (七)其他有关的文件资料。
  第十二条 符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,组织成立首次业主大会筹备组。
  筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
  第十三条 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府和社区居(村)民委员会等代表组成。筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
  筹备组人数应当为5人至11人的单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
  筹备组应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
  第十四条 首次业主大会筹备组履行下列职责:
  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
  (三)确认并公示业主身份、业主人数以及所有的专有部分面积;
  (四)制定业主委员会候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;
  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
  (六)制定业主委员会选举办法;
  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  前款的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
  筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
  建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
  第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
  (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议;
  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
  第十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。
  第十七条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
  第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任;业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会成员;担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
  业主委员会由5人至11人的单数委员组成,每届任期不超过5年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
  第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向物业所在地的房地产部门和街道办事处、乡镇人民政府部门备案:
  (一)业主委员会备案申请书;
  (二)业主委员会委员名单;
  (三)业主大会议事规则和管理规约;
  (四)业主大会会议记录;
  (五)其他应当提供的材料。
  业主委员会办理备案后,凭备案证明到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。
  第二十条 依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。
  业主大会、业主委员会作出的决定,应当书面告知社区居(村)民委员会。
  第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地县(市)、区房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。
  业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。
  第二十二条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作经费由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。
  第二十三条 物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集,由县(市)、区房地产主管部门、派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。
  第二十四条 因客观原因未能选举业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的1/2的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会职责。
  第三章 前期物业管理
  第二十五条 新建住宅物业实行前期物业管理。
  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
  前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第二十六条 住宅物业的建设单位,应当通过公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业。
  住宅规模多层建筑面积小于30000平方米、高层建筑面积小于10000平方米的,经物业所在地的县(市)、区房地产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于前期物业服务所需,购买的固定资产归全体业主所有,由物业服务企业管理使用。
  第二十七条 建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的,应当按照以下规定时限完成招标工作:
  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
  第二十八条 在前期物业管理期间,物业交付业主使用前发生的物业费由建设单位承担;物业交付业主后的物业费,由业主承担。已竣工但尚未出售或者未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担;当事人另有约定的除外。
  第二十九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
  第三十条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房,低于60平方米的按照60平方米配置,并无偿移交。
  第三十一条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近,物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。
  物业服务用房其所有权属于全体业主;物业服务用房不得买卖和抵押。
  第三十二条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表及其专业经营设施设备,应当符合相关规定要求。
  相关单位在组织进行住宅小区综合验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位和园林行业主管部门参加;在竣工验收合格后,在符合国家相关法规要求的情况下,建设单位与专业经营单位协商并达成一致后,将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理;专业经营单位接收后应当承担其维修、养护和更新的责任。
  本办法实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,建设单位或业主大会决定移交给专业经营单位管理的,按专业经营单位要求进行移交,符合要求的专业经营单位应当接收,有关移交管理的范围、责任、费用由双方通过签订委托管理协议加以约定。
  第三十三条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
  第三十四条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
  第三十五条 建设单位在物业交付使用15日前,应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业,应当具备以下条件:
  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
  (三)公共服务设施已按照规划设计要求建成;
  (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
  (七)法律、法规规定的其他条件。
  第三十六条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的县(市)、区物业管理行政主管部门办理备案手续:
  (一)前期物业服务合同;
  (二)临时管理规约;
  (三)物业承接查验协议;
  (四)建设单位移交资料清单;
  (五)查验记录;
  (六)交接记录;
  (七)其他与承接查验有关的文件。
  物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。
  第四章 物业管理服务
  第三十七条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得相应资格证书。
  第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内,将物业服务合同报物业所在地的县(市)、区房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
  第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
  电梯、消防、机械式停车设备等涉及人身财产安全的,鼓励委托给专业机构进行维修和养护。
  第四十条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。
  物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。
  业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
  第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
  第四十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。
  物业服务费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务费在政府指导价范围内通过招投标确定,业主大会成立后,物业服务费由业主大会决定;满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。
  房地产行政主管部门负责制定物业服务等级标准;价格行政主管应当根据物业服务平均成本制定与服务等级标准相应的政府指导价与幅度,并向社会公布。
  价格行政主管部门应当依据物业服务成本、物价变化和评估情况适时调整政府指导价。
  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准由双方另行约定。
  第四十三条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
  第四十四条 物业服务企业应依据明码标价规定明码标价,在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况如实公示。
  物业服务费用由物业产权人或物业使用人按月交纳,经双方协商可预收物业服务费用,预收期限最长不得超过12个月。
  第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信等单位应当向最终用户收取有关费用。
  物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的,应当签订合同,合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。
  第四十六条 物业服务企业享受国家、省、市有关现代服务业规定的税收优惠政策。
  住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
  第四十七条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定选聘或者续聘物业服务企业。形成决议后,书面告知物业服务企业、物业所在地房地产主管部门、街道办事处或乡镇人民政府,并在物业管理区域显著位置公告。
  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会、物业所在地房地产管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府,并在物业管理区域内显著位置公告。
  业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
  第四十八条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。
  业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:
  (一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费所购买的固定资产;
  (二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;
  (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
  (四)结清预收、代收和预付、代付、未付的有关费用;
  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
  物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前3个月书面告知另一方当事人和物业所在地房产管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府,并在物业管理区域内显著位置公告。
  第四十九条 物业所在地房产管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、社区居委会应当加强对物业服务企业交接工作的监管,确保稳定。
  被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地房产管理主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
  第五十条 物业所在地房产管理主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案,并向社会公开。
  第五章 物业的使用和维护
  第五十一条 在业主共用道路或者其他共用场地停放车辆的,是否交纳车位场地使用费,应当由业主大会、相关业主、物业服务企业共同决定。车位场地使用费扣除维护管理成本后属于全体业主所有,所得收益按照业主大会的决定使用。车主要求物业服务企业保管机动车的,应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。
  建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。
  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
  第五十二条 物业服务企业可以根据价格主管部门确定的标准或按业主大会确定的收费标准,通过物业服务合同收取车辆停放费。具体的收费标准,由价格行政主管部门会同房产管理行政主管部门制定并公布。
  业主对车辆停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
  第五十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。
  人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,不得将停车位出售、附赠。
  人民防空工程平时用作停车位收取的车辆停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。
  第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为:
  (一)擅自改变物业的用途;
  (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
  (三)违法搭建建筑物、构筑物;
  (四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
  (五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
  (六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
  (七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
  (八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
  (九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
  (十)破坏或者擅自改变房屋外观;
  (十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
  (十二)随意改变公共管道的使用性质;
  (十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
  第五十五条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。
  业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
  物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
  第五十六条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业公有部分的维修责任由全体业主承担,物业共有部分的维修责任由共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。
  第五十七条 物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人损失的,责任人应当予以赔偿。
  第五十八条 物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造,其费用在维修基金中列支,不足部分由业主共同分担。
  业主户外的水、电、气、暖及通信等设施、设备的管理、养护、维修,按产权归属由产权人负责,法律、法规、规章另有规定的除外。
  第五十九条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区,县(市)区人民政府应当采取措施进行改造整治。老旧住宅小区的范围,由县(市)区人民政府确定。
  老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由物业所在地政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。
  第六章 法律责任
  第六十条 业主或者使用人、空置物业所有人未按期足额交纳物业管理服务费的,物业服务企业可书面通知其限期交纳,并按合同约定加收滞纳金;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉。
  第六十一条 业主、使用人、物业服务企业及建设单位之间发生纠纷时,当事人可以通过协商解决或者向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
  第六十二条 物业服务企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准,擅自搭建建筑、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的,责令限期改正,恢复原状;逾期不改正的,可以降低其资质等级直至吊销资质证书,有关部门可以依法强制拆除。
  第六十三条 物业服务企业不按合同约定提供服务的,业主委员会有权要求其改正,扣减相应物业服务费,并按合同约定追究违约责任。
  第六十四条 损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等,应当恢复原状;不按时恢复原状的,由物业服务企业恢复,费用由责任人承担;不能恢复原状的,赔偿损失。
  第六十五条 未办理资质证手续或者超出资质证核定范围从事物业管理服务的;逾期不改正或者不具备从业条件的,责令停止从事物业管理活动,并处2000元以上1万元以下罚款。
  第六十六条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的,由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
  第七章 附则
  第六十七条 本办法所称业主,是指房屋的所有人。
  本办法所称的业主大会,是由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。
  本办法所称业主委员会,是由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。


  济南市物业管理办法

  济南市人民政府令
  第253号
  《济南市物业管理办法》已经2014年11月21日市政府第62次常务会议讨论通过,现予公布,自2015年2月1日起施行。
  市 长 杨鲁豫
  2014年12月5日
  济南市物业管理办法全文
  第一章 总 则
  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称物业,是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。
  本办法所称物业管理,是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。
  第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。
  第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则,实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。
  第五条 县(市)、区人民政府(含济南高新区管委会)应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制,研究解决与物业管理相关的重大问题。
  第六条 市住房保障和房产管理局(以下简称市住房保障管理部门)负责全市物业管理活动的监督管理。
  各县(市)、区(含济南高新区)住房保障和房产管理部门(以下简称县(市)、区住房保障管理部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
  城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责,做好与物业管理有关的监督管理工作。
  第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,组织召开物业管理项目联席会议,调解处理物业管理活动中的纠纷。
  社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作,指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。
  第二章 物业交付与前期管理
  第八条 新建物业销售前,房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的,可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
  第九条 房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同,制定临时管理规约,并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县(市)住房保障管理部门备案。
  房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。
  房地产开发企业办理商品房预售许可申请或者现售备案时,应当提交经住房保障管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。
  第十条 房地产开发企业在销售物业时,应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容,同时应当将临时管理规约向买受人明示,由买受人予以书面承诺。
  第十一条 前期物业服务企业承接新建物业前,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。
  现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。
  物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。
  第十二条 物业交付使用前,房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)业主名册;
  (五)其他应当移交的资料。
  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。
  第十三条 物业服务用房由房地产开发企业无偿提供,属全体业主共有,用于物业管理活动,不得擅自改变用途。
  房地产开发企业在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记,住房保障管理部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。
  物业服务用房应当按下列规定配置:
  (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;
  (二)应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。
  第十四条 房地产开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续,并协助买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
  第十五条 物业在保修期之内出现质量缺陷,由房地产开发企业负责保修。
  新建物业实行质量保修金制度。
  房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后,物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。
  物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。
  第三章 业主自治管理
  第十六条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。
  物业管理区域的划分,应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。
  第十七条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组:
  (一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的;
  (二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的;
  (三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。
  筹备组由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会工作人员组成,房地产开发企业可以派员参加。
  筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡(镇)人民政府组织推荐产生。
  筹备组应当自组建后七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。
  第十八条 筹备组履行下列职责:
  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。
  第二十条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议,或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。
  业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开;逾期仍不召开的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议。
  第二十一条 业主大会依法履行下列职责:
  (一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约;
  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (三)听取业主委员会工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
  (四)选聘、解聘物业服务企业;
  (五)筹集和使用物业专项维修资金;
  (六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)决定物业管理区域内的其他事项。
  业主大会决定前款所列事项可以采取会议表决、书面征求意见表决或者通过市住房保障管理部门设立的电子投票系统进行表决。
  第二十二条 业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年,委员可以连选连任。
  业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示,公示期十天。
  第二十三条 业主委员会应当自公示期满之日起三日内召开首次会议,推选主任、副主任和执行委员。
  第二十四条 业主委员会应当在首次会议后,持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案:
  (一)业主大会会议决议;
  (二)业主大会议事规则;
  (三)管理规约;
  (四)业主委员会委员基本情况和联系方式;
  (五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。
  备案内容发生变更的,应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府和县(市)、区住房保障管理部门。
  第二十五条 业主委员会应当履行下列职责:
  (一)执行业主大会的决定和决议;
  (二)组织召开业主大会;
  (三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;
  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)组织并监督管理规约的实施;
  (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;
  (七)按照业主大会决议,监督管理本物业管理区域内的公共收益;
  (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
  (九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
  (十)业主大会赋予的其他职责。
  第二十六条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公示。
  业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
  第二十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:
  (一)拒不履行委员职责的;
  (二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
  (三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
  (四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会。
  第二十八条 业主委员会任期届满九十日前,应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。
  业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的,或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。
  业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
  第二十九条 业主大会未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。
  第四章 物业管理服务
  第三十条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
  物业服务企业提供物业服务应当实行项目经理责任制。项目经理信息应当在物业管理区域内向业主公示。
  从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书;从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。
  物业服务企业自行招用保安员的,应当依法向公安机关办理备案手续。
  第三十一条 物业服务内容主要包括下列事项:
  (一)管理和维护物业共用部位及共用设施设备;
  (二)养护公共区域绿化;
  (三)维护公共区域环境卫生;
  (四)维护公共区域的秩序,协助管理物业管理区域安全防范等事项;
  (五)对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告;
  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
  (七)保管物业档案和物业服务档案;
  (八)其他约定的物业服务事项。
  第三十二条 物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同,对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
  第三十三条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
  第三十四条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,到物业所在地县(市)、区住房保障管理部门办理物业服务合同备案手续。
  第三十五条 物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:
  (一)遵守有关法律、法规和规章的规定;
  (二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;
  (三)按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;
  (四)制定、完善物业服务质量控制措施,建立、健全物业服务档案保管、移交等制度;
  (五)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;
  (六)将物业服务内容、服务标准及收费标准在物业管理区域内长期公示;
  (七)定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。
  第三十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体办法由市物价部门、市住房保障管理部门制定。
  第三十七条 物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。
  物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,拒不交纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程序申请仲裁。
  第三十八条 住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用,相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。
  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
  第三十九条 物业服务合同期限届满前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并依据合同约定期限书面通知物业服务企业;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。
  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续;任何一方提出终止的,应当提前六十日通知对方。
  物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当按合同约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的,物业服务企业应当在物业管理区域内,向全体业主公示。合同未约定通知期限的,应当提前六十日履行通知义务。
  第四十条 业主大会决定另聘物业服务企业的,选聘物业服务企业的方案应当经业主大会表决通过,并在物业管理区域内公示。
  第四十一条 合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续,并履行下列交接义务:
  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
  (二)移交物业服务用房;
  (三)结算预收、代收的有关费用;
  (四)法律、法规规定的其他事项。
  第四十二条 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止服务。
  经业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
  第五章 物业的使用与维护
  第四十三条 业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为:
  (一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备;
  (二)擅自占用、挖掘道路、场地;
  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;
  (四)损坏房屋承重结构;
  (五)违章搭建建筑物和构筑物;
  (六)擅自改变房屋用途;
  (七)随意倾倒垃圾、污物;
  (八)法律、法规禁止的其他行为。
  第四十四条 物业管理区域内,业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为;不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活;不得存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。
  第四十五条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。
  业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的,物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。
  物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人应当给予配合。
  第四十六条 物业保修期满后,业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责,所需费用由业主承担。
  第四十七条 物业保修期满后,物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新,由业主共同承担。
  物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的,责任人应当及时修复,并对造成的损失承担赔偿责任。
  第四十八条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度,按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护,并做好记录。
  电梯、锅炉等特种设备和自动消防设施,由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定,委托专业服务单位负责维护、保养,并明确各方安全管理责任。
  第四十九条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位,对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。
  第五十条 物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。
  物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
  第五十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户,尚未交存物业专项维修资金的房屋,房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。
  公有住房售房单位应当按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金,并存入售后公有住房维修资金专户。
  第五十二条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的,应当由相关业主表决通过。
  有下列情形之一,可能危及业主生命和财产安全的,可以按应急维修程序支取使用维修资金:
  (一)屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的;
  (二)电梯运行存在安全隐患的;
  (三)消防设施出现故障,公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。
  按应急维修程序支取维修资金的,待安全隐患处置妥当后,维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。
  第五十三条 物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的,业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金,发生共用部位、共用设施设备维修时,相关业主应当共同承担维修责任。
  物业专项维修资金管理办法由市住房保障管理部门、市财政部门制定。
  第五十四条 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式,优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价确定。
  在满足业主需要后,房地产开发企业可以将车库对外出租,但租赁期限最长不得超过六个月。
  第五十五条 因规划建设车库不足,业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位,但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。
  利用停车泊位停车的,应当交纳车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。
  第五十六条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。
  第五十七条 未确定停车位的车辆,物业服务企业可限制其进入物业管理区域,公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。
  第五十八条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有,其使用、分配、管理由业主大会决定。
  第六章 监督与管理
  第五十九条 住房保障管理、城管执法、公安、质监、市政公用、物价、城乡建设等部门应当建立投诉、举报受理制度,并在物业管理区域内公布投诉电话,对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。
  第六十条 物业服务企业有下列行为之一的,向住房保障管理部门投诉:
  (一)未按照物业服务合同约定提供服务的;
  (二)未取得资质证书从事物业管理的;
  (三)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的;
  (四)擅自改变物业服务用房用途的;
  (五)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的;
  (六)套取、挪用物业专项维修资金的。
  第六十一条 物业服务管理区域内有下列情形的,可以按照下列途径投诉:
  (一)违反本办法第四十三条第(一)至(七)项的,向城管执法部门投诉;
  (二)物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的,向城乡建设部门投诉;
  (三)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施,影响消防安全的,向公安机关消防机构投诉;
  (四)赌博、利用迷信活动危害社会的,违反规定饲养动物干扰他人正常生活的,存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的,向公安机关投诉;
  (五)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的,向质监部门投诉;
  (六)物业服务企业违规收费的,向物价部门投诉;
  (七)供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的,向市政公用部门投诉;
  (八)电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的,向经济和信息化部门投诉。
  第六十二条 各县(市)、区人民政府应当建立物业管理联席会议制度,研究、部署、推进物业管理各项工作,解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。
  第六十三条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集由住房保障管理和城管执法部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理项目联席会议。
  物业管理项目联席会议协调处理下列事项:
  (一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
  (二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
  (三)物业管理区域内发生的突发事件;
  (四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题;
  (五)需要协调的其他物业管理事项。
  涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的,应当通知相关专业经营单位参加。
  物业管理项目联席会议召集单位应当整理并保管物业管理项目联席会议记录。
  第六十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  第六十五条 市住房保障管理部门应当建立物业服务企业信用信息管理制度,加强对物业服务企业的监督管理。物业服务企业信用信息,应当向社会公示,并作为企业业绩评价的依据。具体办法由市住房保障管理部门制定。
  第六十六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律,规范行业行为,制定、完善行业服务标准,推进标准化服务,促进诚信经营,维护物业服务企业合法权益。
  市物业服务行业协会应当建立本市统一的物业服务项目经理及注册物业管理师等相关专业服务人员的执业名册,向公众提供查询。
  第七章 法律责任
  第六十七条 违反本办法规定的行为,法律、法规和其他规章已作出处罚规定的,按照其规定执行;未作出处罚规定的,按照本办法的规定执行。
  第六十八条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法第二十七条第二款、第二十八条第三款规定,拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的,由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期整改。
  第六十九条 物业服务企业违反本办法第三十四条规定,未及时办理物业服务合同备案手续的,由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正,并将该违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的,由城管执法部门处以一千元罚款。
  第七十条 物业服务企业违反本办法第四十二条第二款规定,在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的,由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正,将其违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的,由城管执法部门处以一千元罚款。
  第七十一条 住房保障管理部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为,或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动监督管理职责,或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第八章 附 则
  第七十二条 已交付使用、配套设施不齐全的开放式旧住宅区,由县(市)、区人民政府组织街道办事处、乡(镇)人民政府进行改造整治。
  改造整治完成后,符合专业化管理条件的,按本办法执行。
  第七十三条 本办法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令第149号)同时废止。
  固原市物业管理实施细则
  (征求意见稿)
  第一章  总    则
  第一条  为了规范物业管理活动,维护业主及物业管理各方的合法权益,改善居民生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》和《宁夏回族自治区物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本实施细则。
  第二条  本实施细则所称业主,是指房屋的所有权人;本实施细则所称使用人,是指房屋的实际使用人和承租人。
  本实施细则所称物业管理服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业;依托社区成立的服务于零星物业或无人管理物业的社区服务中心。
  第三条  市住房和城乡建设部门为全市物业行政主管部门,负责检查指导、考核评定对本细则的实施。
  规划、城管、公安、物价、环保、工商、质检、民政、司法、县(区)人民政府等有关行政主管部门,依据各自职责负责物业管理区域内的相关工作。
  (一)住房和城乡建设部门贯彻执行国家和上级有关城市物业服务管理规定,制定城市物业服务管理发展规划;负责对县(区)物业管理工作进行考核;参加新建住宅区开工前的联合审批。在办理房产测绘备案时,按规定审查、验核小区物业管理办公用房、社区用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、健身器械等配套设施设备的设计、配置和完成情况,并以建设标准和配套标准为重点,参加对开发建设进行监督和管理;组织开展物业管理达标创优活动;负责在建住宅小区主体及共用设施、设备工程施工的质量监督和管理;负责协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和纠纷。
  (二)规划部门负责新建住宅小区的统一规划,依法规划新建住宅物业配套设施,物业管理办公用房、社区用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、监控录像等各类公建配套设施。对不按城市居住区规划设计相关规范和有关规定标准配建的,规划部门对规划项目不核发规划许可证,不得进行综合验收。
  (三)城市管理部门负责住宅小区内绿化工程的审批、验收和达标工作;负责物业管理区域内绿地改变用途的审批;负责市区住宅小区内私搭乱建、乱设摊点、环境卫生、户外广告等违规行为的查处和违章建筑拆除。
  (四)公安部门负责指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作,指导小区建立治安室;负责落实物业管理区域内的监控、消防等技防设施;负责消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调处各类涉及治安管理的矛盾;加强对秩序维护人员、宠物的管理;负责建立流动人口管理服务机制,加强外来流动人口和出租房管理;对新建和改建的住宅小区的监控设施进行检查验收。
  (五)物价部门负责制定本市范围内普通住宅小区物业服务收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
  (六)环境保护部门负责对物业管理区域及周边的建设项目,依法进行环境影响评估审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及住宅区域噪音、烟尘等影响居民正常生活的环保投诉和纠纷进行调查处理。
  (七)工商部门负责对物业服务管理企业进行审查登记;查处规范《物业服务合同》和《前期物业服务合同》执行情况。对未经规划管理部门批准或相邻居民同意,擅自将居住用房改变为商业用房的不予核准登记。
  (八)质量技术监督部门负责对物业管理区域内的水表、热能表、燃气表、电能表等强检计量器具进行监管检查,查处未经检定使用或超周期使用强检计量器具的违法行为;对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监管,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
  (九)司法部门负责对业主、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行司法调解。人民法院要积极支持物业服务企业,通过法律途径解决业主欠交物业管理费问题,切实加大对此类案件的受理办结力度。
  (十)各县(区)人民政府按照属地管理原则,负责将辖区住宅物业服务管理纳入社区建设管理体系,设立工作机构,配备专职人员;负责督导所属街道(乡镇)、居委会做好本辖区物业服务日常监督管理活动,强化对业主委员会工作的指导、监督检查,依法调处物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。建立社区居委会、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协调机制;负责督促所属街道(乡镇)、居委会组织实施住宅小区业主大会的(业主委员会)组建、换届、备案等工作;负责对物业服务企业实施年度考核考评;负责对《前期物业服务合同》备案;负责对老旧、分散未成立业主大会的住宅小区实施综合整治,组织开展保洁、保安、保修、绿化,督导各方落实物业管理义务和履行职责。
  (十一)供水、供电、供气、供热、排水、通讯、邮政、有线电视等专业经营单位,应当向物业管理区域内的最终用户收取费用,并依法承担分户计量装置或者入户端口以外相关管线和设施设备维修、养护、更新责任。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
  第四条 提高物业服务行业发展整体水平,基本实现物业服务全覆盖。
  (一)新建商品住宅小区,全面实行专业化物业服务管理;凡是实行专业化、市场化物业服务管理的住宅小区,全面推行物业公司治安责任追究机制。
  (二)培育国家级、自治区级、市级物业服务示范项目,一级、二级物业服务企业,达到典型引路、示范带动作用。
  第二章  前期物业管理
  第五条 建设单位承担前期物业服务管理责任。
  (一)建设单位应当依法通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订《前期物业服务合同》,开展物业管理工作,前期物业服务期限一般不超过两年。在《房屋买卖合同》备案时,同时将招投标材料报物业项目所在地行政主管部门备案。《前期物业服务合同》应当作为《房屋买卖合同》的必备附件。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。
  建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
  (二) 建设单位应当为新建住宅物业无偿配置具有产权的物业服务用房。物业服务用房的配置应当符合下列规定:
  1、建筑面积在5万平方米以内的,按不低于建筑总面积的4‰配置,最少不低于120平方米;
  2、建筑面积超过5万平方米的,除按照5万平方米的4‰配置外,超过部分按不低于2‰的标准配置;
  3、位于地面以上一至二层,具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能,可直接投入使用。
  物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成,经验收合格后交付使用。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。
  第六条  建设单位应当在物业交付使用15日前向建设行政主管部门申请实施物业承接查验和综合验收。规划、园林、市政、公安消防、民政、城管、质监等部门,按照《宁夏回族自治区新建商品房交付使用和物业承接查验暂行规定》,履行综合验收职责,共同做好相关管理工作。
  第七条  建设单位应当依据国务院《建筑工程质量管理条例》规定,承担物业的保修责任。
  建设工程质量保修严格落实工程质量保修金制度,保修金在建设单位办理房屋初始登记前存入银行专户,保修金由市、县建设行政主管部门、建设单位和专户银行签定三方协议,共同监管。保修金缴存按应付建设工程款的3%提取。建设单位不履行保修责任的,建设行政主管部门可委托他人维修,维修费从保修金中提取。保修金的支付、退还程序由建设行政主管部门和银行协商制定。对不按期缴存保证金的建设单位房地产行政主管部门不得为其办理房屋初始登记手续。
  第八条  已建成的住宅小区,交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%以上的,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用的物业建筑面积达到30%的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府书面申请成立业主大会,县(区)人民政府及所辖街道办事处在接到建设单位或业主书面申请60日内,会同社区及建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)成员。筹备组组长由业主担任。
  建设单位未按规定时限申报召开首次业主大会的不予交付使用;县(区)人民政府及所辖街道办事处在接到建设单位申请后不按规定程序、时限组织召开业主大会,选举产生业主委员会的,在当年考核考评中予以扣分。
  第九条  建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定临时管理规约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第十条  建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。
  物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。
  业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  第三章  业主、业主大会与业主委员会
  第十一条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业管理区域共有部分实施共同管理,监督物业服务企业履行物业服务合同。
  第十二条业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会,行使投票权;
  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督住宅专项维修资金的使用执行情况;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第十三条  业主应当履行下列义务:
  (一)遵守国家和地方相关物业管理的规定;
  (二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (三)遵守物业管理区域内物业共用部位、共
  用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (四)执行业主大会的决定和业主大会授权业
  主委员会作出的决定;
  (五)按照合同约定按时缴纳物业服务费用;
  (六)按照有关规定缴纳住宅专项维修资金;
  (七)配合物业服务企业的服务活动;
  (八) 法律、法规规定的其他义务。
  第十四条 未设立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业行政主管部门和县(区)人民政府及所辖街道办事处协助业主决定有关事项。
  第十五条 业主委员会办公用房由建设单位在物业管理用房中提供,最高不超过30平米。首次业主大会物业管理办公设施、办公用品、会议等费用由建设单位承担。
  第十六条 业主委员会成立以后,办公经费和成员工作津贴、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担或从业主共有部分的收益中列支;经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定;业主委员会的收支和业主大会、业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督、质询。
  第十七条  业主大会履行下列职责:
  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
  (四)选聘、解聘物业服务企业;
  (五)筹集和使用物业专项维修资金;
  (六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
  第十八条  业主委员会应当自选举产生之日起20日内,持以下材料向物业所在地县(区)人民政府及所辖街道办事处备案:
  (一)业主大会设立和业主委员会选举情况报告;
  (二)业主大会决议;
  (三)管理规约、业主大会议事规则;
  (四)业主委员会委员名单。
  县(区)人民政府及所辖街道办事处应当在收到备案材料5日内将备案证明复印件分送物业行政主管部门和物业所在地派出所、社区居民委员会。本条(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。
  第十九条  选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的20日内,向物业行政主管部门备案,并将选举结果报告社区居委会和所在地县(区)人民政府及所辖街道办事处。
  业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会成员名单和基本情况。
  第二十条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十一条  业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
  经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由物业行政主管部门会同县(区)人民政府及所辖街道办事处责令其限期召开。
  第四章 物业服务企业
  第二十二条  物业服务企业资质等级分为一、二、三级。物业行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质的审批,并接受自治区物业行政主管部门的指导和监督。
  第二十三条  从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。其他从业人员应当取得岗位证书;物业项目负责人应取得城市物业服务项目经理资格证书,并承担相应责任。
  第二十四条  物业服务企业应履行下列职责:
  (一)执行物业管理行业规范、服务标准,备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备;
  (二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;
  (三)接受业主、业主委员会的监督;
  (四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况;
  (五)制止物业管理区域内违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,及时报告相关管理部门和业主委员会;
  (六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;
  (七)接受县(区)人民政府及所辖街道办事处或社区居委会的日常考核、督查、评价与管理;
  (八)协助有关行政管理部门制止违法、违规行为,维护物业管理区域公共秩序;
  (九)未经城管部门批准,物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点;
  (十)法律、法规规定的其他义务。
  第二十五条  物业服务企业享有下列权利:
  (一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;
  (二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;
  (三)选聘专业公司承担专项经营业务;
  (四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;
  (五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;
  (六)法律、法规规定的其他权利。
  第二十六条  物业服务企业享有下列扶持鼓励政策:
  (一)获市级以上物业服务示范(优秀企业)项目称号的物业服务企业实行挂牌奖励,由市人民政府给予一次性表彰奖励20000元。
  (二)老旧小区、保障性安居工程、农民集中安置区实施专业化物业服务管理的企业,由市、县财政部门每年给予5000到10000元的资金补贴。
  (三)商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房,业主属于低保家庭的,按照物业费的80%缴纳,低保家庭缴费标准与该小区统一的物业服务收费标准差额部分,由县(区)财政部门每年年底给予资金补贴。
  (四)市、县(区)税务部门要制定出台奖励物业企业的办法措施,将物业服务企业征收的营业税地方所得部分,用于物业服务管理补贴和奖励。合理确定税基,物业服务企业代收代缴的水、电、燃气等费用以及物业服务企业管理相应公用部位、公用设备设施所耗用水、电费等代收费用不得计入计税营业额。对物业服务企业按照国家有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费,实行单独核算,按实列支的,可视同代收代付费用暂不征收营业税。
  第五章  物业服务
  第二十七条  业主委员会根据业主大会的决定,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
  物业服务合同应当包括下列事项:
  (一)物业管理区域范围以及基本情况;
  (二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
  (三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;
  (四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护;
  (五)车辆的停放管理;
  (六)物业服务质量标准;
  (七)物业服务费用收取标准和方式;
  (八)物业档案资料的保管;
  (九)物业服务合同期限;
  (十)双方的权利义务;
  (十一)违约责任;
  (十二)物业服务合同终止、解除条件;
  (十三)其他事项。
  正式签订合同前,业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示,公开征求业主的意见,并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于7日。
  物业服务合同签订后,物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,或者以电子邮件等形式告知业主,业主有权进行查询。
  第二十八条  物业服务事项主要内容:
  (一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;
  (二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;
  (三)协助物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;
  (四)负责物业服务区域内电梯的日常维护、保养、年检、办证及事故应急救援等工作;
  (五)做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;
  (六)物业档案资料的管理;
  (七)应业主要求进行的其它有偿服务。
  第二十九条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  第三十条  物业服务合同期限届满前90日内,业主委员会应当召集业主大会,决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;不再聘用的,应当重新选聘物业服务企业,于合同期限届满前90日内告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。
  物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当于合同期限届满前90日内告知业主。
  提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知所在地物业行政主管部门、县(区)人民政府及所辖街道办事处。
  第三十一条  物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当按照有关规定和合同约定向业主委员会移交下列材料和财物:
  (一)本条例第九条规定的材料;
  (二)物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案;
  (三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
  (四)清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
  (五)法律、法规规定应当移交的其他事项。
  业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
  物业服务合同终止前,或者物业服务企业未依照合同履行告知义务、未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
  第三十二条  老旧住宅区、分散小区的业主将物业服务委托给物业服务企业的,物业行政主管部门、县(区)人民政府及所辖街道办事处应当协助承包合同的签订并监督履行;未委托的可由县(区)人民政府及所辖街道办事处成立社区服务中心,为其提供服务。
  老旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等,根据物业的具体情况,由过半数业主或者业主代表、承包人和县(区)人民政府及所辖街道办事处共同商定。
  由社区服务中心服务的收费标准、服务内容,均由市物价、住建、财政部门按照各自职责统一核定。
  经政府批准实施的老旧小区整治项目,由政府投资建设,市、县(区)政府要将老旧小区结合整治纳入民生计划。
  第三十三条  物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。
  第六章  物业的使用与维护
  第三十四条  新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管部门核定的内容建设,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
  已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权属全体业主所有(国家另有规定的除外),由物业行政主管部门设立的登记机构代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
  未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
  是否列入商品房建设成本的配套设施的确定,由市物价部门在办理商品房价格备案时核定。
  第三十五条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  第三十六条  业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
  第三十七条  车主要求物业服务企业保管机动车的,应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。
  第三十八条  物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库(位)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。
  第三十九条  物业管理区域内,禁止下列行为:
  (一)违法修建建筑物、构筑物,或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
  (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观;
  (三)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;
  (四)损坏或者擅自占用、移动、改装共用设施设备;
  (五)擅自改变房屋设计用途,影响相邻关系人的生活;
  (六)存放、铺设超负荷物品;
  (七)发出超过规定标准的噪音;
  (八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
  (九)擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;
  (十)随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物;
  (十一)损毁树木、绿地;
  (十二)违规饲养动物影响他人正常生活;
  (十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
  有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止,要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告物业行政主管部门。行政主管部门接到报告后应依法处理。
  第四十条  业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议,并缴纳装修保证金和垃圾清运费。
  物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有损坏房屋结构、违反有关规定以及(临时)管理规约的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。
  第四十一条  物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。
  物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
  第四十二条  住宅小区内公用设施设备维护管理、公共照明、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格,按照当地居民生活使用价格执行。住宅小区绿化用水免收污水处理费。
  第四十三条  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。
  因维修物业或者业主公共利益需要,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第四十四条  市、县住房和城乡建设部门要研究制定各类住宅的维修资金缴存标准和续缴办法,对个人账户维修资金余额不足30%的,住房和城乡建设部门、街道办事处及业主委员会动员业主及时续缴。住宅专项维修基金的归集、使用、管理按照《固原市住宅物业维修资金管理暂行办法》执行。
  第七章 物业管理服务与收费
  第四十五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费区分不同物业的性质和特点,保障性安居工程、农民安置住宅小区、老旧小区实行政府指导价;新建住宅小区办公、生产、商业等物业服务收费实行市场调节价。各县(区)价格主管部门应当会同房地产(物业)主管部门,及时制定物业服务等级标准以及相应的物业服务收费标准基准价与浮动幅度,并每三年进行一次调整。
  第四十六条  物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要,出租给业主、物业使用人。在满足业主、物业使用人的需要后,可以将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人,租赁合同期限由双方协商约定,车库、车位租赁费归全体业主,用于业主委员会办公经费、成员津贴、公共设施设备的维护维修,补充物业经费不足等。
  物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。
  停放车辆的,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆正常通行。
  小区内自行车棚管理、车库车位管理以及物业用房的出租管理均由物业服务企业统一实施,业主委员会监督使用。
  第四十七条  业主应当根据物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟缴或拒缴物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。
  第四十八条  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  第四十九条  业主空置物业的,应当告知物业企业,并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生;影响其他业主正常生活,造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
  物业空置期间,不免除业主部分共有和全体共有部分的维修、更新、改造费用。空置期间,业主应按物业服务费标准50%的比例缴纳物业服务费。
  第八章 管理措施
  第五十条  物业行政主管部门应当加强对物服务企业的监督管理,督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等,建立物业管理投诉受理制度,定期对其服务质量进行考核。
  第五十一条  物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由物业行政主管部门召集,县(区)人民政府及所辖街道办事处,居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加,共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。
  第五十二条  县(区)人民政府应当加强物业服务监督管理,建立重大物业纠纷处理应急机制,及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。
  发生群体性或者重大物业管理纠纷时,物业行政主管部门和县(区)人民政府及所辖街道办事处应当进行教育疏导,及时妥善处理,并向市人民政府报告,不得推诿、敷衍、拖延。
  第五十三条  加强对老旧住宅区、分散小区内的道路、照明、绿地以及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑以及设施设备建设改造,并将其纳入城乡建设规划。
  第九章 法律责任
  第五十四条  建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的,根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第四十九条规定,由物业行政主管部门依据职权责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。
  第五十五条  建设单位或者前期物业服务企业不履行交接义务或者不移交有关资料和财物的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定和《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十条规定,由物业行政主管部门责令其限期改正,逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。
  第五十六条  建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定和《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十一条规定,由物业行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第五十七条  物业服务企业应履行安全责任,对物业服务区域内使用的电梯应按照法律法规、技术规范规定的要求进行管理,不按规定进行管理的,由质监部门依据《特种设备安全监察条例》进行处罚。
  第五十八条  物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的,根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十二条规定,由物业行政主管部门依据职权责令限期改正,处以委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
  第五十九条  物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定和《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十三条规定,由物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十条  物业服务企业未能履行《物业服务合同》约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承担赔偿责任。
  第六十一条  业主、物业使用人有下列行为之一的,根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十四条规定,由物业行政主管部门依据职权责令限期改正,恢复原状,并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法承担赔偿责任:
  (一)拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款;
  (二)损坏、擅自占用物业管理区域内道路、场地或者其他共用设施设备的,个人处以一千元以上一万元以下罚款;单位处以五万元以上二十万元以下罚款;
  (三)擅自利用业主共有部分进行经营活动的,处以一千元以上一万元以下罚款。
  第六十二条  未取得资质证书从事物业管理的物业服务企业,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由物业行政主管部门责令其停止活动,没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十三条  未按照规定缴纳住宅专项维修资金的,根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第四十二条规定,由物业行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。
  挪用住宅专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第六十四条  业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第六十五条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
  第六十六条  物业行政主管部门、县(区)人民政府及所辖街道办事处及其工作人员,在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据国务院《物业管理条例》第六十九条和《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十六条规定,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十章  附  则
  第六十七条  本实施细则由固原市住房和城乡建设局负责解释。
  第六十八条  本规定自公布之日起实施。

路过

鸡蛋
1

鲜花

握手

雷人

刚表态过的朋友 (1 人)

发表评论 评论 (1 个评论)

回复 fengshhong 2015-6-8 16:42
  

facelist

您需要登录后才可以评论 登录 | 注册

返回顶部